Huurindexering in Wallonië: de volledige gids 2026

Elk jaar, op de verjaardag van de huurovereenkomst, kan de Waalse verhuurder aan de huurder vragen om de huur aan te passen aan de evolutie van de kosten van het levensonderhoud: dat is de huurindexering in Wallonië. Met de nieuwe basis van de gezondheidsindex (2025 = 100), van toepassing sinds januari 2026, en het definitieve einde van de beperking gekoppeld aan het EPB-certificaat, markeert 2026 een kantelpunt: de materie wordt opnieuw stabiel, technisch en identiek aan de federale regel.

Deze gids beschrijft, voor Waalse woninghuurovereenkomsten, de formule voor 2026, de te respecteren voorwaarden, de termijnen, de modelbrief aan de huurder en de valkuilen voor verhuurder en huurder.

Wat is huurindexering in Wallonië?

Huurindexering is de jaarlijkse aanpassing van de huur aan de evolutie van de kosten van het levensonderhoud, op basis van de gezondheidsindex die maandelijks door Statbel wordt gepubliceerd. Zij is enkel van toepassing op schriftelijke woninghuurovereenkomsten (hoofdverblijfplaats, studentenhuur, huur van korte duur, glijdende huur) die in Wallonië zijn afgesloten, voor zover de indexering niet uitdrukkelijk is uitgesloten in het contract.

In Wallonië wordt de indexering geregeld door het Waalse Wetboek van Duurzaam Wonen (voorheen het Decreet woninghuur van 15 maart 2018), dat verwijst naar de federale formule van artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek. In tegenstelling tot Brussel wordt geen specifieke correctiecoëfficiënt toegepast.

Aan welke voorwaarden moet worden voldaan om de huur te indexeren in Wallonië in 2026?

Om de indexering geldig te laten zijn, moeten in 2026 vijf cumulatieve voorwaarden zijn vervuld:

1. De huurovereenkomst moet schriftelijk zijn (mondelinge overeenkomsten kunnen in Wallonië niet worden geïndexeerd).
2. De huurovereenkomst moet geregistreerd zijn bij het registratiekantoor (FOD Financiën) – zonder registratie kan de verhuurder de indexering niet opeisen zolang de registratie niet is gebeurd.
3. De indexering kan slechts één keer per jaar worden gevraagd, op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
4. De verhuurder moet ze schriftelijk opvragen bij de huurder: indexering gebeurt niet automatisch.
5. De vraag kan slechts maximaal drie maanden retroactief uitwerking hebben vanaf de dag van verzending van de vraag.

Het einde van de EPB-beperking (van kracht van 1 november 2022 tot 31 oktober 2023) betekent dat in 2026 het EPB-niveau geen invloed meer heeft op het indexeringsrecht in Wallonië. Alle woningen kunnen worden geïndexeerd volgens de federale formule, ongeacht hun energielabel.

Wat is de formule voor huurindexering in Wallonië in 2026?

De wettelijke formule luidt:

Nieuwe huur = Basishuur × Nieuwe gezondheidsindex van de maand vóór de verjaardag van de huurovereenkomst ÷ Aanvangsgezondheidsindex

Drie sleutelbegrippen:

Basishuur: de huur vermeld in de huurovereenkomst, exclusief kosten en vóór elke indexering.

Aanvangsgezondheidsindex: de gezondheidsindex van de maand vóór de ondertekening van de huurovereenkomst (en niet van de inwerkingtreding, tenzij anders bepaald).

Nieuwe gezondheidsindex: de gezondheidsindex van de maand vóór de verjaardag van de huurovereenkomst.

Sinds januari 2026 is een nieuwe basis van de consumptieprijsindex en van de gezondheidsindex van kracht: 2025 = 100. De gezondheidsindexen die vanaf januari 2026 worden gepubliceerd, verwijzen naar deze nieuwe basis. Voor een huurovereenkomst die vóór 2026 is ondertekend, is de aanvangsgezondheidsindex nog steeds uitgedrukt in de oude basis (2013 = 100). De officiële Statbel-rekenmodule voert automatisch de basisconversie uit; bij manuele berekening moet de aanvangsindex verplicht worden omgezet naar de basis 2025 = 100 (of de nieuwe index naar basis 2013 = 100).

Rekenvoorbeeld indexering in Wallonië

Neem een huurovereenkomst ondertekend op 15 mei 2024:

• Basishuur (exclusief kosten): 850 €
• Maand vóór ondertekening: april 2024
• Gezondheidsindex april 2024 (basis 2013 = 100): 131,65 (voorbeeld)
• Verjaardag in 2026: 15 mei 2026
• Maand vóór verjaardag: april 2026
• Gezondheidsindex april 2026 (basis 2025 = 100): 102,30 (voorbeeld)
• Gezondheidsindex april 2026 omgezet naar basis 2013 = 100: 136,60 (voorbeeld)

Nieuwe huur = 850 × 136,60 ÷ 131,65 = 882 € (afgerond).

