Infraction urbanistique en Belgique : prescription, vente et régularisation en 2026

Une véranda construite sans permis il y a quinze ans, un grenier aménagé en chambre sans autorisation, une maison divisée en deux logements sans que la commune n’en sache rien : l’infraction urbanistique est l’un des pièges les plus fréquents du marché immobilier belge. Elle surgit souvent au pire moment, lors d’une vente, d’une demande de permis pour de nouveaux travaux ou d’un contrôle communal, et elle peut faire capoter une transaction ou coûter plusieurs milliers d’euros.

En 2026, la question est plus sensible que jamais : les notaires réclament systématiquement les renseignements urbanistiques avant chaque vente, les acheteurs sont mieux informés et les trois Régions ont chacune leurs propres règles de prescription, de présomption de conformité et de régularisation. Ce guide fait le point sur ce qu’est une infraction urbanistique, comment la détecter, ce qu’elle coûte et comment la régulariser en Wallonie, à Bruxelles et en Flandre.

Qu’est-ce qu’une infraction urbanistique ?

Une infraction urbanistique est la réalisation, ou le maintien, d’actes et de travaux qui auraient dû faire l’objet d’un permis d’urbanisme (ou d’une déclaration) et qui ont été exécutés sans autorisation, ou en méconnaissance du permis obtenu. Le droit de l’urbanisme belge est régionalisé : il faut donc se référer au Code du Développement Territorial (CoDT) en Wallonie, au Code bruxellois de l’Aménagement du Territoire (CoBAT) à Bruxelles et au Code flamand de l’aménagement du territoire (VCRO) complété par le décret sur le permis d’environnement en Flandre.

Point essentiel : dans les trois Régions, ce n’est pas seulement le fait de construire sans permis qui est visé. Le simple fait de maintenir des travaux irréguliers peut aussi constituer une infraction. Autrement dit, un acheteur qui reprend une maison avec une annexe illégale peut hériter du problème, même s’il n’a jamais posé une brique.

Les infractions urbanistiques les plus courantes

Dans la pratique, les notaires et les services d’urbanisme rencontrent toujours les mêmes cas de figure :

• l’annexe, la véranda ou l’extension construite sans permis ;
• la modification de l’aspect extérieur (châssis, façade, toiture, lucarnes) dans une zone où un permis est exigé ;
• la division d’une maison unifamiliale en plusieurs logements ou la création d’un studio supplémentaire ;
• le changement d’affectation, par exemple un commerce transformé en habitation ou un garage en bureau ;
• l’aménagement des combles en pièces habitables avec modification de la structure ou du volume ;
• l’abattage d’arbres remarquables, la modification sensible du relief du sol ou l’installation de constructions de jardin hors des dispenses ;
• le non-respect d’un permis obtenu : hauteur, implantation, nombre de logements ou matériaux différents de ce qui avait été autorisé.

La création de logements supplémentaires sans permis est de loin l’infraction la plus lourde de conséquences, car elle touche à la densité, au stationnement et à la salubrité, et elle est rarement régularisable sans travaux.

Comment savoir si un bien présente une infraction urbanistique ?

Le premier réflexe consiste à comparer la situation existante du bien avec la situation de droit, c’est-à-dire ce qui a été autorisé par les permis successifs. Pour cela, plusieurs documents sont utiles :

• les renseignements urbanistiques délivrés par la commune (obligatoires avant toute vente en Wallonie et à Bruxelles) ;
• les permis d’urbanisme antérieurs et leurs plans, consultables au service urbanisme de la commune ;
• l’extrait cadastral et la matrice cadastrale, qui donnent une idée de la description du bien ;
• en Flandre, le stedenbouwkundig uittreksel et l’inventaire des permis via le guichet Omgevingsloket.

