Vastgoed in Spanje: aankoopgids voor Belgen in 2026
Vastgoed in Spanje blijft de populairste bestemming voor Belgen die in het buitenland een woning kopen: een appartement aan de Costa Blanca voor het pensioen, een villa in Andalusië die in de zomer wordt verhuurd, een pied-à-terre in Barcelona of Valencia. De zon en prijzen die vaak nog lager liggen dan aan de Belgische kust verklaren dat succes. Maar als Belgisch inwoner in Spanje kopen betekent jongleren met twee belastingadministraties, twee rechtssystemen en regels die de voorbije twee jaar sterk veranderd zijn.
In 2026 wegen meerdere wijzigingen op de beslissing: een lagere ITP in sommige regio’s, een veel strengere regeling voor toeristische verhuur met het verplichte nationale register sinds juli 2025, het einde van het “golden visa” en de verplichte aangifte van het goed bij de FOD Financiën met een Belgisch kadastraal inkomen. Deze gids zet alles stap voor stap op een rij, zodat u zonder zorgen een woning in Spanje kunt kopen vanuit België.
Belgen behoren elk jaar tot de belangrijkste buitenlandse nationaliteiten die een woning in Spanje kopen, naast Britten, Duitsers en Fransen. Drie motieven komen telkens terug:
Een tweede verblijf of pensioenwoning: een zacht klimaat, vaak lagere levenskosten en veel rechtstreekse vluchten vanuit Brussel en Charleroi.
Een huurinvestering: seizoensverhuur in de zomer, langetermijnverhuur aan expats of studenten de rest van het jaar.
Spreiding van het vermogen: een deel van het patrimonium buiten België aanhouden, in een markt die sinds 2021 sterk gestegen is.
Verwar vakantiedroom en rendement wel niet. Een huis dat drie weken per jaar gebruikt wordt, kost het hele jaar door belastingen, gemeenschappelijke kosten en onderhoud. Bepaal vóór u tekent het werkelijke gebruik en maak een echte berekening, zoals bij elk project van huurrendement.
De populairste regio’s en de stand van de markt
De Spaanse markt is sterk regionaal. Belgen kopen vooral in:
De Costa Blanca (Alicante, Benidorm, Torrevieja, Dénia, Altea): grote Belgische gemeenschap, ruim aanbod appartementen met zwembad.
De Costa del Sol (Málaga, Marbella, Estepona, Nerja): duurder, erg gegeerd voor luxe seizoensverhuur.
De Costa Brava en Barcelona: dicht bij Frankrijk, maar met een zwaardere Catalaanse fiscaliteit.
De Canarische en Balearische Eilanden: duurdere eilandmarkten, op de Canarische Eilanden bijna het hele jaar toeristisch seizoen.
Sinds 2021 zijn de prijzen in de meeste kustgebieden gestegen, gedreven door buitenlandse vraag. De grote steden en toeristische zones kennen een krappe huurmarkt, wat de strengere regels voor kortetermijnverhuur verklaart.
De stappen van een vastgoedaankoop in Spanje
De aankoopprocedure verschilt duidelijk van wat u in België kent. Dit zijn de belangrijkste stappen:
1. Een NIE aanvragen
Het NIE (Número de Identidad de Extranjero) is het fiscaal nummer dat elke buitenlander nodig heeft om een woning te kopen. Zonder dat nummer kunt u de akte niet tekenen, geen Spaanse bankrekening openen en geen belastingen betalen. U vraagt het aan bij het Spaanse consulaat in België of bij de politie in Spanje, vaak via een gemandateerde advocaat.
2. Een Spaanse bankrekening openen
Die dient om de prijs te betalen, maar ook voor de terugkerende kosten (IBI, mede-eigendom, water, elektriciteit) via domiciliëring.
3. Het goed controleren: de “nota simple”
De nota simple is het uittreksel uit het Eigendomsregister. Het vermeldt de eigenaar, de beschrijving van het goed en vooral eventuele lasten (hypotheken, beslagen, erfdienstbaarheden). Laat ook de stedenbouwkundige conformiteit nakijken: in Spanje bestaan nog illegale of niet-geregulariseerde constructies, vooral in landelijk gebied.
