Déduction fiscale du prêt hypothécaire en Belgique : ce qui reste en 2026

La déduction fiscale du prêt hypothécaire a longtemps été l’un des arguments les plus convaincants pour devenir propriétaire en Belgique. Bonus logement, épargne-logement, chèque habitat, déduction des intérêts : pendant des décennies, l’État fédéral puis les Régions ont soutenu l’achat d’un logement en allégeant l’impôt des emprunteurs. En 2026, le paysage a profondément changé et beaucoup de candidats acquéreurs découvrent, souvent trop tard, que leur futur crédit ne leur rapportera plus rien sur leur déclaration fiscale.

Concrètement, depuis le 1er janvier 2025, aucune des trois Régions n’accorde plus d’avantage fiscal pour un nouveau prêt hypothécaire contracté pour l’habitation propre. Et la loi fédérale du 18 décembre 2025 a supprimé, dès l’exercice d’imposition 2026, la déduction ordinaire des intérêts, le bonus logement fédéral et l’épargne-logement fédérale pour les autres biens. Pourtant, des centaines de milliers de ménages continuent de bénéficier d’un avantage, parce que leur emprunt est plus ancien. Ce guide fait le point, Région par Région, sur ce qui reste déductible, pour qui, et comment le déclarer correctement.

Déduction fiscale du prêt hypothécaire : de quoi parle-t-on ?

Quand on parle de déduction fiscale d’un prêt hypothécaire en Belgique, on vise en réalité plusieurs mécanismes différents qui ont coexisté au fil des réformes. Tous portent sur les mêmes dépenses : les intérêts payés, les amortissements en capital et, le cas échéant, les primes de l’assurance solde restant dû liée au crédit.

La distinction essentielle se fait entre l’habitation propre et les autres biens. L’habitation propre est le logement que vous occupez personnellement comme propriétaire, usufruitier, emphytéote ou superficiaire. Depuis la sixième réforme de l’État, la fiscalité de l’habitation propre relève des Régions. Les autres biens (seconde résidence, bien mis en location, habitation non occupée) restent soumis au régime fédéral.

Autre point souvent mal compris : la plupart des avantages actuels ne sont plus des déductions du revenu imposable, mais des réductions d’impôt. L’avantage est calculé sur un montant plafonné, auquel on applique un taux fixe (40 % ou 45 % selon la Région) ou, pour les plus anciens emprunts, votre taux marginal d’imposition.

Ce qui a changé en 2025 et 2026

Deux vagues de suppressions expliquent la situation actuelle.

La première est régionale. La Flandre a supprimé son bonus logement (woonbonus) pour les crédits conclus à partir du 1er janvier 2020. Bruxelles l’avait déjà fait pour les emprunts signés depuis le 1er janvier 2017. La Wallonie a fermé la marche : son chèque habitat ne s’applique plus aux emprunts conclus depuis le 1er janvier 2025. En contrepartie, chaque Région a choisi de réduire les droits d’enregistrement à l’achat : 2 % en Flandre, 3 % en Wallonie pour l’habitation propre et unique, et un abattement renforcé à Bruxelles.

La seconde vague est fédérale. La loi du 18 décembre 2025 a supprimé, à partir de l’exercice d’imposition 2026 (revenus 2025), plusieurs avantages pour les biens qui ne sont pas l’habitation propre :

• la déduction ordinaire des intérêts ;
• le bonus logement fédéral ;
• la réduction d’impôt pour épargne-logement fédérale ;
• la réduction pour intérêts complémentaires ;
• la réduction d’impôt pour les intérêts des prêts verts.

Point crucial : cette suppression fédérale vaut pour tous les emprunts en cours, quelle que soit leur date de signature. Seule l’épargne à long terme sur le capital survit, et uniquement pour les emprunts conclus avant le 1er janvier 2024.

Wallonie : le chèque habitat pour les emprunts de 2016 à 2024

Si vous êtes domicilié en Wallonie et que votre crédit pour l’habitation propre a été signé entre le 1er janvier 2016 et le 31 décembre 2024, vous continuez à bénéficier du chèque habitat. Il s’agit d’une réduction d’impôt individuelle, convertible en crédit d’impôt, accordée pendant 20 ans au maximum.

Le chèque habitat se compose de deux parties :

• une partie variable, plafonnée à 1 520 € pour un revenu net imposable jusqu’à 28 040 € ; au-delà, l’excédent est multiplié par 1,275 % et déduit de ce maximum, de sorte que l’avantage disparaît au-delà de 109 093 € de revenus ;
• une partie forfaitaire de 125 € par enfant à charge, accordée une seule fois pour les deux parents.

L’avantage est complet pendant les 10 premières années tant que l’habitation reste unique, puis réduit de moitié les 10 années suivantes. Il est aussi limité à la somme réellement remboursée dans l’année (intérêts, capital et prime d’assurance liée). Pour un emprunt signé en 2025 ou en 2026, il n’existe en revanche plus aucun avantage régional wallon.

