Précompte immobilier à Bruxelles : calcul, primes et réductions en 2026

Le précompte immobilier à Bruxelles est l’impôt annuel que paie tout propriétaire d’un bien situé dans l’une des 19 communes de la Région de Bruxelles-Capitale. Il est établi et perçu par Bruxelles Fiscalité, calculé sur le revenu cadastral indexé du bien et composé de trois couches : une part régionale, une part d’agglomération et une part communale. C’est cette dernière qui explique pourquoi deux maisons identiques ne paient pas le même montant à Uccle, à Ixelles ou à Anderlecht.

L’année 2026 est particulière. Le coefficient d’indexation du revenu cadastral passe d’environ 2,24 à 2,30, au moins huit communes ont relevé leurs centimes additionnels (dont la Ville de Bruxelles, qui passe de 2.950 à 3.457 centimes), et le gouvernement bruxellois a approuvé un projet qui doublera la prime BE HOME à partir de l’exercice d’imposition 2027. Ce guide vous explique comment est calculé le précompte immobilier à Bruxelles, quelles réductions et primes existent, comment lire votre avertissement-extrait de rôle et comment réagir en cas d’erreur.

Qu’est-ce que le précompte immobilier à Bruxelles ?

Le précompte immobilier est un impôt régional sur la propriété immobilière. Depuis l’ordonnance du 23 novembre 2017, la Région de Bruxelles-Capitale a repris son service : c’est donc Bruxelles Fiscalité, et non plus le SPF Finances, qui établit l’impôt, envoie l’avertissement-extrait de rôle, accorde les réductions et traite les réclamations.

Le SPF Finances garde toutefois un rôle clé : c’est l’Administration Mesures et Évaluations (ex-cadastre) qui fixe le revenu cadastral de chaque bien. Si vous contestez le revenu cadastral lui-même, c’est vers le fédéral qu’il faut vous tourner. Si vous contestez le calcul de l’impôt ou une réduction, c’est vers Bruxelles Fiscalité.

Pour une vue d’ensemble des trois Régions, consultez notre guide général sur le précompte immobilier en Belgique. Le présent article se concentre exclusivement sur les règles bruxelloises.

Qui doit payer le précompte immobilier à Bruxelles ?

Le redevable est la personne qui détient un droit réel sur le bien au 1er janvier de l’année d’imposition : propriétaire, usufruitier, emphytéote, superficiaire ou possesseur. La situation au 1er janvier est déterminante pour toute l’année.

• Si vous avez vendu votre bien le 15 janvier, vous recevrez quand même l’avertissement-extrait de rôle pour toute l’année.
• Si vous avez acheté le 2 janvier, l’impôt de l’année est établi au nom du vendeur.
• En pratique, l’acte notarié prévoit presque toujours une répartition au prorata entre vendeur et acheteur, réglée le jour de la signature.

En cas de démembrement de propriété, c’est l’usufruitier qui est redevable, pas le nu-propriétaire. En cas d’indivision, chaque indivisaire est tenu, et l’avertissement peut être adressé à un seul d’entre eux.

Comment est calculé le précompte immobilier à Bruxelles ?

Le calcul repose sur quatre éléments :

• le revenu cadastral non indexé du bien (fixé par le SPF Finances) ;
• le coefficient d’indexation de l’année, qui donne le revenu cadastral indexé ;
• le taux régional de base de 1,25 % ;
• les centimes additionnels de l’Agglomération et de la commune.

Les centimes additionnels s’expriment en « centièmes » du taux régional. 989 centimes d’agglomération signifient donc 9,89 fois la part régionale, soit 12,3625 % du revenu cadastral indexé. La formule complète est la suivante :

Précompte = RC indexé × 1,25 % × (1 + centimes d’agglomération/100 + centimes communaux/100)

L’agglomération : 989 centimes partout

La part d’agglomération s’applique de la même manière dans les 19 communes : 989 centimes additionnels, soit 12,3625 % du revenu cadastral indexé. Elle pèse donc nettement plus lourd que la part régionale de base (1,25 %).

La part communale : la grande variable

Chaque conseil communal vote chaque année ses centimes additionnels. C’est la part la plus importante de la facture et celle qui varie le plus d’une commune à l’autre. En 2026, la Ville de Bruxelles applique 3.457 centimes, soit 43,2125 % du revenu cadastral indexé.

Ce qui change en 2026

Trois évolutions expliquent la hausse ressentie par beaucoup de propriétaires bruxellois cette année.

Un revenu cadastral indexé plus élevé

Le coefficient d’indexation passe d’environ 2,24 à 2,30, soit une hausse mécanique d’environ 2,5 % de la base imposable, sans que rien ne change dans votre logement.

Huit communes relèvent leurs centimes additionnels

Bruxelles-Ville, Auderghem, Saint-Josse-ten-Noode, Ganshoren, Etterbeek, Watermael-Boitsfort, Woluwe-Saint-Lambert et Uccle ont décidé d’augmenter leurs centimes additionnels pour 2026. Selon la commune et le bien, la hausse finale de la facture peut dépasser 10 %, et même davantage dans certains cas.

