Kadastraal inkomen in België 2026: berekening, indexering en fiscaliteit

Het kadastraal inkomen is een van de meest bepalende cijfers van de Belgische vastgoedfiscaliteit. Deze fictieve waarde, toegekend door de Federale Overheidsdienst Financiën aan elk onroerend goed, dient als berekeningsbasis voor de gewestelijke onroerende voorheffing, de belasting van de onroerende inkomsten in de personenbelasting en verschillende gemeentelijke belastingen. In 2026, na de officiële indexering, blijft het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen bevroren op de perekwatie van 1975, maar de indexeringscoëfficiënt bedraagt 2,1763 voor de inkomsten 2026, wat de te betalen bedragen merkelijk wijzigt.

Deze gids legt alles uit wat een Belgische eigenaar in 2026 moet weten: definitie, berekeningsmethode, jaarlijkse indexering, fiscale gevolgen, wijzigingen na werken of bestemmingsverandering, raadpleging via MyMinFin, beroepsmogelijkheden en veelgemaakte fouten. Of u nu in Wallonië, Brussel-Hoofdstad of Vlaanderen woont, u vindt hier de actuele regels om uw kadastraal inkomen te begrijpen en uw fiscaliteit te optimaliseren.

Wat is het kadastraal inkomen in België?

Het kadastraal inkomen (KI) is de geschatte jaarlijkse netto huurwaarde van een onroerend goed, toegekend door de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (AAPD) van de FOD Financiën. Het vertegenwoordigt het theoretische inkomen dat een eigenaar zou kunnen halen uit de verhuur van zijn goed, na aftrek van forfaitaire onderhouds- en herstellingskosten. Deze fictieve waarde wordt uitgedrukt in euro en staat vermeld op de kadastrale legger van het goed, raadpleegbaar via MyMinFin.

De laatste algemene perekwatie van het kadastraal inkomen in België vond plaats in 1975. Sindsdien werden de KI’s nooit globaal herwaardeerd, ondanks meerdere politieke aankondigingen. Om de inflatie te compenseren wordt het KI elk jaar vermenigvuldigd met een indexeringscoëfficiënt die door de FOD Financiën wordt gepubliceerd. In 2026 bedraagt deze coëfficiënt 2,1763 (inkomsten van het jaar 2026, aanslagjaar 2027); hij was 2,0915 voor de inkomsten 2025 en 1,9444 voor 2024.

Hoe wordt het kadastraal inkomen berekend?

De berekening van het kadastraal inkomen steunt op de normale netto huurwaarde van 1975, bepaald op basis van objectieve elementen: type goed (eengezinswoning, appartement, opbrengstgebouw), bebouwde oppervlakte, aantal kamers, aantal badkamers, aanwezigheid van comfortelementen (centrale verwarming, garage, lift, kelder). De kadastrale expert gebruikt referentieparcellen (vergelijkbaar in ligging, type en comfort) om de theoretische maandelijkse huurwaarde te bepalen, vermenigvuldigt vervolgens met 12 en trekt de onderhoudskosten af (40% voor het gebouw, 10% voor het materieel).

Concreet: voor een huis in Luik waarvan de netto maandelijkse referentiehuurwaarde in 1975 250 BEF bedroeg (ongeveer 6,20 €), bedraagt het KI ongeveer 75 €. Geïndexeerd aan 2,1763 in 2026 stijgt dit geïndexeerde KI naar 163,22 €. Het is deze geïndexeerde basis die dient voor de berekening van de onroerende voorheffing en de belasting van de onroerende inkomsten.

Het geïndexeerde kadastraal inkomen in 2026

De indexeringscoëfficiënt wordt elk jaar in december in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd. Voor 2026 werd hij vastgelegd op 2,1763. Om het geïndexeerde KI te bekomen, volstaat het om het niet-geïndexeerde KI (dat ingeschreven is op de kadastrale legger, geërfd uit 1975) te vermenigvuldigen met deze coëfficiënt.

