Stedenbouwkundige inlichtingen in België: complete gids 2026

Voor elke verkoop van een huis, appartement of bouwgrond in België vraagt de notaris bij de gemeente een document op dat veel verkopers pas dan ontdekken: de stedenbouwkundige inlichtingen. Deze officiële brief vat de stedenbouwkundige toestand van het goed samen: de bestemming volgens het gewestplan of het gewestelijk bestemmingsplan, de afgeleverde vergunningen, eventueel vastgestelde overtredingen, openbare erfdienstbaarheden, voorkooprechten of een rooilijnplan. Zonder dit document kan de authentieke akte niet correct worden ondertekend.

In 2026 wegen de stedenbouwkundige inlichtingen nog zwaarder door. De drie Gewesten hebben hun procedures gedigitaliseerd (het Vastgoedinformatieplatform is sinds 1 januari 2024 verplicht voor alle Vlaamse gemeenten), kopers vragen steeds vaker om ze al bij het bezoek in te kijken, en laat ontdekte overtredingen blijven de belangrijkste oorzaak van heronderhandelingen of een mislukte verkoopovereenkomst. Deze gids legt uit wat de inlichtingen bevatten, wie ze aanvraagt, wat ze kosten, hoe snel ze worden afgeleverd en welke regels gelden in Wallonië, Brussel en Vlaanderen.

Wat zijn stedenbouwkundige inlichtingen?

Stedenbouwkundige inlichtingen zijn een officiële brief van de dienst stedenbouw van de gemeente (in Vlaanderen via een gewestelijk platform) die de juridische toestand van een onroerend goed op het vlak van ruimtelijke ordening beschrijft. Ze scheppen geen nieuwe rechten: ze stellen een feitelijke en juridische situatie vast op een bepaalde datum, op basis van de gegevens waarover de overheid beschikt.

Het document beschermt in de eerste plaats de koper. Hij weet zo wat hij echt koopt: een woning waarvan de uitbreidingen vergund zijn, of een woning waarvan de veranda, de omgebouwde garage of de opsplitsing in appartementen nooit vergund werd. Het beschermt ook de verkoper, die zo zijn informatieplicht nakomt en het risico op een vordering tot nietigverklaring of schadevergoeding na de verkoop beperkt.

Stedenbouwkundige inlichtingen en stedenbouwkundig attest: wat is het verschil?

Beide worden vaak verward. Stedenbouwkundige inlichtingen zijn louter informatief en worden aangevraagd met het oog op een verkoop of overdracht van zakelijke rechten. Het stedenbouwkundig attest (certificat d’urbanisme) is een formeler document, in Wallonië geregeld door de CoDT en in Brussel door het BWRO, dat iedereen vóór een project kan aanvragen.

In Wallonië geeft het stedenbouwkundig attest nr. 1 (CU1) de stedenbouwkundige status van een perceel (bestemming, uitrusting van de weg, beperkingen) en blijven de gegevens twee jaar geldig. Het stedenbouwkundig attest nr. 2 (CU2) gaat verder: het beoordeelt een concreet project (bijvoorbeeld een woning bouwen of een gebouw opsplitsen) en is eveneens twee jaar geldig. Het CU2 is heel nuttig om de aankoop van een bouwgrond of een te verbouwen pand veilig te stellen, maar is nooit verplicht om te verkopen.

Wat staat er in de stedenbouwkundige inlichtingen?

De precieze inhoud verschilt per Gewest, maar meestal vind je de volgende elementen terug:

• de bestemming volgens het gewestplan (Wallonië), het GBP (Brussel) of het ruimtelijk uitvoeringsplan of gewestplan (Vlaanderen);
• het bestaan van een gemeentelijk structuurplan, richtlijn of stedenbouwkundige verordening;
• de lijst van afgeleverde stedenbouwkundige vergunningen, verkavelings- of bebouwingsvergunningen (in Wallonië minstens sinds 1 januari 1977);
• stedenbouwkundige attesten van de voorbije twee jaar;
• bij proces-verbaal vastgestelde stedenbouwkundige overtredingen en lopende procedures;
• de situatie inzake voorkooprecht, ruilverkaveling of onteigening;
• erfgoedgegevens (beschermd, geïnventariseerd of op de bewaarlijst);
• de uitrusting van de weg (water, elektriciteit, riolering) en een eventueel rooilijnplan;
• bepaalde milieugegevens: overstromingsgevoeligheid, bodemtoestand, nabijheid van een Natura 2000-gebied.

