Clause d’accroissement : protéger son partenaire lors d’un achat immobilier en Belgique (2026)

La clause d’accroissement, aussi appelée clause de tontine, est l’un des outils les plus utilisés par les notaires belges lorsque deux personnes non mariées achètent ensemble leur logement. Insérée dans l’acte d’achat, elle prévoit qu’au décès du premier acquéreur, sa part revient automatiquement au survivant, comme si celui-ci avait acheté seul le bien dès le départ. Pour un couple de cohabitants de fait, c’est souvent la seule manière d’éviter que le survivant ne se retrouve en indivision avec la famille du défunt, voire contraint de vendre la maison.

En 2026, la clause d’accroissement revient pourtant au centre des discussions. Plusieurs banques privées et notaires ont publié cette année des mises en garde : dans de nombreux cas, une clause « pure » signée il y a dix ou quinze ans coûte aujourd’hui plus cher au survivant qu’un simple testament, parce que les Régions ont entre-temps exonéré de droits de succession le logement familial transmis au partenaire. Ce guide explique le fonctionnement de la clause d’accroissement en Belgique, ses conditions de validité, sa fiscalité région par région et les bonnes pratiques pour la rédiger ou la revoir.

Qu’est-ce qu’une clause d’accroissement ?

La clause d’accroissement est une convention conclue entre plusieurs acquéreurs d’un même bien, le plus souvent deux partenaires. Elle stipule que le bien acheté en commun appartiendra en totalité à celui qui survivra à l’autre. Concrètement, aucun des deux ne sait au moment de la signature qui deviendra propriétaire de l’ensemble : c’est le hasard du décès qui tranche.

Selon la description qu’en donne le notariat, la clause produit un effet rétroactif : le survivant est réputé avoir été le seul acquéreur depuis le jour de la signature de l’acte de vente. Le prémourant, lui, est censé n’avoir jamais été propriétaire. C’est précisément ce mécanisme qui explique que le survivant ne recueille pas la part de son partenaire par héritage, mais en vertu du contrat d’achat lui-même.

Le terme « tontine » vient de ce caractère aléatoire. En Belgique, les deux expressions sont utilisées indifféremment ; en néerlandais, on parle de beding van aanwas.

À qui s’adresse la clause d’accroissement ?

La clause est surtout utile aux cohabitants de fait, qui n’héritent pas l’un de l’autre en l’absence de testament. Sans clause ni testament, la part du défunt revient à ses héritiers légaux (enfants, parents, frères et sœurs), qui deviennent copropriétaires du logement avec le partenaire survivant.

Elle peut aussi intéresser :

• les cohabitants légaux, dont le droit successoral légal se limite à l’usufruit du logement familial et des meubles qui le garnissent, et peut être supprimé par testament ;
• deux frères ou sœurs, une tante et son neveu, ou deux amis qui achètent ensemble ;
• des couples mariés sous séparation de biens, même si d’autres techniques (clause d’attribution, contrat de mariage) sont généralement plus adaptées.

Pour une vue d’ensemble des choix à faire avant de signer, consultez notre guide acheter à deux sans être marié.

Les conditions de validité d’une clause d’accroissement

Pour être considérée comme un contrat aléatoire à titre onéreux, et non comme une donation déguisée, la clause d’accroissement doit respecter plusieurs conditions dégagées par la jurisprudence et l’administration fiscale.

Un acte notarié et des biens déterminés

La clause doit figurer dans un acte authentique, en pratique l’acte d’achat. Elle porte sur un ou plusieurs biens précisément identifiés : la maison, l’appartement, le garage. Elle ne peut pas viser de manière générale « tous les biens communs ».

Une espérance de vie comparable

Le caractère aléatoire suppose que chacun ait une chance raisonnablement équivalente de survivre à l’autre. Une grande différence d’âge ou un état de santé très dégradé d’un des partenaires au moment de la signature fait disparaître cet équilibre. Dans ce cas, le fisc peut requalifier la clause en libéralité.

