Bail verbal en Belgique : validité, durée et risques en 2026

Un propriétaire qui remet les clés à un locataire sur une simple poignée de main, un loyer payé chaque mois par virement sans aucun contrat signé : le bail verbal reste beaucoup plus fréquent qu’on ne le pense en Belgique, surtout pour les locations entre connaissances, les logements loués à un membre de la famille ou les petits propriétaires qui louent un seul bien. Pourtant, depuis la régionalisation du bail d’habitation, les trois Régions imposent l’écrit pour la location d’une résidence principale. Faut-il en conclure qu’un bail verbal est nul ? Non, et c’est précisément ce qui en fait un piège, pour le bailleur comme pour le locataire.

En 2026, le bail verbal belge produit des effets juridiques très concrets : il est présumé conclu pour neuf ans, il ne peut pas être enregistré, il bloque l’indexation du loyer et il permet au locataire de partir sans préavis ni indemnité dans certaines conditions. Ce guide fait le point, Région par Région, sur la validité du bail oral, sur la manière de le prouver, sur les droits de chacun et sur la procédure pour forcer la rédaction d’un contrat écrit.

Qu’est-ce qu’un bail verbal ?

Un bail verbal (ou bail oral) est un contrat de location conclu sans document écrit signé par les parties. Le propriétaire et le locataire se sont mis d’accord sur l’essentiel, c’est-à-dire le logement loué et le montant du loyer, mais rien n’a été couché sur papier. En droit belge, le bail est un contrat consensuel : il se forme par le seul accord des volontés sur la chose et sur le prix. L’écrit n’est donc pas une condition de validité du contrat, mais une obligation de forme dont le non-respect entraîne des conséquences.

Dans la pratique, on parle de bail verbal dans plusieurs situations :

• aucun document n’a jamais été signé, le locataire est entré dans les lieux et paie un loyer ;
• un contrat a été rédigé mais jamais signé par l’une des parties ;
• un ancien bail écrit est arrivé à échéance et la location s’est poursuivie sans nouveau contrat (on parle alors plutôt de reconduction tacite, qui obéit à des règles propres) ;
• le bail a été convenu par échange de messages (SMS, WhatsApp, e-mails) sans contrat formel, ce qui constitue un cas limite où l’écrit existe partiellement.

Le bail verbal est-il valable en Belgique en 2026 ?

Oui. Dans les trois Régions, un bail verbal reste juridiquement valable et le locataire bénéficie de toutes les protections prévues par la législation régionale sur le bail de résidence principale. Le législateur n’a pas voulu sanctionner l’absence d’écrit par la nullité, car cette sanction se serait retournée contre le locataire, qui aurait perdu son logement.

Le cadre applicable dépend de la Région où se situe le bien :

• en Wallonie, le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, entré en vigueur le 1er septembre 2018, impose que tout bail d’habitation soit établi par écrit ;
• à Bruxelles, le Code bruxellois du Logement, dans sa version issue de la régionalisation (baux conclus depuis le 1er janvier 2018), impose également l’écrit ;
• en Flandre, le Vlaams Woninghuurdecreet, applicable aux baux conclus depuis le 1er janvier 2019, prévoit la même obligation pour les baux de résidence principale et les baux étudiants.

L’obligation d’écrit existait déjà au niveau fédéral depuis 2007. Un bail verbal conclu avant ces réformes garde sa validité, mais il est désormais soumis aux règles régionales pour la plupart de ses effets. Pour une vue d’ensemble du régime applicable, consultez notre guide du bail de résidence principale.

Bail verbal et durée : la présomption de neuf ans

C’est la conséquence la plus lourde pour le propriétaire. Un bail de résidence principale est réputé conclu pour une durée de neuf ans. Les baux de courte durée (trois ans maximum) et les baux de longue durée (plus de neuf ans) sont des dérogations qui doivent obligatoirement être constatées par écrit.

