Impôt des non-résidents en Belgique : immobilier et déclaration 2026

Vous vivez à l’étranger mais vous possédez un appartement à Bruxelles, une maison à la Côte ou un studio étudiant à Louvain-la-Neuve ? Alors l’impôt des non-résidents vous concerne directement. Ce régime particulier, souvent appelé INR en français et BNI en néerlandais, taxe uniquement les revenus de source belge, mais il impose des obligations déclaratives que beaucoup de propriétaires étrangers découvrent trop tard, parfois par un rappel du SPF Finances.

L’année 2026 est particulièrement chargée sur ce terrain. D’une part, la déclaration relative aux revenus 2025 doit être rentrée au plus tard le 20 novembre 2026, avec une ouverture de Tax-on-web dès le début septembre. D’autre part, la Cour de justice de l’Union européenne a rendu le 12 mars 2026 un arrêt (affaire C-119/24) qui juge la taxe additionnelle fédérale de 7 % applicable aux non-résidents contraire à la libre circulation : une décision qui ouvre la porte à des demandes de remboursement pour les années passées. Voici, section par section, ce qu’un propriétaire non-résident doit savoir et faire cette année.

Qu’est-ce que l’impôt des non-résidents (INR) ?

L’impôt des non-résidents est le pendant de l’impôt des personnes physiques pour les contribuables qui n’ont ni domicile ni siège de fortune en Belgique. Le principe est simple : la Belgique ne taxe que ce qui a une source belge. Un salaire allemand, un dividende luxembourgeois ou une pension française n’entrent pas dans la base imposable belge. En revanche, un immeuble situé sur le territoire belge génère par nature un revenu de source belge, et ce revenu est imposable ici, quelle que soit la résidence du propriétaire.

Cette règle découle des conventions préventives de la double imposition, qui attribuent presque toujours le pouvoir d’imposition des revenus immobiliers à l’État où le bien est situé. L’État de résidence exonère alors ces revenus, ou les prend en compte pour déterminer le taux applicable au reste des revenus. Résultat : un non-résident propriétaire en Belgique est taxé en Belgique sur son bien, et ne peut pas s’en dispenser en invoquant sa domiciliation à l’étranger.

Qui est considéré comme non-résident ?

La qualification dépend de la notion de domicile fiscal, et non de la nationalité. Est résident belge celui qui a en Belgique son domicile ou son siège de fortune, c’est-à-dire le centre effectif de ses intérêts vitaux : famille, logement principal, vie sociale et administrative. L’inscription au registre national constitue une présomption de résidence, mais elle peut être renversée par les faits.

Sont donc typiquement non-résidents : l’expatrié belge parti travailler durablement à l’étranger tout en conservant son appartement bruxellois, l’investisseur français ou néerlandais qui achète un immeuble de rapport à Liège ou à Anvers, le fonctionnaire international qui bénéficie d’un statut particulier, ou encore l’héritier établi à l’étranger qui reçoit une maison familiale en Belgique. Une nuance importante : on distingue les non-résidents « avec foyer d’habitation » en Belgique de ceux « sans foyer d’habitation », car les règles d’octroi des avantages fiscaux personnels (quotité exemptée, réductions liées à la situation familiale) diffèrent selon le cas.

Propriétaire non-résident : quelles obligations en 2026 ?

Trois obligations se superposent et sont souvent confondues. Premièrement, le précompte immobilier : une taxe régionale annuelle, calculée sur le revenu cadastral, envoyée par la Région wallonne, Bruxelles Fiscalité ou la Vlaamse Belastingdienst. Elle est due par tout propriétaire, résident ou non. Deuxièmement, la déclaration à l’impôt des non-résidents, qui porte sur les revenus de l’année précédente. Troisièmement, les obligations liées à la mise en location : enregistrement du bail, état des lieux, respect des normes régionales de salubrité.

