Onderverhuren in België: regels, toestemming en contract (2026)

Onderverhuren spreekt steeds meer Belgische huurders aan: enkele maanden naar het buitenland vertrekken zonder het huurcontract op te zeggen, een ongebruikte kamer rendabel maken of een lange afwezigheid financieren. Maar in 2026 blijft het onderverhuren van je woning strikt gereglementeerd. In tegenstelling tot wat vaak gedacht wordt, is het geen automatisch recht van de huurder: zonder akkoord van de verhuurder is de operatie onwettig en kan ze leiden tot de ontbinding van het huurcontract en een uitzetting door de vrederechter.

Of je nu je appartement wil onderverhuren of in een onderverhuurde woning wil intrekken, deze volledige gids zet de regels op een rij in Wallonië, Brussel en Vlaanderen: toestemming van de verhuurder, onderhuurcontract, duur, plaatsbeschrijving, registratie, verantwoordelijkheden en de regels rond verhuur van het type Airbnb. Aangezien de woninghuur nu een gewestelijke bevoegdheid is, verschillen de voorwaarden van gewest tot gewest.

Wat is onderverhuren?

Onderverhuren is de operatie waarbij de hoofdhuurder van een woning op zijn beurt het goed dat hij bewoont, geheel of gedeeltelijk, verhuurt aan een derde, de onderhuurder. De hoofdhuurder blijft via het oorspronkelijke huurcontract verbonden met zijn eigen verhuurder en sluit tegelijk een onderhuurcontract met de onderhuurder.

Er zijn twee situaties. Bij gedeeltelijke onderverhuring verhuur je een deel van de woning, bijvoorbeeld een kamer, terwijl je er zelf blijft wonen: dat lijkt op een logica van co-huur. Bij volledige onderverhuring sta je het gebruik van het hele goed af voor een bepaalde periode, doorgaans bij een tijdelijk vertrek naar het buitenland. In beide gevallen moet de woning in principe de hoofdverblijfplaats van de huurder vormen opdat de operatie mogelijk zou zijn.

Is onderverhuren wettelijk in België?

Ja, onderverhuren is wettelijk in België, maar onder twee cumulatieve voorwaarden. Enerzijds moet het gehuurde goed de hoofdverblijfplaats van de huurder vormen. Anderzijds moet de verhuurder zijn akkoord hebben gegeven. Onderverhuren zonder dat akkoord is een contractuele fout die de huurder blootstelt aan zware gevolgen.

Het principe is belangrijk: het recht om onder te verhuren wordt niet automatisch aan elke huurder toegekend. Het hoofdhuurcontract kan de onderverhuring zuiver en eenvoudig verbieden, ze onder voorwaarden toestaan, of erover zwijgen. Bij stilzwijgen van het contract gelden de gewestelijke regels, die neigen naar de noodzaak van een uitdrukkelijk akkoord van de eigenaar. Vóór elke stap moet je dus je huurcontract aandachtig herlezen.

Let ook op met huurtoelagen: als je geniet van de ADeL-premie in Wallonië of de huurtoelage in Brussel, mag je je woning niet onderverhuren. De onderverhuring zou het voordeel van de toelage doen verliezen.

Onderverhuren in Wallonië

In Wallonië wordt de woninghuur geregeld door het decreet van 15 maart 2018 betreffende de woninghuurovereenkomst. Onderverhuren is er in principe verboden, tenzij twee voorwaarden vervuld zijn: de verhuurder heeft zijn schriftelijke toestemming gegeven, en er wordt een onderhuurcontract opgesteld en ondertekend door alle partijen wanneer de woning de hoofdverblijfplaats van de huurder vormt.

Die eis van een geschrift beschermt beide partijen. Ze laat toe om de omvang van de onderverhuring (volledig of gedeeltelijk), de duur en het bedrag van de onderhuur duidelijk vast te leggen. Bij gebrek aan schriftelijke toestemming kan de Waalse verhuurder de onderverhuring als een schending van het huurcontract beschouwen en een ontbindingsprocedure opstarten.