Concrètement, un propriétaire qui pensait louer « pour un an ou deux » sans contrat se retrouve lié par un bail de neuf ans. Il ne pourra y mettre fin que dans les conditions prévues pour ce type de bail : congé pour occupation personnelle, pour travaux importants, ou sans motif moyennant indemnité, avec un préavis de six mois. Le locataire, lui, peut partir à tout moment moyennant un préavis de trois mois, avec une indemnité dégressive durant les trois premières années (trois, deux puis un mois de loyer).

Il est donc impossible de conclure un bail de courte durée de manière verbale. Toute tentative de ce genre bascule automatiquement dans le régime de neuf ans. Les règles détaillées du congé sont reprises dans notre article sur le préavis de location.

Comment forcer la rédaction d’un bail écrit ?

Les trois législations régionales organisent une procédure identique dans son principe. La partie la plus diligente, bailleur ou locataire, peut exiger de l’autre la rédaction d’un contrat écrit :

• elle adresse une mise en demeure par envoi recommandé ou par exploit d’huissier, demandant de dresser, compléter ou signer un bail écrit ;
• si l’autre partie ne s’exécute pas dans les huit jours, elle peut saisir le juge de paix du lieu où se situe le bien ;
• le juge peut condamner l’autre partie à signer un bail écrit et, au besoin, décider que son jugement vaudra bail écrit.

Cette procédure est utile au propriétaire qui veut sécuriser ses droits (indexation, état des lieux, garantie), mais aussi au locataire qui a besoin d’un bail écrit pour se domicilier sereinement, obtenir une allocation, une prime ou une aide au logement. Avant d’aller au tribunal, une simple proposition de contrat reprenant les conditions réellement pratiquées suffit souvent à régulariser la situation.

Pas d’écrit, pas d’enregistrement : le risque du départ sans préavis

L’enregistrement du bail auprès du Bureau Sécurité juridique du SPF Finances est gratuit et obligatoire pour les baux d’habitation. Il incombe au bailleur, dans les deux mois de la signature. Or seul un document écrit peut être enregistré. Un bail verbal ne peut donc, par définition, jamais être enregistré.

La sanction de l’absence d’enregistrement pour un bail de neuf ans est bien connue : le locataire peut quitter le logement sans préavis et sans indemnité. Les modalités diffèrent selon la Région :

• en Wallonie, le locataire doit d’abord mettre le bailleur en demeure de faire enregistrer le bail ; si cette demande reste sans suite pendant un mois, il peut partir sans préavis ni indemnité ;
• à Bruxelles et en Flandre, le locataire d’un bail de résidence principale de neuf ans non enregistré peut en principe mettre fin au bail sans préavis ni indemnité, sous réserve des conditions propres à chaque texte.

Pour le propriétaire, cela signifie qu’un bail verbal ne lui offre aucune stabilité réelle : il est lié pour neuf ans, tandis que son locataire peut partir du jour au lendemain. Notre guide de l’enregistrement du bail détaille la procédure MyRent.

Indexation du loyer : impossible sans bail écrit

L’indexation annuelle du loyer sur l’indice santé est de droit pour un bail de résidence principale, sauf si le contrat l’exclut expressément. Mais les trois Régions subordonnent cette indexation à une condition : le bail doit avoir été conclu par écrit.

En pratique, le propriétaire d’un bail verbal ne peut pas indexer le loyer. La formule d’indexation repose sur un loyer de base et sur l’indice du mois précédant la signature du bail, deux données qui supposent un contrat daté. Tant que le bail n’est pas régularisé, le loyer reste figé au montant initialement convenu. En période d’inflation, le manque à gagner peut rapidement représenter plusieurs centaines d’euros par an. Les règles de calcul sont expliquées dans notre article sur l’indexation du loyer.

Une fois un bail écrit signé, l’indexation devient possible pour l’avenir, dans les limites de rétroactivité prévues par chaque Région (trois mois en principe). Les indexations « oubliées » pendant la période verbale ne peuvent pas être réclamées.