De effectieve stijging bedraagt ongeveer 3,76 %, wat overeenstemt met de evolutie van de gezondheidsindex tussen april 2024 en april 2026.

Om elke fout te vermijden, wordt sterk aangeraden de officiële huurcalculator van Statbel op statbel.fgov.be te gebruiken: deze beheert automatisch de basisconversie en geeft het juiste geïndexeerde bedrag terug.

Wanneer en hoe de huur indexeren in Wallonië?

De indexeringsdatum

De indexering kan uitsluitend op de verjaardag van de huurovereenkomst worden toegepast. Voor een huur die ingaat op 1 september 2023 is de eerste mogelijke indexering 1 september 2024, de tweede 1 september 2025, de derde 1 september 2026, enzovoort.

Als de verhuurder een jaar vergeet te indexeren, kan hij dit niet retroactief inhalen voorbij drie maanden. Hij kan daarna echter wel de volledige evolutie van de gezondheidsindex sinds de ondertekening gebruiken voor de volgende jaren, aangezien de formule steeds gebaseerd is op nieuwe gezondheidsindex ÷ aanvangsgezondheidsindex, en niet op de indexering van het voorgaande jaar.

De schriftelijke vraag

De indexering moet schriftelijk aan de huurder worden gevraagd. In de praktijk wordt een aangetekend schrijven sterk aanbevolen, ook al is dat wettelijk niet verplicht, om een bewijs van datum en ontvangst te hebben. De brief moet vermelden:

• De referentie van de huurovereenkomst (adres, datum van ondertekening).
• De verjaardag en de ingangsdatum van de indexering.
• De basishuur en de aanvangsgezondheidsindex (met vermelding van de maand en de basis).
• De nieuwe gezondheidsindex (maand vóór verjaardag).
• De gedetailleerde berekening en de nieuwe huur.
• De eventuele inhaalperiode (maximaal drie maanden).

Zonder schriftelijke vraag is de indexering voor de verstreken maanden niet verschuldigd.

Modelbrief huurindexering (Wallonië)

Betreft: Indexering van de huur – Huurovereenkomst van [datum] – [adres]

Mevrouw, Mijnheer,

Via deze brief, en in toepassing van artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek en het Waalse Wetboek van Duurzaam Wonen, informeer ik u over de indexering van uw huur op de verjaardag van de huurovereenkomst, zijnde [datum].

Basishuur: [XXX] € Aanvangsgezondheidsindex ([maand] [jaar], basis 2013 = 100): [XX,XX] Nieuwe gezondheidsindex ([maand] [jaar], basis 2013 = 100 na omzetting): [XX,XX]

Nieuwe huur = [basishuur] × [nieuwe index] ÷ [aanvangsindex] = [YYY] €

Deze nieuwe huur is verschuldigd vanaf [ingangsdatum]. De forfaitaire kosten/provisies blijven ongewijzigd.

Met vriendelijke groeten,

[Naam van de verhuurder]

Het einde van de EPB-beperking in Wallonië (2022-2023)

Om de regels van 2026 goed te begrijpen, moeten we herinneren dat Wallonië – net als Brussel en Vlaanderen – een tijdelijke beperking van de indexering had ingevoerd, gekoppeld aan de energetische score, tussen 1 november 2022 en 31 oktober 2023:

• EPB A, B of C: normale indexering (100 %).
• EPB D: verminderde indexering (75 % in Wallonië).
• EPB E: sterk verminderde indexering (50 % in Wallonië).
• EPB F, G of zonder certificaat: geen indexering.

Sinds 1 november 2023 werd deze beperking in Wallonië opgeheven: de indexering is opnieuw uniform van toepassing, ongeacht de EPB-score of de afwezigheid van een certificaat. In 2026 geldt geen enkele EPB-beperking meer, en volgt de berekening volledig de federale formule.

Voor huurovereenkomsten die vóór 1 november 2022 zijn ingegaan en waarvan de verjaardag tussen november 2022 en oktober 2023 valt, heeft de historische beperking niettemin een blijvend effect kunnen hebben: in sommige gevallen is de basishuur voor de volgende indexeringen de aangepaste huur over die periode, en niet de oorspronkelijke huur. Deze nuance vervaagt met de tijd maar moet nog worden nagekeken voor huurovereenkomsten die vóór eind 2022 zijn ondertekend.

Bijzondere gevallen: handelshuur, studentenhuur, co-housing

Indexering van een handelshuur in Wallonië

Voor een handelshuur die onder de wet van 30 april 1951 valt, volgt de indexering dezelfde gezondheidsindex-formule, maar met twee verschillen: ze kan enkel plaatsvinden als ze uitdrukkelijk in het contract is voorzien (ze is facultatief), en kan lager liggen dan de volledige evolutie als de partijen een plafond of fractie zijn overeengekomen.