Des apports équivalents

Les partenaires doivent en principe acheter chacun la moitié du bien et financer leur part de manière comparable. Si l’un apporte 80 % du prix et l’autre 20 %, la clause avantage clairement le moins fortuné, et le risque de requalification augmente. Il est possible de rééquilibrer par d’autres mécanismes (une soulte, une créance entre partenaires), mais le notaire doit l’organiser explicitement.

Une clause irrévocable unilatéralement

Une fois signée, la clause d’accroissement ne peut être supprimée ou modifiée qu’avec l’accord des deux parties, par un nouvel acte notarié. C’est sa force (aucun partenaire ne peut priver l’autre de sa protection) et sa faiblesse (en cas de rupture, l’un peut bloquer la sortie).

Pleine propriété, usufruit ou clause optionnelle

La clause d’accroissement n’est pas un modèle unique. Le notaire peut l’adapter à la situation familiale.

• Accroissement en pleine propriété : le survivant devient seul propriétaire de l’ensemble du bien. C’est la formule la plus protectrice, mais aussi celle qui écarte totalement la famille du défunt.
• Accroissement en usufruit : le survivant obtient l’usufruit de la part du défunt et peut continuer à habiter le logement ou à le louer, tandis que la nue-propriété reste aux héritiers. Cette formule convient aux familles recomposées. Notre article sur la nue-propriété et l’usufruit détaille la valorisation de ces droits.
• Clause optionnelle : le survivant dispose d’un délai pour décider s’il lève l’option d’accroissement ou s’il préfère hériter autrement (par testament, par exemple). C’est la formule aujourd’hui recommandée dans la plupart des cas, pour des raisons fiscales expliquées plus bas.

Beaucoup d’actes prévoient aussi que la clause prend fin automatiquement si les partenaires se marient, ou en cas de séparation de fait dûment constatée.

La fiscalité de la clause d’accroissement en 2026

Lorsque la clause est valable, le survivant ne paie pas de droits de succession sur la part de son partenaire, puisqu’il ne la reçoit pas par héritage. En revanche, il paie des droits d’enregistrement au taux applicable aux ventes, calculés sur la valeur vénale de la part du prémourant au jour du décès.

Les taux de base des droits d’enregistrement sur les ventes sont les suivants :

• Wallonie : 12,5 % ;
• Bruxelles-Capitale : 12,5 % ;
• Flandre : 12 % depuis le 1er janvier 2022.

L’acte constatant l’accroissement est en principe établi par le notaire après le décès, et les droits doivent être acquittés dans les délais légaux. Le notaire vérifie si un régime de faveur peut s’appliquer dans la Région concernée ; il ne faut pas présumer que les taux réduits prévus pour l’achat d’une habitation propre et unique s’appliquent automatiquement.

Pourquoi la clause était si avantageuse

Pendant longtemps, l’avantage était spectaculaire pour les cohabitants de fait. Sans clause, la part de la maison héritée par testament était taxée au tarif « entre étrangers », qui peut atteindre 80 % dans les tranches supérieures. Avec la clause, le survivant payait 12,5 % de droits d’enregistrement. Sur une part de 200 000 euros, la différence se chiffrait en dizaines de milliers d’euros.

Le piège fiscal qui fait parler de lui en 2026

Le paysage a changé. Les trois Régions exonèrent désormais de droits de succession, sous conditions, la part du logement familial recueillie par le conjoint ou le cohabitant légal survivant. En Flandre, cette exonération s’étend au cohabitant de fait qui a vécu au moins trois ans sans interruption avec le défunt en faisant ménage commun. Bruxelles a de son côté assoupli les tarifs applicables aux cohabitants de fait justifiant d’une vie commune suffisamment longue.

Résultat : pour un couple qui remplit ces conditions, hériter du logement par testament peut coûter 0 % de droits de succession, alors qu’une clause d’accroissement pure entraîne 12 % ou 12,5 % de droits d’enregistrement. Sur une part de 200 000 euros, cela représente environ 24 000 à 25 000 euros payés en trop. C’est ce que plusieurs institutions financières ont rappelé en février 2026 sous le nom de « piège fiscal de la clause d’accroissement ».

