Belasting niet-inwoners in België: vastgoed en aangifte 2026

U woont in het buitenland, maar u bezit een appartement in Brussel, een woning aan de kust of een studentenkamer in Leuven? Dan is de belasting niet-inwoners op u van toepassing. Dit bijzondere stelsel, bekend als BNI in het Nederlands en INR in het Frans, belast uitsluitend inkomsten van Belgische oorsprong, maar legt aangifteverplichtingen op die veel buitenlandse eigenaars pas te laat ontdekken, soms via een herinnering van de FOD Financiën.

2026 is op dit vlak een bijzonder druk jaar. Enerzijds moet de aangifte over de inkomsten van 2025 uiterlijk op 20 november 2026 worden ingediend, waarbij Tax-on-web al vanaf begin september openstaat. Anderzijds heeft het Hof van Justitie van de Europese Unie op 12 maart 2026 een arrest gewezen (zaak C-119/24) waarin de federale aanvullende belasting van 7 % voor niet-inwoners in strijd wordt bevonden met het vrije verkeer. Die uitspraak opent de deur naar terugbetalingsaanvragen voor voorbije jaren. Hieronder vindt u, sectie per sectie, wat een niet-inwonende eigenaar dit jaar moet weten en doen.

Wat is de belasting niet-inwoners (BNI)?

De belasting niet-inwoners is de tegenhanger van de personenbelasting voor belastingplichtigen die geen woonplaats of zetel van fortuin in België hebben. Het principe is eenvoudig: België belast enkel wat een Belgische oorsprong heeft. Een Duits loon, een Luxemburgs dividend of een Frans pensioen behoren niet tot de Belgische belastbare basis. Een onroerend goed op Belgisch grondgebied levert daarentegen per definitie een inkomen van Belgische oorsprong op, en dat inkomen is hier belastbaar, ongeacht de woonplaats van de eigenaar.

Die regel volgt uit de dubbelbelastingverdragen, die de heffingsbevoegdheid over onroerende inkomsten vrijwel altijd toewijzen aan de staat waar het goed gelegen is. De woonstaat stelt die inkomsten dan vrij, of neemt ze in aanmerking om het tarief op de overige inkomsten te bepalen. Gevolg: een niet-inwoner met vastgoed in België wordt in België belast en kan zich daaraan niet onttrekken door te verwijzen naar zijn buitenlandse domicilie.

Wie is niet-inwoner?

De kwalificatie hangt af van het begrip fiscale woonplaats, niet van de nationaliteit. Rijksinwoner is wie in België zijn woonplaats of zetel van fortuin heeft, dat wil zeggen het werkelijke centrum van zijn levensbelangen: gezin, hoofdverblijf, sociaal en administratief leven. Inschrijving in het rijksregister vormt een vermoeden van inwonerschap, maar dat vermoeden kan door de feiten worden weerlegd.

Typische niet-inwoners zijn dus: de Belgische expat die duurzaam in het buitenland gaat werken maar zijn Brusselse appartement aanhoudt, de Franse of Nederlandse investeerder die een opbrengsteigendom in Luik of Antwerpen koopt, de internationale ambtenaar met een bijzonder statuut, of de in het buitenland gevestigde erfgenaam die een Belgische familiewoning erft. Een belangrijke nuance: er wordt een onderscheid gemaakt tussen niet-inwoners met een tehuis in België en niet-inwoners zonder tehuis, omdat de regels voor persoonlijke fiscale voordelen (belastingvrije som, verminderingen naargelang de gezinssituatie) verschillen.

Niet-inwonende eigenaar: welke verplichtingen in 2026?

Drie verplichtingen lopen door elkaar en worden vaak verward. Ten eerste de onroerende voorheffing: een jaarlijkse gewestbelasting op het kadastraal inkomen, verzonden door de Vlaamse Belastingdienst, Brussel Fiscaliteit of het Waals Gewest. Elke eigenaar betaalt ze, inwoner of niet. Ten tweede de aangifte in de belasting niet-inwoners, die betrekking heeft op de inkomsten van het vorige jaar. Ten derde de verplichtingen bij verhuur: registratie van de huurovereenkomst, plaatsbeschrijving en naleving van de gewestelijke woningkwaliteitsnormen.

