Notariskosten in België in 2026: berekening, simulatie en gewestelijke verminderingen

Een onroerend goed kopen in België blijft nooit beperkt tot de vraagprijs van de verkoper. De notariskosten in België voegen een aanzienlijke kostenpost toe aan het budget van elke koper: registratierechten, notariserelonen, btw op het ereloon, administratiekosten en diverse voorschotten. In 2026 is het essentieel om deze kosten te begrijpen om uw aankoop correct te simuleren, want de regels verschillen sterk tussen Wallonië, het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en Vlaanderen.

Dit artikel maakt de balans op van de berekening van notariskosten in 2026, gewest per gewest. Het integreert de hervormingen die in 2025 in werking traden (verlaagd tarief van 3 % in Wallonië, tarief van 2 % in Vlaanderen, abattement van 200 000 € in Brussel), biedt een cijfervoorbeeld, somt de verminderingen op waar u recht op hebt en gaat in op bijzondere gevallen (nieuwbouw, grond, onverdeeldheid). Resultaat: een helder beeld van het te voorziene bedrag en de hefbomen om het te optimaliseren.

Wat zijn notariskosten in België?

In België is de notaris een openbaar ambtenaar die door de Koning wordt benoemd. Zijn tussenkomst is verplicht om een overdracht van onroerend goed te verlijden. In tegenstelling tot een wijdverspreid idee komt het grootste deel van de « notariskosten » niet ten goede aan de notaris zelf: een belangrijk deel wordt doorgestort aan het gewest in de vorm van registratierechten.

Notariskosten verwijzen dus naar het geheel van bedragen dat de koper aan de notaris betaalt bij het verlijden van de authentieke akte. De notaris speelt de rol van vertrouwensderde: hij ontvangt de fondsen, betaalt de belastingen aan de overheid, stelt de akte op, laat deze registreren en schrijft deze in op het bureau Rechtszekerheid (voorheen hypotheekbewaring).

De drie componenten van notariskosten

1. De registratierechten

De registratierechten vormen het grootste deel van de kosten, soms tot 80 %. Het betreft een gewestelijke belasting die wordt betaald aan het gewest waar het onroerend goed gelegen is (Wallonië, Brussels Hoofdstedelijk Gewest of Vlaanderen). Het tarief hangt af van het gewest, het type goed en de situatie van de koper.

2. Het ereloon van de notaris

Het ereloon wordt vastgelegd in een koninklijk besluit dat een degressief tarief oplegt dat in het hele land identiek is. De notaris heeft dus geen invloed op dit tarief: het is hetzelfde of u nu naar Aarlen, Antwerpen of Elsene gaat. Op dit ereloon is 21 % btw verschuldigd.

3. De administratiekosten en voorschotten

Deze post omvat de kosten die de notaris voor uw rekening voorschiet: stedenbouwkundige opzoekingen, opzoekingen in het centraal register van testamenten, bodemattest, hypothecaire overschrijving, dossierkosten, zegels. Het totaal schommelt doorgaans tussen 900 € en 1 500 € voor een klassieke residentiële aankoop.

Tarieven van de registratierechten 2026 per gewest

Wallonië: 3 % voor een eigen en enige woning

Sinds 1 januari 2025 heeft Wallonië zijn registratierechten grondig hervormd. Het systeem van het abattement is verdwenen ten gunste van een eengemaakt verlaagd tarief van 3 % voor de aankoop van een « eigen en enige » woning. Drie cumulatieve voorwaarden zijn vereist: de koper is een natuurlijk persoon, het goed wordt zijn hoofdverblijfplaats binnen drie jaar na de akte, en blijft dit gedurende drie opeenvolgende jaren.

Het tarief van 3 % is van toepassing op de schijf tot 350 000 € van de belastbare grondslag. Daarboven wordt de overschrijdende schijf belast aan 12,5 %. Voor een verhuurinvestering of een tweede verblijf in Wallonië blijft het volle tarief van 12,5 % van toepassing op de volledige prijs.

Brussels Hoofdstedelijk Gewest: abattement van 200 000 € en tarief van 12,5 %

In Brussel bedraagt het normale tarief 12,5 %. Een belangrijk abattement maakt het evenwel mogelijk om de factuur te verlagen voor kopers die het goed bestemmen als hun hoofdverblijfplaats. Het abattement slaat op de eerste 200 000 € (of zelfs 220 000 € in een stadsvernieuwingszone), wat een besparing tot 27 500 € kan opleveren. De voorwaarden in 2026: aankoopprijs lager dan of gelijk aan 650 000 €, verbintenis om zijn hoofdverblijfplaats binnen drie jaar te vestigen, behoud gedurende vijf jaar en geen volledig eigenaarschap van een andere woning.