• Niet-geïndexeerd KI 500 € → geïndexeerd KI 2026: 1.088,15 €
• Niet-geïndexeerd KI 1.000 € → geïndexeerd KI 2026: 2.176,30 €
• Niet-geïndexeerd KI 1.500 € → geïndexeerd KI 2026: 3.264,45 €
• Niet-geïndexeerd KI 2.500 € → geïndexeerd KI 2026: 5.440,75 €

Deze indexering heeft een mechanische impact op de onroerende voorheffing: voor hetzelfde goed is de voorheffing 2026 ongeveer 4% hoger dan die van 2025 en 12% hoger dan die van 2024, bij gelijkblijvende gewestelijke tarieven.

Het KI, basis van de gewestelijke onroerende voorheffing

De onroerende voorheffing (précompte immobilier in FR) wordt elk jaar berekend door het gewest waar het goed gelegen is, op basis van het geïndexeerde KI. Het gewestelijke basistarief bedraagt 1,25% in Wallonië en in Brussel, 2,5% in Vlaanderen. Gemeenten en provincies voegen opcentiemen toe die de voorheffing met 8 à 10 kunnen vermenigvuldigen. Voor hetzelfde KI varieert de eindfactuur dus sterk afhankelijk van de gemeente.

Voorbeeld: voor een geïndexeerd KI van 2.000 € bedraagt de Waalse basisheffing 25 €, maar met 2.800 gemeentelijke opcentiemen en 1.600 provinciale opcentiemen stijgt de totale factuur tot ongeveer 1.100 €. In Brussel kan de optelling van opcentiemen leiden tot nog hogere facturen, gedeeltelijk gecompenseerd door de BE-HOME-premie voor de hoofdverblijfplaats.

Het KI in de aangifte personenbelasting

Het kadastraal inkomen komt ook aan bod in de aangifte personenbelasting (vakken 1106 tot 1110 van de aangifte 2026). Drie regelingen bestaan naast elkaar:

Eigen en enige woning

De woning waar de belastingplichtige is gedomicilieerd en die zijn enige onroerend goed vormt, is sinds 2014 volledig vrijgesteld van belasting in de federale personenbelasting. Ze blijft echter onderworpen aan de onroerende voorheffing. Aangifte is dus niet nodig, behalve in bijzondere gevallen (gedeeltelijk genot, tijdelijke verhuur).

Niet verhuurd of verhuurd aan een particulier

Voor een tweede verblijf, een geërfd niet-bewoond goed of een verhuur aan een particulier die het goed niet voor beroepsdoeleinden gebruikt, is de belastinggrondslag het geïndexeerde KI verhoogd met 40%. Dat is de bekende formule “KI × 1,40 × 2,1763” voor 2026. Deze basis wordt opgeteld bij de overige inkomsten van de belastingplichtige en belast aan de progressieve tarieven, na aftrek van eventuele leningintresten.

Verhuurd aan een professional of vennootschap

Indien de huurder het goed gebruikt voor zijn professionele activiteit (handelaar, vrije beroeper, vennootschap), gebeurt de belasting op de werkelijk ontvangen netto huur (jaarhuur verminderd met een forfait van 40% kosten, beperkt tot twee derde van de bruto huur), met als minimum het geïndexeerde KI verhoogd met 40%. Deze regel benadeelt verhuurders van kantoren of handelspanden, maar laat hen ook toe meer reële kosten af te trekken.

Gewestelijke verminderingen en kortingen verbonden aan het KI

Elk gewest heeft systemen ingevoerd voor verminderingen van de onroerende voorheffing die rechtstreeks afhangen van het KI:

• Wallonië: korting voor bescheiden woning (totaal geïndexeerd KI van het gezin ≤ 745 €, vermindering van 25%); bonus per kind ten laste (vanaf twee kinderen, tot 125 € per kind); vermindering voor invaliditeit; vermindering “bescheiden woning” cumuleerbaar met andere voordelen.
• Brussel-Hoofdstad: BE-HOME-premie (vroeger korting van 120 €) automatisch toegekend aan eigenaars die hun hoofdverblijfplaats bewonen, voor de eerste schijf van het KI; verminderingen voor zware invaliden of kind ten laste.
• Vlaanderen: vermindering onroerende voorheffing voor bescheiden woning (KI ≤ 745 €), gezinsvermindering (vanaf twee kinderen ten laste), vermindering voor personen met een handicap, vermindering voor energiezuinig goed (EPC A of A+).

