Huurovereenkomst van korte duur in België: regels 2026 per Gewest

De huurovereenkomst van korte duur is in België het meest gebruikte contract geworden voor een eerste verhuring, een professionele overplaatsing of een overgangsperiode. Op papier flexibel, in de praktijk een van de meest technische huurcontracten: maximaal drie jaar, een dwingende opzegtermijn van drie maanden tegen de vervaldag, verlengingsregels die per Gewest verschillen, en een gevreesde sanctie bij vergetelheid — de automatische omzetting in een negenjarige huurovereenkomst. Sinds de Brusselse hervorming van 1 november 2024 zijn de verschillen tussen Wallonië, Brussel en Vlaanderen nog groter geworden.

Deze gids zet het recht dat in 2026 van toepassing is op een rij: maximale duur, aantal toegestane verlengingen, opzegtermijnen en opzegvergoedingen, huurbevriezing in Brussel en registratieplicht. Of u verhuurder bent en de controle over uw pand wil houden, of huurder die zonder verrassingen wil vertrekken: hieronder vindt u de exacte termijnen, de toepasselijke wetsartikelen en de duurste procedurevalkuilen.

Wat is een huurovereenkomst van korte duur?

Een huurovereenkomst van korte duur is een huurcontract voor de hoofdverblijfplaats met een overeengekomen duur van maximaal drie jaar. Ze staat tegenover de negenjarige huurovereenkomst, die het standaardregime blijft: zodra een contract langer dan drie jaar loopt, valt het automatisch onder het regime van negen jaar, met alle bescherming die daarbij hoort.

Sinds de regionalisering van de woninghuur in 2018 bestaat er geen enkele Belgische wet meer, maar drie afzonderlijke regelingen: het Waalse decreet betreffende de woninghuurovereenkomst van 15 maart 2018 (van kracht sinds 1 september 2018), de Brusselse Huisvestingscode (artikelen 237 en 238) en het Vlaams Woninghuurdecreet. Het toepasselijke Gewest is dat waar de woning ligt, niet dat van de woonplaats van de verhuurder.

In de praktijk zijn drie looptijden gangbaar: één jaar (het vaakst), twee jaar of drie jaar. Een contract van zes maanden is ook geldig — de wet legt geen minimum vast — maar stelt de verhuurder bloot aan een duur huurdersverloop en aan herhaalde kosten voor plaatsbeschrijvingen.

Korte duur of negen jaar: de echte verschillen

Het onderscheid gaat niet alleen over de duur. Het verandert het evenwicht van de rechten grondig.

• De verhuurder verliest zijn recht op vroegtijdige opzegging. Bij een negenjarig contract kan hij opzeggen voor eigen gebruik (met zes maanden opzeg) of voor werken aan het einde van elke driejarige periode. Bij korte duur is hij in principe gebonden tot de vervaldag.
• De huurder houdt altijd een uitweg, op voorwaarde dat hij de opzegtermijn respecteert en een vergoeding betaalt.
• Het contract eindigt niet automatisch. Zonder tijdige opzegging loopt de korte duur door — en wordt ze omgezet.
• De huurindexering blijft in beide gevallen jaarlijks, op de verjaardag van de inwerkingtreding en op basis van de gezondheidsindex.

Wallonië: de regels in 2026

In Wallonië regelt artikel 56 van het decreet betreffende de woninghuurovereenkomst de korte duur. De totale huurduur, verlengingen inbegrepen, mag nooit meer dan drie jaar bedragen. Het contract kan schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden als het oorspronkelijke contract worden verlengd: een contract van één jaar kan dus worden verlengd tot twee en vervolgens drie jaar, maar niet verder.

Tegen de vervaldag kan elke partij het contract beëindigen met een opzegging bij aangetekende brief, ten minste drie maanden vóór de einddatum. Geen motief vereist, geen vergoeding verschuldigd. Dat is de normale uitstap, en de veiligste voor beide partijen.

De Waalse huurder die vroeger wil vertrekken, kan op elk ogenblik en zonder motief opzeggen, met een opzegtermijn van drie maanden en de betaling van een opzegvergoeding aan de verhuurder. Deze bepalingen gelden enkel voor contracten gesloten of vernieuwd vanaf 1 september 2018: voor een ouder, nog lopend contract blijft de federale wet van 1991 de vroegtijdige beëindiging beheersen.