Attention : les renseignements urbanistiques indiquent ce que la commune sait, pas forcément tout ce qui existe sur le terrain. Une annexe jamais déclarée n’y figurera pas. C’est la comparaison entre les plans du dernier permis et la réalité qui révèle l’infraction. En cas de doute, faire appel à un architecte pour un relevé de la situation existante coûte généralement quelques centaines d’euros et évite bien des surprises.

Vente d’un bien avec une infraction urbanistique

Vendre un bien qui comporte une infraction urbanistique n’est pas interdit, mais le vendeur a une obligation d’information. En Wallonie comme à Bruxelles, le vendeur doit communiquer à l’acheteur les informations urbanistiques du bien et, s’il a connaissance d’une infraction, la mentionner dans le compromis de vente. En Flandre, le Code de l’aménagement du territoire impose aussi de mentionner dans l’acte et dans la publicité les permis existants et l’éventuelle action en réparation ou condamnation.

Concrètement, trois scénarios se présentent :

• le vendeur régularise avant la vente, ce qui est l’option la plus rassurante mais aussi la plus longue ;
• le vendeur déclare l’infraction et l’acheteur l’accepte, souvent contre une réduction de prix correspondant au coût de la régularisation ou de la remise en état ;
• l’infraction est découverte après la signature : l’acheteur peut alors invoquer un manquement à l’obligation d’information, voire demander l’annulation de la vente ou des dommages et intérêts.

Le notaire joue ici un rôle central : il demande les renseignements urbanistiques, interroge le vendeur et attire l’attention des parties sur les risques. Un compromis peut d’ailleurs prévoir une condition suspensive liée à l’obtention d’un permis de régularisation.

Infraction urbanistique en Wallonie : prescription et présomption de conformité

La Wallonie dispose depuis la réforme du CoDT de deux mécanismes très favorables aux propriétaires de biens anciens.

La présomption de conformité des travaux antérieurs au 1er mars 1998

Les actes et travaux réalisés avant le 1er mars 1998 sont irréfragablement présumés conformes au droit de l’urbanisme. Cette « amnistie » comporte toutefois des exceptions importantes : elle ne joue pas pour les travaux réalisés en violation du plan de secteur, pour la création de logements après le 20 août 1994, pour les biens situés dans un site protégé, ni pour les actes qui ont déjà fait l’objet d’un procès-verbal de constat d’infraction ou d’une décision judiciaire.

La prescription des infractions non fondamentales

Pour les infractions jugées non fondamentales, le CoDT (article D.VII.1, §2) prévoit que le maintien des actes et travaux irréguliers n’est plus constitutif d’infraction après un délai, de 10 ans ou de 20 ans selon les cas, à compter de l’achèvement des travaux. Les infractions dites fondamentales (par exemple une construction en zone agricole ou forestière contraire au plan de secteur) restent en revanche poursuivables sans limite de temps.

Cela ne signifie pas que le bien devient conforme : la prescription empêche les poursuites pour le maintien, mais elle ne remplace pas un permis. En cas de nouveaux travaux, la commune peut encore exiger que l’ensemble soit régularisé.

Transaction et sanctions en Wallonie

Lorsqu’une infraction est constatée, le fonctionnaire délégué peut proposer une transaction : le contrevenant paie une somme forfaitaire et introduit une demande de permis de régularisation. À défaut, le dossier peut être transmis au parquet, qui peut poursuivre devant le tribunal correctionnel, avec à la clé amende et ordre de remise en état des lieux.

Infraction urbanistique à Bruxelles

À Bruxelles, l’article 300 du CoBAT énumère les infractions, dont le fait de maintenir des travaux exécutés sans permis. Les sanctions pénales prévoient une amende pouvant aller de 250 à 100 000 euros, sans compter la remise en état ou le paiement d’une plus-value ordonnée par le tribunal.