De onroerende voorheffing is geen voorschot op de BNI: voor niet-beroepsmatig gebruikte gebouwen is ze al lang niet meer verrekenbaar met de eindbelasting. Uw voorheffing betalen stelt u dus nooit vrij van de aangifteplicht.

De uitbreiding van de aangifteplicht

Dit is het minst bekende punt. Sinds inkomstenjaar 2023 geldt de verplichting om een BNI-aangifte in te dienen niet langer alleen voor niet-inwoners met in België belastbare inkomsten. Ze geldt ook voor niet-inwoners die een onroerend goed in België bezitten, ook wanneer hun Belgische inkomsten hier niet belastbaar zijn, of wanneer het goed niet verhuurd wordt.

Concreet: een Nederlands koppel met een tweede verblijf in Knokke dat nooit verhuurd wordt, moet toch een aangifte indienen. Een expat die zijn Brusselse appartement leeg laat in afwachting van zijn terugkeer, zit in dezelfde situatie. De administratie kruist de kadastergegevens met het rijksregister: het ontbreken van een aangifte valt snel op en leidt tot een aanslag van ambtswege, doorgaans minder gunstig dan een spontane aangifte.

De belastbare basis: het geïndexeerde kadastraal inkomen

Het belastbare inkomen van een Belgisch gebouw stemt niet overeen met de werkelijk ontvangen huur, behalve in bepaalde gevallen. Vertrekpunt is steeds het kadastraal inkomen (KI), die theoretische netto jaarhuur die werd vastgesteld bij de laatste algemene perequatie van 1975 en sindsdien nooit werd herzien. Dat KI wordt vervolgens geïndexeerd: het wordt vermenigvuldigd met een indexatiecoëfficiënt die elk jaar in december in het Belgisch Staatsblad wordt gepubliceerd. Die coëfficiënt ligt vandaag ruim boven 2, zodat een KI van 1 200 euro een geïndexeerde basis van meer dan 2 600 euro oplevert.

Drie situaties

• Niet-verhuurd goed (tweede verblijf, leegstaande woning, gratis terbeschikkingstelling): het belastbaar inkomen is het geïndexeerde KI, zonder verhoging.
• Verhuurd aan een particulier die het privé gebruikt: het belastbaar inkomen is het geïndexeerde KI verhoogd met 40 %, dus geïndexeerd KI × 1,4. De werkelijke huur speelt geen rol.
• Verhuurd aan een vennootschap, aan een zelfstandige voor zijn activiteit of aan een huurder die de huur beroepsmatig aftrekt: het stelsel wordt veel zwaarder. U wordt dan belast op de werkelijke huur en huurvoordelen, verminderd met een geplafonneerd kostenforfait van 40 %, met als minimum het geïndexeerde KI × 1,4.

Dat verschil is beslissend voor een niet-inwonende investeerder: hetzelfde gebouw verhuren aan een gezin of aan een BV leidt tot een volledig andere belasting. De redactie van de huurovereenkomst en de bestemming van het pand moeten dus van het begin af fiscaal doordacht zijn.

Interesten en aftrekbare kosten

Interesten van een lening die werd aangegaan om een onroerend goed te verwerven of te behouden, blijven in principe aftrekbaar van de belastbare onroerende inkomsten, ten belope van die inkomsten. Dat is de nuttigste hefboom voor een niet-inwoner: een met krediet gefinancierde opbrengsteigendom kan zijn belastbare basis sterk zien dalen, soms tot nul voor het betrokken jaar. Let wel, de aftrek is beperkt tot de aangegeven onroerende inkomsten en creëert geen onbeperkt overdraagbaar verlies.

De overige kosten (werken, syndicus, verzekering, de onroerende voorheffing zelf) zijn daarentegen niet aftrekbaar voor een privé verhuurd goed: ze worden geacht gedekt te zijn door het forfait dat impliciet in de KI-berekening zit. Niet-inwoners die hopen een volledige renovatie af te trekken, komen dus stelselmatig bedrogen uit, tenzij het goed voor een Belgische beroepsactiviteit wordt gebruikt.

De tarieven en de aanvullende belasting van 7 %

De progressieve tariefschijven van de BNI zijn dezelfde als in de personenbelasting, van 25 % tot 50 %. Het structurele verschil zit elders: een rijksinwoner betaalt naast de federale belasting ook gemeentelijke opcentiemen, die van gemeente tot gemeente verschillen en soms zeer laag zijn. Een niet-inwoner betaalt geen gemeentelijke opcentiemen, maar krijgt een forfaitaire federale aanvullende belasting van 7 % op de basisbelasting.

