Indexation du loyer en Wallonie : le guide complet 2026
⏱ 11 min de lecture↻ Mis à jour le juin 17, 2026
Chaque année, à la date anniversaire du bail, le propriétaire wallon peut demander à son locataire d’adapter le loyer à l’évolution du coût de la vie : c’est l’indexation du loyer en Wallonie. Avec la nouvelle base de l’indice santé (2025 = 100) entrée en application en janvier 2026 et la fin définitive de la restriction liée au certificat PEB, 2026 marque un tournant : la matière redevient stable, technique et identique à la règle fédérale.
Ce guide détaille, pour les baux d’habitation wallons, la formule à appliquer en 2026, les conditions à respecter, les délais, le modèle de lettre à envoyer au locataire et les pièges à éviter pour un propriétaire ou un locataire.
L’indexation du loyer est l’adaptation annuelle du loyer à l’évolution du coût de la vie, sur base de l’indice santé publié chaque mois par Statbel. Elle ne s’applique qu’aux baux d’habitation écrits (résidence principale, bail étudiant, bail de courte durée, bail glissant) conclus en Wallonie, pour autant que l’indexation n’ait pas été expressément exclue dans le contrat.
En Wallonie, l’indexation est régie par le Code wallon de l’habitation durable (anciennement Décret bail d’habitation du 15 mars 2018), qui renvoie à la formule fédérale de l’article 1728bis du Code civil. Contrairement à Bruxelles, aucun coefficient correcteur spécifique n’est appliqué.
Quelles sont les conditions pour indexer un loyer en Wallonie en 2026 ?
Pour que l’indexation soit valable, cinq conditions cumulatives doivent être remplies en 2026 :
Le bail doit être écrit (les baux oraux ne peuvent pas être indexés en Wallonie).
Le bail doit avoir été enregistré à l’enregistrement (SPF Finances) — à défaut, le propriétaire ne peut pas réclamer l’indexation tant que l’enregistrement n’est pas effectué.
L’indexation ne peut être réclamée qu’une fois par an, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.
Le propriétaire doit la demander par écrit au locataire : l’indexation n’est pas automatique.
La demande ne peut produire un effet rétroactif que sur trois mois maximum à partir du jour de l’envoi de la demande.
La fin de la restriction liée au PEB (en vigueur du 1ᵉʳ novembre 2022 au 31 octobre 2023) signifie qu’en 2026, le niveau du certificat PEB n’a plus d’impact sur le droit d’indexer en Wallonie. Tous les logements peuvent être indexés suivant la formule fédérale, peu importe leur label énergétique.
Quelle est la formule d’indexation du loyer en Wallonie en 2026 ?
La formule légale est la suivante :
Nouveau loyer = Loyer de base × Nouvel indice santé du mois précédant l’anniversaire du bail ÷ Indice santé de départ
Trois notions clés :
Loyer de base : le loyer mentionné dans le contrat de bail, hors charges et avant toute indexation.
Indice santé de départ : l’indice santé du mois qui précède celui de la signature du bail (et non de l’entrée en vigueur, sauf stipulation contraire).
Nouvel indice santé : l’indice santé du mois qui précède la date anniversaire du bail.
Depuis janvier 2026, une nouvelle base de l’indice des prix à la consommation et de l’indice santé est en vigueur : 2025 = 100. Les indices santé publiés à partir de janvier 2026 se réfèrent à cette nouvelle base. Pour un bail signé avant 2026, l’indice santé de départ est toujours exprimé dans l’ancienne base (2013 = 100). Le calculateur officiel de Statbel effectue automatiquement la conversion de base ; si l’on calcule manuellement, il faut impérativement convertir l’indice santé de départ vers la base 2025 = 100 (ou convertir le nouvel indice vers la base 2013 = 100).
L’augmentation effective est d’environ 3,76 %, ce qui correspond à l’évolution de l’indice santé entre avril 2024 et avril 2026.
Pour éviter toute erreur, il est fortement recommandé d’utiliser le calculateur de loyer officiel mis à disposition par Statbel sur statbel.fgov.be : il gère automatiquement la conversion de base et renvoie le montant indexé exact.
Quand et comment indexer le loyer en Wallonie ?
La date d’indexation
L’indexation ne peut être appliquée qu’à la date anniversaire du bail. Pour un bail entré en vigueur le 1ᵉʳ septembre 2023, la première indexation possible est le 1ᵉʳ septembre 2024, la deuxième le 1ᵉʳ septembre 2025, la troisième le 1ᵉʳ septembre 2026, etc.
