Opleg bij uitkoop van een woning in België: berekening en kosten 2026
De opleg (in het Frans « soulte ») staat centraal bij bijna elke uitstap uit onverdeeldheid in België: een koppel dat uit elkaar gaat en waarvan één partner de woning houdt, erfgenamen van wie er maar één het ouderlijk huis overneemt, twee vrienden die samen kochten en van wie er één zijn inbreng terug wil. In al die gevallen moet wie meer ontvangt dan zijn aandeel de anderen in geld vergoeden. Die vergoeding heet de opleg, en het bedrag ervan bepaalt vaak de hele onderhandeling.
In 2026 verdient het onderwerp extra aandacht. De vastgoedprijzen blijven hoog, de hypotheekrentes zijn veranderd sinds de oorspronkelijke aankoop van veel woningen en Wallonië heeft een verhoging van het verdeelrecht van 1 % naar 3 % aangekondigd voor de meeste uitstappen uit onverdeeldheid. Deze gids legt uit hoe u een opleg berekent, hoe u die financiert, welke kosten u per gewest moet voorzien en welke fouten u vermijdt bij de uitkoop van een aandeel.
Een opleg is een geldsom die een deelgenoot betaalt aan één of meer andere deelgenoten om de gelijkheid van een verdeling te herstellen. Ze komt voor wanneer een goed niet in natura kan worden verdeeld (een huis splits je niet in twee) en het aan één persoon wordt toegewezen terwijl het aan meerdere personen toebehoorde.
Concreet stemt de opleg overeen met de waarde van het aandeel dat u overneemt. Als twee ex-partners een woning elk voor de helft bezitten en één van hen houdt ze, dan moet die de andere de waarde van diens helft betalen, na aftrek van het deel van de hypothecaire schuld dat hij voor zijn rekening neemt.
De term wordt gebruikt in notariële akten van verdeling, vereffening van het huwelijksvermogen en verdeling van een nalatenschap. In de omgangstaal spreekt men ook van « uitkoop » of « uitkoop van de partner ».
In welke situaties betaalt u een opleg?
Een opleg duikt op zodra een onverdeeldheid eindigt door de toewijzing van het goed aan één van de mede-eigenaars. De meest voorkomende gevallen:
Echtscheiding: vereffening van het huwelijksvermogen wanneer één echtgenoot de gezinswoning houdt.
Einde van een wettelijke of feitelijke samenwoning: de partners kochten samen en één koopt het aandeel van de ander uit.
Nalatenschap: meerdere erfgenamen erven een woning en één van hen krijgt ze toegewezen, mits betaling van de anderen.
Aankoop met vrienden, broers en zussen of vennoten: één wil eruit en de anderen nemen zijn aandeel over.
Verdeling van een schenking: kinderen die samen een goed kregen, beslissen het te verdelen.
In al die gevallen geldt hetzelfde juridische principe: niemand is verplicht in onverdeeldheid te blijven. Elke mede-eigenaar kan de verdeling vragen, en de opleg is het middel om het goed aan één persoon toe te wijzen met respect voor ieders rechten. Voor een overzicht van de opties (minnelijke verdeling, verkoop, gerechtelijke verdeling) leest u onze gids over uit onverdeeldheid treden.
Hoe berekent u een opleg: de basisformule
De berekening steunt op drie elementen: de verkoopwaarde van het goed, het bedrag van de schulden die erop rusten en het aandeel van wie uitstapt.
De basisformule:
Nettowaarde van het goed = verkoopwaarde min het openstaande saldo van het hypothecair krediet
Opleg = nettowaarde vermenigvuldigd met het aandeel van de uitstappende mede-eigenaar
De overnemer betaalt die opleg en neemt alleen het saldo van het krediet over. Die dubbele beweging wordt vaak verkeerd begrepen: u betaalt niet de helft van de waarde van het huis bovenop de helft van het krediet, u betaalt de helft van de nettowaarde en neemt daarna de volledige resterende schuld op u.
Rekenvoorbeeld
Een koppel kocht in 2018 een woning in Namen. Ze wordt vandaag geschat op 360 000 euro. Er staat nog 160 000 euro open op het gezamenlijke hypothecair krediet. Elk is voor de helft eigenaar.
