Immobilier en Espagne : guide d’achat pour les Belges en 2026

L’immobilier en Espagne reste la première destination des Belges qui achètent à l’étranger : un appartement sur la Costa Blanca pour la retraite, une villa en Andalousie louée l’été, un pied-à-terre à Barcelone ou à Valence. Le soleil et des prix encore inférieurs à ceux de la côte belge expliquent cet engouement. Mais acheter en Espagne quand on est résident belge, c’est jongler avec deux administrations fiscales, deux systèmes juridiques et des règles qui ont beaucoup bougé ces deux dernières années.

En 2026, plusieurs changements pèsent sur la décision : baisse de l’ITP dans certaines régions, encadrement beaucoup plus strict des locations touristiques avec le registre national obligatoire depuis juillet 2025, fin du « golden visa » et déclaration obligatoire du bien auprès du SPF Finances avec un revenu cadastral belge. Ce guide fait le point, étape par étape, pour acheter sereinement un bien immobilier en Espagne depuis la Belgique.

Pourquoi les Belges investissent dans l’immobilier en Espagne

Les Belges figurent chaque année parmi les principales nationalités étrangères qui achètent un logement en Espagne, aux côtés des Britanniques, des Allemands et des Français. Trois motivations reviennent systématiquement :

• La résidence secondaire ou de retraite : un climat doux, un coût de la vie souvent plus bas et des vols directs nombreux depuis Bruxelles et Charleroi.
• L’investissement locatif : location saisonnière l’été, location longue durée à des expatriés ou des étudiants le reste de l’année.
• La diversification patrimoniale : détenir une partie de son patrimoine hors de Belgique, dans un marché qui a fortement progressé depuis 2021.

Attention toutefois à ne pas confondre rêve de vacances et rentabilité. Une maison occupée trois semaines par an coûte des impôts, des charges de copropriété et de l’entretien toute l’année. Avant de signer, posez-vous la question de l’usage réel et faites un vrai calcul, comme pour tout projet d’investissement locatif.

Les régions les plus prisées et l’état du marché

Le marché espagnol est très régionalisé. Les Belges se concentrent surtout sur :

• La Costa Blanca (Alicante, Benidorm, Torrevieja, Dénia, Altea) : forte communauté belge, offre abondante d’appartements avec piscine.
• La Costa del Sol (Malaga, Marbella, Estepona, Nerja) : plus chère, très recherchée pour la location saisonnière haut de gamme.
• La Costa Brava et Barcelone : proximité de la France, mais fiscalité catalane plus lourde.
• Les Canaries et les Baléares : marchés insulaires plus chers, saison touristique quasi permanente aux Canaries.

Depuis 2021, les prix ont augmenté dans la plupart des zones côtières, portés par la demande étrangère. Les grandes villes et les zones touristiques connaissent une tension locative importante, ce qui explique le durcissement des règles sur les locations de courte durée.

Les étapes d’un achat immobilier en Espagne

La procédure d’achat diffère sensiblement de celle que vous connaissez en Belgique. Voici les étapes clés :

1. Obtenir un NIE

Le NIE (Número de Identidad de Extranjero) est le numéro fiscal indispensable à tout étranger qui achète un bien. Sans lui, impossible de signer l’acte, d’ouvrir un compte bancaire espagnol ou de payer les impôts. On le demande au consulat d’Espagne en Belgique ou auprès de la police en Espagne, souvent via un avocat mandaté.

2. Ouvrir un compte bancaire espagnol

Il servira à payer le prix, mais aussi les charges récurrentes (IBI, copropriété, eau, électricité) par domiciliation.

3. Vérifier le bien : la « nota simple »

La nota simple est l’extrait du Registre de la propriété. Elle indique le propriétaire, la description du bien et surtout les charges éventuelles (hypothèques, saisies, servitudes). Faites aussi vérifier la conformité urbanistique : en Espagne, les constructions illégales ou non régularisées existent encore, notamment en zone rurale.

4. La réservation et le contrat d’arrhes

Après accord sur le prix, on signe souvent un contrat de réservation (quelques milliers d’euros) puis un contrato de arras, l’équivalent de notre compromis de vente. L’acheteur verse généralement 10 % du prix. S’il se rétracte, il perd cet acompte ; si c’est le vendeur, il rembourse le double.

5. L’acte notarié et l’inscription au Registre

La vente se conclut devant un notaire espagnol par l’escritura pública. L’acte est ensuite inscrit au Registre de la propriété, ce qui rend l’achat opposable aux tiers. Le notaire espagnol ne contrôle pas tout comme en Belgique : d’où l’intérêt d’un avocat indépendant de l’agence et du vendeur.

Le coût réel d’un achat : impôts et frais

C’est le point que beaucoup d’acheteurs belges sous-estiment. Comptez entre 10 % et 14 % du prix en plus, selon la région et le type de bien.