Deze verminderingen worden enkel toegekend op aanvraag of automatisch na administratieve controle. Het is essentieel om elk jaar na te gaan of u er recht op hebt, vooral na een geboorte of een wijziging van gezinssituatie.

Wijziging van het KI na werken of bestemmingsverandering

Het KI kan opwaarts of neerwaarts worden herzien in verschillende situaties die binnen de 30 dagen aan de FOD Financiën moeten worden aangegeven via formulier 43B (uitbreiding, gedeeltelijke afbraak, opdeling, samenvoeging, bestemmingsverandering) of automatisch na de stedenbouwkundige vergunning:

• Nieuwbouw: een KI wordt toegekend in de maanden na de voltooiing, in de praktijk 6 tot 18 maanden na de bewoningsverklaring.
• Uitbreiding of zware renovatie (≥ 10.000 € exclusief btw waardevermeerdering): opwaartse herziening van het KI.
• Opdeling van een goed in meerdere percelen: toekenning van een afzonderlijk KI per perceel.
• Gedeeltelijke afbraak of bestemmingsverandering (residentieel → commercieel): nieuwe schatting.
• Langdurige leegstand of improductiviteit (schade, dreigende onteigening): mogelijkheid om een proportionele kwijtschelding van de onroerende voorheffing aan te vragen.

Het verzuim van aangifte wordt bestraft met administratieve boetes en kan leiden tot een retroactieve herrekening van de voorheffing over vijf jaar. Het is dus beter om elke wijziging tijdig aan te geven.

Hoe uw kadastraal inkomen raadplegen?

Het KI is gratis raadpleegbaar door de eigenaar via verschillende kanalen:

• MyMinFin (portaal FOD Financiën): rubriek “Mijn woning” of “Onroerend vermogen”, met itsme- of eID-authenticatie.
• Aanslagbiljet onroerende voorheffing dat elk jaar wordt verstuurd (mei-juni voor Wallonië en Brussel, september-oktober voor Vlaanderen).
• Aankoopakte bij de notaris: het KI wordt vermeld in de beschrijving van het goed.
• Aanvraag van een kadastraal uittreksel via formulier 188 (gratis voor de eigenaar) of via MyMinFin.

Voor een goed waarvan u geen eigenaar bent (vóór een aankoop bijvoorbeeld), moet u de toelating van de eigenaar vragen of u tevreden stellen met het KI vermeld in de verkoopcompromis, wat een verplichte vermelding is.

Bijzondere gevallen: tweede verblijf, terrein, garage

Niet alle goederen worden fiscaal op dezelfde manier behandeld:

• Tweede verblijf: geïndexeerd KI verhoogd met 40% belastbaar in de personenbelasting, zonder enige vrijstelling. Verschillende gemeenten heffen daarnaast een specifieke gemeentebelasting op tweede verblijven (50 tot 1.500 € per jaar).
• Onbebouwd terrein: afzonderlijk KI, doorgaans laag (50 tot 200 € niet-geïndexeerd). Belasting in de personenbelasting op het geïndexeerde KI verhoogd met 40% indien het terrein niet als landbouwgrond verkocht wordt.
• Afzonderlijke garage of parkeerplaats: eigen KI, in de regel tussen 100 en 500 € niet-geïndexeerd. Indien aan de eigen woning verbonden, vrijgesteld in de personenbelasting.
• Goed in het buitenland: sinds 2021 wordt een KI toegekend aan buitenlandse onroerende goederen die in handen zijn van een Belgische ingezetene, na aangifte bij de FOD Financiën binnen vier maanden na de aankoop.