Vlaanderen: 2 % voor een eigen en enige gezinswoning, anders 12 %

Vlaanderen heeft zijn tarief eveneens verlaagd op 1 januari 2025, van 3 % naar 2 % voor de eigen en enige gezinswoning. Het volle tarief bedraagt 12 % voor andere aankopen (tweede verblijf, investering). Een nog voordeliger tarief van 1 % bestaat voor aankopen gevolgd door een ingrijpende energetische renovatie (overgang van EPC-label E of F naar label A binnen zes jaar) of in geval van sloop-heropbouw.

Tarief van de notariserelonen in 2026

De notariserelonen volgen een degressief tarief dat federaal is vastgelegd. Hoe hoger de waarde van het goed, hoe lager het marginale tarief. Ter indicatie, hier de schijven die in 2026 op de verkoopwaarde van het onroerend goed worden toegepast:

• van 0 tot 7 500 €: ongeveer 4,56 %
• van 7 500 tot 17 500 €: ongeveer 2,85 %
• van 17 500 tot 30 000 €: ongeveer 2,28 %
• van 30 000 tot 45 500 €: ongeveer 1,71 %
• van 45 500 tot 64 100 €: ongeveer 1,14 %
• van 64 100 tot 250 100 €: ongeveer 0,57 %
• boven 250 100 €: ongeveer 0,057 %

Voor een gemiddelde residentiële aankoop vertegenwoordigen de erelonen exclusief btw vaak tussen 0,8 % en 1,3 % van de prijs. Vergeet niet om 21 % btw op deze erelonen toe te voegen.

Cijfervoorbeeld voor een aankoop van 300 000 €

Laten we het voorbeeld nemen van een koppel dat zijn eerste woning koopt voor 300 000 € en er zijn hoofdverblijfplaats zal vestigen. Hier het approximatieve bedrag aan notariskosten naargelang het gewest.

• Wallonië: registratierechten 9 000 € (3 % × 300 000), erelonen en btw ongeveer 4 000 €, voorschotten ongeveer 1 200 €. Totaal: ongeveer 14 200 €.
• Brussels Hoofdstedelijk Gewest: registratierechten 12 500 € ((300 000 – 200 000) × 12,5 %), erelonen en btw ongeveer 4 000 €, voorschotten ongeveer 1 200 €. Totaal: ongeveer 17 700 €.
• Vlaanderen: registratierechten 6 000 € (2 % × 300 000), erelonen en btw ongeveer 4 000 €, voorschotten ongeveer 1 200 €. Totaal: ongeveer 11 200 €.

Deze bedragen zijn indicatief. Een nauwkeurige simulatie vereist de precieze opgave van de voorschotten van de gekozen notaris en het in rekening brengen van specifieke verminderingen (jonge koper, renovatiezone, enzovoort). Verschillende notarissen bieden een officiële online simulator aan op notaris.be.

Verminderingen en abattementen om te kennen in 2026

Wallonië: restafslag en bescheiden woning

Zelfs na de hervorming van 2025 behoudt Wallonië een specifiek abattement voor bescheiden goederen en goederen gefinancierd met een hypothecair krediet. De koper van een bescheiden woning kan genieten van een abattement van 20 000 € op de belastbare grondslag, of zelfs 40 000 € in geval van een hypothecaire lening en vervulde sociale voorwaarden.

Brussel: renovatiebonus en jonge koper

Het Brusselse abattement wordt verhoogd tot 220 000 € wanneer het goed gelegen is in een stadsvernieuwingszone (RVOHR) en de koper zich verbindt om er te wonen. Een bijkomende vermindering bestaat voor zware energetische renovatiewerken (isolatie, EPB).

Vlaanderen: 1 % voor ingrijpende energetische renovatie

Vlaanderen beloont kopers die een ambitieuze energetische renovatie ondernemen. Het tarief daalt tot 1 % indien binnen zes jaar het EPC-label overgaat naar A of indien het goed wordt afgebroken en heropgebouwd. Een gedeeltelijke teruggave is voorzien indien de voorwaarden achteraf vervuld zijn.

Bijzondere gevallen om te anticiperen

Aankoop in nieuwbouw: btw aan 21 % in plaats van registratierechten

De aankoop van een nieuw goed (aankoop op plan of minder dan twee jaar na de eerste ingebruikname) is onderworpen aan 21 % btw op het gebouw, ter vervanging van de registratierechten. De grond blijft doorgaans onderworpen aan de gewestelijke registratierechten. Een verlaagd tarief van 6 % is voorzien voor sloop-heropbouw in bepaalde zones of onder inkomensvoorwaarden, te bevestigen voor het jaar 2026 aangezien de regeling regelmatig wordt aangepast.

