Samen kopen zonder huwelijk in België: de complete gids 2026

Samen kopen zonder huwelijk is vandaag het meest voorkomende scenario bij Belgische starters: een koppel dat twee of drie jaar samenwoont, twee inkomens, een gemeenschappelijke rekening en de wens om te stoppen met huren. Voor de bank maakt het geen verschil: zij telt de inkomens op en kijkt naar de aflossingslast. Juridisch is het beeld helemaal anders. Een huwelijk creëert automatisch een vermogensstelsel en erfrechten; samenwonen creëert vrijwel niets. Wat u niet in de akte of in een overeenkomst hebt vastgelegd, bestaat niet.

In 2026 maken twee ontwikkelingen de vraag heel concreet. Ten eerste steunen de verlaagde registratierechten voor de eigen en enige woning (3 % in Wallonië, 2 % in Vlaanderen sinds 1 januari 2025, een abattement van 200 000 € in Brussel) op een voorwaarde die per koper afzonderlijk wordt beoordeeld: bezit een van beiden al een woning, dan kan het voordeel geheel of gedeeltelijk wegvallen. Ten tweede duwen de prijzen steeds meer koppels naar sterk ongelijke inbrengen — de een legt 60 000 € op tafel, de ander 15 000 € — terwijl de akte uit gewoonte op 50/50 blijft staan. Precies die constructie ontploft bij een breuk. Deze gids overloopt, regio per regio, wat u moet beslissen vóór u de verkoopovereenkomst ondertekent.

Samen kopen zonder huwelijk: wat zegt het Belgische recht?

Wanneer twee niet-gehuwde personen samen kopen, worden zij eigenaar in onverdeeldheid. Elk bezit een abstract aandeel van het goed — geen kamer, geen verdieping, maar een percentage van het geheel. Het stelsel van de onverdeeldheid is geregeld in boek 3 van het Burgerlijk Wetboek, in werking sinds 1 september 2021.

Daaruit volgen drie praktische gevolgen. Ten eerste vragen belangrijke beslissingen (verkopen, hypothekeren, langdurig verhuren) de instemming van alle deelgenoten; daden van dagelijks beheer kunnen bij meerderheid van de aandelen worden genomen. Ten tweede draagt elke deelgenoot de lasten in verhouding tot zijn aandeel: onroerende voorheffing, verzekering, groot onderhoud, aflossing van het krediet. Ten derde — en dat verrast het meest — niemand is verplicht in onverdeeldheid te blijven. Elke mede-eigenaar kan op elk moment de verdeling vorderen, dus de uitstap forceren. Komt er geen akkoord, dan beveelt de rechter de openbare verkoop van het goed.

Die uitstapmogelijkheid kan tijdelijk worden uitgeschakeld door een notariële onverdeeldheidsovereenkomst, die het beheer organiseert en het recht om de verdeling te vorderen voor een beperkte duur bevriest (vijf jaar, verlengbaar). Het is een weinig bekend maar beslissend instrument wanneer slechts één van beide partners de woning na een scheiding wil houden.

Feitelijk of wettelijk samenwonen: het verschil dat alles bepaalt

Veel koppels denken dat ze «wettelijk samenwonend» zijn omdat ze op hetzelfde adres wonen. Dat is onjuist. Feitelijk samenwonen is een louter feitelijke toestand: u woont samen, en daarmee is het gezegd. Het heeft geen enkel burgerrechtelijk gevolg. Wettelijk samenwonen vereist een schriftelijke verklaring bij het gemeentebestuur van de gemeenschappelijke woonplaats, opgenomen in het bevolkingsregister.

Wat wettelijk samenwonen wél biedt

• Bescherming van de gezinswoning: geen van beiden kan de gemeenschappelijke woning verkopen, hypothekeren of in pand geven zonder de instemming van de ander, ook niet als het goed aan één van hen toebehoort.
• Een bijdrage in de lasten van het huishouden naar ieders mogelijkheden.
• Een minimaal erfrecht: de langstlevende wettelijk samenwonende partner krijgt het vruchtgebruik van de gemeenschappelijke woning en van het huisraad. Let op: dat recht kan bij testament worden ontnomen, in tegenstelling tot het reservataire deel van de gehuwde partner.
• Een gunstige fiscale behandeling in de erfbelasting: wettelijk samenwonenden worden in de drie Gewesten met echtgenoten gelijkgesteld.

Wat feitelijk samenwonen niet biedt

Niets, of vrijwel niets. De langstlevende feitelijk samenwonende partner erft geen enkel deel van het goed en heeft geen woonrecht. Het aandeel van de overledene gaat naar zijn wettelijke erfgenamen: zijn kinderen, of bij ontstentenis zijn ouders, broers en zussen. U kunt dus in onverdeeldheid terechtkomen met de schoonfamilie, die onmiddellijk de verdeling kan vorderen. Fiscaal worden feitelijk samenwonenden in principe belast tegen het tarief «tussen vreemden» — behalve in het Vlaamse Gewest, waar de feitelijk samenwonende partner na één jaar ononderbroken samenwonen en inschrijving op hetzelfde adres met de partner wordt gelijkgesteld (drie jaar voor de vrijstelling op de gezinswoning).