4. De reservatie en het voorschotcontract
Na akkoord over de prijs tekent men vaak een reservatiecontract (enkele duizenden euro’s) en daarna een contrato de arras, het equivalent van onze verkoopovereenkomst. De koper betaalt doorgaans 10 % van de prijs. Trekt hij zich terug, dan verliest hij dat voorschot; trekt de verkoper zich terug, dan betaalt die het dubbele terug.
5. De notariële akte en de inschrijving in het Register
De verkoop wordt afgesloten bij een Spaanse notaris met de escritura pública. De akte wordt daarna ingeschreven in het Eigendomsregister, waardoor de aankoop tegenstelbaar wordt aan derden. De Spaanse notaris controleert niet alles zoals in België: daarom is een advocaat die onafhankelijk is van het makelaarskantoor en de verkoper zo belangrijk.
De echte kostprijs van een aankoop: belastingen en kosten
Dit is het punt dat veel Belgische kopers onderschatten. Reken op 10 % tot 14 % bovenop de prijs, afhankelijk van de regio en het type woning.
Bestaande woning: de ITP
Voor een tweedehandswoning betaalt u de ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), die elke autonome gemeenschap zelf vastlegt. Grootteordes in 2026:
Andalusië: 7 %.
Gemeenschap Madrid: 6 %.
Valenciaanse Gemeenschap: 9 % tot 1 miljoen euro, daarboven een hoger tarief.
Catalonië: 10 % tot 1 miljoen euro, daarna progressieve tarieven tot 13 %.
Canarische Eilanden: 6,5 %.
Die algemene tarieven kunnen verlaagd worden voor de hoofdverblijfplaats, jongeren of grote gezinnen, maar die verminderingen zijn in de praktijk bedoeld voor inwoners van Spanje.
Nieuwbouw: btw en AJD
Voor een nieuwbouwwoning gekocht bij de promotor betaalt u 10 % btw (IVA) (IGIC op de Canarische Eilanden), plus de AJD (Actos Jurídicos Documentados), een recht op de notariële akte dat meestal tussen 0,5 % en 1,5 % ligt, afhankelijk van de regio.
Bijkomende kosten
Tel daar notaris, Eigendomsregister, gestoría en advocaat bij: doorgaans 1 % tot 2 % van de prijs. Leent u, voorzie dan ook schattings- en dossierkosten van de bank.
De jaarlijkse belastingen als niet-ingezeten eigenaar
Ook als u nooit een huurder in huis neemt, kost uw Spaanse woning u elk jaar belastingen.
De IBI, het equivalent van de onroerende voorheffing
De IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) is de gemeentelijke onroerendgoedbelasting, berekend op de Spaanse kadastrale waarde. Het bedrag verschilt sterk van gemeente tot gemeente. Daarbovenop komt vaak een afvalbelasting (basura).
De inkomstenbelasting voor niet-inwoners (IRNR)
Spanje belast een toegerekend inkomen op niet-verhuurde woningen van niet-inwoners:
grondslag: 1,1 % van de kadastrale waarde als die recent herzien is, anders 2 %;
tarief: 19 % voor inwoners van de Europese Unie.
Voorbeeld: bij een kadastrale waarde van 150 000 € bedraagt het toegerekend inkomen 1 650 € (1,1 %), of ongeveer 314 € belasting per jaar. De aangifte gebeurt via het model 210.
Verhuurt u, dan wordt de netto huur belast tegen 19 %. EU-inwoners mogen de kosten van de verhuur aftrekken (IBI, lasten, verzekering, interesten, afschrijving) in verhouding tot de verhuurde periode.
De vermogensbelasting
Niet-ingezeten eigenaars van goederen in Spanje kunnen de Impuesto sobre el Patrimonio verschuldigd zijn als de nettowaarde van hun Spaanse activa hoger is dan 700 000 €. Boven 3 miljoen kan ook de solidariteitsbelasting op grote vermogens gelden. Voor de meeste Belgische kopers wordt die drempel niet gehaald.
