Verkoopovereenkomst in België 2026: volledige gids, kosten en clausules
⏱ 10 min lezen↻ Bijgewerkt op juni 17, 2026
De verkoopovereenkomst (compromis) in België is de meest bindende stap van een vastgoedtransactie. Veel meer dan een eenvoudige belofte verzegelt zij juridisch het akkoord tussen verkoper en koper over een welbepaald goed, een prijs en concrete voorwaarden. Toch tekenen veel kandidaat-kopers het compromis zonder de gevolgen ervan helemaal te beseffen, in de overtuiging dat het document “tot niets verbindt zolang men nog niet bij de notaris is geweest”. Dat is een wijdverspreide vergissing: in het Belgisch recht geldt het compromis als verkoop. Eens getekend zijn verkoper en koper gebonden en kan geen van beiden nog terugkrabbelen zonder daar de prijs voor te betalen, behalve indien een opschortende voorwaarde uit de overeenkomst niet vervuld wordt.
In 2026 maken meerdere evoluties het compromis nog gevoeliger: nieuwe vereisten op het vlak van EPB en energie-informatie, herziene gewestelijke registratierechten, indexatie van de huurprijzen op basis van de nieuwe basis van de gezondheidsindex, volatieler geworden rentevoeten en opschortende financieringsvoorwaarden die nauwkeurig moeten worden afgesteld. Deze gids overloopt alles wat een verkoopovereenkomst in 2026 moet bevatten, de wettelijke termijnen, de te voorziene kosten, de klassieke valkuilen en de checklist die u op de dag van de ondertekening moet hanteren, of u nu in Wallonië, Brussel of Vlaanderen koopt.
Definitie: wat is een verkoopovereenkomst (compromis) in België?
Het compromis, soms “wederkerige verkoopbelofte” genoemd, is een onderhandse overeenkomst waarbij een verkoper zich ertoe verbindt een onroerend goed te verkopen aan een koper, die zich gelijktijdig verbindt het te kopen. Volgens artikel 1583 van het oud Burgerlijk Wetboek is de verkoop voltooid zodra er overeenstemming is over de zaak en de prijs, ook al wordt de eigendom pas definitief overgedragen bij de ondertekening van de authentieke akte voor de notaris. Het compromis materialiseert dat akkoord en legt de precieze voorwaarden van de verkoop vast: omschrijving van het goed, prijs, voorschot, opschortende voorwaarden, termijn voor de akte, staat van het goed, lasten, erfdienstbaarheden, enzovoort.
In de praktijk wordt het compromis opgesteld door een vastgoedmakelaar (meestal), door de notaris zelf of rechtstreeks door de partijen. De gulden regel: geen enkel compromis zou getekend mogen worden zonder nalezing door een notaris of een gespecialiseerd advocaat, zeker voor een eerste koper.
Compromis, aankoopbod en authentieke akte: wat zijn de verschillen?
Het aankoopbod is eenzijdig: de koper stelt een prijs voor en de verkoper kan aanvaarden of weigeren. Eens aanvaard door de verkoper kan het, naargelang de bewoordingen, gelden als compromis of slechts als eenzijdige belofte. Het compromis is wederkerig: beide partijen tekenen en zijn gebonden. De authentieke akte wordt verleden voor de notaris binnen de vier maanden na de ondertekening van het compromis en leidt tot de officiële eigendomsoverdracht en de inning van de registratierechten.
Verplichte vermeldingen in 2026
Een volledig compromis in 2026 moet onder meer het volgende bevatten:
De precieze identificatie van verkoper en koper (burgerlijke staat, adres, rijksregisternummer)
De omschrijving van het goed: adres, kadastrale referenties, oppervlakte, eventuele kavels van mede-eigendom
De overeengekomen verkoopprijs, vermeld in cijfers en in letters
Het bedrag en de modaliteiten van het voorschot (doorgaans 5 tot 10 % van de prijs)
De voorziene datum voor de ondertekening van de authentieke akte
De opschortende voorwaarden (financiering, stedenbouw, bodem, erfdienstbaarheden, enz.)