Brussel: wat de hervorming sinds november 2024 verstrengt

In Brussel is het regime het meest geëvolueerd. De ordonnantie tot wijziging van de Brusselse Huisvestingscode met het oog op de concretisering van het recht op wonen, van kracht sinds 1 november 2024, heeft het gebruik van de korte duur beperkt om herhaald huurdersverloop tegen te gaan. Drie wijzigingen bepalen het regime dat in 2026 geldt.

Slechts één verlenging toegestaan

Artikel 238 is gewijzigd: de Brusselse huurovereenkomst van korte duur kan nog slechts één keer worden verlengd — een terugkeer naar de oude regel. Een contract van één jaar kan dus eenmaal worden verlengd, bijvoorbeeld tot twee jaar, maar een tweede verlenging is uitgesloten. De absolute grens van drie jaar blijft ongewijzigd.

De bevriezing van de aanvangshuur voor negen jaar

Dit is voor verhuurders de zwaarste bepaling. Wie een huurovereenkomst van korte duur beëindigt — vroegtijdig of tegen de vervaldag — mag de aanvangshuurprijs van het eerste contract niet verhogen, indexering niet meegerekend, voor alle opeenvolgende contracten van korte duur gedurende een periode van negen jaar. Contracten van één jaar aan elkaar rijgen om de huurprijs bij elke huurderswissel op te trekken, is in Brussel dus niet langer haalbaar.

De tegenopzegging van één maand

Wanneer de verhuurder een opzegging van drie maanden betekent, beschikt de huurder nu over de mogelijkheid een tegenopzegging van één maand te geven om sneller te vertrekken, zonder vergoeding te moeten betalen. Zo vermijdt de huurder die al een nieuwe woning heeft, dat hij twee huurprijzen tegelijk betaalt. De huurder die op eigen initiatief opzegt, buiten elke opzegging van de verhuurder, blijft gebonden aan de opzegtermijn van drie maanden en aan een opzegvergoeding.

Vlaanderen: het Woninghuurdecreet

Het Vlaams Woninghuurdecreet houdt hetzelfde plafond van drie jaar aan, verlengingen inbegrepen, en dezelfde opzegging van drie maanden vóór de vervaldag. Twee bijzonderheden verdienen aandacht.

Ten eerste beschikt enkel de huurder over een wettelijke mogelijkheid tot vroegtijdige opzegging: de Vlaamse verhuurder kan een contract van korte duur niet vroegtijdig beëindigen, zelfs niet voor eigen gebruik. Ten tweede is de opzegvergoeding uitdrukkelijk gestaffeld: anderhalve maand huur als het contract in het eerste jaar eindigt, één maand in het tweede jaar en een halve maand in het derde jaar — bovenop de opzegtermijn van drie maanden.

Vaak vergeten punt: als de verhuurder het contract niet tijdig heeft laten registreren, kan de Vlaamse huurder het beëindigen zonder opzegtermijn en zonder vergoeding. De registratie, gratis en ten laste van de verhuurder, is dus geen onschuldige formaliteit.

Verlenging: hoe vaak en in welke vorm?

De verlenging van een contract van korte duur is in de drie Gewesten aan drie cumulatieve voorwaarden onderworpen:

1. Ze moet schriftelijk zijn. Een mondelinge afspraak of een uitwisseling van berichten volstaat niet en laat het contract naar het negenjarige regime afglijden.
2. Ze moet gebeuren onder dezelfde voorwaarden als het oorspronkelijke contract: de huurprijs mag niet worden heronderhandeld (de jaarlijkse indexering blijft verschuldigd), de kosten en lasten evenmin.
3. De totale duur mag drie jaar niet overschrijden, oorspronkelijk contract en verlenging(en) samen.

Het aantal verlengingen verschilt: maximaal twee in Wallonië, slechts één in Brussel sinds de hervorming. In Vlaanderen zijn meerdere verlengingen toegelaten binnen de grens van drie jaar. In alle gevallen zet een overschrijding van drie jaar het contract om in een negenjarige huurovereenkomst, die geacht wordt te zijn ingegaan op de aanvangsdatum van het oorspronkelijke contract.

Einde tegen de vervaldag: de opzegging van drie maanden is dwingend

Dit is de meest voorkomende en duurste fout. In tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht, eindigt een huurovereenkomst van korte duur niet automatisch op de datum in het contract. Om ze te doen eindigen, moet een van de partijen ten minste drie maanden vóór de vervaldag opzeggen bij aangetekende brief.

De termijn wordt terugwaarts berekend vanaf de einddatum. Voor een contract dat op 31 augustus eindigt, moet de opzegging uiterlijk op 31 mei verstuurd worden. De aangetekende brief blijft de veiligste kennisgeving: hij levert een vaste datum op, wat een e-mail of sms niet doet. Bewaar het bewijs van neerlegging: dat is bepalend, niet de datum van ontvangst.