Le bonus logement wallon pour les emprunts de 2005 à 2015

Les emprunts plus anciens restent soumis au bonus logement régional. Pour l’exercice d’imposition 2026, le montant de base est de 2 290 € par personne, majoré de 760 € pendant les 10 premières années si l’habitation est restée unique, et de 80 € supplémentaires en présence d’au moins trois enfants à charge. Pour les crédits de 2015, la réduction est calculée au taux fixe de 40 % ; pour ceux de 2005 à 2014, au taux marginal.

Bruxelles : seuls les emprunts d’avant 2017 sont concernés

À Bruxelles, le bonus logement n’existe plus pour les emprunts conclus à partir du 1er janvier 2017. Les ménages qui ont signé leur crédit avant cette date conservent l’avantage, avec les plafonds les plus élevés du pays : environ 3 010 € de montant de base par personne, majorés d’environ 1 000 € pendant les 10 premières années et de 100 € avec au moins trois enfants à charge. Pour les crédits de 2015 et 2016, la réduction est calculée au taux de 45 %.

Pour les nouveaux acheteurs bruxellois, l’outil fiscal n’est plus l’impôt sur les revenus mais l’abattement sur les droits d’enregistrement, qui réduit fortement la facture à l’achat d’une première habitation propre et unique.

Flandre : woonbonus et bonus logement intégré

En Flandre, deux régimes coexistent encore pour les emprunts anciens :

• les emprunts conclus entre 2016 et 2019 relèvent du bonus logement intégré (geïntegreerde woonbonus) : 1 520 € de base, plus 760 € pendant 10 ans si l’habitation reste unique, plus 80 € avec trois enfants à charge, le tout à 40 % ;
• les emprunts de 2005 à 2015 relèvent de l’ancien woonbonus, avec un montant de base de 2 280 €. La majoration de 760 € n’est plus applicable puisque tous ces crédits ont désormais plus de 10 ans.

Exemple : un couple flamand qui rembourse un crédit de 2018 pour sa maison unique, avec trois enfants, peut atteindre chacun 2 360 € de dépenses prises en compte, soit une réduction d’impôt de 944 € par personne. Depuis 2020, les nouveaux acquéreurs flamands ne bénéficient plus que des droits d’enregistrement réduits à 2 %.

Seconde résidence et bien loué : ce qui reste au niveau fédéral

Pour un bien qui n’est pas votre habitation propre, la règle est désormais simple : les intérêts ne sont plus déductibles à partir de l’exercice d’imposition 2026, quelle que soit la date de l’emprunt. Les investisseurs qui louent un appartement à des particuliers ne peuvent donc plus imputer leurs intérêts sur le revenu cadastral indexé du bien.

Une exception notable demeure : si l’immeuble génère des revenus professionnels (bien affecté à votre activité d’indépendant ou détenu dans une société), les intérêts restent déductibles comme frais professionnels. C’est l’une des raisons pour lesquelles certains investisseurs envisagent une structure sociétaire, une décision à analyser avec un conseiller fiscal.

L’épargne à long terme : le dernier avantage fédéral

Pour les emprunts conclus avant le 1er janvier 2024, les amortissements en capital (et les primes d’assurance liées) peuvent encore ouvrir droit à la réduction pour épargne à long terme, au taux de 30 %. Le montant pris en compte est doublement limité : par le plafond annuel de l’épargne à long terme, et par la fraction de l’emprunt qui ne dépasse pas une limite légale fixée selon l’année de conclusion. Pour un emprunt conclu à partir de 2024 sur un bien non propre, il n’y a plus aucun avantage fédéral, ni sur les intérêts, ni sur le capital.

Quel régime s’applique à votre emprunt ?

Trois critères déterminent votre situation :

• votre Région fiscale, c’est-à-dire votre domicile au 1er janvier de l’exercice d’imposition (pour les revenus 2025, votre domicile au 1er janvier 2026), peu importe où se situe le bien ;
• la date de conclusion de l’emprunt (date de signature de l’acte de crédit) ;
• le statut du bien au moment des paiements : habitation propre ou non.

Un déménagement peut donc changer la donne. Un Bruxellois qui s’installe en Wallonie avec un ancien crédit bruxellois toujours en cours voit son avantage calculé selon les règles wallonnes. De même, un logement mis en location en cours d’année impose de répartir les dépenses au prorata : partie régionale pour les mois d’occupation, partie fédérale pour le reste.

Comment déclarer votre prêt hypothécaire (cadre IX)

Les dépenses se déclarent au cadre IX de la déclaration à l’impôt des personnes physiques. Ce cadre se divise en deux parties : une partie régionale pour l’habitation propre, et une partie fédérale pour les autres biens.

Quelques règles pratiques à retenir :

• déclarez toujours les montants réellement payés : l’administration applique elle-même les plafonds ;
• si vous avez emprunté à plusieurs, calculez d’abord votre quote-part selon votre part de propriété ;
• les attestations 281.61 (banque) et 281.62 (assureur) sont transmises automatiquement dans MyMinfin, mais vérifiez qu’elles correspondent bien à vos paiements ;
• conservez l’attestation de base unique de l’emprunt, délivrée la première année.