Des primes communales pour les propriétaires-habitants

Pour amortir ce choc, certaines communes ont créé une prime réservée aux propriétaires qui habitent leur bien. La Ville de Bruxelles a ainsi mis en place une prime automatique en deux volets : une compensation totale de la hausse de la part communale (passage de 2.950 à 3.457 centimes, soit 6,3375 % du RC indexé) et un forfait complémentaire de 100 euros. Cette prime ne vise ni les secondes résidences, ni les biens loués, ni les commerces et bureaux. Elle est prévue pour l’exercice 2026 ; sa reconduction devra être confirmée.

Exemple chiffré : une maison à Bruxelles-Ville en 2026

Prenons un logement à Bruxelles-Ville dont le revenu cadastral non indexé est de 1.000 euros. Avec un coefficient de 2,30, le revenu cadastral indexé atteint 2.300 euros.

• Part régionale : 2.300 × 1,25 % = 28,75 euros
• Part d’agglomération : 2.300 × 12,3625 % = 284,34 euros
• Part communale : 2.300 × 43,2125 % = 993,89 euros
• Total avant réductions : 1.306,98 euros

Si le propriétaire habite ce logement et y est domicilié au 1er janvier 2026 :

• Prime BE HOME : – 164 euros
• Prime communale variable (2.300 × 6,3375 %) : – 145,76 euros
• Prime communale forfaitaire : – 100 euros
• Coût net : environ 897 euros

Un propriétaire bailleur du même bien paiera, lui, l’intégralité des 1.306,98 euros. L’écart dépasse 400 euros par an, ce qui doit être intégré dans tout calcul de rendement locatif. Vous pouvez estimer votre propre montant avec le calculateur de précompte immobilier présent sur cette page.

La prime BE HOME : 164 euros en 2026, 328 euros annoncés pour 2027

La prime BE HOME est une réduction d’impôt régionale réservée aux Bruxellois propriétaires du logement qu’ils occupent. Elle concerne environ 200.000 ménages chaque année.

• Montant 2026 : 164 euros.
• Conditions : détenir un droit réel sur le logement et y être domicilié au 1er janvier de l’année ; une seule prime par ménage.
• Démarche : aucune dans la grande majorité des cas, la prime est appliquée automatiquement.
• 2027 : le gouvernement bruxellois a approuvé en août 2026 un premier projet qui porte la prime à 328 euros à partir de l’exercice d’imposition 2027. Le texte doit encore passer par le Conseil d’État, les partenaires sociaux et le Parlement.

La prime BE HOME et les primes communales sont distinctes et se cumulent si les conditions sont remplies.

Les réductions de précompte immobilier à Bruxelles

Au-delà des primes, Bruxelles Fiscalité accorde plusieurs réductions liées à la situation du ménage au 1er janvier. Notre article consacré à la réduction du précompte immobilier détaille les mécanismes dans les trois Régions.

• Enfants à charge : 10 % par enfant à charge, à partir de deux enfants.
• Personne handicapée dans le ménage : 20 %.
• Grand invalide de guerre : 20 %.
• Garde alternée : la réduction est répartie entre les parents bruxellois selon la clé de garde.
• Logement mis en gestion via une AIS : régime spécifique pouvant aller jusqu’à un précompte immobilier de 0 euro. Voir notre guide sur l’agence immobilière sociale.

Les réductions familiales sont généralement accordées automatiquement sur base des données du Registre national. Si votre situation n’est pas correctement reprise, introduisez une demande ou une réclamation auprès de Bruxelles Fiscalité.

Exonérations : quand le précompte n’est pas dû

Certains biens échappent au précompte immobilier, totalement ou partiellement :

• les biens affectés sans but de lucre à l’enseignement, au culte, à des hôpitaux ou à des œuvres d’assistance ;
• les biens du domaine public non productifs de revenus ;
• les logements mis en location via une agence immobilière sociale, sous conditions.

Il existe aussi une remise ou réduction proportionnelle en cas d’improductivité involontaire : un bien resté inoccupé et improductif au moins 90 jours dans l’année pour une raison indépendante de la volonté du propriétaire, ou totalement détruit, peut donner lieu à une réduction. La simple difficulté de trouver un locataire ne suffit généralement pas. Gardez à l’esprit qu’un logement inoccupé peut aussi être visé par la taxe sur les logements inoccupés.

Précompte immobilier et location : qui paie ?

Le propriétaire reste seul redevable vis-à-vis de Bruxelles Fiscalité. Pour un bail de résidence principale soumis au Code bruxellois du logement, le précompte immobilier ne peut pas être mis à charge du locataire : une clause contraire est réputée non écrite. Le bailleur doit donc l’intégrer dans le loyer qu’il fixe, et non dans les charges.

