Investeren in vastgoed via een BV in België: de volledige gids 2026

De afschaffing in 2026 van de aftrekbaarheid van hypothecaire leningsintresten voor verhuurders-natuurlijke personen en het vooruitzicht op een belasting op de reële huurinkomsten doen een cruciale vraag opnieuw opduiken: moet u in vastgoed investeren via een BV in België of in eigen naam blijven?

De Besloten Vennootschap (BV) is sinds de hervorming van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (WVV) in 2019 de meest gebruikte structuur onder Belgische vastgoedinvesteerders geworden. Zij combineert flexibiliteit, beperkte aansprakelijkheid, afschrijving van het goed, ruime aftrekbaarheid van kosten en tools voor vermogensplanning. Maar ze brengt ook een belasting op de reële huurinkomsten mee, een zwaar belaste meerwaarde bij de doorverkoop en strikte boekhoudverplichtingen.

Deze gids geeft, op basis van de fiscale regels die in 2026 van toepassing zijn, een helder overzicht van de echte voordelen, de beperkingen en de gevallen waarin de BV de meest geschikte structuur is — of net niet.

Vastgoedvennootschap in België: wat is een BV (ex-BVBA)?

De BV (Besloten Vennootschap) heeft sinds de hervorming van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (WVV) in 2019 de BVBA vervangen. Ze kenmerkt zich door de afschaffing van het wettelijk minimumkapitaal (vervangen door een “toereikend aanvangsvermogen”), een beperkte aansprakelijkheid van de vennoten tot hun inbreng, een grote statutaire flexibiliteit (aandelen met meervoudig stemrecht, categorieën van aandelen, bestuur op maat) en een afzonderlijke rechtspersoonlijkheid: het is de vennootschap die eigenaar is van het goed, niet de vennoot.

Voor een vastgoedinvesteerder laat de BV toe om te kopen, te verhuren, te renoveren, te verkopen en een vermogen over te dragen binnen een fiscaal geoptimaliseerde en juridisch beschermende structuur.

De fiscale voordelen van een vastgoed-BV in België

Integrale aftrekbaarheid van kosten en afschrijvingen

Dit is het voornaamste fiscale voordeel van de vastgoed-BV: alle kosten verbonden aan het goed zijn aftrekbaar van het belastbaar resultaat.

• Leningsintresten: integraal aftrekbaar (terwijl ze sinds aanslagjaar 2026 niet langer aftrekbaar zijn voor een verhuurder-natuurlijke persoon).
• Aankoopkosten: registratierechten, notariskosten, administratieve kosten, afschrijfbaar of onmiddellijk aftrekbaar naargelang hun aard.
• Werken en renovaties: aftrekbaar of afschrijfbaar naargelang de omvang.
• Afschrijving van het gebouw: doorgaans over 33 jaar (≈ 3%/jaar); de grond is niet afschrijfbaar.
• Beheerskosten, verzekeringen, onroerende voorheffing: 100% aftrekbaar.

Resultaat: in de eerste jaren realiseert de vennootschap vaak een laag of zelfs nul belastbaar resultaat, ondanks de geïnde huurgelden.

Voordeliger tarief vennootschapsbelasting (Venb)

De winsten van de BV zijn onderworpen aan de vennootschapsbelasting (Venb), die gunstiger is dan het marginale tarief in de personenbelasting (tot 50%) :

• Standaardtarief: 25%.
• Verlaagd kmo-tarief: 20% op de eerste schijf van 100 000 € winst.

Om in 2026 van het verlaagd tarief te kunnen genieten moet de vennootschap onder meer een kleine vennootschap zijn in de zin van het WVV, een jaarlijkse bruto bezoldiging van minstens 50 000 € (45 000 € tot 2025) toekennen aan de bedrijfsleider, voordelen van alle aard (VAA) inbegrepen, met forfaitaire VAA die niet meer dan 20% van de bezoldiging mogen vertegenwoordigen, en geen deelneming ≥ 50% in een andere vennootschap aanhouden (behoudens uitzonderingen).

Gedurende de vier eerste boekjaren geldt de vereiste van minimumbezoldiging niet, wat de opstart vergemakkelijkt.

VVPRbis-dividenden: verlaagde roerende voorheffing

Het VVPRbis-regime laat kmo’s toe dividenden uit te keren met een verlaagde roerende voorheffing. In 2026 :

• Standaard roerende voorheffing: 30%.
• VVPRbis roerende voorheffing: 18% (tegenover vroeger 15%) vanaf het 3ᵉ boekjaar volgend op de inbreng.