La Région a toutefois mis en place des outils pour les situations anciennes :

• une procédure de régularisation simplifiée pour les actes et travaux réalisés avant le 1er janvier 2000 sans le permis requis (article 330, §3 du CoBAT), à condition qu’ils soient conformes à la réglementation en vigueur à l’époque de leur réalisation ;
• un régime d’amendes administratives, qui permet de clôturer un dossier sans passer par le tribunal lorsque l’infraction est régularisée.

La création de logements non autorisés reste la priorité des communes bruxelloises. Pour un bien mis en location, une infraction de ce type peut aussi entraîner des difficultés avec la Direction de l’Inspection régionale du Logement si le logement ne respecte pas les normes de sécurité et de salubrité.

Stedenbouwkundige overtreding en Flandre

En Flandre, on parle de stedenbouwkundige overtreding ou de stedenbouwkundig misdrijf. Le régime repose largement sur le « vermoeden van vergunning », la présomption de permis :

• les constructions dont on peut prouver par tout moyen de droit qu’elles existaient avant le 22 avril 1962 sont présumées autorisées pour l’application du Code ;
• les constructions réalisées entre le 22 avril 1962 et l’entrée en vigueur du plan de secteur (gewestplan) applicable sont également présumées autorisées, sauf preuve contraire ; l’administration ne peut toutefois apporter cette preuve contraire que par un procès-verbal ou une plainte non anonyme introduits dans les cinq ans suivant la construction.

Pour les travaux plus récents, le maintien de l’infraction n’est en principe plus punissable en dehors des zones spatialement vulnérables (ruimtelijk kwetsbare gebieden), mais l’action en réparation et les mesures administratives restent possibles. Les bureaux de l’Omgevingsinspectie et la Hoge Raad voor de Handhavingsuitvoering interviennent dans les dossiers d’exécution des mesures de réparation.

Comment régulariser une infraction urbanistique ?

La régularisation passe par l’introduction d’une demande de permis d’urbanisme de régularisation auprès de la commune. La procédure est en grande partie identique à celle d’un permis classique, avec quelques spécificités.

Les étapes d’une régularisation

• faire établir par un architecte un relevé de la situation existante et des plans de régularisation (l’architecte est obligatoire dans la plupart des cas) ;
• vérifier la conformité des travaux avec les règles actuelles (plan de secteur, guide régional, règlement communal, normes PEB pour les extensions) ;
• introduire la demande de permis de régularisation avec la mention explicite des travaux à régulariser ;
• suivre l’éventuelle enquête publique et l’avis des instances consultées ;
• en cas de refus, envisager une remise en état ou adapter le projet pour le rendre conforme.

Quand la régularisation est-elle impossible ?

Un permis de régularisation n’est accordé que si les travaux sont conformes aux règles applicables au moment de la décision, ou peuvent faire l’objet d’une dérogation. Une annexe construite en zone non constructible, un logement supplémentaire qui ne respecte pas les normes minimales de superficie ou de hauteur, ou une extension qui viole un permis de lotir seront souvent refusés. La seule issue est alors la démolition ou la remise en état.

Combien coûte la régularisation d’une infraction urbanistique ?

Le coût varie fortement selon l’ampleur du dossier. Il faut compter :

• les honoraires d’architecte, généralement entre 1 500 et 5 000 euros pour une annexe ou une véranda, davantage pour une division en logements ;
• les frais de dossier communaux, variables d’une commune à l’autre ;
• la somme transactionnelle ou l’amende administrative si l’infraction a été constatée ;
• d’éventuels travaux d’adaptation pour rendre l’ensemble conforme (isolation PEB, sécurité incendie, hauteur sous plafond).

À titre de comparaison, une infraction non régularisée peut faire baisser le prix de vente de manière bien plus importante, ou bloquer purement et simplement la vente si l’acheteur dépend d’un crédit hypothécaire : les banques sont de plus en plus attentives à la conformité urbanistique du bien financé.