Pour un bail commercial ou un bail portant sur des bureaux, les parties peuvent en revanche prévoir contractuellement que le preneur rembourse tout ou partie du précompte. Cette répartition reste une affaire privée : en cas d’impayé, c’est toujours le propriétaire que Bruxelles Fiscalité poursuit.

L’avertissement-extrait de rôle et le paiement

Bruxelles Fiscalité envoie l’avertissement-extrait de rôle au fil de l’année ; en 2026, environ 400.000 propriétaires bruxellois le reçoivent, avec des envois étalés sur plusieurs mois à partir de l’été. Il détaille la part régionale, la part d’agglomération, la part communale, les réductions et les primes appliquées.

• Le montant doit être payé dans les deux mois suivant l’envoi.
• Les documents sont consultables en ligne sur MyTax.brussels, où l’on peut aussi activer la domiciliation.
• En cas de difficulté financière, un plan de paiement peut être demandé à Bruxelles Fiscalité avant l’échéance.
• Si vous possédez plusieurs biens ou plusieurs parcelles cadastrales, vous pouvez recevoir plusieurs avertissements.

Passé le délai, des intérêts de retard sont dus. Pensez-y en cas de changement de compte bancaire ou d’adresse.

Contester son précompte immobilier à Bruxelles

Si vous estimez que le montant est erroné (réduction oubliée, bien vendu avant le 1er janvier, mauvaise affectation), vous pouvez introduire une réclamation écrite et motivée auprès de Bruxelles Fiscalité, dans un délai de six mois à compter du troisième jour ouvrable suivant la date d’envoi de l’avertissement-extrait de rôle. La réclamation peut se faire en ligne via MyTax.

Attention : introduire une réclamation ne suspend pas l’obligation de payer. Si le litige porte sur le revenu cadastral lui-même, joignez la notification de l’Administration Mesures et Évaluations du SPF Finances, seule compétente pour le modifier.

Conseils pratiques pour les propriétaires bruxellois

• Avant d’acheter, demandez au vendeur son dernier avertissement-extrait de rôle : c’est le moyen le plus fiable d’anticiper le coût annuel. Combinez cette information avec l’abattement sur les droits d’enregistrement à Bruxelles pour budgéter votre achat.
• Domiciliez-vous rapidement : la prime BE HOME et les primes communales dépendent de votre domicile au 1er janvier.
• Comparez les communes : pour un investisseur, quelques centaines de centimes d’écart représentent plusieurs centaines d’euros par an.
• Vérifiez chaque année les réductions familiales et la prime BE HOME sur votre avertissement.
• Après des travaux importants, attendez-vous à une révision du revenu cadastral et donc du précompte.

FAQ sur le précompte immobilier à Bruxelles

Quel est le taux du précompte immobilier à Bruxelles en 2026 ?

Le taux régional de base est de 1,25 % du revenu cadastral indexé. S’y ajoutent 989 centimes d’agglomération (12,3625 %) et les centimes communaux. À Bruxelles-Ville, le taux global atteint environ 56,8 % du revenu cadastral indexé avant réductions.

Quel est le montant de la prime BE HOME en 2026 ?

La prime BE HOME s’élève à 164 euros en 2026. Le gouvernement bruxellois a approuvé un projet pour la porter à 328 euros à partir de l’exercice d’imposition 2027, sous réserve de l’adoption définitive du texte.

Faut-il demander la prime BE HOME ?

Non, dans la grande majorité des cas elle est accordée automatiquement aux propriétaires domiciliés dans leur logement au 1er janvier. Si elle n’apparaît pas sur votre avertissement alors que vous remplissez les conditions, contactez Bruxelles Fiscalité.

Quelles communes bruxelloises ont augmenté le précompte en 2026 ?

Bruxelles-Ville, Auderghem, Saint-Josse-ten-Noode, Ganshoren, Etterbeek, Watermael-Boitsfort, Woluwe-Saint-Lambert et Uccle ont relevé leurs centimes additionnels pour 2026.

Le propriétaire peut-il répercuter le précompte immobilier sur son locataire à Bruxelles ?

Pas pour un bail de résidence principale : la clause est réputée non écrite. C’est possible contractuellement pour un bail commercial ou un bail de bureaux.

Qui paie le précompte l’année de la vente ?

Le redevable est la personne propriétaire au 1er janvier. L’acte notarié prévoit en général une répartition au prorata entre vendeur et acheteur.

Quel est le délai pour contester le précompte immobilier à Bruxelles ?

Six mois à compter du troisième jour ouvrable suivant l’envoi de l’avertissement-extrait de rôle. La réclamation doit être écrite, motivée et adressée à Bruxelles Fiscalité, par exemple via MyTax.

La réduction pour enfants à charge est-elle automatique ?

En principe oui, sur base du Registre national, à partir de deux enfants à charge (10 % par enfant). Vérifiez-la sur votre avertissement et réclamez si elle manque.

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