Concreet betaalt een investeerder die zijn winsten uitkeert als VVPRbis-dividenden 25% Venb en vervolgens 18% roerende voorheffing — een gecumuleerde fiscale druk van ongeveer 38,5%, tegenover 50% + aanvullende gemeentebelastingen voor een verhuurder die in de personenbelasting op reële huurinkomsten belast wordt.

Vergemakkelijkte vermogensplanning

De overdracht van aandelen van een BV is veel eenvoudiger en fiscaal beter beheersbaar dan de overdracht van onroerende goederen in eigen naam: schenking van aandelen met voorbehoud van vruchtgebruik, gespreide schenking per pakketten van aandelen, aanpassing van de statuten (aandeelhoudersovereenkomsten, aandelen met meervoudig stemrecht) om de controle te behouden, en geen zware notariële formaliteiten bij elke overdracht van aandelen.

De nadelen en beperkingen waarmee u rekening moet houden

Belasting op reële huurinkomsten

Dit is het voornaamste structurele nadeel: een verhurende BV wordt beschouwd als professionele verhuurder. Ze wordt dus belast op de werkelijk geïnde huurgelden, niet op het geïndexeerd kadastraal inkomen verhoogd met 40% zoals een particulier.

Tot de invoering van de belasting op de reële huurinkomsten voorzien in het federaal regeerakkoord 2025-2029 is dat een duidelijk nadeel. Met de geplande harmonisatie zal dat verschil echter verkleinen, wat de BV relatief aantrekkelijker maakt.

Zwaar belaste meerwaarde bij doorverkoop

Wanneer een BV een goed met meerwaarde verkoopt, wordt deze opgenomen in het belastbaar resultaat en belast aan 25% (of 20% op de verlaagde schijf). Een natuurlijke persoon die verkoopt na meer dan 5 jaar bezit ontsnapt vandaag daarentegen aan de meerwaardebelasting.

Er bestaan mechanismen voor gespreide belasting van de meerwaarde (via herinvestering), maar ze vereisen een echte strategie. Zonder dat kan de exit-fiscaliteit een groot deel van de winst opslokken.

Oprichtings- en boekhoudkosten

Een BV oprichten is geen kleine beslissing: notariële akte van oprichting (met verplicht financieel plan), inbreng (geen wettelijk minimumkapitaal, maar wel een “toereikend” aanvangsvermogen, in de praktijk vaak rond 18 500 € aangeraden), dubbele boekhouding verplicht (meestal via een boekhouder/accountant), jaarlijkse aangifte vennootschapsbelasting + jaarrekening neerleggen bij de NBB, jaarlijkse taksen (vennootschapsbijdrage, sociale bijdragen van de bedrijfsleider).

Deze terugkerende kosten (± 2 000 tot 4 000 €/jaar) zijn pas rendabel vanaf een zekere investeringsomvang.

Liquiditeiten geblokkeerd in de vennootschap

Het geld dat in de vennootschap blijft, kan niet vrij voor privédoeleinden worden gebruikt. Om de winst eruit te halen moet u ofwel een bezoldiging aan de bedrijfsleider uitkeren (onderworpen aan de personenbelasting en sociale bijdragen), ofwel dividenden uitkeren (roerende voorheffing 18% VVPRbis of 30%), ofwel een liquidatiereserve aanleggen (andere fiscale logica, lange termijn).

BV of natuurlijke persoon: fiscale vergelijking in 2026

Een vereenvoudigd rekenvoorbeeld voor een appartement verhuurd aan 12 000 €/jaar :

Element	Natuurlijke persoon (2026)	BV (kmo-Venb)
Belastbare basis	Geïndexeerd KI × 1,4 (vaak 3 000 tot 5 000 €)	Reële huur – kosten – afschrijvingen
Aftrek leningsintresten	Nee (sinds aanslagjaar 2026)	Ja, integraal
Afschrijving gebouw	Nee	Ja (~33 jaar)
Belastingtarief	PB marginaal 25–50% + aanvullende	Venb 20% (kmo) tot 25%
Meerwaarde na 5 jaar	Vrijgesteld	Belast aan 20–25%
Overdracht	Successierechten op het goed	Overdracht van aandelen (flexibeler)
Jaarlijkse kosten	Laag	2 000–4 000 € (boekhouder, taksen)

Praktische conclusie: hoe meer de investeerder leent (meer aftrekbare intresten), renoveert (meer afschrijvingen) en lange termijn met overdracht viseert, hoe interessanter de BV wordt. Voor een enkel cash gekocht appartement blijft eigen naam vaak eenvoudiger en voordeliger.

