Btw op nieuwbouw in België: tarieven en 6 %-regime (2026)

Een nieuwbouwwoning laten bouwen of kopen in België wordt niet afgerekend met registratierechten zoals bij een bestaand pand: hier geldt de btw. In 2026 blijft de btw op nieuwbouw in de meeste gevallen 21 %, maar voor afbraak en heropbouw bestaat nog steeds een verlaagd tarief van 6 %, dat sinds 1 juli 2025 permanent werd gemaakt en hervormd. Weten welk tarief op uw project van toepassing is, en onder welke voorwaarden, kan tienduizenden euro’s verschil maken op het eindbudget.

Deze gids zet de btw-tarieven voor nieuwbouw in België in 2026 op een rij: het standaardtarief van 21 %, het gunstregime van 6 % voor afbraak-heropbouw, de strikte voorwaarden (eigen en enige woning, bewoonbare oppervlakte, bewoningsduur), de kwestie van de grond en de formaliteiten bij de FOD Financiën. Het doel: de reële kostprijs van uw project anticiperen en verrassingen vermijden.

Btw of registratierechten: de basisregel

In België is een onroerend goed onderworpen aan ofwel registratierechten, ofwel btw, maar nooit aan beide op dezelfde waarde. De scheidingslijn berust op het begrip « nieuw gebouw » in de zin van de btw. Een gebouw wordt als nieuw beschouwd tot 31 december van het tweede jaar na het jaar van eerste ingebruikname. Daarna valt de doorverkoop onder de registratierechten.

Concreet: wanneer u een sleutel-op-de-deurwoning koopt bij een projectontwikkelaar of een huis laat bouwen door een aannemer, wordt de bouw met btw gefactureerd. Omgekeerd gebeurt de aankoop van een bestaand (« oud ») huis bij een particulier met registratierechten (12,5 % in Wallonië en Brussel, 12 % in Vlaanderen aan het gewone tarief, met verlaagde tarieven voor de eigen en enige woning).

Het standaardtarief: 21 % op nieuwbouw

Standaard bedraagt de btw op nieuwbouw 21 %. Dat tarief geldt zowel voor bouwwerken die door een aannemer worden gefactureerd als voor de aankoop van een nieuwe woning die door een professionele ontwikkelaar onder het btw-stelsel wordt verkocht.

De btw van 21 % treft de prijs exclusief btw van de bouw: ruwbouw, afwerking, speciale technieken, ereloon van de architect voor het ontwerp, evenals de onlosmakelijk met het gebouw verbonden inrichtingen. Op een bouwbudget van 300 000 € exclusief btw komt dat neer op 63 000 € btw, die verplicht in het financieringsplan moet worden opgenomen.

Het tarief van 6 % voor afbraak-heropbouw

Het belangrijkste gunstregime in 2026 betreft de afbraak en heropbouw: een bestaand gebouw slopen en er een woning in de plaats bouwen kan recht geven op een verlaagd btw-tarief van 6 % in plaats van 21 %, zowel voor de werken als, sinds 1 juli 2025, voor de aankoop van een heropgebouwde woning verkocht door een ontwikkelaar.

Dat regime, aanvankelijk beperkt tot 32 grote steden en daarna tijdelijk uitgebreid tot het hele land, werd permanent gemaakt. Sinds 1 juli 2025 berust het op strikte sociale voorwaarden die zijn toegespitst op de eigen en bescheiden woning, en niet langer op de geografische ligging. De winst is verre van te verwaarlozen: op een heropbouw van 300 000 € doet de overstap van 21 % naar 6 % de btw dalen van 63 000 € naar 18 000 €, oftewel 45 000 € besparing.

Voorwaarden voor afbraak-heropbouwwerken

Wanneer de bouwheer sloopt en heropbouwt op zijn eigen grond, geldt het tarief van 6 % als de heropgebouwde woning aan een van de drie wettelijk voorziene gevallen voldoet:

• ze wordt de eigen en enige woning van de bouwheer, met een bewoonbare oppervlakte van maximaal 175 m², die hij onmiddellijk als domicilie betrekt;
• ze is bestemd voor langdurige verhuring in het kader van een sociaal beleid (verhuring via een sociaal verhuurkantoor of een sociale huisvestingsmaatschappij);
• ze wordt gedurende ten minste vijftien jaar als woning verhuurd onder de vastgelegde voorwaarden.