De valkuil: automatische omzetting in negen jaar

Wordt er niet opgezegd binnen de termijn van drie maanden en blijft de huurder in het pand met de minstens stilzwijgende toestemming van de verhuurder, dan wordt het contract van korte duur een negenjarige huurovereenkomst, geacht te zijn begonnen op de aanvangsdatum van het oorspronkelijke contract en tegen dezelfde huurvoorwaarden.

Het gevolg is hard voor de verhuurder die zijn pand wilde recupereren: een contract van één jaar dat op 1 september 2024 werd gesloten en zonder opzegging doorloopt, wordt een negenjarig contract dat op 31 augustus 2033 verstrijkt. De verhuurder kan er dan enkel nog uit onder de voorwaarden van de negenjarige huur — opzegging voor eigen gebruik met zes maanden opzeg, opzegging voor werken of opzegging tegen het einde van een driejarige periode met vergoeding. De gezochte flexibiliteit is dan verdwenen.

De juiste reflex is eenvoudig: zet de vervaldag en de uiterste opzegdatum in de agenda zodra het contract is ondertekend, met een herinnering vier maanden vóór het einde.

Vroegtijdige opzegging door de huurder: termijn en vergoeding

De huurder zit nooit vast in een contract van korte duur. Hij kan op elk ogenblik opzeggen, zonder motief, met een opzegtermijn van drie maanden bij aangetekende brief. De termijn begint te lopen op de eerste dag van de maand die volgt op de kennisgeving.

Er is een opzegvergoeding verschuldigd aan de verhuurder, waarvan het bedrag afhangt van het Gewest en van het ogenblik van vertrek. In Vlaanderen bepaalt het decreet uitdrukkelijk anderhalve maand, één maand of een halve maand huur naargelang het contract in het eerste, tweede of derde jaar eindigt. In Wallonië en Brussel is een vergoeding van maximaal één maand huur voorzien, degressief in de tijd. Huur en lasten blijven verschuldigd tijdens de hele opzegtermijn, ook als de huurder het pand al heeft verlaten.

Drie gevallen stellen de huurder vrij van vergoeding: opzegging tegen de vervaldag met respect voor de termijn van drie maanden, de tegenopzegging van één maand in Brussel na een opzegging van de verhuurder, en het ontbreken van registratie van het contract in Vlaanderen. Gelet op de uiteenlopende regimes, controleer altijd de opzegclausule van uw contract en het bedrag dat ze vermeldt.

Kan de verhuurder vroegtijdig opzeggen?

In principe niet. Dat is de logische tegenprestatie van de keuze voor een korte duur: de verhuurder verbindt zich tot het einde. Hij beschikt niet over de opzegging voor eigen gebruik, noch voor werken, noch over de opzegging op het einde van een driejarige periode die bij de negenjarige huur bestaan.

Er blijven twee uitzonderlijke wegen. De eerste is de onderlinge overeenkomst: niets verhindert de partijen om schriftelijk een vroegtijdig einde af te spreken, met of zonder vergoeding, mits de huurder er vrij mee instemt. De tweede is de gerechtelijke ontbinding wegens zware tekortkoming van de huurder — herhaalde huurachterstand, beschadiging, verstoring van het rustig genot. Daarvoor is een beslissing van de vrederechter nodig; de verhuurder mag nooit zelf uitzetten.

Registratie, huurwaarborg en plaatsbeschrijving

De bijkomende verplichtingen zijn identiek aan die van de negenjarige huurovereenkomst.

• Registratie: verplicht, gratis, ten laste van de verhuurder, binnen twee maanden na de ondertekening bij het bevoegde Kantoor Rechtszekerheid. Ze maakt het contract tegenwerpelijk aan derden, met name aan een koper van het pand.
• Plaatsbeschrijving bij aanvang: tegensprekelijk opgesteld in de eerste maand van bewoning en gevoegd bij het geregistreerde contract. Zonder plaatsbeschrijving zal de verhuurder huurschade bij vertrek nauwelijks kunnen bewijzen.
• Huurwaarborg: beperkt tot twee maanden huur op een geblokkeerde rekening, drie maanden bij een bankwaarborg of een borgstelling door een derde, afhankelijk van het Gewest en de gekozen formule.
• EPC: de vermelding in de advertentie en de overhandiging aan de huurder zijn verplicht, ook voor een verhuring van één jaar.

