Acheter à deux sans être marié en Belgique : le guide complet 2026

Acheter à deux sans être marié est aujourd’hui le scénario le plus courant chez les primo-acquérants belges : un couple qui vit ensemble depuis deux ou trois ans, deux salaires, un compte commun, et l’envie d’arrêter de payer un loyer. Sur le plan bancaire, rien ne distingue ce couple d’un couple marié : la banque additionne les revenus et regarde la charge de remboursement. Sur le plan juridique, en revanche, tout est différent. Le mariage crée automatiquement un régime patrimonial et des droits successoraux ; la cohabitation, elle, ne crée presque rien. Ce que vous n’avez pas écrit dans l’acte ou dans une convention n’existe pas.

En 2026, deux évolutions rendent la question plus concrète. D’abord, les taux réduits de droits d’enregistrement pour l’habitation propre et unique (3 % en Wallonie, 2 % en Flandre depuis le 1er janvier 2025, abattement de 200 000 € à Bruxelles) reposent sur une condition de « non-propriétaire » qui s’apprécie dans le chef de chaque acquéreur : si l’un des deux possède déjà un bien, l’avantage peut être partiellement perdu. Ensuite, la hausse des prix pousse de plus en plus de couples à des apports très déséquilibrés — l’un met 60 000 €, l’autre 15 000 € — alors que l’acte reste rédigé en 50/50 par réflexe. C’est exactement le montage qui explose en cas de rupture. Ce guide passe en revue, région par région, ce qu’il faut décider avant de signer le compromis.

Acheter à deux sans être marié : ce que dit le droit belge

Quand deux personnes non mariées achètent ensemble, elles deviennent propriétaires en indivision. Chacune détient une quote-part abstraite du bien — pas une pièce, pas un étage, mais un pourcentage de l’ensemble. Le régime de l’indivision est organisé par le livre 3 du Code civil, entré en vigueur le 1er septembre 2021.

Trois conséquences pratiques découlent directement de ce statut. Premièrement, les décisions importantes (vendre, hypothéquer, donner en location de longue durée) exigent l’accord de tous les indivisaires ; les actes de gestion courante peuvent se prendre à la majorité des quotités. Deuxièmement, chaque indivisaire contribue aux charges à proportion de sa part : précompte immobilier, assurance, gros entretien, remboursement du crédit. Troisièmement — et c’est le point qui surprend le plus — personne n’est tenu de rester en indivision. Chaque co-propriétaire peut à tout moment demander le partage, c’est-à-dire forcer la sortie. Si aucun accord n’est trouvé, le juge ordonne la vente publique du bien.

Cette faculté de sortie peut être neutralisée temporairement par une convention d’indivision notariée, qui organise la gestion et gèle le droit de demander le partage pour une durée limitée (cinq ans, renouvelable). C’est un outil peu connu et pourtant décisif quand un seul des deux partenaires souhaite conserver le logement après une séparation.

Cohabitation de fait ou cohabitation légale : la différence qui change tout

Beaucoup de couples croient être « cohabitants légaux » parce qu’ils vivent à la même adresse. C’est faux. La cohabitation de fait est une simple situation de fait : vous habitez ensemble, point. Elle ne produit aucun effet civil. La cohabitation légale exige une déclaration écrite déposée à l’administration communale du domicile commun, actée dans le registre de la population.

Ce que la cohabitation légale apporte

• Une protection du logement familial : aucun des deux ne peut vendre, hypothéquer ou donner en garantie le logement commun sans l’accord de l’autre, même si le bien appartient à un seul.
• Une contribution aux charges du ménage proportionnelle aux facultés de chacun.
• Un droit successoral minimal : le cohabitant légal survivant recueille l’usufruit du logement commun et des meubles qui le garnissent. Attention : ce droit peut être retiré par testament, contrairement à la réserve du conjoint marié.
• Un traitement fiscal favorable en droits de succession : les cohabitants légaux sont assimilés aux conjoints dans les trois Régions.