Het kadastraal inkomen betwisten: beroepsmogelijkheden

Indien u meent dat het KI dat aan uw goed is toegekend te hoog is (bijvoorbeeld in vergelijking met gelijkaardige goederen in dezelfde straat), beschikt u over twee wegen:

Klassiek bezwaar

Binnen de twee maanden na de kennisgeving van het KI (formulier 43A ontvangen na een nieuwe schatting) kunt u een gemotiveerd bezwaar indienen bij de inspecteur-bemiddelaar van de FOD Financiën. Voeg vergelijkende elementen toe (KI van gelijkaardige goederen, foto’s, plannen, onafhankelijke schatting). Een tegensprekelijk deskundigenonderzoek kan worden bevolen.

Aanvraag van bijzondere perekwatie

Indien de huurwaarde van uw goed duurzaam is gedaald (met minstens 15%) als gevolg van objectieve omstandigheden (aanleg van autosnelweg, buurtverloedering, natuurramp), kunt u een bijzondere perekwatie aanvragen bij het Bureau opmeting en schatting. De procedure is lang (vaak 6 tot 12 maanden) maar kan leiden tot een aanzienlijke vermindering van het KI.

Veelgemaakte fouten om te vermijden

• Het niet-geïndexeerde KI verwarren (op de kadastrale legger, geërfd uit 1975) met het geïndexeerde KI (gebruikt voor de fiscale berekeningen)
• Vergeten een uitbreiding of zware renovatie binnen de 30 dagen aan te geven, met risico op een boete
• Een bestemmingsverandering niet aan de gemeente melden (residentieel → kantoor bijvoorbeeld), wat impact heeft op het KI maar ook op de belastingen
• Geloven dat de eigen en enige woning volledig is vrijgesteld: ze is het in de federale personenbelasting, niet in de gewestelijke onroerende voorheffing
• De impact onderschatten van de gemeentelijke en provinciale opcentiemen in de eindheffing
• De vermindering voor bescheiden woning of de vermindering voor kind ten laste niet aanvragen terwijl de voorwaarden vervuld zijn
• Vergeten een onroerend goed in het buitenland aan de FOD Financiën aan te geven binnen vier maanden

Verwachte evoluties: naar een nieuwe perekwatie?

Een algemene herziening van de KI’s wordt regelmatig vermeld maar voortdurend uitgesteld om politieke redenen. Het Grondwettelijk Hof bevestigde meermaals de wettigheid van het huidige systeem, ondanks de scheeftrekkingen die het veroorzaakt (een nieuw appartement van 80 m² kan een hoger KI hebben dan een huis van 200 m² uit de jaren 1960). In 2026 staat geen perekwatie op de federale agenda, maar de gewesten bestuderen specifieke correctieve mechanismen (PEB-bonus in Wallonië, vermindering EPC in Vlaanderen).

Checklist van de eigenaar in 2026

• Elk jaar het KI en het geïndexeerde KI nakijken via MyMinFin
• Het KI vergelijken met dat van gelijkaardige goederen (buren, zelfde oppervlakte en comfort)
• De toepasselijke gewestelijke verminderingen aanvragen (bescheiden woning, kinderen ten laste, handicap)
• Binnen 30 dagen elke fysieke wijziging aangeven (uitbreiding, opdeling, afbraak, bestemmingsverandering)
• Een in het buitenland verworven goed aangeven binnen vier maanden
• Het aanslagbiljet bewaren voor de aangiftes personenbelasting en fiscale aangiftes
• Bij betwisting binnen de twee maanden na kennisgeving een bezwaar indienen
• Het gebruik duidelijk onderscheiden tussen eigen woning, tweede verblijf en verhuurd goed voor de aangifte personenbelasting

FAQ — kadastraal inkomen in België

Wat is de indexeringscoëfficiënt van het kadastraal inkomen in 2026?

De indexeringscoëfficiënt voor de inkomsten 2026 (aanslagjaar 2027) is vastgelegd op 2,1763. Om het geïndexeerde KI te bekomen, moet u het niet-geïndexeerde KI (dat op de kadastrale legger staat) vermenigvuldigen met deze coëfficiënt.