Nettowaarde: 360 000 euro min 160 000 euro = 200 000 euro
Opleg aan de ex-partner: 200 000 euro × 50 % = 100 000 euro
De overnemer moet dus 100 000 euro vinden voor de opleg en alleen het krediet van 160 000 euro overnemen, samen een financiering van 260 000 euro (zonder kosten).
Als de aandelen niet gelijk zijn
Vermeldt de aankoopakte 60 % voor de ene en 40 % voor de andere, dan geldt in principe die verdeling. In het voorbeeld zou de opleg voor wie 40 % bezit 80 000 euro bedragen. Let wel: bij echtgenoten gehuwd onder het wettelijk stelsel behoort de woning meestal tot het gemeenschappelijk vermogen en gebeurt de verdeling bij helften, met eventuele vergoedingen (zie verder).
De waarde goed schatten: de beslissende stap
De hele berekening hangt af van de gehanteerde waarde. Een te lage schatting benadeelt wie uitstapt, een te hoge schatting benadeelt de overnemer. Ze heeft ook fiscale gevolgen: het verdeelrecht wordt berekend op de waarde van het goed, en een duidelijke onderwaardering stelt bloot aan een rechtzetting door de fiscus, met boete.
Goede praktijken:
laat een schatting maken door een notaris of een onafhankelijke vastgoeddeskundige;
bij onenigheid: twee schattingen laten maken en het gemiddelde nemen, of een gezamenlijke deskundige aanstellen;
houd rekening met de werkelijke staat van het goed (geplande werken, EPC, keuring van de elektrische installatie);
laat de schatting zo dicht mogelijk bij de verdelingsakte uitvoeren, want prijzen evolueren.
Onze gids over vastgoedschatting beschrijft de methodes die in België worden gebruikt.
De opleg bij een echtscheiding
Echtscheiding is de meest voorkomende situatie. De behandeling van de opleg hangt af van het huwelijksstelsel.
Wettelijk stelsel (gemeenschap)
Werd de woning tijdens het huwelijk gekocht, dan behoort ze in principe tot het gemeenschappelijk vermogen. Bij de vereffening heeft elke echtgenoot recht op de helft van de nettowaarde. Maar ook de vergoedingen moeten worden geregeld: heeft één echtgenoot een deel van de aankoop met eigen middelen gefinancierd (een schenking van zijn ouders, een erfenis, geld van voor het huwelijk), dan is het gemeenschappelijk vermogen hem een vergoeding verschuldigd. Het bedrag van de opleg wordt daaraan aangepast.
Scheiding van goederen
De echtgenoten zijn mede-eigenaars in gewone onverdeeldheid, volgens de verhoudingen in de aankoopakte. De opleg wordt op die aandelen berekend. Vorderingen tussen echtgenoten (bijvoorbeeld als één van hen jarenlang alleen het krediet afbetaalde) kunnen bij de verdeling worden verrekend.
Minnelijk akkoord of gerechtelijke verdeling
Zijn de ex-echtgenoten het eens, dan stelt de notaris een akte van vereffening-verdeling op die de opleg en de betalingsmodaliteiten vastlegt. Bij onenigheid stelt de familierechtbank een notaris-vereffenaar aan, die een staat van vereffening opmaakt. Kan of wil niemand het goed overnemen, dan wordt het verkocht, eventueel via een openbare verkoop.
De opleg tussen samenwonenden
Wettelijk en feitelijk samenwonenden hebben geen huwelijksstelsel. Ze zijn mede-eigenaar volgens de verhoudingen in hun aankoopakte. De opleg wordt dus op die aandelen berekend, zonder automatisch vergoedingsmechanisme. Wie meer eigen middelen inbracht, moet dat kunnen bewijzen als hij er rekening mee wil houden.
Daarom is het raadzaam bij een aankoop met twee in de akte aandelen op te nemen die de werkelijke inbreng weerspiegelen, of een onverdeeldheidsovereenkomst te sluiten. Ons artikel over samen kopen zonder huwelijk behandelt die voorzorgen, net als het artikel over het beding van aanwas, dat het lot van de woning bij overlijden regelt maar niet bij een scheiding.
De opleg in een nalatenschap
Wanneer erfgenamen een onroerend goed erven, worden ze mede-eigenaars in onverdeeldheid. Wil één van hen het ouderlijk huis houden, dan betaalt hij een opleg aan zijn mede-erfgenamen.