Ce que la cohabitation de fait n’apporte pas

Rien, ou presque. Le cohabitant de fait survivant n’hérite d’aucune part du bien et n’a aucun droit d’occupation. La quote-part du défunt part à ses héritiers légaux : ses enfants, ou à défaut ses parents, frères et sœurs. Vous pouvez donc vous retrouver en indivision avec la belle-famille, laquelle peut immédiatement demander le partage. Fiscalement, les cohabitants de fait sont en principe taxés au tarif « entre étrangers » — sauf en Région flamande, où le partenaire cohabitant de fait est assimilé au partenaire après une année de vie commune ininterrompue et d’inscription à la même adresse (trois ans pour bénéficier de l’exonération sur le logement familial).

Les quotités dans l’acte : 50/50 n’est pas toujours la bonne réponse

La règle est simple à énoncer et souvent mal appliquée : les quotités inscrites dans l’acte doivent refléter la contribution réelle de chacun au financement. Si vous apportez 70 000 € d’épargne et votre partenaire 20 000 €, et que vous empruntez le solde à parts égales, une répartition 50/50 revient à faire une donation déguisée de la moitié de l’écart d’apport.

Le risque est double. Sur le plan fiscal, l’administration peut requalifier l’opération en donation immobilière et réclamer les droits de donation, avec amende. Sur le plan civil, en cas de rupture, celui qui a le plus apporté ne récupère que sa quotité actée : il perd la différence, sans recours, parce que l’acte fait foi.

Deux solutions propres existent. Soit vous adaptez les quotités (par exemple 60/40) pour coller aux apports. Soit vous conservez 50/50 mais vous actez l’apport excédentaire comme une créance de l’un envers l’autre, dans une convention notariée qui en fixe le montant, l’indexation éventuelle et les modalités de remboursement. La seconde solution est souvent préférée quand l’un des deux apporte un capital important mais que les deux remboursent ensuite le crédit à parts égales.

Le crédit hypothécaire à deux : solidarité et quotités d’assurance

Quand vous signez à deux, vous êtes en principe tenus solidairement : la banque peut réclamer la totalité de la mensualité à l’un des deux si l’autre ne paie plus. La solidarité ne se divise pas par les quotités de propriété. Un partenaire propriétaire de 40 % du bien reste redevable de 100 % du crédit envers la banque.

L’assurance solde restant dû mérite une attention particulière. Les banques proposent souvent une couverture à 50/50, qui rembourse la moitié du capital restant au décès de l’un des deux. Le survivant continue alors à payer la moitié des mensualités seul. Une couverture à 100/100 (chacun assuré pour la totalité) coûte plus cher mais éteint entièrement le crédit au premier décès. Pour un couple non marié avec enfants d’une précédente union, cette différence est structurante : sans couverture suffisante, le survivant peut être contraint de vendre.

La convention de vie commune : le document que les notaires recommandent

La convention de vie commune (ou convention de cohabitation) est un contrat notarié qui organise le patrimoine du couple. Elle est ouverte aux cohabitants légaux comme aux cohabitants de fait, et se signe avant, pendant ou après l’achat. Un bon contenu couvre au minimum :

• l’inventaire des apports de chacun (épargne, donation familiale, vente d’un bien antérieur) et leur qualification : quotité, prêt ou créance ;
• la répartition des charges courantes, du crédit, des travaux et du précompte immobilier ;
• le sort du logement en cas de rupture : qui reste, à quel prix la quote-part est reprise, dans quel délai, selon quelle méthode d’évaluation ;
• un droit de préférence au profit de celui qui souhaite conserver le bien ;
• l’indemnité d’occupation due par celui qui reste dans le logement pendant la période de liquidation ;
• le traitement des travaux financés par un seul des deux (remboursement, plus-value).

La clause d’accroissement ou tontine : protéger le survivant

La clause d’accroissement (parfois appelée clause de tontine) est insérée dans l’acte d’achat. Les deux acquéreurs conviennent que, au décès de l’un, sa quote-part n’entre pas dans sa succession mais accroît de plein droit au profit du survivant. Il s’agit d’un contrat à titre onéreux et aléatoire : chacun mise sa part contre celle de l’autre, le gagnant étant celui qui survit.

L’intérêt est double. Civilement, la clause échappe aux règles successorales : les enfants du défunt ne peuvent pas invoquer leur réserve sur cette part, puisqu’elle ne fait jamais partie de la succession. Fiscalement, la part acquise n’est pas soumise aux droits de succession mais aux droits d’enregistrement de vente sur la valeur de la quote-part transmise — un traitement en général bien plus favorable que le tarif successoral entre étrangers pour des cohabitants de fait.