Le risque de requalification

Si les conditions de validité ne sont pas réunies (apports très déséquilibrés, grande différence d’âge, état de santé connu), l’administration peut considérer qu’il s’agit d’une libéralité. Les droits de succession redeviennent alors dus sur la part du défunt, en plus d’éventuels litiges avec les héritiers. Pour sécuriser un montage sensible, le notaire peut solliciter une décision anticipée auprès de l’administration fiscale régionale compétente.

La solution recommandée : clause optionnelle et testament

Pour combiner sécurité civile et optimisation fiscale, la plupart des notaires proposent aujourd’hui un montage en deux volets.

• Une clause d’accroissement optionnelle dans l’acte d’achat : elle garantit à chacun qu’il ne pourra pas être privé de la maison par une décision unilatérale de l’autre, puisque l’option ne peut être supprimée qu’à deux.
• Un testament par lequel chaque partenaire lègue sa part du logement familial à l’autre, dans les limites de la réserve des enfants.

Au décès, le survivant choisit. Si le testament est toujours en vigueur et que les conditions d’exonération sont remplies, il hérite du logement sans droits de succession et renonce à lever l’option. Si le testament a été révoqué ou si l’exonération n’est pas applicable, il lève l’option d’accroissement et paie les droits d’enregistrement. Le legs en duo peut compléter ce dispositif lorsque d’autres héritiers sont en jeu.

Clause d’accroissement et héritiers réservataires

La clause d’accroissement étant un contrat à titre onéreux, elle échappe en principe aux règles de la réserve héréditaire : les enfants du défunt ne peuvent pas exiger leur part de la maison. Cette protection a toutefois des limites. Lorsque des enfants issus d’une relation antérieure sont lésés, ils peuvent contester la clause et faire valoir qu’elle cache une libéralité, en particulier si les conditions d’équilibre n’étaient pas remplies. Depuis la réforme du droit successoral entrée en vigueur le 1er septembre 2018, la réserve globale des enfants est fixée à la moitié de la succession, quel que soit leur nombre.

Dans une famille recomposée, l’accroissement limité à l’usufruit est souvent la formule la plus équilibrée : le partenaire survivant garde son toit, les enfants conservent la nue-propriété.

Que devient la clause en cas de séparation ?

C’est le point le plus délicat. La clause d’accroissement ne disparaît pas automatiquement avec la rupture, sauf si l’acte le prévoit. Tant qu’elle existe, aucun des ex-partenaires ne peut vendre sa part à un tiers ni demander le partage sans l’accord de l’autre, puisque le bien est destiné au survivant.

Plusieurs issues sont possibles :

• les deux ex-partenaires signent un acte notarié qui supprime la clause, puis organisent la vente ou le rachat de part ;
• l’un rachète la part de l’autre, ce qui met fin de fait à l’accroissement ;
• à défaut d’accord, l’un des partenaires saisit le tribunal pour faire constater que la clause est devenue sans objet, une procédure longue et incertaine.

Il est donc fortement conseillé de prévoir dès l’achat une clause de sortie : extinction automatique en cas de séparation constatée, ou faculté de rachat à un prix déterminé. Notre guide pour sortir de l’indivision détaille les options lorsque la clause a été supprimée.

Clause d’accroissement ou autres solutions : le comparatif

Selon la situation du couple, d’autres techniques peuvent remplacer ou compléter la clause d’accroissement.

• Le testament : révocable à tout moment, il peut être fiscalement plus avantageux si le survivant bénéficie de l’exonération du logement familial. Son défaut : il ne protège pas contre une révocation discrète.
• La cohabitation légale : elle ouvre automatiquement un droit à l’usufruit du logement familial et l’accès aux exonérations régionales, mais ce droit successoral peut être retiré par testament.
• Le mariage : il offre la protection successorale la plus forte, avec une part réservataire pour le conjoint survivant sur le logement familial.
• L’achat scindé : l’un achète l’usufruit, l’autre la nue-propriété ; utile dans certaines planifications, mais plus complexe.
• L’assurance solde restant dû croisée : elle n’organise pas la propriété, mais garantit que le survivant ne devra pas rembourser seul le crédit.