Let op: de stedenbouwkundige inlichtingen zeggen niet of het goed conform is. Ze vermelden welke vergunningen bestaan. Het is daarna aan de notaris, en vooral aan de partijen, om die vergunningen te vergelijken met de werkelijkheid. Een veranda die ter plaatse zichtbaar is maar niet op de vergunningenlijst staat, is een alarmsignaal dat je moet aanpakken vóór de ondertekening van de verkoopovereenkomst.

Wie vraagt de stedenbouwkundige inlichtingen aan en wanneer?

In de praktijk richt de notaris die de verkoop begeleidt de aanvraag aan de gemeente, zodra hij het dossier ontvangt of bij de ondertekening van het compromis. Niets belet de verkoper, of een geïnteresseerde koper met akkoord van de eigenaar, echter om zelf een aanvraag in te dienen bij de dienst stedenbouw, vaak via een onlineformulier.

Het is sterk aangeraden dat de verkoper ze al vóór de tekoopstelling opvraagt. Drie redenen: in sommige Gewesten moeten de gegevens in de advertenties staan, een vroeg ontdekte overtreding kan nog geregulariseerd of in de prijs verrekend worden, en de afleveringstermijn vertraagt de ondertekening van de authentieke verkoopakte niet, die in principe binnen vier maanden na het compromis moet plaatsvinden.

Stedenbouwkundige inlichtingen in Wallonië

In Wallonië wordt de materie geregeld door de CoDT (Code du développement territorial), met name de artikelen D.IV.97 en D.IV.99 (inhoud van de inlichtingen en verplichte vermeldingen in de akten) en artikel R.IV.105-1, dat de gemeente verplicht om binnen 30 dagen te antwoorden op de vraag van de notaris.

De inlichtingen omvatten onder meer de situatie volgens het gewestplan, de vergunningen afgeleverd na 1 januari 1977, de stedenbouwkundige attesten van minder dan twee jaar oud, de vastgestelde overtredingen en de toegang tot een voldoende uitgeruste weg. Het antwoord vermeldt doorgaans dat de gemeente zich enkel engageert binnen de grenzen van de gegevens waarover ze beschikt.

De kostprijs is een gemeentelijke retributie die elke gemeenteraad zelf vastlegt. In de meeste Waalse gemeenten gaat het om enkele tientallen euro tot iets meer dan 100 euro per goed, soms met een toeslag voor dringende aanvragen of uitgebreide archiefopzoekingen.

Het Waalse vermoeden van conformiteit

Sinds de hervorming van de CoDT kent Wallonië een vermoeden van conformiteit voor bepaalde oude handelingen en werken: werken uitgevoerd vóór 1 maart 1998 zonder vergunning of in afwijking ervan kunnen onder voorwaarden als conform worden beschouwd, tenzij er een proces-verbaal werd opgesteld. Ook voor recentere, niet-ernstige overtredingen bestaan verjaringsregels. Deze mechanismen maken de analyse van de inlichtingen niet overbodig, maar kunnen een verkoop redden wanneer een oude verbouwing nooit vergund werd. Onze gids over stedenbouwkundige overtredingen zet deze regels per Gewest op een rij.

Stedenbouwkundige inlichtingen in Brussel

In Brussel worden de stedenbouwkundige inlichtingen geregeld door het BWRO (Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening, artikelen 275 en volgende). Ze worden afgeleverd door de gemeente waar het goed ligt, op vraag van de notaris of van de houder van een zakelijk recht, en zijn onmisbaar voor elke verkoopakte of overdracht van zakelijke rechten.

De wettelijke termijn bedraagt in principe 30 dagen, maar verschillende gemeenten erkennen openlijk een achterstand. Ook het tarief is gemeentelijk: de Stad Brussel vraagt ongeveer 104 euro voor een standaardaanvraag (het dubbele in de versnelde procedure, voorbehouden aan gerechtelijke verkopen), terwijl andere gemeenten rond 100 euro rekenen voor een termijn van 30 dagen en tot 300 euro voor een antwoord binnen 7 dagen.