Deux précautions s’imposent. La clause doit rester équilibrée : des espérances de vie ou des apports très inégaux peuvent conduire l’administration à requalifier l’opération en libéralité. Et l’accroissement joue automatiquement, y compris si le couple s’est séparé sans avoir modifié l’acte. Une clause d’accroissement doit donc être révisée à chaque changement de situation : rupture, mariage, naissance, refinancement.

Le testament : indispensable pour les cohabitants de fait

Sans clause d’accroissement ni testament, le cohabitant de fait survivant ne reçoit rien. Un testament permet de lui léguer la quote-part, l’usufruit, ou un droit d’habitation temporaire. Trois limites doivent être connues.

D’abord, la réserve des descendants : depuis la réforme du droit successoral, les enfants du défunt ont droit collectivement à la moitié de la succession, quel que soit leur nombre. Vous ne pouvez donc léguer librement que l’autre moitié. Ensuite, le testament est librement révocable : votre partenaire n’a aucune garantie qu’il ne sera pas modifié. Enfin, le legs reste soumis aux droits de succession, calculés au tarif applicable au lien : conjoint assimilé pour les cohabitants légaux, tarif « autres personnes » pour la plupart des cohabitants de fait hors Flandre — un tarif qui peut atteindre 55 à 80 % selon la Région et le montant.

En cas de rupture : comment sortir de l’indivision

Trois issues sont possibles. La première, la plus fréquente, est le rachat de la quote-part par l’un des deux. L’opération est soumise au droit de partage — un taux réduit par rapport aux droits d’enregistrement de vente — mais le repreneur doit convaincre la banque de le désolidariser du crédit, ce qui suppose de démontrer une capacité de remboursement suffisante seul. C’est souvent l’obstacle réel, plus que le prix.

La deuxième est la vente à un tiers et le partage du produit net après remboursement du crédit et des indemnités éventuelles. La troisième, à éviter, est le partage judiciaire : à défaut d’accord, le tribunal désigne un notaire liquidateur et peut ordonner la vente publique, avec une décote fréquente sur le prix et des frais de procédure significatifs.

Pendant la période de liquidation, celui qui occupe seul le logement doit en principe une indemnité d’occupation à l’autre, généralement calculée sur la valeur locative du bien au prorata des quotités. Prévoir ce point dans la convention de vie commune évite l’essentiel des contentieux.

En cas de décès : ce que reçoit réellement le survivant

Le tableau suivant résume les situations les plus courantes pour un logement acheté à deux, hors clause d’accroissement et hors testament.

Statut du couple	Ce que reçoit le survivant	Tarif successoral
Marié	Usufruit de toute la succession, dont le logement	Tarif conjoint ; logement familial exonéré dans les trois Régions
Cohabitant légal	Usufruit du logement commun et des meubles	Assimilé au conjoint dans les trois Régions
Cohabitant de fait (Wallonie / Bruxelles)	Rien	Tarif « autres personnes »
Cohabitant de fait (Flandre, ≥ 1 an de vie commune)	Rien en droit civil	Assimilé au partenaire ; exonération du logement familial après 3 ans

La lecture est nette : la protection civile vient de l’acte et du testament, la protection fiscale vient du statut déclaré. Les deux sont nécessaires et ne se remplacent pas.

Droits d’enregistrement 2026 : ce que le statut change à l’achat

À l’achat, le statut de couple n’a pratiquement aucune influence sur les droits d’enregistrement. Ce qui compte, c’est la condition d’habitation propre et unique, appréciée acquéreur par acquéreur.

• Wallonie : taux réduit de 3 % pour l’habitation propre et unique depuis le 1er janvier 2025 ; 12,5 % dans les autres cas.
• Flandre : 2 % pour l’unique habitation propre depuis le 1er janvier 2025 ; 12 % pour les autres acquisitions.
• Bruxelles : 12,5 %, avec un abattement de 200 000 € sur la base imposable si l’acquéreur y établit sa résidence principale et n’est pas déjà propriétaire d’un autre bien en pleine propriété en Belgique.

