Huurvergunning in Wallonië 2026: voorwaarden, procedure en boetes

De huurvergunning is de administratieve toelating die het Waalse Gewest oplegt aan verhuurders die bepaalde woningen verhuren: studentenkamers, studio’s van minder dan 28 m², collectieve woningen of kleine individuele woningen. Zonder die vergunning is het huurcontract nietig en riskeert de verhuurder boetes tot 12 500 €. In 2026 versterkt de herziening van de Waalse Huisvestingscode (CWHD) de gemeentelijke controles en verstrengt zij de criteria inzake gezondheid, elektrische veiligheid en energieprestatie (EPB).

Deze volledige gids 2026 behandelt welke woningen onderworpen zijn aan de huurvergunning in Wallonië, de exacte procedure bij de gemeente, de in te dienen documenten, de kostprijs, de geldigheidsduur en de sancties bij overtreding. Hij bespreekt ook de nieuwigheden uit het Waalse Regeringsbesluit van 2024, van toepassing sinds 1 januari 2026.

Wat is de huurvergunning in Wallonië

De Waalse huurvergunning is een voorafgaande toelating die wordt afgeleverd door het college van burgemeester en schepenen, op basis van de artikelen 9 tot 13 van de Waalse Huisvestingscode (CWHD). Zij bevestigt dat een verhuurde woning voldoet aan de minimale eisen op het vlak van gezondheid, veiligheid, uitrusting en oppervlakte. Niet alle woningen vallen onder deze regeling: enkel drie types worden geviseerd.

Geviseerd zijn: de collectieve woningen (waar minstens één leefruimte door meerdere gezinnen gedeeld wordt), de kleine individuele woningen waarvan de bewoonbare oppervlakte 28 m² of minder bedraagt, en de verhuurde studentenkamers. Individuele huizen en appartementen van meer dan 28 m² die aan één gezin worden verhuurd zijn niet onderworpen aan de huurvergunning, hoewel ze nog steeds aan de algemene gezondheidscriteria moeten voldoen.

Wettelijk kader en nieuwigheden 2026

De huurvergunning vloeit voort uit de Waalse Huisvestingscode (vroeger Waalse Wooncode), aangevuld door het Besluit van de Waalse Regering van 30 augustus 2007 en herzien door het BWR van september 2024 dat in werking trad op 1 januari 2026. Drie evoluties verdienen bijzondere aandacht.

• Verstrengde EPB-criteria: sinds 1 januari 2026 kan een woning met klasse F of G geen huurvergunning meer krijgen voor een nieuwe aanvraag, tenzij een werkenplan bij het dossier wordt gevoegd.
• Versterkte elektrische veiligheid: een AREI-conformiteitsattest van minder dan 25 jaar oud moet de aanvraag vergezellen. Zoniet is voorafgaande regularisatie nodig.
• Digitaal platform: 47 Waalse gemeenten aanvaarden voortaan de online aanvraag via het portaal “MaCommune.wallonie.be”, met een theoretische behandelingstermijn van 60 dagen.

Welke woningen vereisen een huurvergunning

Collectieve woning

De collectieve woning wordt door de CWHD gedefinieerd als een woning waar minstens één leefruimte (woonkamer, keuken, sanitair) gemeenschappelijk gebruikt wordt door meerdere afzonderlijke gezinnen. Klassieke gezamenlijke huurovereenkomsten waarbij medehuurders één hoofdcontract delen, vallen niet onder deze definitie, maar een huis verdeeld in kamers met gedeeld sanitair wel.

Kleine individuele woning (≤ 28 m²)

Elke verhuurde studio, flat of appartement waarvan de bewoonbare oppervlakte gelijk is aan of kleiner dan 28 m² vereist een huurvergunning. De bewoonbare oppervlakte wordt gemeten zonder kelders, niet-ingerichte zolders, balkons en terrassen. Een in de woonkamer geïntegreerde uitgeruste keuken maakt wel deel uit van de bewoonbare oppervlakte.