Wat de Belgische fiscus van u verwacht
Eigenaar zijn in Spanje ontslaat u niet van verplichtingen in België. Sinds de inkomsten 2021 worden buitenlandse onroerende goederen belast zoals Belgische, op basis van een Belgisch kadastraal inkomen.
U moet het goed aangeven bij de FOD Financiën, online via MyMinfin. De administratie kent er een kadastraal inkomen aan toe (zie onze gids om buitenlands onroerend goed aan te geven).
Dat kadastraal inkomen wordt geïndexeerd (coëfficiënt 2,2446 voor de inkomsten 2025) en opgenomen in uw Belgische belastingaangifte.
Dankzij het dubbelbelastingverdrag tussen België en Spanje zijn die inkomsten belastbaar in Spanje en in België vrijgesteld met progressievoorbehoud: ze worden niet een tweede keer belast, maar kunnen het tarief op uw andere inkomsten verhogen.
Op een goed in het buitenland is geen Belgische onroerende voorheffing verschuldigd.
Wie die aangifte vergeet, riskeert rechtzettingen en boetes. Hebt u ook een tweede verblijf in België, lees dan ons artikel over de belasting op tweede verblijven.
Uw Spaanse woning verhuren: de nieuwe regels
Toeristische verhuur is het grootste twistpunt in Spanje geworden. Meerdere regels zijn veranderd:
Nationaal centraal register: sinds 1 juli 2025 moet elke kortetermijnverhuur (toeristisch of seizoensgebonden) een nationaal registratienummer hebben, dat zichtbaar is op platformen zoals Airbnb of Booking. Advertenties zonder nummer worden verwijderd.
Regionale vergunning: elke autonome gemeenschap legt daarnaast een eigen toeristische vergunning op, die in sommige steden bevroren is (Barcelona, centrum van Málaga, delen van de Balearen).
Mede-eigendom: sinds april 2025 vereist een nieuwe toeristische verhuur in een gebouw de voorafgaande toestemming van een gekwalificeerde meerderheid van drie vijfde van de mede-eigenaars.
Wilt u kopen met het oog op seizoensverhuur, controleer dan of de vergunning al bestaat of kan worden verkregen. Een woning zonder vergunning is voor een investeerder duidelijk minder waard. De principes lijken op wat wij uitleggen over kortetermijnverhuur in België, maar strenger.
De aankoop financieren: Spaanse of Belgische lening
U hebt twee hoofdopties:
Een Spaanse hypothecaire lening: banken lenen aan niet-inwoners, maar meestal voor 60 % tot 70 % van de waarde, met een zwaarder dossier (inkomsten, Belgisch aanslagbiljet, NIE).
Een krediet in België gewaarborgd door een hypotheek of mandaat op uw Belgische woning: vaak eenvoudiger als u over eigen vastgoedvermogen in België beschikt. De interesten geven voor een buitenlands goed in de meeste gevallen wel geen fiscaal voordeel in België.
Vergelijk de totale kostprijs, inclusief de hypotheekkosten in elk land.
Het einde van het golden visa: wat verandert er voor een Belg
Spanje schafte het golden visa (verblijfsvergunning in ruil voor een vastgoedinvestering van 500 000 €) af op 3 april 2025. Voor een Belg verandert dat niets: als burger van de Europese Unie mag u vrij kopen en verblijven. Vestigt u zich er langer dan drie maanden, dan moet u zich gewoon inschrijven in het register van EU-burgers. De plannen voor een extra belasting op kopers van buiten de Europese Unie gelden evenmin voor Belgen.
Uw woning verkopen of doorgeven
De verkoop
Bij een verkoop door een niet-inwoner moet de koper 3 % van de prijs inhouden en aan de Spaanse fiscus storten. Dat is een voorschot op de meerwaardebelasting (19 % voor EU-inwoners): is de werkelijke belasting lager, dan recupereert u het verschil via het model 210. Daarbovenop komt de plusvalía municipal, een gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond.