Le point sensible est le suivant : si l’un des deux acquéreurs possède déjà un immeuble, l’avantage peut être refusé pour sa quote-part, voire pour l’ensemble selon les règles régionales et le moment de la revente du bien préexistant. Cette question se règle avant la signature du compromis, avec le notaire — pas après. Vérifiez également les conditions de maintien : obligation d’y établir sa résidence principale dans un délai déterminé et de la conserver un certain nombre d’années, sous peine de restitution de l’avantage.

Les six erreurs les plus fréquentes

1. Croire qu’on est cohabitant légal parce qu’on partage une adresse. Sans déclaration à la commune, il n’y a aucune protection du logement, aucun usufruit, aucun tarif fiscal favorable hors Flandre.
2. Acter 50/50 avec des apports inégaux sans qualifier l’excédent en créance. C’est le litige de rupture le plus fréquent, et il n’a aucune solution après coup.
3. S’assurer à 50/50 en solde restant dû alors que le budget du survivant ne permettrait pas d’assumer seul la moitié des mensualités.
4. Oublier le testament en cohabitation de fait, et laisser la quote-part partir aux héritiers légaux du défunt.
5. Laisser vivre une clause d’accroissement après une séparation : elle continue de produire ses effets tant que l’acte n’est pas modifié.
6. Ne rien prévoir sur l’évaluation du bien en cas de rupture, ce qui transforme un désaccord de prix en procédure judiciaire.

Questions fréquentes

Peut-on acheter à deux sans être marié avec des quotités inégales ?

Oui, et c’est même recommandé quand les apports diffèrent sensiblement. Les quotités sont libres (60/40, 70/30, 80/20) et sont simplement mentionnées dans l’acte d’achat. Elles déterminent la part de propriété, la contribution aux charges et le partage du prix en cas de vente.

La cohabitation légale protège-t-elle autant que le mariage ?

Non. Elle protège le logement familial et accorde au survivant l’usufruit de celui-ci, mais ce droit peut être supprimé par testament, alors que la réserve du conjoint marié ne peut pas l’être. La cohabitation légale se dissout aussi par simple déclaration unilatérale à la commune, sans procédure.

Que devient le bien si mon partenaire décède sans testament ?

En cohabitation de fait, sa quote-part passe à ses héritiers légaux : enfants, ou à défaut parents et fratrie. Vous restez propriétaire de votre part et devenez indivisaire avec eux, avec le risque qu’ils demandent immédiatement le partage. En cohabitation légale, vous conservez au minimum l’usufruit du logement commun.

La clause d’accroissement est-elle taxée comme une succession ?

Non. Comme il s’agit d’un contrat onéreux et aléatoire, la part transmise échappe aux droits de succession et supporte des droits d’enregistrement de vente sur la valeur de la quote-part acquise. Pour des cohabitants de fait, l’écart avec le tarif successoral entre étrangers est considérable.

Sommes-nous obligés d’emprunter à deux ?

Non, mais si un seul emprunte, la banque exigera généralement une hypothèque sur la totalité du bien, donc l’accord de l’autre indivisaire. Emprunter à deux augmente la capacité d’emprunt mais crée une solidarité totale : chacun peut être poursuivi pour la totalité de la dette, indépendamment de sa quotité de propriété.

Le statut de couple influence-t-il le taux réduit de droits d’enregistrement ?

Pas directement. Ce qui est examiné, c’est si chaque acquéreur remplit la condition d’habitation propre et unique et s’engage à y établir sa résidence principale. Si l’un des deux est déjà propriétaire, l’avantage peut être réduit ou refusé : faites vérifier votre situation par le notaire avant de signer le compromis.

Ce qu’il faut retenir

Acheter à deux sans être marié n’est ni risqué ni compliqué, à condition de traiter quatre décisions avant la signature du compromis : déclarer la cohabitation légale, fixer des quotités cohérentes avec les apports réels, choisir le niveau d’assurance solde restant dû, et décider si le survivant doit être protégé par une clause d’accroissement, un testament, ou les deux. Une convention de vie commune notariée met tout cela par écrit et règle d’avance le scénario de rupture, qui est statistiquement le plus probable des deux. Le coût total de cette mise en ordre reste marginal face à celui d’un litige ou d’une taxation au tarif entre étrangers.

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