Studentenkamer (kot)

De studentenkamer wordt beschouwd als een collectieve woning wanneer sanitair of keuken gedeeld worden. Bijna alle universitaire koten in Wallonië zijn dus onderworpen aan de huurvergunning, wat de veralgemening van de gemeentelijke erkenning rond de campussen van Luik, Louvain-la-Neuve, Bergen en Namen verklaart.

Vereiste gezondheids- en veiligheidsvoorwaarden

De gemeentelijk erkende onderzoeker controleert de naleving van de technische criteria vastgelegd in het gewijzigde BWR van 30 augustus 2007. De voornaamste vereisten om de huurvergunning in 2026 te bekomen zijn de volgende.

• Minimale oppervlakte: 12 m² voor één persoon, 18 m² voor twee personen (keuken en sanitair niet inbegrepen).
• Plafondhoogte: minimaal 2,30 m voor de leefruimtes.
• Natuurlijke verlichting: beglaasd oppervlak ≥ 1/12 van de vloeroppervlakte.
• Ventilatie: mechanische of natuurlijke afzuiging in keuken en badkamer.
• Verwarming: vaste installatie die 18 °C in de woonkamer en 16 °C in de slaapkamers kan halen.
• Elektrische veiligheid: AREI-conforme installatie met geldig inspectieverslag.
• Gasveiligheid: jaarlijks attest van onderhoud van de ketel (driejaarlijks voor stookolie).
• Rookmelders: één detector per bewoonde verdieping (verplicht sinds 2004).
• EPB: certificaat van minder dan 10 jaar oud, minimum klasse E voor nieuwe aanvragen in 2026.
• Vochtigheid: afwezigheid van opstijgend grondvocht, infiltraties of veralgemeende schimmel.

Procedure stap voor stap

De aanvraag van een huurvergunning gebeurt bij het gemeentebestuur waar het pand gelegen is. Hier zijn de zes onvermijdelijke stappen.

1. Samenstelling van het dossier: aanvraagformulier (gewestelijk model), eigendomsbewijs, plan van de woning met opmeting, EPB-certificaat, AREI-verslag, attest van ketelonderhoud, schema met functie van elk vertrek.
2. Indiening bij de gemeente: afgifte tegen ontvangstbewijs aan het huisvestingsloket of via het digitaal platform. Het ontvangstbewijs doet de behandelingstermijn ingaan.
3. Aanduiding van een erkende onderzoeker: de gemeente duidt een door het Waalse Gewest erkende onderzoeker aan (architect, landmeter of bevoegd gemeenteambtenaar).
4. Inspectiebezoek: afspraak ter plaatse binnen de 60 dagen voor fysieke controle van alle criteria. Het verslag wordt aan de verhuurder bezorgd.
5. Beslissing van het college: toekenning, gemotiveerde weigering of voorwaardelijke toekenning met uit te voeren werken binnen een opgelegde termijn. Stilzwijgen na 60 dagen geldt als impliciete weigering.
6. Aanplakking en bewaring: de vergunning moet zichtbaar aangeplakt worden in de woning en bij elk huurcontract worden gevoegd.

Verplichte documenten in 2026

Het volledig dossier vereist door de Waalse omzendbrief van 12 januari 2026 omvat:

• Behoorlijk ingevuld en ondertekend aanvraagformulier.
• Eigendomstitel of mandaat van de eigenaar voor de beheerder.
• Plattegrond op schaal met vermelding van de functie van elk lokaal.
• EPB-certificaat van minder dan 10 jaar oud.
• Verslag van elektrische conformiteit (AREI) van minder dan 25 jaar oud.
• Attest van ketelonderhoud (≤ 1 jaar voor gas, ≤ 3 jaar voor stookolie).
• Attest van schoorsteenvegen indien een schoorsteen aanwezig is.
• Foto’s van elk vertrek en van de sanitaire installaties.
• Voor collectieve woningen: reglement voor het gebruik van de gemeenschappelijke delen.

Kostprijs van de huurvergunning in 2026

De kosten variëren per gemeente en per type woning. De gemiddelde gemeentebelasting in 2026 ligt tussen 100 € en 250 € voor een individuele woning en tussen 150 € en 500 € voor een collectieve woning. Daarbovenop komt de prijs van de erkende onderzoeker wanneer die rechtstreeks aan de aanvrager wordt gefactureerd, meestal tussen 80 € en 200 € exclusief btw.