Bien existant : l’ITP

Pour un logement de seconde main, on paie l’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), fixé par chaque communauté autonome. Ordres de grandeur en 2026 :

• Andalousie : 7 %.
• Communauté de Madrid : 6 %.
• Communauté valencienne : 9 % jusqu’à 1 million d’euros, taux plus élevé au-delà.
• Catalogne : 10 % jusqu’à 1 million d’euros, puis taux progressifs jusqu’à 13 %.
• Canaries : 6,5 %.

Ces taux généraux peuvent être réduits pour la résidence principale, les jeunes ou les familles nombreuses, mais ces réductions visent en pratique les résidents espagnols.

Bien neuf : TVA et AJD

Pour un logement neuf acheté au promoteur, on paie la TVA (IVA) de 10 % (IGIC aux Canaries), plus l’AJD (Actos Jurídicos Documentados), un droit sur l’acte notarié compris généralement entre 0,5 % et 1,5 % selon la région.

Les frais annexes

Ajoutez notaire, Registre de la propriété, gestoría et avocat : en général 1 % à 2 % du prix. Si vous empruntez, prévoyez aussi les frais d’expertise et de dossier bancaire.

Les impôts annuels quand on est propriétaire non-résident

Même si vous n’y mettez jamais un locataire, votre bien espagnol vous coûte des impôts chaque année.

L’IBI, l’équivalent du précompte immobilier

L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est la taxe foncière communale, calculée sur la valeur cadastrale espagnole. Son montant varie fortement d’une commune à l’autre. S’y ajoute souvent une taxe d’enlèvement des déchets (basura).

L’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR)

L’Espagne taxe un revenu imputé sur les logements non loués appartenant à des non-résidents :

• base : 1,1 % de la valeur cadastrale si celle-ci a été révisée récemment, 2 % sinon ;
• taux : 19 % pour les résidents de l’Union européenne.

Exemple : pour une valeur cadastrale de 150 000 €, revenu imputé de 1 650 € (1,1 %), soit environ 314 € d’impôt par an. La déclaration se fait via le modèle 210.

Si vous louez, c’est le loyer net qui est taxé à 19 %. Les résidents UE peuvent déduire les frais liés à la location (IBI, charges, assurance, intérêts, amortissement) au prorata de la période louée.

L’impôt sur la fortune

Les non-résidents propriétaires de biens en Espagne peuvent être redevables de l’Impuesto sobre el Patrimonio si la valeur nette de leurs actifs espagnols dépasse 700 000 €. Au-delà de 3 millions, l’impôt de solidarité sur les grandes fortunes peut aussi s’appliquer. Pour la majorité des acheteurs belges, ce seuil n’est pas atteint.

Ce que le fisc belge vous demande

Être propriétaire en Espagne ne vous dispense pas d’obligations en Belgique. Depuis les revenus 2021, les biens situés à l’étranger sont imposés comme les biens belges, sur la base d’un revenu cadastral belge.

• Vous devez déclarer le bien au SPF Finances, en ligne via MyMinfin. L’administration lui attribue un revenu cadastral (voir notre guide pour déclarer un bien immobilier à l’étranger).
• Ce revenu cadastral est indexé (coefficient 2,2446 pour les revenus 2025) puis repris dans votre déclaration fiscale belge.
• Grâce à la convention préventive de double imposition entre la Belgique et l’Espagne, ces revenus sont imposables en Espagne et exonérés en Belgique avec réserve de progressivité : ils ne sont pas taxés une seconde fois, mais ils peuvent augmenter le taux appliqué à vos autres revenus.
• Aucun précompte immobilier belge n’est dû sur un bien situé à l’étranger.

Oublier cette déclaration expose à des rectifications et des amendes. Si vous possédez aussi une seconde résidence en Belgique, consultez notre article sur la taxe sur les secondes résidences.

Louer son bien espagnol : les nouvelles règles

La location touristique est devenue le principal point de friction en Espagne. Plusieurs règles ont changé :

• Registre unique national : depuis le 1er juillet 2025, toute location de courte durée (touristique ou saisonnière) doit disposer d’un numéro d’enregistrement national, affiché sur les plateformes comme Airbnb ou Booking. Les annonces sans numéro sont supprimées.
• Licence régionale : chaque communauté autonome impose en plus sa propre licence touristique, parfois gelée dans certaines villes (Barcelone, Malaga centre, une partie des Baléares).
• Copropriétés : depuis avril 2025, l’ouverture d’une nouvelle location touristique dans un immeuble nécessite l’accord préalable d’une majorité qualifiée des trois cinquièmes des copropriétaires.

Avant d’acheter dans un objectif de location saisonnière, vérifiez donc que la licence existe déjà ou peut être obtenue. Un bien sans licence vaut nettement moins pour un investisseur. Les principes sont proches de ceux que nous détaillons pour la location courte durée en Belgique, mais en plus strict.