De voorwaarde van eigen en enige woning houdt in dat de koper in principe geen eigenaar mag zijn van een andere woning. Het domicilie moet er worden gevestigd en gedurende ten minste vijf jaar behouden blijven; zo niet moet een deel van het voordeel pro rata de ontbrekende jaren worden terugbetaald.

Voorwaarden voor de aankoop van een heropgebouwde woning

De belangrijkste nieuwigheid sinds 1 juli 2025 is de openstelling van het tarief van 6 % voor de verkoop van heropgebouwde woningen door een ontwikkelaar, en niet langer alleen voor werken uitgevoerd door de eigenaar van de grond. De koper moet een natuurlijke persoon zijn die de woning als eigen en enige woning betrekt, met een bewoonbare oppervlakte van maximaal 175 m². Die grens van 175 m² wordt woning per woning beoordeeld.

Belangrijk punt: voor verkopen is het verlaagde tarief niet gekoppeld aan de datum van de vergunningsaanvraag, in tegenstelling tot oudere versies van het regime. Wat telt, is dat de factuur vanaf 1 juli 2025 wordt opgesteld en dat aan de grondvoorwaarden is voldaan.

De bewoonbare oppervlakte van 175 m²: hoe meten

De bewoonbare oppervlakte van 175 m² is een beslissende drempel. Ze wordt berekend door de oppervlakten van de woonvertrekken op te tellen (woonkamer, keuken, slaapkamers, bureau, enz.), gemeten tussen de binnenzijden van de muren. Bijgebouwen die niet voor bewoning bestemd zijn, zoals de garage, de kelder, de niet-ingerichte zolder of de niet-bewoonbare dakruimte, worden in principe niet meegeteld. Een overschrijding, hoe klein ook, doet het hele project naar het tarief van 21 % kantelen, vandaar het belang die berekening al bij het voorontwerp door de architect te laten controleren.

De kwestie van de grond

Een nieuwbouwproject combineert vaak twee bestanddelen: de grond en het gebouw. Hun fiscale behandeling kan verschillen. Wanneer een ontwikkelaar de grond en het nieuwe gebouw onlosmakelijk en onder het btw-stelsel verkoopt, is het geheel aan btw onderworpen. Als u daarentegen eerst een bouwgrond bij een particulier koopt en daarna laat bouwen, valt de grond onder de registratierechten terwijl de bouw aan btw is onderworpen.

Dat onderscheid heeft reële budgettaire gevolgen: in elke verkoopovereenkomst moet worden nagegaan welke basis aan btw en welke aan registratierechten is onderworpen, om niet te worden verrast door een vergeten kostenpost.

Kan men de btw op nieuwbouw recupereren?

Voor een particulier die zijn woning bouwt, is de betaalde btw niet recupereerbaar: ze vormt een definitieve kost. Recuperatie is alleen mogelijk als het goed wordt aangewend voor een aan btw onderworpen economische activiteit, bijvoorbeeld een kantoorgebouw of een beroepslokaal, of een aan btw onderworpen verhuring (optiestelsel voor professionele verhuring). Bij een klassieke residentiële verhuring, vrijgesteld van btw, is geen recuperatie mogelijk. Dit punt verdient een analyse met een boekhouder vóór elke gemengde investering.

De formaliteiten bij de FOD Financiën

Het voordeel van het tarief van 6 % is nooit automatisch: het veronderstelt een voorafgaande verklaring bij de FOD Financiën, in te dienen via het platform MyMinfin. Voor verkopen van heropgebouwde woningen wordt het formulier 111/3 samen door de koper en de verkoper ingevuld vóór de facturering. Voor werken die door de bouwheer zelf worden uitgevoerd, moet eveneens een specifieke verklaring worden ingediend, in voorkomend geval vergezeld van bewijsstukken (vergunning, plannen, oppervlakteattest).

De factuur moet de elementen vermelden die de toepassing van het verlaagde tarief rechtvaardigen. Bij een controle kan de administratie het bewijs vragen van de naleving van de voorwaarden (domiciliëring, oppervlakte, enigheid van de woning) gedurende de volledige behoudsperiode van vijf jaar.