Het bodemattest voor goederen gelegen in Wallonië, Brussel of Vlaanderen
De stedenbouwkundige inlichtingen van de gemeente
De staat van de elektrische installatie, gas, mazouttank, septische put
De verklaringen omtrent eventuele stedenbouwkundige overtredingen
De lasten, erfdienstbaarheden, lopende huurcontracten, hypotheken en voorrechten op het goed
Sinds 2026 moet het EPB-attest aanwezig zijn op het ogenblik van de tekoopstelling en aan het compromis worden gehecht; ontbreekt het of klopt de informatie niet, dan riskeert de verkoper een boete en in bepaalde gevallen zelfs de nietigverklaring van de verkoop.
Opschortende voorwaarden, het vangnet van de koper
Een opschortende voorwaarde is een toekomstige en onzekere gebeurtenis waarvan de uitvoering van het contract afhankelijk is. Wordt zij niet vervuld binnen de afgesproken termijn, dan wordt de verkoop geacht nooit te hebben bestaan en wordt het voorschot terugbetaald. De belangrijkste opschortende voorwaarden in 2026:
Opschortende voorwaarde van financiering
De meest voorkomende. Zij beschermt de koper die de noodzakelijke financiering niet zou bekomen. Om volledig efficiënt te zijn moet zij het ontleende bedrag, de aanvaardbare maximumrente, de looptijd van de lening, het aantal aan te schrijven banken (vaak twee of drie) en de uiterste verkrijgingsdatum vermelden. Met de schommelende rentevoeten van 2025-2026 raden veel notarissen een termijn van minstens 45 dagen aan en een realistische rentecap, soms rond de 4 % vaste rente naargelang het profiel.
Opschortende voorwaarde van stedenbouw
Zij laat de koper toe terug te treden indien de stedenbouwkundige inlichtingen een niet-geregulariseerde inbreuk, een bestemming die niet verenigbaar is met zijn project (handel, vakantieverblijf, opdeling in meerdere woningen) of een zware erfdienstbaarheid aan het licht brengen. Onmisbaar voor te renoveren of te transformeren goederen.
Opschortende voorwaarde van bodem
In Wallonië (bodemdecreet), in Brussel (Brusoil) en in Vlaanderen (OVAM) kan bodemverontreiniging een verkoop blokkeren of bemoeilijken. De opschortende voorwaarde laat toe zich terug te trekken als het attest een risicogrond aanduidt of een bodemonderzoek vereist.
Andere mogelijke opschortende voorwaarden
Verkoop van het huidige goed van de koper, akkoord van de syndicus in mede-eigendom voor bepaalde verrichtingen, voorafgaande verkrijging van een stedenbouwkundige vergunning indien de aankoop verbonden is aan een bouwproject, geen uitoefening van een voorkooprecht door de huurder of een overheid. Hoe complexer de transactie, hoe nuttiger het is om de vangnetten te vermenigvuldigen.
Welke termijn tussen compromis en authentieke akte?
De praktische regel: maximaal vier maanden tussen de ondertekening van het compromis en die van de authentieke akte. Die termijn stemt overeen met de tijd die de koper heeft om de verkoop te laten registreren en de registratierechten te betalen op straffe van boetes. De notaris gebruikt die weken om de eigendomsoorsprong te controleren, een eventuele hypotheek te lichten, de officiële attesten op te vragen (stedenbouw, bodem, mede-eigendom, schulden) en de betaling van het saldo van de prijs te organiseren.
Heeft de koper meer tijd nodig, bijvoorbeeld om een krediet te finaliseren of de opheffing van een opschortende voorwaarde af te wachten, dan kan de termijn contractueel verlengd worden. Omgekeerd kunnen verkoper en koper beslissen om de datum te vervroegen als alle documenten eerder klaar zijn.
Kosten en registratierechten per gewest in 2026
De aankoopkosten beperken zich niet tot de prijs. Zij omvatten in essentie de registratierechten (gewestelijk), het ereloon van de notaris (nationaal barema) en allerlei administratiekosten.
Wallonië
Het standaardtarief van de registratierechten blijft hoog in Wallonië. Een aanzienlijke vermindering geldt nochtans wanneer het aangekochte goed de eigen en enige woning van de koper vormt, op voorwaarde dat hij er binnen de wettelijke termijn zijn hoofdverblijfplaats vestigt. Bijkomende verminderingen bestaan voor jonge kopers en bescheiden woningen.