Dans la plupart des cas, le capital remboursé suffit déjà à atteindre le plafond. Déclarer en plus les primes d’assurance-vie n’apporte alors rien, et peut même entraîner une taxation des capitaux perçus plus tard via la taxe sur l’épargne à long terme.

Refinancer ou modifier son crédit : attention à l’avantage

Un rachat de crédit hypothécaire n’est jamais neutre fiscalement. Le nouveau crédit n’hérite pas automatiquement de l’avantage de l’ancien : seule la partie qui refinance le solde restant dû peut, sous conditions, conserver le régime d’origine. Toute somme empruntée en plus relève du régime applicable à la date du nouveau contrat, c’est-à-dire le plus souvent aucun avantage en 2026.

De même, l’achat d’un second logement peut faire perdre la majoration liée à l’habitation unique dans les régimes qui la prévoient. Avant de renégocier ou de racheter un bien, il est prudent de simuler l’impact fiscal avec votre banque ou votre notaire.

Combien rapporte encore la déduction en 2026 ?

Pour donner un ordre de grandeur, voici trois situations types sur les revenus 2025 :

• un Wallon célibataire, crédit de 2019, revenu net imposable de 30 000 €, sans enfant : chèque habitat d’environ 1 495 € (1 520 € diminués de 1,275 % des 1 960 € au-delà du seuil) ;
• un couple bruxellois, crédit de 2016 pour son habitation unique : jusqu’à environ 4 010 € de dépenses prises en compte par personne, à 45 %, soit environ 1 800 € de réduction chacun ;
• un acheteur flamand de 2024 ou un acheteur wallon de 2025 : aucun avantage fiscal sur le crédit, mais des droits d’enregistrement réduits à l’achat.

Ces montants sont indicatifs. Le calcul réel dépend de vos revenus, de votre situation familiale et des remboursements effectués.

Faut-il encore tenir compte de la fiscalité pour acheter ?

Pour un achat en 2026, la fiscalité du crédit ne doit plus peser dans le calcul de votre budget mensuel : la mensualité est à charge entière. En revanche, l’avantage s’est déplacé vers le moment de l’achat, avec des droits d’enregistrement réduits pour l’habitation propre et unique dans les trois Régions.

Pour les propriétaires qui ont signé avant ces réformes, l’avantage reste précieux et peut représenter plusieurs centaines, voire plus d’un millier d’euros par an et par personne. Il convient de ne pas le perdre par un refinancement, un déménagement ou une mise en location mal anticipés.

FAQ : déduction fiscale du prêt hypothécaire

Peut-on encore déduire un prêt hypothécaire en 2026 ?

Oui, mais uniquement pour les emprunts anciens. Pour l’habitation propre, il faut un crédit conclu avant 2025 en Wallonie, avant 2020 en Flandre ou avant 2017 à Bruxelles. Pour un nouveau crédit signé en 2026, il n’existe plus d’avantage fiscal régional.

Les intérêts d’un bien mis en location sont-ils encore déductibles ?

Non, depuis l’exercice d’imposition 2026, la déduction ordinaire des intérêts a été supprimée pour tous les emprunts, quelle que soit leur date. Ils restent déductibles uniquement comme frais professionnels si le bien génère des revenus professionnels.

Le chèque habitat existe-t-il encore en Wallonie ?

Il reste applicable aux emprunts conclus entre le 1er janvier 2016 et le 31 décembre 2024 pour l’habitation propre et unique. Pour les emprunts signés depuis le 1er janvier 2025, il a été remplacé par des droits d’enregistrement réduits à 3 %.

Quelle Région est compétente si j’habite à Bruxelles mais que le bien est en Wallonie ?

C’est votre domicile fiscal au 1er janvier de l’exercice d’imposition qui détermine la Région compétente, et non la localisation du bien.

Dois-je déclarer le montant plafonné ou le montant réellement payé ?

Le montant réellement payé. L’administration applique automatiquement les plafonds. Seule la limite liée à l’emprunt de référence pour l’épargne à long terme doit être calculée par vous-même.

L’épargne à long terme est-elle encore possible sur un crédit hypothécaire ?

Oui, au taux de 30 %, pour les amortissements en capital d’un emprunt conclu avant le 1er janvier 2024 sur un bien qui n’est pas votre habitation propre. Pour les emprunts plus récents, plus aucun avantage n’est accordé.

Un rachat de crédit fait-il perdre l’avantage fiscal ?

Pas nécessairement pour la partie qui refinance le solde restant dû, mais toute somme supplémentaire relève du régime en vigueur à la date du nouveau contrat. Faites simuler l’opération avant de signer.

Que faire si l’attestation de ma banque est erronée ?

Vous pouvez corriger les montants préremplis dans Tax-on-web. Demandez une attestation rectificative à votre banque et conservez-la en cas de contrôle.

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