Dat forfait moet de afwezige bijdrage aan de lokale financiën compenseren. Het probleem is dat het in de praktijk leidt tot een hogere last dan die van sommige inwoners in gemeenten met lage opcentiemen. Precies die onevenredigheid is door het Hof van Justitie afgekeurd.

Het arrest van 12 maart 2026: wat verandert er?

In zijn arrest van 12 maart 2026 (zaak C-119/24) oordeelde het Hof van Justitie van de Europese Unie dat de Belgische aanvullende belasting voor niet-inwoners onverenigbaar is met het door het verdrag gewaarborgde vrije verkeer, in zoverre ze kan leiden tot een zwaardere fiscale last dan die van bepaalde inwonende belastingplichtigen. Het Hof aanvaardt dat België niet-inwoners kan laten bijdragen aan de financiering van de openbare diensten, maar verwerpt een forfaitair mechanisme dat hen in de praktijk benadeelt.

Twee praktische gevolgen. Ten eerste zal de Belgische wetgever het mechanisme moeten herzien, wat de situatie voor de komende aanslagjaren onzeker maakt. Ten tweede, en vooral, kunnen niet-inwoners die deze aanvullende belasting hebben betaald een terugbetaling overwegen voor de niet-verjaarde aanslagjaren, via een administratief bezwaarschrift of een verzoek tot ambtshalve ontheffing. De termijnen zijn strikt en beginnen te lopen vanaf de verzending van het aanslagbiljet: een betrokken eigenaar doet er goed aan zijn oude aanslagbiljetten zonder uitstel te laten nakijken, bij voorkeur door een fiscalist met BNI-ervaring.

De kalender 2026: de datum van 20 november

De BNI-kalender loopt niet gelijk met die van de inwoners. Voor de inkomsten van 2025 kan de aangifte via Tax-on-web worden ingediend vanaf begin september 2026, en de uiterste datum is 20 november 2026. Niet-inwoners die nog op papier aangifte doen, ontvangen hun formulier meestal tussen midden september en begin oktober: u hoeft zich dus niet ongerust te maken als u in juni niets ontving, maar passief afwachten is evenmin verstandig, want het ontbreken van een formulier heft de aangifteplicht niet op.

Nog een bijzonderheid: de BNI wordt later ingekohierd, waardoor een niet-inwoner zijn aanslagbiljet vaak meer dan een jaar na het einde van het inkomstenjaar ontvangt. Dat verlengt ook de periode waarin een regularisatie of bezwaar nog mogelijk blijft.

Hoe dient u concreet aangifte in?

De eenvoudigste weg blijft Tax-on-web via MyMinfin, toegankelijk met itsme of een kaartlezer voor de elektronische identiteitskaart. Niet-inwoners zonder Belgische identiteitskaart kunnen toegang krijgen via een erkend Europees identificatiemiddel, of werken met een volmachthouder. Dat is trouwens de meest gebruikte oplossing: een Belgische boekhouder of fiscaal advocaat kan gemandateerd worden om de aangifte in naam van de buitenlandse eigenaar in te dienen.

Praktisch bereidt u het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen van elk goed voor (het staat op het aanslagbiljet van de onroerende voorheffing), de bezitsduur in dagen als het goed in de loop van het jaar werd gekocht of verkocht, de aard van het gebruik, het bedrag van de huur als de huurder een professional is, en het interestenoverzicht van de bank. Een onvolledig dossier is de belangrijkste oorzaak van rechtzettingen.

Uw Belgisch goed verkopen als niet-inwoner

De doorverkoop volgt dezelfde regels als voor een inwoner. Een meerwaarde op een gebouw dat binnen vijf jaar na de aankoop wordt doorverkocht, is belastbaar tegen het afzonderlijke tarief van 16,5 %, verhoogd met de toepasselijke opcentiemen; na vijf jaar ontsnapt de privémeerwaarde aan belasting. Voor een grond is de referentietermijn langer en varieert het tarief volgens de bezitsduur.