Le précompte immobilier n’est pas un acompte sur l’INR : depuis longtemps, il n’est plus imputable sur l’impôt final pour les immeubles non affectés à l’activité professionnelle. Payer son précompte ne dispense donc jamais de déclarer.

L’élargissement de l’obligation de déclaration

C’est le point le plus mal connu. Depuis l’année de revenus 2023, l’obligation de déposer une déclaration INR ne se limite plus aux non-résidents qui perçoivent des revenus belges imposables. Elle s’étend aussi aux non-résidents qui possèdent un bien immobilier en Belgique, y compris lorsque les revenus belges qu’ils perçoivent ne sont pas imposables ici, ou lorsque le bien n’est pas loué.

Concrètement, un couple néerlandais qui possède une seconde résidence à Knokke et ne la loue jamais doit malgré tout rentrer une déclaration. Un expatrié qui laisse son appartement bruxellois vide en attendant son retour se trouve dans la même situation. L’administration croise les données du cadastre avec celles du registre national : l’absence de déclaration se repère facilement et déclenche une taxation d’office, souvent moins favorable que la déclaration spontanée.

La base imposable : le revenu cadastral indexé

Le revenu imposable d’un immeuble belge ne correspond pas au loyer réellement encaissé, sauf dans certains cas. Le point de départ est toujours le revenu cadastral (RC), ce loyer net annuel théorique fixé lors de la dernière péréquation générale de 1975 et jamais revu depuis. Ce RC est ensuite indexé : on le multiplie par un coefficient d’indexation publié chaque année au Moniteur belge, au mois de décembre. Ce coefficient dépasse aujourd’hui largement 2, ce qui signifie qu’un RC de 1 200 euros produit une base indexée de plus de 2 600 euros.

Trois situations à distinguer

• Bien non loué (seconde résidence, logement vide, bien mis à disposition gratuitement) : le revenu imposable est le RC indexé, sans majoration.
• Bien loué à un particulier qui l’utilise à des fins privées : le revenu imposable est le RC indexé majoré de 40 %, soit RC indexé × 1,4. Le loyer réel n’intervient pas.
• Bien loué à une société, à un indépendant pour son activité, ou à un locataire qui déduit le loyer professionnellement : le régime devient beaucoup plus lourd. On est alors taxé sur le loyer et les avantages locatifs réels, diminués d’un forfait de frais de 40 % plafonné, avec un minimum égal au RC indexé × 1,4.

Cette différence est déterminante pour un investisseur non-résident : louer le même immeuble à une famille ou à une SRL n’aboutit pas du tout au même impôt. La rédaction du bail et la destination des lieux doivent donc être pensées fiscalement dès le départ.

Intérêts d’emprunt et frais déductibles

Les intérêts d’un emprunt contracté pour acquérir ou conserver un bien immobilier restent en principe déductibles des revenus immobiliers imposables, à concurrence de ces revenus. C’est le mécanisme le plus utile pour un non-résident : un immeuble de rapport financé par crédit peut voir sa base imposable fortement réduite, voire ramenée à zéro pour l’année considérée. Attention toutefois, la déduction est limitée aux revenus immobiliers déclarés et ne crée pas de perte reportable illimitée.

En revanche, les autres frais (travaux, syndic, assurance, précompte immobilier lui-même) ne sont pas déductibles pour un bien loué à usage privé : ils sont censés être couverts par le forfait implicite intégré dans le calcul du RC. Les non-résidents qui espèrent déduire une rénovation complète sont donc systématiquement déçus, sauf si le bien est affecté à une activité professionnelle en Belgique.

Les taux et la taxe additionnelle de 7 %

Le barème progressif applicable à l’INR est le même qu’à l’impôt des personnes physiques, de 25 % à 50 % par tranches. La différence structurelle se situe ailleurs : un résident belge paie, en plus de l’impôt fédéral, des additionnels communaux qui varient d’une commune à l’autre et qui peuvent être très faibles. Un non-résident, lui, ne paie pas d’additionnels communaux mais se voit appliquer une taxe additionnelle fédérale forfaitaire de 7 % calculée sur l’impôt de base.