Financer l’achat : prêt espagnol ou belge

Deux options principales s’offrent à vous :

• Un prêt hypothécaire espagnol : les banques prêtent aux non-résidents, mais généralement à hauteur de 60 % à 70 % de la valeur, avec un dossier plus lourd (revenus, avis d’imposition belge, NIE).
• Un crédit en Belgique garanti par une hypothèque ou un mandat sur votre logement belge : souvent plus simple si vous disposez de fonds propres immobiliers en Belgique. Les intérêts ne donnent toutefois pas droit à un avantage fiscal en Belgique pour un bien à l’étranger dans la plupart des cas.

Comparez le coût total, y compris les frais d’hypothèque dans chaque pays.

La fin du golden visa : ce que ça change pour un Belge

L’Espagne a supprimé le golden visa (permis de séjour contre un investissement immobilier de 500 000 €) le 3 avril 2025. Pour un Belge, cela ne change rien : en tant que citoyen de l’Union européenne, vous pouvez acheter et séjourner librement. Si vous vous installez plus de trois mois, vous devez simplement vous inscrire au registre des citoyens de l’UE. Les projets de surtaxe visant les acheteurs hors Union européenne ne concernent pas non plus les Belges.

Revendre ou transmettre son bien

La revente

Lors de la vente par un non-résident, l’acheteur doit retenir 3 % du prix et le verser au fisc espagnol. C’est un acompte sur l’impôt de plus-value (19 % pour les résidents UE) : si l’impôt réel est inférieur, vous récupérez la différence via le modèle 210. S’ajoute la plusvalía municipal, une taxe communale sur l’augmentation de valeur du terrain.

La succession

Un bien situé en Espagne est soumis aux droits de succession espagnols (Impuesto sobre Sucesiones). Depuis un arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne de 2014, les héritiers résidents de l’UE peuvent bénéficier des réductions régionales, parfois très importantes en ligne directe. Côté belge, les droits de succession sont dus sur le patrimoine mondial d’un défunt résident belge, mais les droits payés à l’étranger sur un immeuble situé à l’étranger sont en principe imputables. Une planification avec un notaire belge et un avocat espagnol est vivement recommandée.

Les pièges à éviter

• Signer sans avocat indépendant : l’agent immobilier est rémunéré par le vendeur.
• Négliger les dettes attachées au bien : charges de copropriété et IBI impayés suivent le bien.
• Acheter une « licence touristique » qui n’existe pas : vérifiez le numéro au registre régional et national.
• Sous-estimer les frais : prévoyez 10 % à 14 % en plus du prix et un budget annuel de charges.
• Oublier la déclaration belge : MyMinfin, revenu cadastral, déclaration annuelle.
• Payer en liquide : interdit au-delà de certains montants et source de soupçons de blanchiment.

Notre conseil pour un achat réussi en 2026

Commencez par définir l’usage (vacances, location, retraite), choisissez la région en fonction de sa fiscalité et des règles de location, puis faites-vous accompagner par un avocat espagnol indépendant et un conseiller fiscal belge. Avec une préparation sérieuse, l’immobilier en Espagne reste un projet accessible et souvent rentable pour un résident belge.

FAQ : immobilier en Espagne pour les Belges

Un Belge peut-il acheter librement un bien immobilier en Espagne ?

Oui. En tant que citoyen de l’Union européenne, vous pouvez acheter sans autorisation particulière. Il vous faut simplement un NIE et, en pratique, un compte bancaire espagnol.

Combien coûtent les frais d’achat en Espagne ?

Entre 10 % et 14 % du prix en général : ITP de 6 % à 10 % selon la région pour un bien existant (ou TVA de 10 % plus AJD pour un neuf), auxquels s’ajoutent notaire, registre et avocat.

Faut-il déclarer son appartement espagnol en Belgique ?

Oui. Le bien doit être déclaré au SPF Finances via MyMinfin, qui lui attribue un revenu cadastral. Ce revenu est repris dans votre déclaration mais exonéré avec réserve de progressivité grâce à la convention belgo-espagnole.

Paie-t-on un impôt en Espagne si on ne loue pas son bien ?

Oui. L’Espagne taxe un revenu imputé de 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, au taux de 19 % pour les résidents UE, en plus de l’IBI communal.

Peut-on louer son appartement sur Airbnb en Espagne ?

Oui, mais à condition d’obtenir la licence touristique régionale et le numéro du registre unique national obligatoire depuis le 1er juillet 2025. Certaines villes ont gelé les nouvelles licences et la copropriété doit désormais donner son accord.

Le golden visa est-il encore possible ?

Non, il a été supprimé le 3 avril 2025. Il ne concernait de toute façon pas les Belges, qui peuvent séjourner librement en Espagne en tant que citoyens européens.

Que se passe-t-il quand je revends mon bien espagnol ?

L’acheteur retient 3 % du prix pour le fisc espagnol. L’impôt de plus-value est de 19 % pour les résidents UE ; l’excédent éventuel de la retenue est remboursable.

Quels droits de succession s’appliquent à un bien en Espagne ?

Des droits espagnols sur le bien, avec accès aux réductions régionales pour les héritiers résidents de l’UE, et des droits belges si le défunt était résident belge, avec en principe imputation des droits étrangers.