De aandelen in de akte: 50/50 is niet altijd het juiste antwoord

De regel is eenvoudig te formuleren en wordt vaak slecht toegepast: de aandelen in de akte moeten de werkelijke financiële inbreng van elk weergeven. Brengt u 70 000 € spaargeld in en uw partner 20 000 €, en leent u het saldo in gelijke delen, dan komt een 50/50-verdeling neer op een verdoken schenking van de helft van het verschil.

Het risico is dubbel. Fiscaal kan de administratie de verrichting herkwalificeren als een onroerende schenking en de schenkbelasting vorderen, met boete. Burgerrechtelijk krijgt bij een breuk wie het meeste inbracht enkel zijn geakteerde aandeel terug: het verschil is verloren, zonder verhaal, omdat de akte geldt als bewijs.

Er bestaan twee nette oplossingen. Ofwel past u de aandelen aan (bijvoorbeeld 60/40) zodat ze overeenstemmen met de inbrengen. Ofwel houdt u 50/50 aan, maar akteert u de meerinbreng als een schuldvordering van de een op de ander, in een notariële overeenkomst die het bedrag, de eventuele indexering en de terugbetalingsmodaliteiten vastlegt. De tweede oplossing wordt vaak verkozen wanneer één partner een groot kapitaal inbrengt maar beiden daarna het krediet in gelijke delen aflossen.

Het hypothecair krediet met twee: hoofdelijkheid en verzekeringsquotiteiten

Wie samen ondertekent, is in principe hoofdelijk gehouden: de bank kan de volledige maandlast bij één van beiden opeisen als de ander niet meer betaalt. Hoofdelijkheid wordt niet opgesplitst volgens de eigendomsaandelen. Een partner die 40 % van het goed bezit, blijft tegenover de bank 100 % van het krediet verschuldigd.

De schuldsaldoverzekering verdient bijzondere aandacht. Banken stellen vaak een dekking 50/50 voor, die bij overlijden van één van beiden de helft van het resterende kapitaal terugbetaalt. De langstlevende blijft dan alleen de helft van de maandlasten dragen. Een dekking 100/100 (elk verzekerd voor het geheel) kost meer maar dooft het krediet volledig bij het eerste overlijden. Voor een niet-gehuwd koppel met kinderen uit een eerdere relatie is dat verschil structureel: zonder voldoende dekking kan de langstlevende gedwongen worden te verkopen.

De samenlevingsovereenkomst: het document dat notarissen aanbevelen

De samenlevingsovereenkomst is een notarieel contract dat het vermogen van het koppel organiseert. Ze staat open voor wettelijk én feitelijk samenwonenden en kan worden ondertekend voor, tijdens of na de aankoop. Een goede inhoud dekt minstens:

• de inventaris van de inbreng van elk (spaargeld, familiale schenking, verkoop van een eerdere woning) en de kwalificatie ervan: aandeel, lening of schuldvordering;
• de verdeling van de dagelijkse lasten, het krediet, de werken en de onroerende voorheffing;
• het lot van de woning bij een breuk: wie blijft, tegen welke prijs het aandeel wordt overgenomen, binnen welke termijn en volgens welke waarderingsmethode;
• een voorkeurrecht voor wie het goed wil behouden;
• de bezettingsvergoeding die verschuldigd is door wie tijdens de vereffeningsperiode in de woning blijft;
• de behandeling van werken die door slechts één partner werden gefinancierd (terugbetaling, meerwaarde).

Het beding van aanwas of tontine: de langstlevende beschermen

Het beding van aanwas (soms tontinebeding genoemd) wordt in de aankoopakte opgenomen. Beide kopers spreken af dat bij het overlijden van één van hen zijn aandeel niet in zijn nalatenschap valt, maar van rechtswege aanwast in het voordeel van de langstlevende. Het gaat om een overeenkomst onder bezwarende titel met een kanselement: elk zet zijn aandeel in tegen dat van de ander, en wie overleeft, wint.

Het voordeel is dubbel. Burgerrechtelijk ontsnapt het beding aan het erfrecht: de kinderen van de overledene kunnen hun reserve niet inroepen op dat aandeel, aangezien het nooit tot de nalatenschap heeft behoord. Fiscaal is het verkregen aandeel niet onderworpen aan erfbelasting maar aan registratierechten op de verkoop over de waarde van het overgedragen aandeel — doorgaans veel gunstiger dan het erftarief tussen vreemden voor feitelijk samenwonenden.