Garantie locative, état des lieux et PEB : ce qui se complique

L’absence d’écrit fragilise aussi les autres volets de la location.

La garantie locative

Rien n’interdit de constituer une garantie locative dans le cadre d’un bail verbal, mais la banque qui ouvre le compte bloqué au nom du locataire demande en général une copie du contrat. Sans bail, le propriétaire accepte parfois un versement en liquide ou sur son propre compte, ce qui est contraire à la loi : la garantie ne peut jamais être versée sur le compte personnel du bailleur. Les plafonds et les modalités sont repris dans notre guide de la garantie locative.

L’état des lieux

L’état des lieux d’entrée est obligatoire et doit être établi contradictoirement, par écrit, puis annexé au bail et enregistré. Avec un bail verbal, il est fréquent qu’aucun état des lieux n’ait été dressé. À défaut, le locataire est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin du bail, ce qui prive le propriétaire de tout recours pour les dégâts locatifs. Notre modèle d’état des lieux permet de rattraper cette étape.

Le certificat PEB et les annexes obligatoires

Le propriétaire doit communiquer le certificat PEB au locataire et joindre au bail l’annexe explicative régionale. Sans contrat, ces obligations d’information ne sont pas matérialisées, ce qui peut être invoqué contre le bailleur en cas de litige.

Comment prouver l’existence d’un bail verbal ?

En cas de conflit, la question centrale devient celle de la preuve. Le locataire doit démontrer qu’il occupe le logement en vertu d’un bail et non à titre gratuit ou sans droit ; le propriétaire doit prouver le montant du loyer convenu.

Les juges de paix admettent un faisceau d’indices :

• les virements bancaires récurrents avec une communication du type « loyer » ;
• les quittances de loyer remises par le bailleur ;
• la domiciliation du locataire à l’adresse du bien ;
• les échanges de SMS, d’e-mails ou de messages WhatsApp évoquant le loyer ou les charges ;
• les témoignages de voisins, les factures d’énergie au nom de l’occupant.

Lorsque le bail a reçu un début d’exécution (le locataire est dans les lieux et paie), la preuve est beaucoup plus facile. Le litige porte alors généralement non sur l’existence du bail, mais sur ses modalités : montant exact du loyer, charges, répartition des frais. Dans ce cas, c’est souvent la pratique suivie par les parties depuis le début qui fera foi.

Bail verbal : les droits et obligations du locataire

Le locataire d’un bail verbal n’est pas un occupant précaire. Il dispose des mêmes droits que tout locataire d’une résidence principale :

• occuper un logement conforme aux normes de salubrité, de sécurité et d’habitabilité ;
• bénéficier de la protection de neuf ans et des règles de congé propres à ce bail ;
• exiger la rédaction d’un bail écrit par la procédure de mise en demeure ;
• se domicilier dans le logement ;
• refuser une indexation tant qu’aucun bail écrit n’existe.

En contrepartie, il doit payer le loyer et les charges convenus, user du bien en bon père de famille (on dit aujourd’hui « de manière prudente et raisonnable »), assurer les réparations locatives et souscrire, le cas échéant, l’assurance incendie imposée par la Région. En Wallonie et en Flandre, l’assurance incendie du locataire est obligatoire, avec ou sans bail écrit.

Les risques pour le propriétaire et comment régulariser

Pour le bailleur, le bail verbal cumule les inconvénients : durée de neuf ans imposée, loyer non indexable, absence d’état des lieux, impossibilité d’enregistrer, départ possible du locataire sans préavis. Il pose aussi une difficulté fiscale : les revenus locatifs doivent être déclarés comme pour tout bail, et l’absence de contrat ne dispense ni du précompte immobilier, ni des obligations déclaratives en cas de location à une société ou à usage professionnel.