En pratique, ces outils ne s’excluent pas. La combinaison clause optionnelle, testament et assurance solde restant dû couvre la plupart des scénarios.

Les étapes au décès d’un des partenaires

Lorsque survient le décès, le survivant doit agir dans un ordre précis.

• Contacter le notaire qui a passé l’acte d’achat, ou un notaire de son choix, pour vérifier la nature de la clause (pure ou optionnelle).
• Si la clause est optionnelle, décider dans le délai prévu par l’acte s’il lève l’option ou s’il accepte le legs prévu par testament.
• Faire établir l’acte constatant l’accroissement et payer les droits d’enregistrement dus, le cas échéant.
• Mentionner correctement la situation dans la déclaration de succession du défunt, même si la maison n’y figure plus comme bien successoral.
• Informer la banque, l’assureur incendie et l’administration du cadastre du changement de propriétaire.

Les erreurs à éviter

• Signer une clause pure sans comparer son coût fiscal à celui d’un testament.
• Prévoir une clause alors que les apports sont très déséquilibrés, sans mécanisme de compensation.
• Oublier d’organiser la sortie en cas de rupture.
• Ne jamais relire l’acte : une clause signée en 2010 mérite d’être réexaminée à la lumière des exonérations actuelles.
• Croire que la clause règle le sort du crédit hypothécaire : ce n’est pas le cas, l’emprunt reste dû.
• Négliger les droits des enfants d’une première union.

Questions fréquentes

La clause d’accroissement est-elle taxée comme une succession ?

Non, si elle est valable. Le survivant paie des droits d’enregistrement au taux des ventes (12,5 % en Wallonie et à Bruxelles, 12 % en Flandre) sur la valeur de la part du défunt, et non des droits de succession.

Peut-on supprimer une clause d’accroissement ?

Oui, mais uniquement d’un commun accord et par acte notarié. Aucun partenaire ne peut la révoquer seul.

La clause d’accroissement est-elle encore intéressante en 2026 ?

Elle reste intéressante pour protéger le survivant sur le plan civil. Sur le plan fiscal, elle est souvent moins avantageuse qu’un testament lorsque le survivant peut bénéficier de l’exonération du logement familial. D’où l’intérêt de la clause optionnelle.

Faut-il avoir le même âge pour signer une clause de tontine ?

Pas exactement le même âge, mais une espérance de vie comparable. Une grande différence d’âge ou une maladie grave connue au moment de la signature peut entraîner une requalification en donation.

La clause d’accroissement protège-t-elle contre les enfants du défunt ?

En principe oui, car il s’agit d’un contrat à titre onéreux. Mais des enfants d’une première union peuvent la contester si elle cache une libéralité.

Une clause d’accroissement est-elle possible pour un appartement en copropriété ?

Oui. Elle porte sur les lots privatifs et les quotes-parts des parties communes qui y sont attachées, comme pour une maison.

Que se passe-t-il si les deux partenaires décèdent en même temps ?

La clause ne peut pas jouer faute de survivant. Chaque part est alors transmise aux héritiers respectifs selon les règles successorales ordinaires ; l’acte prévoit parfois une règle spécifique pour ce cas.

La clause d’accroissement concerne-t-elle aussi le prêt hypothécaire ?

Non. Elle organise la propriété du bien, pas la dette. Le survivant reste tenu du crédit, sauf si une assurance solde restant dû couvre la part du défunt.

Ce qu’il faut retenir

La clause d’accroissement reste un outil précieux pour protéger un partenaire non marié et éviter l’indivision avec la famille du défunt. Mais en 2026, elle n’est plus automatiquement la solution la moins chère. Avant de signer l’acte d’achat, ou si vous avez déjà acheté avec une clause pure, demandez à votre notaire de comparer les deux scénarios : levée de l’accroissement avec droits d’enregistrement, ou legs par testament avec exonération du logement familial. Une clause optionnelle couplée à un testament offre souvent le meilleur des deux mondes.

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