De notaris speelt hier een centrale rol: hij moet nagaan of de fiscale schulden van de niet-inwonende verkoper aangezuiverd zijn voordat hij de prijs vrijgeeft, wat de soms vastgestelde vertragingen bij de uitbetaling van het saldo verklaart. Die controle op tijd anticiperen, door vooraf een fiscaal attest te vragen, voorkomt dat een verkoop enkele dagen voor de authentieke akte blokkeert.

Veelgemaakte fouten en sancties

• Denken dat de onroerende voorheffing volstaat. Dat is fout nummer één: het gaat om twee onderscheiden belastingen, geïnd door twee verschillende administraties.
• Een leegstaand goed niet aangeven. Sinds inkomstenjaar 2023 volstaat het loutere bezit van een Belgisch gebouw om de aangifteplicht te doen ontstaan.
• De werkelijke huur aangeven bij privéverhuur. U geeft het KI aan, niet de huur, behalve bij beroepsmatige verhuur.
• De aangifte vergeten in het jaar van aankoop of verkoop. Het inkomen moet pro rata van de bezitsdagen worden aangegeven.
• Het arrest van maart 2026 negeren. Een zonder voorbehoud betaalde aanvullende belasting kan enkele honderden euro’s per jaar bedragen.

De sancties gaan van een administratieve boete tot een belastingverhoging, die bij herhaling oploopt, met daarnaast nalatigheidsinteresten. Bij afwezigheid van aangifte gaat de administratie over tot een aanslag van ambtswege op basis van schattingen, met omkering van de bewijslast ten nadele van de belastingplichtige.

FAQ over de belasting niet-inwoners

Ik bezit een appartement in België maar woon er niet meer: moet ik aangifte doen?

Ja. Sinds inkomstenjaar 2023 volstaat het bezit van een Belgisch onroerend goed om de verplichting te doen ontstaan een aangifte in de belasting niet-inwoners in te dienen, ook als het goed leeg blijft en geen huur oplevert.

Wat is de uiterste datum voor de aangifte over de inkomsten van 2025?

20 november 2026. Tax-on-web is toegankelijk vanaf begin september 2026 en de papieren formulieren komen doorgaans toe tussen midden september en begin oktober.

Word ik belast op de huur die ik ontvang?

Niet als uw huurder een particulier is die het goed privé bewoont: dan wordt u belast op het geïndexeerde kadastraal inkomen verhoogd met 40 %. De werkelijke huur wordt enkel de belastbare basis wanneer de huurder een vennootschap of een professional is die de huur aftrekt.

Is de onroerende voorheffing aftrekbaar van de belasting niet-inwoners?

Neen. Voor gebouwen die niet voor een beroepsactiviteit worden gebruikt, is de onroerende voorheffing noch aftrekbaar noch verrekenbaar met de eindbelasting. Ze is een definitieve kost, die u in het nettorendement van uw investering moet meerekenen.

Kan ik de aanvullende belasting van 7 % terugvorderen?

Dat is denkbaar sinds het arrest van het Hof van Justitie van 12 maart 2026, dat deze heffing in strijd verklaarde met het vrije verkeer. Een bezwaarschrift moet binnen de wettelijke termijnen worden ingediend, te rekenen vanaf de verzending van het aanslagbiljet; een nazicht van uw oude aanslagbiljetten is onontbeerlijk vooraleer u actie onderneemt.

Zijn de interesten van mijn hypothecair krediet aftrekbaar?

Ja, ten belope van uw in België belastbare onroerende inkomsten. Dat is de belangrijkste optimalisatiehefboom voor een met krediet gefinancierde niet-inwonende investeerder. De overige kosten (werken, verzekering, syndicus) zijn niet aftrekbaar bij privéverhuur.

Wat als ik nooit aangifte heb gedaan?

De administratie kan voor de niet-verjaarde aanslagjaren een aanslag van ambtswege vestigen, met belastingverhogingen en nalatigheidsinteresten. Een spontane regularisatie, vóór elke controle, blijft bijna altijd duidelijk voordeliger.

Heb ik verplicht een Belgische volmachthouder nodig?

Neen, dat is geen wettelijke verplichting. In de praktijk vergemakkelijkt een lokale volmachthouder wel de toegang tot Tax-on-web, de ontvangst van de Belgische fiscale post en de opvolging van de bezwaartermijnen, wat bijzonder nuttig is in de context die het arrest van maart 2026 opent.

Mini quiz : test je kennis