Btw van 6 % voor renovatie: niet te verwarren

Het tarief van 6 % voor afbraak-heropbouw mag niet worden verward met het tarief van 6 % dat geldt voor renovatiewerken aan een woning van meer dan tien jaar oud. Dat laatste regime beoogt de verbetering van een behouden bestaand gebouw, terwijl afbraak-heropbouw het verdwijnen van het oude gebouw impliceert. De voorwaarden, drempels en formaliteiten verschillen: een gemengd project moet zorgvuldig over beide regimes worden verdeeld.

Hoeveel kost de btw op uw project werkelijk?

Om de kost te ramen vertrekt men van het bedrag exclusief btw van de bouw, past men het toepasselijke tarief toe (21 % of 6 %) en voegt men in voorkomend geval de fiscale behandeling van de grond toe. Nemen we drie voorbeelden op een bouw van 250 000 € exclusief btw:

• standaard nieuwbouw aan 21 %: 52 500 € btw, oftewel 302 500 € incl. btw;
• afbraak-heropbouw die in aanmerking komt voor 6 %: 15 000 € btw, oftewel 265 000 € incl. btw;
• potentiële besparing tussen beide regimes: 37 500 €.

Die bedragen tonen het belang aan om de toegang tot het verlaagde tarief zeer vroeg te controleren, idealiter al in de studiefase van het project, in overleg met de architect en de FOD Financiën.

Veelgemaakte fouten om te vermijden

Verschillende valkuilen komen regelmatig terug. Ten eerste vergeten de voorafgaande verklaring in te dienen vóór de facturering, waardoor het voordeel van het verlaagde tarief verloren gaat. Ten tweede de oppervlakte van 175 m² overschrijden door een achteraf uitgevoerde zolderinrichting. Ten slotte geloven dat residentiële verhuring btw-recuperatie toelaat, of het renovatieregime verwarren met dat van afbraak-heropbouw. Elk van die fouten kan in duizenden euro’s oplopen.

Veelgestelde vragen

Wat is het btw-tarief op nieuwbouw in België in 2026?

Het standaardtarief is 21 %. Een verlaagd tarief van 6 % kan van toepassing zijn op afbraak-heropbouwprojecten die voldoen aan de voorwaarden van eigen en enige woning en een maximale bewoonbare oppervlakte van 175 m².

Is de btw van 6 % voor afbraak-heropbouw nog geldig in 2026?

Ja. Het regime werd sinds 1 juli 2025 permanent gemaakt en hervormd. Het is niet langer beperkt tot bepaalde steden, maar toegespitst op sociale voorwaarden, waaronder de eigen en enige woning van maximaal 175 m².

Nieuwbouw: betaalt men btw of registratierechten?

Een nieuwe woning die door een ontwikkelaar onder het btw-stelsel wordt verkocht, is onderworpen aan btw op het gebouw. De grond kan, afhankelijk van de constructie, onder de btw of de registratierechten vallen. Een oud goed dat bij een particulier wordt gekocht, valt onder de registratierechten.

Hoe wordt de oppervlakte van 175 m² berekend?

Men telt de oppervlakten van de woonvertrekken op, gemeten tussen de binnenmuren. De garage, de kelder en de niet-ingerichte zolder worden in principe niet meegeteld. Een overschrijding doet het project naar 21 % kantelen.

Kan ik de btw van een voor verhuring bestemde bouw recupereren?

Voor een klassieke residentiële verhuring, vrijgesteld van btw, niet. Recuperatie is alleen mogelijk als het goed wordt aangewend voor een aan btw onderworpen activiteit (professionele verhuring met optie, kantoren, handel). Boekhoudkundig advies is aanbevolen.

Welke formaliteit om het tarief van 6 % te verkrijgen?

Een voorafgaande verklaring via MyMinfin is verplicht. Voor verkopen van heropgebouwde woningen wordt het formulier 111/3 door de koper en de verkoper ingevuld vóór de facturering, die ten vroegste van 1 juli 2025 mag dateren.

Wat gebeurt er als ik de woning vóór vijf jaar verlaat?

De voorwaarde van eigen en enige woning moet minstens vijf jaar behouden blijven. Bij een vervroegd vertrek moet een deel van het btw-voordeel worden terugbetaald, pro rata de resterende jaren van de periode van vijf jaar.

Mini quiz : test je kennis