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
Het tarief bedraagt 12,5 % met een abattement op de eerste schijf van de prijs wanneer het goed de eigen en enige woning van de koper wordt. Dit abattement, de jongste jaren opgetrokken, laat toe duizenden euro’s te besparen voor goederen onder een bepaald plafond. Brussel legt evenwel een bewoningsverplichting op gedurende een aantal jaren, op straffe van terugvordering van het voordeel.
Vlaanderen
Vlaanderen hanteert een bijzonder aantrekkelijk tarief voor de eigen en enige woning, gevoelig lager dan in Wallonië en Brussel, en een hoger tarief voor andere goederen (tweede verblijven, verhuurinvestering). Aanvullende bonificaties bestaan voor belangrijke energetische renovaties uitgevoerd na de aankoop.
Belangrijk: aangezien deze regelingen regelmatig worden gewijzigd, is het noodzakelijk het tarief op de datum van het compromis te bevestigen bij de notaris of via de gewestelijke websites (wallonie.be, fiscaliteit.brussels, vlaanderen.be).
Notarisereloon en bijkomende kosten
De notaris past een degressief barema toe dat op nationaal niveau is vastgelegd. Daarbij komen de aktekosten (registratie, hypothecaire overschrijving), de administratieve opzoekingen, de eventuele opening van een hypothecair krediet en de btw op het ereloon. De officiële simulator van de Federatie van het Notariaat (notaire.be) laat toe het totaal nauwkeurig te ramen.
EPB en energie-informatie: een gevoelig thema
Sinds enkele jaren leggen de drie gewesten een geldig EPB-certificaat op bij de tekoopstelling. In 2026 moet de EPB-informatie niet alleen aan het compromis worden gehecht, maar moet de score ook in elke advertentie van het goed verschijnen. Brussel heeft de renovatieverplichtingen voor de meest energieverslindende goederen verstrengd en Vlaanderen behoudt zijn renovatieverplichting binnen vijf jaar na de aankoop voor woningen met een slecht energielabel. Een koper die na de ondertekening een ongunstigere EPB ontdekt dan aangekondigd, kan naargelang de omstandigheden een prijsvermindering of de ontbinding van de verkoop vorderen.
Voorschot en waarborgen
Het voorschot bedraagt klassiek 5 tot 10 % van de verkoopprijs. Het wordt gestort op de derdenrekening van de notaris of de vastgoedmakelaar (nooit rechtstreeks aan de verkoper zonder tussenpersoon). Gaat de verkoop door, dan wordt het voorschot in mindering gebracht op de prijs. Doet de koper afstand zonder geldige opschortende voorwaarde, dan voorziet het compromis doorgaans in een verbrekingsvergoeding ten belope van 10 % van de prijs, of zelfs gedwongen gerechtelijke uitvoering van de verkoop. Trekt de verkoper zich zonder geldige reden terug, dan zal hij een vergelijkbare vergoeding verschuldigd zijn.
Bijzondere gevallen
Aankoop met twee: koppels, broers en zussen, onverdeeldheid
Het compromis moet de aandelen van elke koper aanduiden, vooral indien de inbreng ongelijk is. Niet-gehuwde koppels hebben er alle belang bij ook een onverdeeldheidsovereenkomst te ondertekenen om een scheiding of overlijden op te vangen. Voor gehuwde koppels beïnvloedt het huwelijksvermogensstelsel de uiteindelijke eigendom van het goed.
Aankoop op plan (wet Breyne)
Voor een nieuw goed verkocht in toekomstige staat van afwerking wordt het compromis omkaderd door de wet Breyne, die gespreide betalingen volgens de vordering van de werken en een voltooiingsgarantie oplegt.
Verkoop op lijfrente
Het compromis voor een lijfrenteverkoop integreert de rente, het bouquet, de eventuele bewoning door de leefrentegenieter en de jaarlijkse herziening van de rente. Strakke notariële opvolging is onmisbaar.
Geschillen en verhaal na de ondertekening
Eens het compromis getekend, is uitstappen complex. De voornaamste erkende redenen:
Niet-vervulling van een opschortende voorwaarde binnen de termijnen
Wilsgebrek (dwaling over essentiële kwaliteiten, bedrog, geweld)
Ernstig verborgen gebrek dat bij de bezoeken niet kon worden vastgesteld
Foutieve of ontbrekende EPB-informatie of bodemattest
Niet-aangegeven stedenbouwkundige overtreding
Bij blokkering is de verzoening voor de vrederechter (vrederechter) vaak een eerste stap voor een gerechtelijke procedure voor de rechtbank van eerste aanleg. De proceduretermijnen kunnen lang zijn: beter voorkomen door elke clausule aandachtig te lezen voor men tekent.
