Onroerende inkomsten aangeven in België: gids 2026

Uw onroerende inkomsten aangeven is een stap die veel Belgische eigenaars vrezen, omdat ze niet begrijpen hoe de belasting op vastgoed in België werkt. In tegenstelling tot wat men vaak denkt, wordt men doorgaans niet belast op de werkelijk ontvangen huur, maar op het kadastraal inkomen, behalve in bepaalde precieze gevallen. In 2026, met een kadastraal inkomen geïndexeerd op een coëfficiënt van 2,30, vermijdt weten wat en hoe aan te geven fouten en onaangename verrassingen.

Eigen woning, tweede verblijf, verhuurd goed, buitenlands onroerend goed: elke situatie volgt andere regels. Deze gids 2026 legt uit hoe u uw onroerende inkomsten aangeeft in de personenbelasting, welke vakken u moet invullen, en het essentiële verschil tussen belasting op het kadastraal inkomen en belasting op de werkelijke huur.

Het principe: belasting op het kadastraal inkomen

In België steunt de belasting op de onroerende inkomsten van particulieren meestal op het kadastraal inkomen (KI), een theoretisch netto-huurinkomen dat aan elk goed wordt toegekend, en niet op de werkelijk geïnde huur. Het KI wordt jaarlijks geïndexeerd: voor de inkomsten 2026 bedraagt de indexatiecoëfficiënt 2,30.

Naargelang het gebruik van het goed en de hoedanigheid van de huurder verschilt de belastbare basis: nu eens het geïndexeerde KI, dan weer het geïndexeerde KI verhoogd met 40 %, dan weer de werkelijke nettohuur. Begrijpen in welke categorie uw goed valt, is de sleutel tot een correcte aangifte.

De eigen woning: in principe vrijgesteld

Uw eigen woning, dus de woning die u zelf bewoont, is in principe vrijgesteld en moet niet in de aangifte worden opgenomen als onroerend inkomen. Sinds de regionalisering wordt het kadastraal inkomen van de eigen woning niet meer federaal belast.

U geeft dus het KI van het huis of appartement waarin u woont niet aan. Let wel op: hebt u nog een lening verbonden aan deze woning, dan kunnen bepaalde gewestelijke belastingverminderingen van toepassing zijn en voorwerp uitmaken van specifieke vakken.

Een niet-verhuurd goed of verhuurd aan particulieren voor privégebruik

Bezit u een tweede goed dat u niet bewoont (een tweede verblijf, een leegstaand goed) of dat u verhuurt aan particulieren die het voor privédoeleinden gebruiken, dan wordt u belast op het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40 %. U geeft niet de geïnde huur aan, maar enkel het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen van het goed.

Het is de administratie die vervolgens de indexatie uitvoert en de verhoging van 40 % toepast. Dit stelsel is vaak gunstig voor de eigenaar, want de belastbare basis blijft doorgaans lager dan de werkelijke huur, zeker in zones met hoge huurprijzen.

Een goed verhuurd voor beroepsgebruik

De situatie verandert radicaal als u uw goed verhuurt aan een huurder die het voor zijn beroepsactiviteit gebruikt, of aan een vennootschap. In dat geval wordt u belast op de werkelijke nettohuur: de huur en de ontvangen voordelen, verminderd met een kostenforfait, met een minimumbedrag dat overeenstemt met het geïndexeerde kadastraal inkomen verhoogd met 40 %.

U moet dan het brutobedrag van de huur en huurvoordelen aangeven. Dit stelsel is duidelijk minder voordelig, wat verklaart waarom de hoedanigheid en het gebruik van de huurder duidelijk in het huurcontract moeten worden bepaald en aandachtig opgevolgd.

Goederen gelegen in het buitenland

Sinds de hervorming krijgen onroerende goederen in het buitenland een kadastraal inkomen toegekend, net als Belgische goederen. U moet ze dus aangeven op basis van dit KI, in de daartoe voorziene vakken, ook al ligt het goed in een ander land.