De bijkomende kosten (EPB-certificaat, AREI-controle, attest ketelonderhoud) bedragen in de praktijk 350 € tot 700 € als al die documenten vernieuwd moeten worden. In totaal kost een volledig dossier dus tussen 530 € en 1 400 € naargelang de uitgangssituatie van het pand.

Geldigheidsduur en hernieuwing

De huurvergunning wordt afgeleverd voor een duur van 5 jaar. De verhuurder moet uiterlijk 3 maanden voor het verstrijken een hernieuwingsaanvraag indienen, op straffe van de verhuur te moeten stopzetten op de vervaldag. Bij eigenaarswissel blijft de vergunning geldig tot haar einde, maar de nieuwe eigenaar moet de gemeente binnen de 30 dagen na de notariële akte informeren.

Indien werken de configuratie van de woning aanzienlijk wijzigen (uitbreiding, splitsing, functiewijziging), moet een volledige nieuwe aanvraag worden ingediend. De eenvoudige hernieuwing is enkel bedoeld voor vergunningen waarbij de materiële toestand niet evolueerde.

Sancties en boetes bij ontbrekende vergunning

Een woning verhuren die aan de huurvergunning onderworpen is zonder die toelating te hebben verkregen, stelt de verhuurder bloot aan meerdere, cumuleerbare sancties.

• Administratieve geldboete: van 250 € tot 12 500 € per woning, opgelegd door de gewestelijke sanctionerende ambtenaar na PV van de gemeentelijke onderzoeker.
• Strafrechtelijke geldboete: vervolging mogelijk voor de correctionele rechtbank met boete tot 25 000 € en gevangenisstraf tot 1 jaar bij zware gevallen of recidive.
• Nietigheid van het huurcontract: de burgerlijke rechtbank kan de nietigheid van het contract uitspreken, waarbij de huurder bovendien de terugbetaling van de geïnde huur kan vorderen.
• Verhuurverbod: zolang de vergunning niet bekomen is, mag de woning niet langer wettelijk verhuurd worden.
• Terugbetaling onverschuldigde huur: de huurder kan de vrederechter vatten om de terugbetaling van de op de laatste 24 maanden betaalde sommen te bekomen.

Verschillen tussen Wallonië, Brussel en Vlaanderen

Huisvesting is een gewestelijke bevoegdheid in België; elk Gewest heeft dus zijn eigen regeling. Wallonië past de huurvergunning toe op collectieve woningen en kleine oppervlaktes. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest legt geen huurvergunning in de strikte zin op, maar onderwerpt alle woningen aan de minimale eisen van de Brusselse Huisvestingscode, gecontroleerd door de DGHI (Directie Gewestelijke Huisvestingsinspectie). Vlaanderen hanteert het systeem van het “conformiteitsattest”, een conformiteitsverklaring die in sommige gemeenten facultatief en in andere verplicht is (onder meer Antwerpen, Gent en Oostende).

Bijzondere gevallen om te kennen

Gezamenlijke huur in de zin van het Waalse medehuurcontract

Wanneer medehuurders één gezamenlijk huurcontract met medehuurpact tekenen, wordt de woning niet als “collectief” beschouwd in de zin van de huurvergunning, want zij wordt bewoond door één juridisch huishouden. Daarentegen doen meerdere afzonderlijke individuele huurcontracten in eenzelfde huis met gedeelde gemeenschappelijke ruimtes het pand kantelen naar de collectieve woning die aan de huurvergunning onderworpen is.

Gemeubileerde seizoensverhuur

Toeristische verblijven van korte duur (type Airbnb) vallen onder een ander regime, dat van de toeristische logiesvergunning ingevoerd door het decreet van 1 maart 2018 en zijn uitvoerings-BWR. Indien de verhuring per huurder 90 dagen overschrijdt, kantelt zij naar verhuring als hoofdverblijfplaats en kan de klassieke huurvergunning opnieuw van toepassing worden afhankelijk van de oppervlakte.