Wanneer moet de onroerende voorheffing op basis van het KI worden betaald?

Het aanslagbiljet voor de onroerende voorheffing wordt verstuurd tussen mei en juni voor Wallonië en Brussel, en tussen september en oktober voor Vlaanderen. De uiterste betaaldatum staat op het aanslagbiljet, doorgaans twee maanden na de verzenddatum.

Mijn KI lijkt me te hoog, hoe kan ik het betwisten?

U kunt binnen de twee maanden na de kennisgeving van het KI een bezwaar indienen bij de FOD Financiën, met motivering aan de hand van vergelijkbare goederen. Indien de huurwaarde duurzaam met meer dan 15% is gedaald door objectieve omstandigheden, is een bijzondere perekwatie mogelijk.

Is het KI hetzelfde in Wallonië, Brussel en Vlaanderen?

Ja, het KI wordt op dezelfde manier toegekend op het hele Belgische grondgebied door de federale FOD Financiën. Maar elk gewest hanteert eigen tarieven en verminderingen voor de onroerende voorheffing, waardoor de eindfactuur sterk kan verschillen van gemeente tot gemeente.

Hoe bereken ik mijn geïndexeerd kadastraal inkomen?

Geïndexeerd KI = niet-geïndexeerd KI × indexeringscoëfficiënt van het jaar. Voor 2026: KI × 2,1763. Voorbeeld: een niet-geïndexeerd KI van 1.200 € geeft een geïndexeerd KI 2026 van 2.611,56 €.

Wordt mijn hoofdverblijfplaats belast op zijn KI?

De eigen en enige woning is sinds 2014 vrijgesteld in de federale personenbelasting. U betaalt enkel de gewestelijke onroerende voorheffing, die op het geïndexeerde KI gebaseerd blijft. Bij meerdere goederen blijft de hoofdverblijfplaats vrijgesteld in de personenbelasting, maar de andere goederen zijn er wel aan onderworpen.

Moet een buitenlands goed worden aangegeven?

Ja, sinds 2021. Elke Belgische ingezetene moet zijn buitenlandse onroerende goederen binnen vier maanden na de aankoop aan de FOD Financiën aangeven. Een KI wordt toegekend en gebruikt voor de aangifte personenbelasting, onder voorbehoud van de dubbelbelastingverdragen.

Verandert het KI automatisch na een renovatie?

Nee, het KI wordt niet automatisch bijgewerkt. De eigenaar moet elke significante wijziging binnen 30 dagen aangeven via formulier 43B. De FOD Financiën stuurt vervolgens een schatter om de huurwaarde te herzien en een nieuw KI te betekenen.

Bestaat er een vermindering van de onroerende voorheffing voor energiezuinige goederen?

In Vlaanderen wel: sinds 2024 wordt een vermindering van de voorheffing toegekend voor woningen met EPC A of A+. In Wallonië slaat de PEB-bonus op de registratierechten bij aankoop, niet op de jaarlijkse voorheffing. In Brussel is nog geen rechtstreekse vermindering aan het EPB gekoppeld.

Bronnen

FOD Financiën — Kadastraal inkomen en indexering (financien.belgium.be); Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992 (WIB 92, artikelen 7 tot 16); Ministerieel besluit van 19 december 2025 tot vaststelling van de indexeringscoëfficiënt 2026; SPW Fiscaliteit — Waalse onroerende voorheffing; Brussel Fiscaliteit — BE-HOME-premie; Vlaamse Belastingdienst — Onroerende voorheffing; Notaris.be — Het kadastraal inkomen uitgelegd; MyMinFin — Raadpleging van het onroerend patrimonium.

---

Meer lezen op Housing-Service.be

• Bereken uw jaarlijkse onroerende voorheffing
• De leegstandsheffing gebaseerd op het KI
• Ons rekentuig voor de schenkingsrechten
• De impact van het KI op de erfbelasting

Mini quiz : test je kennis