De nalatenschap
Een goed in Spanje valt onder de Spaanse erfbelasting (Impuesto sobre Sucesiones). Sinds een arrest van het Hof van Justitie van de Europese Unie uit 2014 kunnen erfgenamen die in de EU wonen gebruikmaken van de regionale verminderingen, die in rechte lijn soms zeer groot zijn. Aan Belgische kant is erfbelasting verschuldigd op het wereldwijde vermogen van een overledene die inwoner van België was, maar de in het buitenland betaalde rechten op een buitenlands onroerend goed zijn in principe verrekenbaar. Een planning met een Belgische notaris en een Spaanse advocaat is sterk aan te raden.
Valkuilen om te vermijden
Tekenen zonder onafhankelijke advocaat: de makelaar wordt door de verkoper betaald.
Schulden op het goed over het hoofd zien: onbetaalde gemeenschappelijke kosten en IBI volgen het goed.
Een “toeristische vergunning” kopen die niet bestaat: controleer het nummer in het regionale en nationale register.
De kosten onderschatten: voorzie 10 % tot 14 % bovenop de prijs en een jaarlijks budget voor lasten.
De Belgische aangifte vergeten: MyMinfin, kadastraal inkomen, jaarlijkse aangifte.
Cash betalen: verboden boven bepaalde bedragen en een bron van vermoedens van witwassen.
Ons advies voor een geslaagde aankoop in 2026
Bepaal eerst het gebruik (vakantie, verhuur, pensioen), kies de regio op basis van haar fiscaliteit en verhuurregels en laat u begeleiden door een onafhankelijke Spaanse advocaat en een Belgische fiscaal adviseur. Met een grondige voorbereiding blijft vastgoed in Spanje een haalbaar en vaak rendabel project voor een Belgisch inwoner.
FAQ: vastgoed in Spanje voor Belgen
Mag een Belg vrij vastgoed kopen in Spanje?
Ja. Als burger van de Europese Unie kunt u kopen zonder bijzondere toelating. U hebt enkel een NIE nodig en in de praktijk een Spaanse bankrekening.
Hoeveel bedragen de aankoopkosten in Spanje?
Doorgaans 10 % tot 14 % van de prijs: ITP van 6 % tot 10 % naargelang de regio voor een bestaande woning (of 10 % btw plus AJD voor nieuwbouw), aangevuld met notaris, register en advocaat.
Moet ik mijn Spaans appartement in België aangeven?
Ja. Het goed moet worden aangegeven bij de FOD Financiën via MyMinfin, die er een kadastraal inkomen aan toekent. Dat inkomen wordt in uw aangifte opgenomen maar is vrijgesteld met progressievoorbehoud dankzij het Belgisch-Spaanse verdrag.
Betaalt u belasting in Spanje als u uw woning niet verhuurt?
Ja. Spanje belast een toegerekend inkomen van 1,1 % of 2 % van de kadastrale waarde, tegen 19 % voor EU-inwoners, bovenop de gemeentelijke IBI.
Mag ik mijn appartement in Spanje via Airbnb verhuren?
Ja, op voorwaarde dat u de regionale toeristische vergunning hebt en het nummer van het nationale register dat sinds 1 juli 2025 verplicht is. Sommige steden hebben nieuwe vergunningen bevroren en de mede-eigendom moet voortaan akkoord gaan.
Bestaat het golden visa nog?
Nee, het werd afgeschaft op 3 april 2025. Het gold sowieso niet voor Belgen, die als Europese burgers vrij in Spanje mogen verblijven.
Wat gebeurt er als ik mijn Spaanse woning verkoop?
De koper houdt 3 % van de prijs in voor de Spaanse fiscus. De meerwaardebelasting bedraagt 19 % voor EU-inwoners; een eventueel teveel aan inhouding wordt terugbetaald.
Welke erfbelasting geldt voor een woning in Spanje?
Spaanse rechten op het goed, met toegang tot de regionale verminderingen voor erfgenamen die in de EU wonen, en Belgische erfbelasting als de overledene inwoner van België was, met in principe verrekening van de buitenlandse rechten.