La régularisation est simple et vivement conseillée :

• proposer au locataire un bail écrit reprenant fidèlement les conditions actuelles (loyer, charges, date d’entrée réelle) ;
• dresser un état des lieux contradictoire, même en cours de bail, en le datant correctement ;
• faire enregistrer le bail dans les deux mois de la signature via MyRent ;
• constituer la garantie locative sur un compte bloqué au nom du locataire si ce n’est pas encore le cas ;
• communiquer le certificat PEB et l’annexe régionale.

Attention : le bail écrit signé en cours de location doit refléter la réalité. Le bailleur ne peut pas profiter de la régularisation pour imposer une durée courte, un loyer plus élevé ou de nouvelles charges que le locataire n’a jamais acceptés. La date de départ du bail de neuf ans reste celle de l’entrée effective dans les lieux.

Bail verbal hors résidence principale : quelles règles ?

Toutes les locations ne sont pas des baux de résidence principale. Pour une seconde résidence, un garage, un local de stockage ou un kot étudiant loué sans domiciliation, ce sont d’autres règles qui s’appliquent : le droit commun du bail (livre 3 de l’ancien Code civil, en cours de réforme dans le nouveau Code civil) ou, pour les étudiants, les régimes spécifiques de bail étudiant créés par chaque Région.

Pour ces baux de droit commun, un bail verbal est réputé fait pour une durée indéterminée ou selon l’usage des lieux, et chaque partie peut y mettre fin moyennant un congé donné dans les délais d’usage (généralement trois mois pour un logement). L’enjeu de la présomption de neuf ans disparaît, mais les questions de preuve et de garantie restent identiques. Pour un bail commercial, l’écrit reste indispensable pour prouver la durée minimale de neuf ans et le droit au renouvellement.

FAQ sur le bail verbal en Belgique

Un bail verbal est-il légal en Belgique ?

Oui. L’écrit est obligatoire pour un bail de résidence principale dans les trois Régions, mais son absence n’entraîne pas la nullité. Le bail verbal est valable et soumis à la législation régionale, avec des conséquences défavorables pour le bailleur.

Quelle est la durée d’un bail verbal ?

Un bail verbal de résidence principale est réputé conclu pour neuf ans. Un bail de courte durée ou de plus de neuf ans ne peut exister que par écrit.

Le propriétaire peut-il indexer le loyer d’un bail verbal ?

Non. Les trois Régions exigent un bail écrit pour pouvoir indexer le loyer. L’indexation n’est possible qu’après la signature d’un contrat écrit, et uniquement pour l’avenir.

Le locataire peut-il partir sans préavis avec un bail verbal ?

Un bail verbal ne pouvant pas être enregistré, le locataire peut en principe se prévaloir de l’absence d’enregistrement pour partir sans préavis ni indemnité. En Wallonie, il doit d’abord mettre le bailleur en demeure d’enregistrer le bail et attendre un mois.

Comment obliger l’autre partie à signer un bail écrit ?

Il faut envoyer une mise en demeure par recommandé ou par huissier. Sans réaction dans les huit jours, le juge de paix peut condamner l’autre partie à signer, et son jugement peut valoir bail écrit.

Peut-on se domicilier avec un bail verbal ?

Oui. La domiciliation dépend de la résidence effective et non de l’existence d’un contrat écrit. La commune peut toutefois demander des éléments de preuve, comme des virements de loyer.

Un bail conclu par SMS ou WhatsApp est-il un bail écrit ?

Pas au sens strict. Des messages peuvent prouver l’accord sur le logement et le loyer, mais ils ne remplacent pas un contrat signé contenant les mentions obligatoires. Ils ne permettent ni l’enregistrement ni, en principe, l’indexation.

Que faire si mon bail verbal date d’avant 2018 ?

Il reste valable. Depuis la régionalisation, il est soumis pour l’essentiel aux règles de la Région où se trouve le logement. Il est conseillé de le régulariser par un contrat écrit qui reprend la date d’entrée réelle.

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