Infraction urbanistique et locataire

Une infraction urbanistique peut aussi avoir des conséquences sur la mise en location. Un logement créé sans permis ne peut en principe pas être loué comme logement distinct, et certaines communes refusent de domicilier un occupant dans un logement non autorisé. En Wallonie, un logement collectif ou de petite taille doit en outre disposer d’un permis de location. Le bailleur s’expose à des difficultés si le locataire conteste la validité du bail ou la conformité du logement devant le juge de paix.

Infraction urbanistique et assurance

Les assureurs incendie peuvent invoquer une aggravation du risque non déclarée lorsque des travaux importants ont été réalisés sans permis, notamment en cas de division en logements. Il est donc prudent de signaler les travaux à son assureur et de régulariser rapidement, en particulier si l’infraction touche à la structure ou à la sécurité.

Nos conseils pratiques pour 2026

• avant d’acheter, demandez au vendeur les permis et comparez les plans à la réalité ; faites-vous accompagner par un architecte si le bien a été transformé ;
• avant de vendre, anticipez : la demande de renseignements urbanistiques et une éventuelle régularisation prennent plusieurs mois ;
• ne cachez jamais une infraction connue : le risque d’action en annulation ou en dommages et intérêts est bien plus coûteux qu’une baisse de prix négociée ;
• vérifiez si votre bien bénéficie d’une présomption de conformité (avant 1998 en Wallonie, avant 1962 ou avant le plan de secteur en Flandre) ou de la régularisation simplifiée bruxelloise pour les travaux antérieurs à 2000 ;
• pour tout nouveau projet, vérifiez au préalable si vos travaux sont dispensés de permis ou non ; un abri de jardin, une extension ou un aménagement de combles peuvent nécessiter une autorisation.

FAQ sur l’infraction urbanistique

Une infraction urbanistique se prescrit-elle ?

Cela dépend de la Région. En Wallonie, le maintien des travaux n’est plus une infraction après 10 ou 20 ans pour les infractions non fondamentales, et les travaux antérieurs au 1er mars 1998 sont présumés conformes, sauf exceptions. À Bruxelles, il n’existe pas de prescription générale comparable, mais une régularisation simplifiée existe pour les travaux antérieurs au 1er janvier 2000. En Flandre, la présomption de permis protège les constructions d’avant 1962.

Peut-on vendre une maison avec une infraction urbanistique ?

Oui, à condition d’en informer clairement l’acheteur dans le compromis et l’acte. L’acheteur reprend alors le risque, généralement contre une réduction du prix.

Qui est responsable d’une infraction réalisée par l’ancien propriétaire ?

Le nouveau propriétaire peut être tenu de mettre fin à la situation infractionnelle (maintien de travaux irréguliers). Il dispose toutefois d’un recours contre le vendeur si celui-ci ne l’a pas informé de l’infraction.

Les renseignements urbanistiques suffisent-ils à garantir qu’il n’y a pas d’infraction ?

Non. Ils reprennent la situation administrative connue de la commune, pas les travaux jamais déclarés. Seule une comparaison entre les plans autorisés et la réalité permet de détecter une infraction.

Combien de temps prend une régularisation ?

Comptez généralement entre trois et neuf mois, selon la complexité du dossier, la nécessité d’une enquête publique et la charge du service urbanisme de la commune.

Que risque-t-on si on ne régularise pas ?

Une amende, une transaction à payer, un ordre de remise en état ou de démolition, des difficultés lors de la vente ou du financement, et des complications avec l’assurance ou la mise en location.

La commune peut-elle constater une infraction lors d’une demande de permis ?

Oui. Lorsque vous demandez un permis pour de nouveaux travaux, l’administration compare le bien avec les permis antérieurs et peut exiger que les éléments irréguliers soient régularisés dans la même demande.

Faut-il un architecte pour régulariser ?

Dans la plupart des cas, oui : le recours à un architecte est obligatoire pour les permis d’urbanisme qui touchent à la structure ou au volume du bâtiment, ce qui est le cas de la majorité des régularisations.

Mini quiz : testez vos connaissances