Indexering van een studentenhuur in Wallonië

De Waalse studentenhuurovereenkomst (Waals Wetboek van Duurzaam Wonen) is in principe indexeerbaar zoals een klassieke huurovereenkomst, op de verjaardag. In de praktijk is de duur van de studentenhuur vaak 12 maanden, zodat de vraag naar indexering zelden aan bod komt, behalve bij verlenging. De formule blijft identiek aan die van de huur van de hoofdverblijfplaats.

Indexering bij co-housing

Bij co-housing geregeld door een pact van co-housing en één enkele huurovereenkomst, betreft de indexering de totale huur vermeld in het contract. De verhuurder stuurt één enkele brief van indexering, gericht aan alle mede-huurders hoofdelijk.

Indexering en EPB: welke verplichtingen in 2026?

Ook al is het EPB-certificaat sinds eind 2023 geen voorwaarde meer voor indexering in Wallonië, toch blijft het:

• Verplicht bij het in huur geven (EPB-certificaat geldig 10 jaar) en bij ondertekening van de huurovereenkomst.
• Verplicht in elke publicatie voor verhuur van het goed.
• Mogelijk nuttig in het kader van de minimale gezondheidsnormen en de renovatieverplichtingen opgelegd door de regionale klimaatdoelstellingen.

In de praktijk moet een verhuurder die in 2026 indexeert de EPB-score niet rechtvaardigen voor zijn recht op indexering, maar moet hij er wel op toezien dat er een geldig EPB-certificaat bestaat voor de verhuurde woning.

Wat te doen bij onenigheid over de indexering?

Kant van de huurder

Als de huurder meent dat de indexering verkeerd berekend of buiten termijn gevraagd is, moet hij:

1. De indexering herberekenen via de officiële Statbel-calculator.
2. Schriftelijk antwoorden aan de verhuurder door te betwisten en het juiste bedrag voor te stellen.
3. Beroep doen op de Paritaire Huurcommissie (Wallonië) of de bevoegde vrederechter (kanton van het goed) bij gebrek aan akkoord.

Kant van de verhuurder

Als de huurder weigert te betalen terwijl de indexering correct is berekend en tijdig is gevraagd, kan de verhuurder:

1. Een ingebrekestelling via aangetekend schrijven versturen.
2. Bij gebrek aan regularisatie, de vrederechter aanspreken om een veroordeling tot betaling van de achterstallen te verkrijgen.

Het wordt sterk aanbevolen om alle brieven, de verzendbewijzen en de details van de berekening te bewaren om het dossier bij geschil te ondersteunen.

De meest voorkomende fouten in 2026

• De basisconversie vergeten: met de nieuwe basis 2025 = 100 zijn de sinds januari 2026 gepubliceerde indexen niet meer rechtstreeks vergelijkbaar met de aanvangsgezondheidsindex van een vóór 2026 afgesloten huurovereenkomst. Conversie is onmisbaar.
• Indexeren zonder schriftelijke brief: geen brief, geen indexering verschuldigd.
• De retroactiviteit van drie maanden overschrijden: daarna zijn de voorgaande maanden verloren.
• De consumptieprijsindex gebruiken in plaats van de gezondheidsindex.
• De indexering toepassen op de datum van ondertekening in plaats van op de datum van inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
• Vergeten de huurovereenkomst te registreren: zolang de registratie niet is gebeurd, is de indexering niet opeisbaar.

Checklist: een huur indexeren in Wallonië in 2026

1. Is de huurovereenkomst schriftelijk en geregistreerd?
2. Bevindt de huurovereenkomst zich op de verjaardag?
3. Is de aanvangsgezondheidsindex correct geïdentificeerd (maand vóór ondertekening)?
4. Is de nieuwe gezondheidsindex omgezet naar basis 2013 = 100 (of omgekeerd)?
5. Is de berekening geverifieerd via de officiële Statbel-calculator?
6. Is de schriftelijke vraag verzonden, idealiter per aangetekend schrijven?
7. Is de retroactiviteit beperkt tot maximaal drie maanden?
8. Is er een geldig EPB-certificaat beschikbaar voor de woning?

Tip vastgoedinvesteerders : voor wie zijn vastgoed via een vennootschap wil aanhouden, raadpleeg onze volledige gids over vastgoed kopen via een BV (BV, fiscaliteit, voor- en nadelen).

FAQ: huurindexering in Wallonië

---

Meer lezen op Housing-Service.be

• De verplichte registratie van de huurovereenkomst
• De plaatsbeschrijving bij aanvang en einde van de huur
• Opzegtermijnen per type huurcontract
• De huurvergunning in Wallonië 2026

Mini quiz : test je kennis