Veel voorkomende fouten
Tekenen zonder nalezing door een notaris of een advocaat
Een vage opschortende financieringsvoorwaarde aanvaarden (geen rentecap, te korte termijn)
De werkelijke kosten onderschatten (notaris, registratie, hypotheek, verhuis, werken)
De stedenbouwkundige inlichtingen en de erfdienstbaarheden negeren
Vergeten EPB, elektrische installatie, mazouttank, septische put te controleren
Een voorschot rechtstreeks aan een particuliere verkoper storten zonder derdenrekening
Geen rekening houden met lopende indexaties op huurcontracten bij aankoop met huurder
Checklist: wat controleren voor de ondertekening
Exacte omschrijving van het goed en kadastrale referenties
Toepasselijke regeling van kosten en registratierechten
Clausule over de waarborg voor verborgen gebreken
Identificatie van de partijen en juiste burgerlijke staat
Communicatiewijze tussen partijen voor de melding van de opheffing van de opschortende voorwaarden
FAQ — Verkoopovereenkomst (compromis) in België
Is het compromis verplicht?
Nee, het is wettelijk niet verplicht maar het is wel de norm geworden. Zonder compromis gaat men rechtstreeks naar de authentieke akte, wat zeldzaam en risicovol is voor beide partijen.
Kan men een compromis annuleren binnen 7 dagen?
Er bestaat in België geen algemene herroepingstermijn voor een klassieke vastgoedaankoop tussen particulieren. Eens het compromis getekend is de koper gebonden, behalve indien een opschortende voorwaarde niet wordt vervuld.
Wat kost de ondertekening van een compromis?
Het compromis op zich brengt geen verplichte registratiekost mee (behalve bij vrijwillige aanbieding ter registratie). Is een vastgoedmakelaar betrokken, dan is zijn commissie verschuldigd door de partij die hem heeft aangesteld, doorgaans de verkoper.
Welke documenten moeten aan het compromis worden gehecht?
Minimaal: EPB-certificaat, bodemattest, stedenbouwkundige inlichtingen, controle van de elektrische installatie, attesten van mazouttank en septische put indien van toepassing, en de documenten van mede-eigendom voor een appartement.
Wat gebeurt er als de koper niet bij de notaris verschijnt?
De verkoper kan hem in gebreke stellen om de verkoop uit te voeren, schadevergoeding vorderen of de ontbinding met verbeurdverklaring van het voorschot. Omgekeerd geldt hetzelfde indien de verkoper zich terugtrekt.
Wat is het verschil tussen compromis en aankoopoptie?
De aankoopoptie is eenzijdig: enkel de verkoper is gebonden tijdens de duur van de optie. De koper kan de optie lichten of niet. Het compromis is wederkerig en bindt beide partijen.
Mag men een compromis tekenen zonder notaris?
Ja, juridisch wel. Maar dat is zeer risicovol. Het compromis door een notaris laten nalezen voor de ondertekening kost weinig en vermijdt vaak onomkeerbare fouten.
Moet het compromis geregistreerd worden?
Niet systematisch. Het wordt openbaar bij de overschrijving van de authentieke akte. Vrijwillige registratie blijft mogelijk en geeft het document een vaste datum.
Wat als de bank mijn lening weigert na de ondertekening?
Indien de opschortende voorwaarde van financiering correct geredigeerd is en de termijn niet verstreken is, kan de koper de voorwaarde activeren, de bankweigeringen voorleggen en zijn voorschot zonder boete recupereren.
Bronvermelding
FOD Economie (economie.fgov.be), Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat (notaire.be), gewestelijke portalen Wallonië (wallonie.be, energie.wallonie.be), Brussel (be.brussels, fiscaliteit.brussels) en Vlaanderen (vlaanderen.be, ovam.vlaanderen.be), Belgisch Burgerlijk Wetboek boek III, gewestelijke EPB-decreten, Waals bodemdecreet, Brusselse Brusoil-ordonnantie, Vlaams OVAM-decreet. De tarieven en abattementen evolueren: bevestig de situatie bij uw notaris op de datum van het compromis.
Verstuur reactie