De berekening volgt dezelfde logica, met twee bijzonderheden:
de inbreng van schenkingen: schenkingen die een erfgenaam tijdens het leven ontving, moeten soms worden « ingebracht » in de nalatenschap, wat de aandelen en dus de oplegbedragen wijzigt;
de reserve en het beschikbaar deel: een testament kan een erfgenaam hebben bevoordeeld, binnen de grenzen van de erfrechtelijke reserve.
De verdeling van de nalatenschap gebeurt bij notariële akte. De erfbelasting blijft afzonderlijk verschuldigd op de overgang bij overlijden: de betaling van een opleg vervangt die niet.
Wat kost een uitstap uit onverdeeldheid met opleg?
De uitkoop van een aandeel leidt niet tot de registratierechten van een verkoop (12,5 % in Wallonië en Brussel, 12 % in Vlaanderen voor een goed dat niet de enige eigen woning is), maar tot het verdeelrecht, dat veel lichter is.
Het verdeelrecht per gewest in 2026
Brussel: 1 %.
Vlaanderen: in principe 2,5 %, verlaagd tot 1 % wanneer de verdeling van de gezinswoning volgt op een echtscheiding of de beëindiging van een wettelijke samenwoning, onder voorwaarden.
Wallonië: historisch 1 %. De Waalse regering kondigde een verhoging naar 3 % aan voor de meeste uitstappen uit onverdeeldheid, waarbij het tarief van 1 % behouden blijft bij echtscheiding of einde van wettelijke samenwoning. Controleer met uw notaris welk tarief geldt op de datum van de akte.
Essentieel: wanneer de onverdeeldheid volledig eindigt, wordt het verdeelrecht berekend op de totale waarde van het goed, en niet enkel op het bedrag van de opleg. In ons voorbeeld van 360 000 euro is 1 % goed voor 3 600 euro. Bij een gedeeltelijke verdeling is de basis de waarde van de overgedragen aandelen. Ons dossier over het verdeelrecht gaat dieper in op die regels.
De andere kosten
het ereloon van de notaris voor de verdelingsakte (wettelijk barema), plus administratieve kosten en 21 % btw;
als de overnemer de opleg met een nieuw krediet financiert: de kosten van de hypotheekakte (registratierecht op de inschrijving, recht op hypothecaire inschrijving, ereloon);
eventuele wederbeleggingsvergoeding bij vervroegde terugbetaling van het oude krediet;
schattingskosten als een onafhankelijke schatting wordt gevraagd.
Voor een idee van de aktekosten, zie onze pagina over notariskosten.
Hoe financiert u een opleg?
Weinig overnemers hebben het bedrag gespaard. Er bestaan verschillende oplossingen.
Het hypothecair krediet voor uitkoop
De meest gebruikte oplossing is een nieuw hypothecair krediet dat zowel de opleg als de aflossing van het oude gezamenlijke krediet financiert. De bank onderzoekt de terugbetalingscapaciteit van de overnemer alleen, en dat is vaak het struikelblok: de inkomsten van één huishouden moeten de volledige last dragen. Simuleer uw leencapaciteit voordat u de onderhandeling ingaat.
Het bestaande krediet overnemen
Soms kan het lopende krediet behouden blijven en vraagt men de bank de ex-partner te ontslaan van zijn verbintenis. De bank is daartoe niet verplicht. Zolang ze niet schriftelijk akkoord gaat, blijft wie uitstapt hoofdelijk medeschuldenaar, ook al is hij geen eigenaar meer. Dat is een groot risico.
Gespreide betaling
De partijen kunnen een betaling van de opleg in schijven afspreken, met of zonder interest. De notariële akte moet dan waarborgen voorzien voor wie op zijn geld wacht: het voorrecht van de deelgenoot uit de hypotheekwet, of een conventionele hypotheek. Zonder waarborg loopt de schuldeiser van de opleg een reëel risico.
Compensatie met andere goederen
Omvat de onverdeeldheid meerdere goederen (een woning, gezamenlijk spaargeld, een wagen, een tweede woning), dan kan de opleg worden verminderd door andere activa toe te wijzen aan wie uitstapt.