Ce forfait est censé compenser l’absence de contribution aux finances locales. Le problème est qu’il aboutit, dans les faits, à une charge supérieure à celle de certains résidents établis dans des communes à faible taux d’additionnels. C’est précisément cette disproportion que la Cour de justice a sanctionnée.

L’arrêt du 12 mars 2026 : ce qui change

Dans son arrêt du 12 mars 2026 (affaire C-119/24), la Cour de justice de l’Union européenne a jugé que la taxe additionnelle belge appliquée aux non-résidents est incompatible avec la libre circulation garantie par le traité, dans la mesure où elle peut conduire à une charge fiscale plus lourde que celle supportée par certains contribuables résidents. La Cour admet que la Belgique puisse demander aux non-résidents de contribuer au financement des services publics, mais elle refuse un mécanisme forfaitaire qui, en pratique, les pénalise.

Deux conséquences pratiques. D’abord, le législateur belge devra revoir le mécanisme, ce qui rend la situation des prochains exercices incertaine. Ensuite, et surtout, les non-résidents qui ont acquitté cette taxe additionnelle peuvent envisager une demande de remboursement pour les exercices non prescrits, par la voie d’une réclamation administrative ou d’une demande de dégrèvement d’office. Les délais sont stricts et se comptent en mois à partir de l’envoi de l’avertissement-extrait de rôle : un propriétaire concerné a intérêt à faire vérifier ses anciens avis d’imposition sans attendre, idéalement par un conseil fiscal habitué à l’INR.

Le calendrier 2026 : la date du 20 novembre

Le calendrier de l’INR est décalé par rapport à celui des résidents. Pour les revenus 2025, la déclaration peut être introduite via Tax-on-web à partir du début du mois de septembre 2026, et la date limite est fixée au 20 novembre 2026. Les non-résidents qui déclarent encore sur papier reçoivent généralement leur formulaire entre la mi-septembre et le début du mois d’octobre : il ne faut donc pas s’inquiéter de ne rien avoir reçu en juin, mais il ne faut pas non plus attendre passivement, car l’absence de formulaire ne supprime pas l’obligation de déclarer.

Autre particularité : le rôle de l’INR est enrôlé plus tard, si bien qu’un non-résident reçoit souvent son avertissement-extrait de rôle plus d’un an après la fin de l’année de revenus. Cela allonge d’autant le délai pendant lequel une régularisation ou une réclamation reste possible.

Comment déclarer concrètement

La voie la plus simple reste Tax-on-web via MyMinfin, accessible avec itsme ou un lecteur de carte d’identité électronique. Les non-résidents dépourvus de carte d’identité belge peuvent créer un accès grâce à un moyen d’identification européen reconnu, ou passer par un mandataire. C’est d’ailleurs la solution la plus fréquente : un comptable ou un avocat fiscaliste belge peut être mandaté pour introduire la déclaration au nom du propriétaire étranger.

Sur le plan pratique, il faut préparer le revenu cadastral non indexé de chaque bien (il figure sur l’avis de précompte immobilier), la période de détention en jours si le bien a été acheté ou vendu en cours d’année, la nature de l’occupation, le montant des loyers si le locataire est un professionnel, et le décompte des intérêts d’emprunt fourni par la banque. Un dossier incomplet est la première cause de rectification.

Vendre son bien belge en tant que non-résident

La revente suit les mêmes règles que pour un résident. Une plus-value réalisée sur un immeuble bâti revendu dans les cinq ans de son acquisition est taxable au taux distinct de 16,5 %, majoré des additionnels applicables ; au-delà de cinq ans, la plus-value privée échappe à l’impôt. Pour un terrain, le délai de référence est plus long et le tarif varie selon la durée de détention.