Twee voorzorgen zijn nodig. Het beding moet evenwichtig blijven: sterk ongelijke levensverwachtingen of inbrengen kunnen de administratie doen besluiten tot een herkwalificatie als vrijgevigheid. En de aanwas werkt automatisch, ook als het koppel is uiteengegaan zonder de akte te wijzigen. Een beding van aanwas moet dus bij elke wijziging van de situatie worden herzien: breuk, huwelijk, geboorte, herfinanciering.

Het testament: onmisbaar voor feitelijk samenwonenden

Zonder beding van aanwas en zonder testament krijgt de langstlevende feitelijk samenwonende partner niets. Een testament maakt het mogelijk hem of haar het aandeel, het vruchtgebruik of een tijdelijk woonrecht te laten. Drie grenzen moet u kennen.

Eerst de reserve van de afstammelingen: sinds de hervorming van het erfrecht hebben de kinderen van de overledene samen recht op de helft van de nalatenschap, ongeacht hun aantal. U kunt dus enkel over de andere helft vrij beschikken. Vervolgens is een testament vrij herroepbaar: uw partner heeft geen enkele garantie dat het niet wordt gewijzigd. Tot slot blijft het legaat onderworpen aan erfbelasting, berekend tegen het tarief dat op de band van toepassing is: gelijkgesteld met de partner voor wettelijk samenwonenden, tarief «andere personen» voor de meeste feitelijk samenwonenden buiten Vlaanderen — een tarief dat naargelang het Gewest en het bedrag 55 tot 80 % kan bereiken.

Bij een breuk: hoe komt u uit de onverdeeldheid?

Er zijn drie uitkomsten. De eerste en meest voorkomende is de overname van het aandeel door één van beiden. Die verrichting is onderworpen aan het verdeelrecht — een verlaagd tarief in vergelijking met de registratierechten op een verkoop — maar de overnemer moet de bank overtuigen hem uit de hoofdelijkheid te ontslaan, wat veronderstelt dat hij alleen voldoende terugbetalingscapaciteit aantoont. Dat is vaak de echte hindernis, meer dan de prijs.

De tweede is de verkoop aan een derde en de verdeling van de netto-opbrengst na aflossing van het krediet en eventuele vergoedingen. De derde, te vermijden, is de gerechtelijke verdeling: bij gebrek aan akkoord stelt de rechtbank een notaris-vereffenaar aan en kan zij de openbare verkoop bevelen, met een vaak lagere prijs en aanzienlijke proceskosten.

Tijdens de vereffeningsperiode is wie alleen in de woning blijft in principe een bezettingsvergoeding verschuldigd aan de ander, doorgaans berekend op de huurwaarde van het goed naar verhouding van de aandelen. Dat punt in de samenlevingsovereenkomst regelen voorkomt het merendeel van de geschillen.

Bij overlijden: wat krijgt de langstlevende werkelijk?

Statuut van het koppel	Wat de langstlevende krijgt	Erftarief
Gehuwd	Vruchtgebruik van de hele nalatenschap, inclusief de woning	Partnertarief; gezinswoning vrijgesteld in de drie Gewesten
Wettelijk samenwonend	Vruchtgebruik van de gemeenschappelijke woning en het huisraad	Gelijkgesteld met de partner in de drie Gewesten
Feitelijk samenwonend (Wallonië / Brussel)	Niets	Tarief «andere personen»
Feitelijk samenwonend (Vlaanderen, ≥ 1 jaar samen)	Burgerrechtelijk niets	Gelijkgesteld met de partner; vrijstelling gezinswoning na 3 jaar

De lezing is duidelijk: de burgerrechtelijke bescherming komt van de akte en het testament, de fiscale bescherming van het aangegeven statuut. Beide zijn nodig en vervangen elkaar niet.

Registratierechten 2026: wat het statuut verandert bij de aankoop

Bij de aankoop heeft het statuut van het koppel vrijwel geen invloed op de registratierechten. Wat telt, is de voorwaarde van de eigen en enige woning, die per koper afzonderlijk wordt beoordeeld.

• Wallonië: verlaagd tarief van 3 % voor de eigen en enige woning sinds 1 januari 2025; 12,5 % in de andere gevallen.
• Vlaanderen: 2 % voor de enige eigen woning sinds 1 januari 2025; 12 % voor de andere aankopen.
• Brussel: 12,5 %, met een abattement van 200 000 € op de belastbare grondslag indien de koper er zijn hoofdverblijfplaats vestigt en niet al volle eigenaar is van een ander onroerend goed in België.