Fiscale gevolgen om te kennen
De uitkoop van een aandeel is een verdeling, geen verkoop in de zin van de registratierechten. Toch verdienen enkele punten aandacht:
meerwaarde: de eigen woning is in principe vrijgesteld; voor een opbrengsteigendom kan een snelle verkoop na de uitkoop leiden tot belasting op de meerwaarde van het overgenomen aandeel;
onroerende voorheffing: na de verdeling is de overnemer alleen verantwoordelijk voor het aanslagbiljet;
fiscale voordelen van het krediet: de gewestelijke aftrek voor de eigen woning werd in de drie gewesten afgeschaft voor nieuwe kredieten; een uitkoopkrediet gesloten in 2026 geeft dus in principe geen recht meer op een gewestelijk voordeel;
huurinkomsten: is het goed verhuurd, dan geeft de overnemer vanaf de verdeling alleen de inkomsten aan.
Veelgemaakte fouten
Het krediet vergeten in de berekening: de helft van de brutowaarde betalen en daarbovenop het krediet overnemen, betekent twee keer betalen.
Onderhandelen op een verouderde schatting: een waarde van twee jaar geleden kan sterk afwijken van de huidige markt.
Eigen inbreng negeren: vergoedingen tussen echtgenoten, vorderingen tussen samenwonenden en inbrengplichtige schenkingen moeten worden becijferd voordat de opleg vastligt.
Het krediet verlaten zonder schriftelijk ontslag: wie uitstapt, blijft gebonden tegenover de bank.
De opleg betalen zonder notariële akte: alleen de authentieke akte draagt de eigendom over en maakt die tegenwerpelijk aan derden.
Het goed onderwaarderen om verdeelrecht te besparen: de fiscus kan de waarde controleren en een aanvulling met boete eisen.
De stappen van een uitkoop met opleg
Het goed laten schatten door een notaris of deskundige.
De afrekening opstellen: waarde, saldo van het krediet, eigen inbreng, vergoedingen of vorderingen.
De financieringscapaciteit van de overnemer nagaan bij meerdere banken.
Het akkoord van de bank krijgen over de herfinanciering of het ontslag uit hoofdelijkheid.
De verdelingsakte ondertekenen bij de notaris, die het verdeelrecht en de kosten int.
De opleg betalen (op de dag van de akte of volgens het afgesproken schema, met waarborgen).
De contracten bijwerken: brandverzekering, schuldsaldoverzekering, leveranciers, domiciliëring.
FAQ over de opleg in België
Wat is een opleg bij vastgoed?
Het is het bedrag dat wie een onverdeeld goed ontvangt, betaalt aan de vroegere mede-eigenaars om het aandeel te vergoeden dat hij overneemt.
Hoe berekent u een opleg?
U vertrekt van de verkoopwaarde, trekt het saldo van het hypothecair krediet af en vermenigvuldigt met het aandeel van wie uitstapt. De overnemer neemt daarna alleen het resterende krediet over.
Wat is het verdeelrecht in 2026?
1 % in Brussel; 2,5 % in Vlaanderen, verlaagd tot 1 % na een echtscheiding of het einde van een wettelijke samenwoning onder voorwaarden; historisch 1 % in Wallonië, met een aangekondigde verhoging naar 3 % buiten echtscheiding en einde van wettelijke samenwoning.
Wordt het verdeelrecht op de opleg berekend?
Nee. Eindigt de onverdeeldheid volledig, dan wordt het berekend op de totale waarde van het goed, niet op het betaalde bedrag alleen.
Kan een opleg in schijven worden betaald?
Ja, als de partijen akkoord gaan. De notariële akte moet dan waarborgen voorzien voor wie op de betaling wacht, bijvoorbeeld het voorrecht van de deelgenoot.
Wat als wie de woning houdt de opleg niet kan betalen?
Zonder financiering moet het goed in principe worden verkocht en de prijs verdeeld. Bij onenigheid kan de familierechtbank de verkoop bevelen.
Blijft mijn ex-partner gebonden aan het krediet na de uitkoop?
Ja, zolang de bank niet schriftelijk heeft aanvaard hem te ontslaan of het krediet niet is terugbetaald en vervangen door een nieuwe lening op naam van de overnemer.
Is een notaris verplicht?
Ja. De verdeling van een onroerend goed vereist een notariële akte, die de opleg vastlegt, de eigendom overdraagt en de inning van het verdeelrecht mogelijk maakt.