Goed in onverdeeldheid

De aanvraag moet door alle onverdeelde eigenaars worden ondertekend of vergezeld zijn van een uitdrukkelijk mandaat. Eén enkele mede-eigenaar kan de aanvraag niet rechtsgeldig indienen zonder de instemming van de anderen.

Hoe een weigering aanvechten

Indien het college van burgemeester en schepenen de vergunning weigert, beschikt de verhuurder over 30 dagen vanaf de kennisgeving om beroep in te dienen bij de Waalse Regering, per aangetekend schrijven aan de Directie Huisvesting (SPW Territoire, Logement, Patrimoine, Énergie). Het beroep moet gemotiveerd zijn en bewijsstukken bevatten (bestek van werken, nieuwe attesten, tegenexpertise). De beslissingstermijn van de Minister bedraagt 60 dagen. Bij gebrek aan beslissing binnen die termijn is de weigering bevestigd.

In laatste instantie is een beroep bij de Raad van State mogelijk binnen de 60 dagen na de ministeriële beslissing, wegens machtsoverschrijding of schending van substantiële vormen.

FAQ — Huurvergunning Wallonië 2026

Is een huurvergunning verplicht voor een appartement van 30 m² dat aan één persoon wordt verhuurd?

Nee. De Waalse huurvergunning geldt enkel voor collectieve woningen en individuele woningen met een oppervlakte van 28 m² of minder. Een appartement van 30 m² verhuurd aan één enkel gezin valt er niet onder, maar moet wel voldoen aan de algemene gezondheidscriteria van de Waalse Huisvestingscode.

Wat is de geldigheidsduur van de vergunning?

5 jaar vanaf de afgifte. De verhuurder moet de hernieuwing minstens 3 maanden voor het verstrijken aanvragen, anders moet de verhuur op de vervaldag worden stopgezet.

Wat riskeert een verhuurder die zonder vergunning verhuurt?

Een administratieve boete van 250 € tot 12 500 €, de nietigheid van het huurcontract uitgesproken door de burgerlijke rechtbank, de eventuele terugbetaling van de geïnde huur, en het verbod om het pand opnieuw te verhuren zolang de vergunning niet is geregulariseerd.

Wie betaalt de kosten van de conformiteitswerken?

De verhuurder, die verantwoordelijk is voor de conformiteit van de woning vóór verhuring. Huurders ter plaatse kunnen evenwel worden vergoed indien zij kosten hebben gedragen of een genotsstoornis hebben ondervonden.

Is de huurvergunning overdraagbaar aan een nieuwe eigenaar?

Ja, de vergunning blijft geldig tot haar einde ondanks de verkoop van het pand. De nieuwe eigenaar moet evenwel de wijziging van eigenaar binnen de 30 dagen na de authentieke akte aan de gemeente melden.

Heeft een studentenkamer die 10 maanden per jaar wordt bewoond een vergunning nodig?

Ja, zodra de kot geregeld wordt verhuurd (zelfs universitair seizoensgebonden), valt zij onder de Waalse huurvergunning als collectieve woning of kleine individuele woning naargelang haar configuratie.

Wat is de behandelingstermijn van de gemeente?

60 dagen vanaf de indiening van het volledig dossier. Het stilzwijgen van de administratie na die termijn geldt als impliciete weigering en opent de weg naar het beroep bij de Waalse Regering.

Heb je een vergunning nodig om een gemeubileerde kamer in eigen huis te verhuren?

Wanneer de verhuurder zelf in dezelfde woning woont en een kamer verhuurt, wordt het pand doorgaans niet als collectieve woning gekwalificeerd, aangezien het de hoofdverblijfplaats van de eigenaar is. Zodra echter minstens twee onafhankelijke gezinnen gemeenschappelijke ruimtes delen zonder aanwezigheid van de eigenaar, wordt de vergunning vereist.

---

Meer lezen op Housing-Service.be

• Uw huurcontract registreren na het verkrijgen van de vergunning
• De plaatsbeschrijving vereist voor de huurvergunning
• De huurprijs indexeren na het verkrijgen van de vergunning
• De link tussen huurvergunning en stedenbouwkundige conformiteit

Mini quiz : test je kennis