Brussel onderscheidt zich door een ruime informatieplicht: de stedenbouwkundige inlichtingen, en vooral de bestemming en het wettig gebruik van het goed, moeten niet alleen in de akte staan, maar ook in elke advertentie over de verkoop. Een appartement dat als “ombouwbaar kantoor” wordt aangeboden of een handelsgelijkvloers dat als woning wordt gebruikt, moet dus voorzichtig worden omschreven. Voor toekomstige werken kun je ons dossier over de stedenbouwkundige vergunning in Brussel raadplegen.

Stedenbouwkundig uittreksel en vastgoedinlichtingen in Vlaanderen

In Vlaanderen spreekt men van het stedenbouwkundig uittreksel en, ruimer, van vastgoedinlichtingen. Sinds 1 januari 2024 moeten alle Vlaamse gemeenten deze informatie verplicht aanleveren via het Vastgoedinformatieplatform (VIP). De notaris heeft toegang via zijn eNotariaat-omgeving, de vastgoedmakelaar via de voorziene professionele tools en de particulier via Mijn Burgerprofiel.

Het stedenbouwkundig uittreksel mag op het moment van de verkoop niet ouder zijn dan één jaar, en de notaris moet het in de akte vermelden. De kostprijs bestaat uit een gemeentelijke retributie (afhankelijk van de gemeente, doorgaans tussen 25 en 150 euro) en een platformretributie.

Vlaanderen legt daarnaast een informatieplicht in advertenties op: elke publiciteit voor de verkoop moet onder meer de stedenbouwkundige bestemming vermelden, het bestaan van een stedenbouwkundige vergunning, een dagvaarding of beslissing wegens een overtreding, een voorkooprecht en een verkavelingsvergunning. Daarbij komen de overstromingsscores (P-score en G-score) en, naargelang het geval, het bodemattest. Ons artikel over het bodemattest geeft meer uitleg over dit bijkomende document.

Hoeveel kosten stedenbouwkundige inlichtingen?

Er bestaat geen nationaal tarief. De kostprijs hangt af van de gemeente en, in Vlaanderen, van de combinatie gemeentelijke retributie en platformretributie. Als grootorde voor 2026:

• Wallonië: ongeveer 30 tot 150 euro naargelang de gemeente;
• Brussel: ongeveer 100 tot 300 euro naargelang de gemeente en de gevraagde termijn;
• Vlaanderen: 25 tot 150 euro gemeentelijke retributie, plus de platformretributie.

Deze kosten zijn in principe ten laste van de verkoper, aangezien hij de nodige informatie voor de verkoop moet aanleveren. De notaris schiet ze vaak voor en rekent ze door in zijn afrekening. Ze blijven bescheiden in vergelijking met andere verkoopkosten, maar kunnen oplopen wanneer het goed uit meerdere kadastrale percelen bestaat.

Afleveringstermijn: hoe vermijd je vertraging?

De wettelijke termijn bedraagt ongeveer 30 dagen in Wallonië en Brussel. In Vlaanderen heeft het digitale platform de zaken sterk versneld, al blijven sommige gemeenten trager. In de praktijk zijn vertragingen frequent in de grote Brusselse gemeenten en in drukke periodes op de vastgoedmarkt.

Om te vermijden dat ze de verkoop blokkeren:

• vraag de inlichtingen aan zodra je beslist te verkopen, nog vóór de eerste advertentie;
• verzamel je eigen archief (oude vergunningen, plannen, facturen van werken) om snel te kunnen vergelijken;
• voorzie in het compromis een clausule die rekening houdt met de afleveringstermijn;
• contacteer de dienst stedenbouw zodra een onduidelijkheid opduikt, en wacht niet tot de dag vóór de akte.

Wat als de inlichtingen een overtreding aan het licht brengen?

Dat is de lastigste situatie. Afhankelijk van de ernst van de overtreding en het Gewest zijn er meerdere opties:

1. Regulariseren vóór de verkoop via een regularisatievergunning. Dat is de netste oplossing, maar ze vraagt tijd en is enkel mogelijk als de werken aan de huidige regels voldoen.
2. Verkopen in de huidige staat en de koper duidelijk informeren. Het compromis en de akte vermelden dan de overtreding en de koper neemt het risico over, meestal in ruil voor een prijsvermindering.
3. Het goed in de oorspronkelijke staat herstellen, bijvoorbeeld door een niet-vergunde aanbouw af te breken.