Aankoop van een bouwgrond

Een onbebouwde grond is onderworpen aan de volle registratierechten (12,5 % in Brussel en in Wallonië, 12 % in Vlaanderen). Er wordt geen verlaagd tarief toegepast, behoudens een zeer specifiek geval (grond verkocht samen met een nieuw gebouw in een gemengd btw + rechten-schema).

Aankoop als koppel, in onverdeeldheid of via vennootschap

Bij een aankoop door twee ongehuwde personen wordt elke mede-koper belast op zijn aandeel. De notie van eigen en enige woning wordt in hoofde van elk beoordeeld: indien één van beiden reeds een goed bezit, kan hij het voordeel van het verlaagd tarief voor zijn aandeel verliezen. De aankoop via een vennootschap (BV, NV) valt buiten het voordelige stelsel: de volle tarieven zijn van toepassing, wat de strategie minder gunstig maakt voor een woning.

Wanneer en hoe de notariskosten betalen?

De notariskosten zijn opeisbaar op de dag van het verlijden van de authentieke akte, doorgaans vier maanden na de verkoopsovereenkomst. De notaris bezorgt u enkele dagen voor het verlijden een voorlopige afrekening. U moet het volledige bedrag ten laatste daags ervoor storten op de derdenrekening van de notaris, waarna deze de registratierechten doorstort aan de administratie en zijn erelonen behoudt.

Na de akte maakt de notaris een definitieve afrekening op. Indien de voorschotten overschat werden, ontvangt u een terugbetaling. In het omgekeerde geval wordt u een supplement gevraagd. Bewaar deze definitieve afrekening: ze zal u dienen voor uw fiscale aangiften en voor de berekening van een eventuele meerwaarde bij een latere doorverkoop.

Kan men notariskosten onderhandelen of financieren?

De registratierechten en de erelonen zijn wettelijk vastgelegd: ze zijn niet onderhandelbaar. Alleen bepaalde voorschotten (dossierkosten) kunnen marginaal variëren tussen notariskantoren, met doorgaans kleine verschillen. Een notaris in de buurt kiezen kan daarentegen administratieve tijd besparen.

De meeste Belgische banken aanvaarden vandaag om de notariskosten mee op te nemen in het hypothecair krediet, gedeeltelijk of volledig, mits een maximale quotiteit (doorgaans 100 % van de prijs + kosten, dus een lening van 110 %). Opgelet: een hoge quotiteit verhoogt het aangeboden tarief en kan de toegang tot de meest competitieve tarieven beperken.

Veelvoorkomende fouten om te vermijden

Veel kopers onderschatten de notariskosten bij het opstellen van hun budget. Drie fouten keren regelmatig terug. Ten eerste, de verkoopprijs verwarren met de totale uitgave: een goed van 250 000 € kost in werkelijkheid tussen 260 000 € en 277 000 € alles inbegrepen. Ten tweede, geloven dat de notariskosten overal identiek zijn: een identiek goed zal 5 000 € meer kosten in Brussel dan in Vlaanderen door het verschil in registratierechten. Ten derde, vergeten dat bepaalde verminderingen voorwaardelijk zijn: het verlies van het verlaagd tarief (doorverkoop binnen drie jaar, niet-bewoning) leidt tot een terugvordering van het fiscaal voordeel met verwijlintresten.

Checklist vóór het verlijden van de akte

Controleer vóór u naar de notaris gaat de volgende punten. Vraag een gedetailleerde afrekening per post. Verzeker u ervan dat het toegepaste verlaagde tarief overeenstemt met uw situatie (eigen en enige, hoofdverblijfplaats). Bevestig de inbegrepen voorschotten en stel vragen over ongewone posten. Voorzie fondsen op de rekening minstens 48 uur voor het verlijden. Vraag ten slotte een pdf-kopie van de definitieve afrekening voor uw archieven.

Tip vastgoedinvesteerders : voor wie zijn vastgoed via een vennootschap wil aanhouden, raadpleeg onze volledige gids over vastgoed kopen via een BV (BV, fiscaliteit, voor- en nadelen).

Veelgestelde vragen over notariskosten in België

---

Meer lezen op Housing-Service.be

• De onderhandelbare clausules in de verkoopovereenkomst
• De garanties van de Wet Breyne bij aankoop op plan
• Ons instrument om uw kadastraal inkomen te berekenen
• De notariskosten bij erfenis van onroerend goed

Mini quiz : test je kennis