Si le propriétaire oublie une année d’indexation, il ne peut pas la rattraper rétroactivement au-delà de trois mois. Mais il peut toujours prendre en compte l’ensemble de l’évolution de l’indice santé depuis la signature du bail pour les années suivantes, puisque la formule reste basée sur le nouvel indice santé ÷ indice santé de départ, et non sur l’indexation de l’année précédente.
La demande écrite
L’indexation doit être demandée par écrit au locataire. En pratique, un courrier recommandé est vivement conseillé, même s’il n’est pas légalement imposé, pour disposer d’une preuve de date et de réception. Le courrier doit mentionner :
La référence au bail (adresse, date de signature).
La date anniversaire et la date d’effet de l’indexation.
Le loyer de base et l’indice santé de départ (en précisant le mois et la base).
Le nouvel indice santé (mois précédant l’anniversaire).
Le calcul détaillé et le nouveau loyer.
L’éventuelle période de rattrapage (trois mois maximum).
À défaut de demande écrite, l’indexation n’est pas due pour les mois écoulés.
Modèle de lettre d’indexation du loyer (Wallonie)
Objet : Indexation du loyer – Bail du [date] – [adresse]
Madame, Monsieur,
Par la présente, et en application de l’article 1728bis du Code civil et du Code wallon de l’habitation durable, je vous informe de l’indexation de votre loyer à la date anniversaire du bail, soit le [date].
Loyer de base : [XXX] € Indice santé de départ ([mois] [année], base 2013 = 100) : [XX,XX] Nouvel indice santé ([mois] [année], base 2013 = 100 après conversion) : [XX,XX]
Nouveau loyer = [loyer de base] × [nouvel indice] ÷ [indice de départ] = [YYY] €
Ce nouveau loyer sera dû à partir du [date d’effet]. Les charges forfaitaires/provisions restent inchangées.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Nom du bailleur]
La fin de la restriction PEB en Wallonie (2022-2023)
Pour bien comprendre les règles de 2026, il faut rappeler que la Wallonie avait introduit, comme Bruxelles et la Flandre, une restriction temporaire de l’indexation liée au score énergétique, entre le 1ᵉʳ novembre 2022 et le 31 octobre 2023 :
PEB A, B ou C : indexation normale (100 %).
PEB D : indexation réduite (75 % en Wallonie).
PEB E : indexation très réduite (50 % en Wallonie).
PEB F, G ou absence de certificat : aucune indexation.
Depuis le 1ᵉʳ novembre 2023, cette limitation a été supprimée en Wallonie : l’indexation est de nouveau applicable de manière uniforme, peu importe le score PEB ou l’absence de certificat. En 2026, aucune restriction PEB ne s’applique plus, et le calcul suit intégralement la formule fédérale.
Pour les baux entrés en vigueur avant le 1ᵉʳ novembre 2022 dont l’anniversaire tombe entre novembre 2022 et octobre 2023, la restriction historique a néanmoins pu avoir un effet durable : dans certains cas, le loyer de base à considérer pour les indexations ultérieures correspond au loyer adapté sur cette période, et non au loyer initial. Cette subtilité s’estompe avec le temps mais reste à vérifier pour les baux signés avant fin 2022.
Les cas particuliers : bail commercial, bail étudiant, colocation
Indexation d’un bail commercial en Wallonie
Pour un bail commercial régi par la loi du 30 avril 1951, l’indexation suit la même formule de l’indice santé, mais deux différences existent : elle ne peut intervenir que si elle est expressément prévue dans le bail (elle est facultative), et elle peut être inférieure à l’évolution complète si les parties ont convenu d’un plafond ou d’une fraction.
Indexation d’un bail étudiant en Wallonie
Le bail étudiant wallon (Code wallon de l’habitation durable) est en principe indexable comme un bail classique, à la date anniversaire. Dans la pratique, la durée du bail étudiant étant souvent de 12 mois, la question de l’indexation se pose rarement, sauf en cas de prolongation. La formule reste identique à celle du bail de résidence principale.
Indexation en cas de colocation
Dans une colocation régie par un pacte de colocation et un bail unique, l’indexation porte sur le loyer total mentionné au bail. Le propriétaire adresse un seul courrier d’indexation, qui vise l’ensemble des colocataires solidairement.
Indexation et PEB : quelles obligations en 2026 ?
Même si le certificat PEB n’est plus une condition de l’indexation en Wallonie depuis fin 2023, il reste :
Obligatoire à la mise en location (certificat PEB valable 10 ans) et à la signature du bail.
Obligatoire dans toute publicité pour la location du bien.
Potentiellement utile dans le cadre des normes minimales de salubrité et des exigences de rénovation imposées par les objectifs climatiques régionaux.
En pratique, un propriétaire qui indexe en 2026 n’a pas à justifier du score PEB pour son droit à indexer, mais doit bien s’assurer qu’un certificat PEB valable existe pour le logement loué.