De dubbelbelastingverdragen bepalen vervolgens hoe deze inkomsten worden behandeld, maar de aangifteplicht blijft bestaan. Een buitenlands goed niet aangeven stelt u bloot aan sancties: het is beter het correct te vermelden.

Welke vakken invullen?

De aangifte bevat een vak gewijd aan de inkomsten van onroerende goederen, met verschillende codes naargelang de situatie: niet-verhuurde goederen of verhuurd aan particulieren, goederen verhuurd voor beroepsdoeleinden, goederen in het buitenland. U vult er ofwel het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen in, ofwel de brutohuur, naargelang het toepasselijke stelsel.

Het is essentieel de bedragen in de juiste vakken te vermelden, want een fout kan leiden tot overbelasting of een rechtzetting. Bij twijfel verduidelijken de toelichting bij de aangifte en de online hulp van de FOD Financiën de aard van elke code.

De onroerende voorheffing: niet verwarren

De onroerende voorheffing is een jaarlijkse gewestelijke belasting berekend op het kadastraal inkomen, verschillend van de personenbelasting. Ze wordt geïnd door het gewest (en komt ook de provincie en de gemeente ten goede) en maakt het voorwerp uit van een apart aanslagbiljet.

De onroerende voorheffing betalen ontslaat dus niet van het aangeven van de onroerende inkomsten in de personenbelasting wanneer het goed niet de eigen woning is. Het gaat om twee verschillende belastingen die naast elkaar bestaan.

Leningsintresten en verminderingen

De mogelijkheden om leningsintresten af te trekken of een vermindering verbonden aan een hypothecair krediet te genieten, zijn sterk geëvolueerd en worden voortaan omkaderd door gewestelijke stelsels, vaak voorbehouden voor oudere leningen. Nieuwe leningen voor de eigen woning geven niet meer recht op dezelfde voordelen als vroeger.

Ga na, naargelang de datum van uw lening en het gewest, of een vermindering van toepassing is en in welk vak u ze moet vermelden. Een boekhouder of Tax-on-web kan u helpen uw aangifte volledig legaal te optimaliseren.

Tips voor 2026

Verzamel vooraf de nuttige informatie: kadastraal inkomen van elk goed (vermeld op het aanslagbiljet van de onroerende voorheffing), aard van de huurder en gebruik van het goed, bedrag van de huur voor beroepsverhuringen. Deze voorbereiding vergemakkelijkt het invullen sterk.

Bij een complexe situatie (gemengde verhuur, goed in onverdeeldheid, buitenlands goed) aarzelt u niet u te laten begeleiden. Een correcte aangifte vermijdt naheffingen en verzekert u ervan noch te veel, noch te weinig belasting op uw onroerende inkomsten te betalen.

FAQ – Onroerende inkomsten aangeven

Wordt men in België belast op de werkelijke huur?
Niet bij verhuur aan particulieren voor privégebruik: men wordt belast op het geïndexeerde kadastraal inkomen verhoogd met 40 %. De werkelijke huur wordt enkel belast bij verhuur voor beroepsgebruik of aan een vennootschap.

Moet men de eigen woning aangeven?
Nee, in principe is de eigen woning vrijgesteld en wordt haar kadastraal inkomen niet in de aangifte opgenomen.

Wat geeft men aan voor een tweede verblijf?
Enkel het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen van het goed; de administratie past de indexatie en de verhoging van 40 % toe.

Hoe worden buitenlandse goederen behandeld?
Ze krijgen een kadastraal inkomen en worden aangegeven als een Belgisch goed, onder voorbehoud van de dubbelbelastingverdragen.

Vervangt de onroerende voorheffing de aangifte?
Nee. De onroerende voorheffing is een aparte gewestelijke belasting; ze ontslaat niet van het aangeven van de onroerende inkomsten in de personenbelasting.

Wat is de indexatiecoëfficiënt van het KI in 2026?
Hij bedraagt 2,30 voor de inkomsten 2026.

Kan men de leningsintresten nog aftrekken?
De voordelen zijn sterk verminderd en hangen af van het gewest en de datum van de lening; de recente stelsels zijn veel minder voordelig dan vroeger.

Mini quiz : testez vos connaissances