Huurprijs en indexering tijdens een korte duur

De huurprijs van een contract van korte duur wordt eenmaal per jaar geïndexeerd, op de verjaardag van de inwerkingtreding, op basis van de gezondheidsindex. De formule is dezelfde als bij een negenjarig contract: basishuur maal de nieuwe gezondheidsindex, gedeeld door de gezondheidsindex van de maand vóór de ondertekening. Indexering gebeurt nooit automatisch: de verhuurder moet ze vragen, en een inhaalvordering kan enkel de drie maanden vóór het verzoek betreffen.

Bij verlenging blijft de basishuur die van het oorspronkelijke contract. In Brussel gaat de bevriezing uit de hervorming nog verder: ze vergrendelt de aanvangshuurprijs voor alle opeenvolgende contracten van korte duur op hetzelfde pand gedurende negen jaar.

Verhuurder of huurder: is korte duur de juiste keuze?

Voor een verhuurder is de korte duur verdedigbaar wanneer er een concreet plan is: verkoop op middellange termijn, geplande werken, een kind dat terugkomt studeren, of het uittesten van een nieuw huurpand. Ze werkt contraproductief als ze enkel dient om een theoretische flexibiliteit te behouden: hoger verloop, huurleegstand, herhaalde kosten voor plaatsbeschrijving en verhuring, en in Brussel de onmogelijkheid om de huurprijs negen jaar lang te herpositioneren.

Voor een huurder biedt de korte duur een eenvoudige uitstap tegen de vervaldag en een goedkope vroegtijdige opzegging, maar geen enkele stabiliteit: de verhuurder kan elke verlenging bij de eerste vervaldag weigeren zonder zich te moeten verantwoorden. Wie meerdere jaren op dezelfde plek wil blijven, is met een negenjarig contract duidelijk beter beschermd.

Veelgestelde vragen

Wat is de maximale duur van een huurovereenkomst van korte duur?

Drie jaar, verlengingen inbegrepen, in de drie Gewesten. Daarboven wordt het contract geherkwalificeerd als een negenjarige huurovereenkomst, geacht te zijn ingegaan op de aanvangsdatum van het oorspronkelijke contract.

Eindigt een contract van korte duur automatisch op de vervaldag?

Neen. Een opzegging bij aangetekende brief, ten minste drie maanden vóór de einddatum, is onontbeerlijk. Zonder opzegging en met een huurder die blijft, wordt het contract een negenjarige huurovereenkomst.

Hoe vaak kan een contract van korte duur worden verlengd?

Maximaal twee keer in Wallonië, slechts één keer in Brussel sinds de hervorming van 1 november 2024. De verlenging moet schriftelijk zijn, onder dezelfde voorwaarden, en de totale duur mag drie jaar niet overschrijden.

Welke vergoeding bij vertrek tijdens het contract?

Een opzegtermijn van drie maanden geldt altijd. Daarbovenop komt een opzegvergoeding: anderhalve maand, één maand of een halve maand huur in Vlaanderen naargelang het lopende jaar; maximaal één maand huur in Wallonië en Brussel. Wie de opzegging van drie maanden tegen de vervaldag respecteert, betaalt geen vergoeding.

Kan de verhuurder mij vóór het einde buitenzetten?

Niet eenzijdig. De verhuurder heeft bij een contract van korte duur geen recht op vroegtijdige opzegging. Hij kan de ontbinding enkel verkrijgen met uw schriftelijke instemming of via een vonnis van de vrederechter dat een zware tekortkoming vaststelt.

Wat is de tegenopzegging van één maand in Brussel?

Wanneer de Brusselse verhuurder een opzegging van drie maanden betekent, kan de huurder antwoorden met een tegenopzegging van één maand om vroeger te vertrekken, zonder vergoeding. Dat is een nieuwigheid van de ordonnantie die sinds 1 november 2024 van kracht is.

Moet een contract van korte duur worden geregistreerd?

Ja, zoals elk huurcontract voor de hoofdverblijfplaats: gratis, binnen twee maanden, op initiatief van de verhuurder. In Vlaanderen laat een niet-geregistreerd contract de huurder vertrekken zonder opzegtermijn en zonder vergoeding.

Mag de huurprijs bij een verlenging worden verhoogd?

Neen: de verlenging gebeurt onder dezelfde voorwaarden, enkel de jaarlijkse indexering op de gezondheidsindex is van toepassing. In Brussel is de aanvangshuurprijs bovendien bevroren voor alle contracten van korte duur op het pand tijdens negen jaar.

Mini quiz : test je kennis