In welke gevallen is de BV écht interessant?

De vastgoed-BV is bijzonder geschikt wanneer :

• U meerdere goederen wil kopen (vanaf 2-3 eenheden).
• U grotendeels met leningen financiert (intresten aftrekbaar).
• U omvangrijke renovaties wil uitvoeren (afschrijvingen).
• U reeds een beroepsactiviteit via een vennootschap uitoefent (synergieën).
• U een vermogensoverdracht aan uw kinderen viseert.
• U een lange bezitsperiode aanvaardt (>10-15 jaar) om de structuurkosten te amortiseren en de exit-fiscaliteit te spreiden.

Omgekeerd is de BV vaak contraproductief voor één enkel cash gekocht goed zonder ontwikkelingsambitie, een kortetermijnproject (aankoop-verkoop binnen 5 jaar in eigen naam), of een investeerder die de liquiditeiten voor privégebruik nodig heeft.

Stappenplan om een vastgoed-BV (vastgoedvennootschap) op te richten

1. Bepaal de vermogensstrategie (aantal geviseerde goederen, financiering, vennoten, horizon).
2. Stel een financieel plan op dat aan de notaris moet worden voorgelegd (wettelijke verplichting).
3. Kies de vennoten en het bestuur: aandelen, stemrechten, zaakvoerderschap.
4. Onderteken de oprichtingsakte bij de notaris en deponeer de statuten bij de KBO.
5. Open een professionele bankrekening op naam van de vennootschap.
6. Sluit aan bij een sociaal verzekeringsfonds voor de bedrijfsleider.
7. Registreer de vennootschap voor btw als de activiteit het vereist (gemeubelde verhuur, professionele verhuur, aankoop-verkoop).
8. Geef een boekhouder/accountant opdracht om de dubbele boekhouding en aangiften te verzorgen.

Veelgemaakte fouten te vermijden

• De structuurkosten onderschatten: de BV is pas rendabel vanaf een bepaald volume.
• Vergeten de minimumbezoldiging van de bedrijfsleider (50 000 € in 2026) toe te kennen om het verlaagd Venb-tarief te behouden.
• Privé- en professioneel vermogen vermengen: verboden in vennootschap.
• De exit-fiscaliteit negeren: verkopen zonder herinvesteringsplan kan een zware meerwaardebelasting triggeren.
• De aandeelhoudersovereenkomst verwaarlozen wanneer meerdere vennoten zijn betrokken.
• BV en SCI verwarren: de Franse SCI bestaat niet in het Belgisch recht; kopieer het schema niet zonder lokale expertise.

BV, BVBA en vastgoedvennootschap: wat is het verschil?

In België is de vastgoedvennootschap in 2026 doorgaans een BV (Besloten Vennootschap). Deze rechtsvorm heeft de oude BVBA (Besloten Vennootschap met Beperkte Aansprakelijkheid) vervangen sinds de hervorming van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (WVV), in werking sinds 1 mei 2019. Alle bestaande BVBA’s werden automatisch omgezet in BV’s, met aangepaste statuten maar identieke fiscale behandeling en beperkte aansprakelijkheid voor de aandeelhouders.

Voor wie vastgoed wil kopen via een vennootschap, is de BV vandaag de standaardkeuze: lagere oprichtingskosten dan een NV (geen minimumkapitaal meer), volle aftrekbaarheid van financierings- en renovatiekosten, en het voordeel van de vennootschapsbelasting (VenB) aan 20 % – 25 % in plaats van het marginale tarief van de personenbelasting. Combineer dit met het VVPRbis-regime (roerende voorheffing van 18 % i.p.v. 30 % op uitgekeerde dividenden) en het verschil met een aanhouding in eigen naam wordt aanzienlijk.

Let op de regel van de minimumbezoldiging bedrijfsleider: om als kleine vennootschap te genieten van het verlaagd tarief van 20 % op de eerste schijf van 100 000 € winst, moet de zaakvoerder een minimumbezoldiging van 45 000 € per jaar ontvangen (of het volledige resultaat van de vennootschap als dat lager is). Niet voldoen aan deze regel betekent terugvallen op het standaardtarief van 25 %. In de praktijk is dit een sleutelfactor in de fiscale optimalisatie van een vastgoed-BV in 2026.

FAQ: investeren in vastgoed via een BV in België

---

Meer lezen op Housing-Service.be

• Bereken uw aankoopkosten met onze simulator
• De belasting op meerwaarde bij verkoop
• Bereken uw kadastraal inkomen met ons instrument
• Vastgoed overdragen via schenking

Mini quiz : test je kennis