Het gevoelige punt is dit: bezit een van beide kopers al een gebouw, dan kan het voordeel voor zijn aandeel — of naargelang de gewestelijke regels en het tijdstip van de wederverkoop van het bestaande goed zelfs voor het geheel — worden geweigerd. Die vraag regelt u voor de ondertekening van de verkoopovereenkomst, met de notaris, niet erna. Controleer ook de behoudsvoorwaarden: de verplichting om er binnen een bepaalde termijn de hoofdverblijfplaats te vestigen en die een aantal jaren te behouden, op straffe van terugbetaling van het voordeel.

De zes meest voorkomende fouten

1. Denken dat u wettelijk samenwoont omdat u een adres deelt. Zonder verklaring bij de gemeente is er geen bescherming van de woning, geen vruchtgebruik en geen gunstig fiscaal tarief buiten Vlaanderen.
2. 50/50 akteren bij ongelijke inbreng zonder het surplus als schuldvordering te kwalificeren. Dat is het meest voorkomende breukgeschil, en het is achteraf onherstelbaar.
3. Zich 50/50 verzekeren in schuldsaldo terwijl het budget van de langstlevende de helft van de maandlasten niet alleen kan dragen.
4. Het testament vergeten bij feitelijk samenwonen, waardoor het aandeel naar de wettelijke erfgenamen van de overledene gaat.
5. Een beding van aanwas laten voortbestaan na een scheiding: het blijft uitwerking hebben zolang de akte niet is gewijzigd.
6. Niets voorzien over de waardering van het goed bij een breuk, waardoor een prijsdiscussie uitmondt in een gerechtelijke procedure.

Veelgestelde vragen

Kan men samen kopen zonder huwelijk met ongelijke aandelen?

Ja, en het is zelfs aan te raden wanneer de inbrengen sterk verschillen. De aandelen zijn vrij (60/40, 70/30, 80/20) en worden gewoon in de aankoopakte vermeld. Ze bepalen het eigendomsdeel, de bijdrage in de lasten en de verdeling van de prijs bij verkoop.

Beschermt wettelijk samenwonen even goed als een huwelijk?

Nee. Het beschermt de gezinswoning en geeft de langstlevende het vruchtgebruik ervan, maar dat recht kan bij testament worden opgeheven, terwijl de reserve van de gehuwde partner dat niet kan. Wettelijk samenwonen wordt ook beëindigd door een eenvoudige eenzijdige verklaring bij de gemeente, zonder procedure.

Wat gebeurt er met het goed als mijn partner zonder testament overlijdt?

Bij feitelijk samenwonen gaat zijn aandeel naar zijn wettelijke erfgenamen: kinderen, of bij ontstentenis ouders en broers en zussen. U blijft eigenaar van uw deel en wordt deelgenoot met hen, met het risico dat zij onmiddellijk de verdeling vorderen. Bij wettelijk samenwonen behoudt u minstens het vruchtgebruik van de gemeenschappelijke woning.

Wordt het beding van aanwas belast als een nalatenschap?

Nee. Omdat het een overeenkomst onder bezwarende titel met een kanselement is, ontsnapt het overgedragen aandeel aan de erfbelasting en draagt het registratierechten op de verkoop over de waarde van het verkregen aandeel. Voor feitelijk samenwonenden is het verschil met het erftarief tussen vreemden aanzienlijk.

Moeten wij verplicht samen leningen?

Nee, maar leent slechts één partner, dan zal de bank doorgaans een hypotheek op het volledige goed eisen, en dus de instemming van de andere deelgenoot. Samen leningen verhoogt de leencapaciteit maar creëert volledige hoofdelijkheid: elk kan voor de hele schuld worden aangesproken, ongeacht zijn eigendomsaandeel.

Beïnvloedt het statuut van het koppel het verlaagde registratietarief?

Niet rechtstreeks. Wat wordt onderzocht, is of elke koper aan de voorwaarde van de eigen en enige woning voldoet en zich ertoe verbindt er zijn hoofdverblijfplaats te vestigen. Bezit een van beiden al een woning, dan kan het voordeel worden beperkt of geweigerd: laat uw situatie door de notaris nakijken voor u de verkoopovereenkomst ondertekent.

Wat u moet onthouden

Samen kopen zonder huwelijk is niet risicovol en niet ingewikkeld, op voorwaarde dat u vier beslissingen neemt vóór de ondertekening van de verkoopovereenkomst: het wettelijk samenwonen aangeven, aandelen vastleggen die overeenstemmen met de werkelijke inbreng, het niveau van de schuldsaldoverzekering kiezen, en beslissen of de langstlevende moet worden beschermd door een beding van aanwas, een testament, of beide. Een notariële samenlevingsovereenkomst zet dat alles op papier en regelt vooraf het breukscenario, dat statistisch het meest waarschijnlijke van de twee is. De totale kostprijs van die ordening blijft marginaal tegenover die van een geschil of van een taxatie tegen het tarief tussen vreemden.

Mini quiz : test je kennis