Le notaire joue ici un rôle central : il doit s’assurer que les dettes fiscales du vendeur non-résident sont apurées avant de libérer le prix, ce qui explique les retards parfois observés dans le versement du solde. Anticiper cette vérification, en demandant au préalable une situation fiscale, évite de bloquer une vente à quelques jours de l’acte authentique.

Erreurs fréquentes et sanctions

• Croire que le précompte immobilier suffit. C’est l’erreur numéro un : il s’agit de deux impôts distincts, dus par deux administrations différentes.
• Ne pas déclarer un bien vide. Depuis les revenus 2023, la simple propriété d’un immeuble belge déclenche l’obligation déclarative.
• Déclarer le loyer réel pour une location privée. On déclare le RC, pas le loyer, sauf location professionnelle.
• Oublier la déclaration l’année de l’achat ou de la vente. Le revenu doit être proratisé en jours de détention.
• Négliger l’arrêt de mars 2026. Une taxe additionnelle payée sans réserve peut représenter plusieurs centaines d’euros par an.

Les sanctions vont de l’amende administrative à l’accroissement d’impôt, qui grimpe en cas de récidive, sans oublier les intérêts de retard. En cas d’absence de déclaration, l’administration procède à une taxation d’office sur base d’estimations, avec renversement de la charge de la preuve au détriment du contribuable.

FAQ sur l’impôt des non-résidents

Je possède un appartement en Belgique mais je n’y habite plus : dois-je déclarer ?

Oui. Depuis l’année de revenus 2023, la détention d’un bien immobilier belge suffit à déclencher l’obligation de rentrer une déclaration à l’impôt des non-résidents, même si le bien reste vide et ne génère aucun loyer.

Quelle est la date limite pour la déclaration relative aux revenus 2025 ?

Le 20 novembre 2026. Tax-on-web est accessible dès le début du mois de septembre 2026, et les formulaires papier arrivent en général entre la mi-septembre et le début du mois d’octobre.

Suis-je taxé sur le loyer que j’encaisse ?

Pas si votre locataire est un particulier qui occupe le bien à titre privé : vous êtes alors taxé sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 %. Le loyer réel devient la base imposable uniquement lorsque le locataire est une société ou un professionnel qui déduit le loyer.

Le précompte immobilier est-il déductible de l’impôt des non-résidents ?

Non. Pour les immeubles non affectés à une activité professionnelle, le précompte immobilier n’est ni déductible ni imputable sur l’impôt final. Il constitue une charge définitive, à intégrer dans le calcul du rendement net de l’investissement.

Puis-je récupérer la taxe additionnelle de 7 % ?

C’est envisageable depuis l’arrêt de la Cour de justice du 12 mars 2026, qui a jugé ce prélèvement contraire à la libre circulation. Une réclamation doit être introduite dans les délais légaux à compter de l’envoi de l’avertissement-extrait de rôle ; un examen de vos anciens avis d’imposition est indispensable avant d’agir.

Les intérêts de mon crédit hypothécaire sont-ils déductibles ?

Oui, à concurrence de vos revenus immobiliers imposables en Belgique. C’est le principal levier d’optimisation pour un investisseur non-résident financé par emprunt. Les autres frais (travaux, assurance, syndic) ne sont pas déductibles pour une location privée.

Que se passe-t-il si je n’ai jamais déclaré ?

L’administration peut procéder à une taxation d’office pour les exercices non prescrits, avec accroissements d’impôt et intérêts de retard. Une régularisation spontanée, avant tout contrôle, reste presque toujours nettement moins coûteuse.

Faut-il obligatoirement un mandataire belge ?

Non, ce n’est pas une obligation légale. Mais dans la pratique, un mandataire local facilite l’accès à Tax-on-web, la réception du courrier fiscal belge et le suivi des délais de réclamation, particulièrement utile dans le contexte ouvert par l’arrêt de mars 2026.

Mini quiz : testez vos connaissances