Verzwijg nooit een overtreding. Een verkoper die een gekende onregelmatigheid verbergt, riskeert een vordering tot nietigverklaring wegens bedrog, een schadevergoeding of zelfs de verplichting het goed terug te nemen. En de overtreding volgt het goed: de nieuwe eigenaar kan verplicht worden ze te laten ophouden.

De rol van de notaris

De notaris heeft een adviesplicht tegenover beide partijen. Hij vraagt de stedenbouwkundige inlichtingen op, neemt ze over of vat ze samen in de akte, wijst de koper op problematische punten en controleert de verplichte vermeldingen. Hij bezoekt het goed echter niet en controleert zelf niet of de constructies ter plaatse conform zijn.

Daarom is het aan de koper, eventueel bijgestaan door een architect of landmeter, om de vergunningen met de werkelijkheid te vergelijken. Bij twijfel kan een opschortende voorwaarde de verkoop afhankelijk maken van bevredigende inlichtingen of van de regularisatie van een overtreding. Als een gemeente of het Gewest een recht van voorkoop heeft op het goed, vermelden de stedenbouwkundige inlichtingen dat eveneens, wat de verkooptermijnen verlengt.

Praktische tips voor kopers en verkopers

Voor de verkoper:

• vraag de stedenbouwkundige inlichtingen aan vóór de tekoopstelling;
• vergelijk ze ruimte per ruimte met de werkelijke toestand van het goed;
• regulariseer wat kan en documenteer de rest;
• respecteer de verplichte vermeldingen in advertenties in Brussel en Vlaanderen.

Voor de koper:

• vraag om de stedenbouwkundige inlichtingen in te kijken vóór je een bod doet;
• controleer of het aantal woongelegenheden, de bijgebouwen en de bestemming overeenkomen met de vergunningen;
• neem bij twijfel een opschortende voorwaarde op in het compromis;
• vul je analyse aan met het EPC-certificaat, het bodemattest en de keuring van de elektrische installatie.

FAQ over stedenbouwkundige inlichtingen

Zijn stedenbouwkundige inlichtingen verplicht om te verkopen?

Ja, in de praktijk wel. De gewestelijke wetboeken verplichten om bepaalde stedenbouwkundige gegevens in de verkoopakte te vermelden, en de notaris verlijdt de akte niet zonder ze bij de gemeente te hebben opgevraagd.

Wie betaalt de stedenbouwkundige inlichtingen?

In principe de verkoper, aangezien hij de nodige informatie voor de verkoop moet aanleveren. De notaris schiet de kosten meestal voor en neemt ze op in zijn eindafrekening.

Hoe lang zijn ze geldig?

In Vlaanderen mag het stedenbouwkundig uittreksel op het moment van de verkoop niet ouder zijn dan één jaar. In Wallonië en Brussel is er geen vaste duur, maar de notaris vraagt recente gegevens, doorgaans van minder dan zes maanden tot een jaar.

Hoe snel krijg je ze?

In principe binnen 30 dagen in Wallonië (artikel R.IV.105-1 CoDT) en in Brussel. In Vlaanderen zorgt het VIP vaak voor een sneller antwoord.

Kan een particulier ze zelf aanvragen?

Ja. De eigenaar, of iemand met zijn akkoord, kan een aanvraag indienen bij de dienst stedenbouw van de gemeente of, in Vlaanderen, via Mijn Burgerprofiel.

Bewijzen de inlichtingen dat het goed conform is?

Nee. Ze geven de vergunningen en overtredingen weer die de overheid kent. De werkelijke conformiteit moet worden nagegaan door die vergunningen te vergelijken met de staat van het goed.

Wat is het verschil met het stedenbouwkundig attest nr. 2?

Het CU2 geeft in Wallonië een beoordeling van de gemeente over een concreet project en blijft twee jaar geldig. De stedenbouwkundige inlichtingen beschrijven enkel de bestaande toestand met het oog op een verkoop.

Wat als een overtreding pas na de verkoop wordt ontdekt?

Als de verkoper ze kende en verzweeg, kan de koper de nietigheid of een schadevergoeding vorderen. Als niemand ervan wist, hangt de situatie af van de clausules in de akte, maar de nieuwe eigenaar zal de regularisatie bij de gemeente moeten opvolgen.

Mini quiz : test je kennis