Que faire en cas de désaccord sur l’indexation ?
Du côté du locataire
Si le locataire estime que l’indexation est mal calculée ou réclamée hors délai, il doit :
Recalculer l’indexation via le calculateur officiel de Statbel.
Répondre par écrit au propriétaire en contestant et en proposant le bon montant.
Saisir la Commission paritaire locative (Wallonie) ou le juge de paix compétent (juridiction du canton du bien) en cas d’absence d’accord.
Du côté du propriétaire
Si le locataire refuse de payer l’indexation pourtant correctement calculée et demandée dans les délais, le propriétaire peut :
Envoyer une mise en demeure par recommandé.
À défaut de régularisation, saisir le juge de paix pour obtenir un jugement de condamnation au paiement des arriérés.
Il est fortement conseillé de conserver tous les courriers, les preuves d’envoi et le détail du calcul pour étayer le dossier en cas de litige.
Les erreurs fréquentes à éviter en 2026
Oublier la conversion de base : avec la nouvelle base 2025 = 100, les indices publiés depuis janvier 2026 ne sont plus directement comparables à l’indice santé de départ d’un bail conclu avant 2026. La conversion est indispensable.
Indexer sans courrier écrit : sans demande, pas d’indexation due.
Dépasser la rétroactivité de trois mois : au-delà, les mois antérieurs sont perdus.
Utiliser l’indice des prix à la consommation au lieu de l’indice santé.
Appliquer l’indexation à la date de signature plutôt qu’à la date d’entrée en vigueur du bail.
Oublier d’enregistrer le bail : tant que l’enregistrement n’est pas fait, l’indexation n’est pas exigible.
Checklist : indexer un loyer en Wallonie en 2026
Le bail est-il écrit et enregistré ?
Le bail est-il à la date anniversaire ?
L’indice santé de départ est-il correctement identifié (mois précédant la signature) ?
Le nouvel indice santé est-il converti en base 2013 = 100 (ou inversement) ?
Le calcul est-il vérifié via le calculateur officiel de Statbel ?
La demande écrite est-elle envoyée, idéalement par recommandé ?
La rétroactivité est-elle limitée à trois mois au maximum ?
Un certificat PEB valable est-il disponible pour le logement ?
Astuce pour les investisseurs : si vous envisagez de structurer votre patrimoine immobilier via une société, consultez notre guide complet sur investir dans l’immobilier via une SRL (SRL, fiscalité, avantages et inconvénients).
FAQ : indexation du loyer en Wallonie
L’indexation du loyer est-elle obligatoire en Wallonie ?
Non. Elle est un droit du propriétaire, mais elle n’est pas automatique : elle doit être demandée par écrit. Le propriétaire peut y renoncer, totalement ou partiellement, s’il le souhaite.
Peut-on indexer un loyer dans un bail oral en Wallonie ?
Non. En Wallonie, seul un bail écrit peut être indexé. Un bail oral ne donne pas droit à l’indexation.
Combien de mois d’indexation peut-on réclamer rétroactivement ?
Trois mois maximum à partir du jour où la demande écrite est envoyée au locataire.
Le certificat PEB influence-t-il encore l’indexation en 2026 ?
Non. La restriction liée au PEB en Wallonie a pris fin le 31 octobre 2023. Depuis, tous les logements peuvent être indexés selon la formule fédérale standard, peu importe leur score PEB.
Quel indice utiliser pour indexer mon loyer en 2026 ?
L’indice santé (anciennement appelé « indice santé lissé » pour certains contrats antérieurs). Depuis janvier 2026, la base est 2025 = 100. Il faut convertir l’indice de départ ou le nouvel indice pour que les deux valeurs soient dans la même base.
L’indexation s’applique-t-elle aux charges ?
Non. L’indexation ne concerne que le loyer de base. Les provisions ou forfaits de charges ne sont pas indexés par ce mécanisme ; ils évoluent selon les décomptes annuels.
Puis-je indexer rétroactivement plusieurs années ?
Non. Au-delà de trois mois, l’indexation des années précédentes est perdue. Toutefois, l’indice santé de référence reste celui du mois précédant la signature du bail : la formule calcule donc la hausse globale depuis la signature, ce qui évite de « perdre » définitivement l’évolution.
Où trouver l’indice santé officiel ?
Sur le site de Statbel (statbel.fgov.be), rubrique Indices, ou via le calculateur de loyer officiel du SPF Économie qui effectue automatiquement la conversion de base.
Que faire si le propriétaire exige un montant supérieur à la formule légale ?
Le locataire doit recalculer l’indexation, répondre par écrit avec le montant correct, et, à défaut d’accord, saisir la Commission paritaire locative ou le juge de paix du canton du bien.
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