Onderverhuren in Brussel

In Brussel wordt de woninghuur geregeld door de ordonnantie van 27 juli 2017 betreffende de regionalisering van de woninghuurovereenkomst, opgenomen in de Brusselse Huisvestingscode. De logica blijft dezelfde: het akkoord van de verhuurder is vereist. Het praktische verschil is dat het Brusselse onderhuurcontract schriftelijk kan zijn zonder dat dit strikt verplicht is; een stilzwijgend akkoord van de eigenaar kan in bepaalde gevallen volstaan om de onderverhuring te valideren.

In de praktijk is het toch beter om het akkoord schriftelijk vast te leggen. De veiligste oplossing is een bijlage bij het oorspronkelijke huurcontract te ondertekenen die een clausule toevoegt die de onderverhuring toestaat, of de bestaande clausule te wijzigen. Bij een geschil is een geschrift altijd makkelijker te bewijzen dan een mondeling akkoord.

Onderverhuren in Vlaanderen

In Vlaanderen valt de woninghuur onder het Vlaams Woninghuurdecreet (decreet van 9 november 2018). Ook hier is de onderverhuring van de volledige woning in principe verboden, behalve met voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder. De gedeeltelijke onderverhuring is toegelaten voor zover de huurder de rest van het goed blijft bewonen als hoofdverblijfplaats en de verhuurder hiervan op de hoogte is.

Zoals in de andere gewesten mag de onderhuur niet buiten verhouding staan tot de hoofdhuur: de onderverhuring mag geen middel worden om een onrechtmatige winst te maken op de rug van de eigenaar. Voor een gedeeltelijke onderverhuring is de goede reflex om een onderhuur vast te leggen die in verhouding staat tot de werkelijk ter beschikking gestelde oppervlakte.

Het onderhuurcontract: welke vermeldingen?

Het onderhuurcontract is een afzonderlijk contract van het hoofdhuurcontract, gesloten tussen de hoofdhuurder (die optreedt als verhuurder ten aanzien van de onderhuurder) en de onderhuurder. Om volledig te zijn, zou het de identiteit van de partijen moeten vermelden, het adres en de beschrijving van de onderverhuurde woning, het verhuurde deel (volledige woning of bepaalde kamer), het bedrag van de onderhuur en de lasten, de duur, evenals de modaliteiten van de huurwaarborg en de plaatsbeschrijving.

Het is ten zeerste aanbevolen om een kopie van de schriftelijke toestemming van de verhuurder bij het contract te voegen. Zo beschikt de onderhuurder over het bewijs dat de onderverhuring regelmatig is, wat hem beschermt bij een latere betwisting.

Duur en einde van de onderverhuring

De duur van de onderverhuring is strikt geregeld: ze mag nooit de einddatum van het hoofdhuurcontract overschrijden. De onderhuurder kan niet over meer rechten beschikken dan de hoofdhuurder zelf. De verlenging van het hoofdhuurcontract komt dus niet automatisch ten goede aan de onderverhuring.

Er bestaan verschillende scenario’s voor het einde. Als de verhuurder het hoofdhuurcontract beëindigt, moet de hoofdhuurder de onderhuurder binnen de 15 dagen na de kennisgeving verwittigen en hem meedelen dat de onderverhuring tegelijk met het hoofdhuurcontract zal eindigen. Als de hoofdhuurder de onderverhuring wil beëindigen, moet hij een opzegtermijn van drie maanden naleven. En wanneer de hoofdhuurder zijn eigen huurcontract opzegt, moet hij een kopie van de opzeggingsbrief aan de onderhuurder bezorgen en hem in voorkomend geval een vergoeding betalen voor het vervroegde einde van de onderverhuring.

De verantwoordelijkheid van de hoofdhuurder

Dit is het essentiële punt om te onthouden: bij een onderverhuring blijft de hoofdhuurder als enige verantwoordelijk ten aanzien van de eigenaar. De onderhuurder heeft geen enkele rechtstreekse contractuele band met de oorspronkelijke verhuurder. Concreet: als de onderhuurder zijn onderhuur niet betaalt, de woning beschadigt of overlast veroorzaakt, is het de hoofdhuurder die zich daarvoor moet verantwoorden bij de eigenaar.

De hoofdhuurder blijft dus gehouden om zijn huur te betalen, het goed te onderhouden en de schade te herstellen, zelfs wanneer die door de onderhuurder is veroorzaakt. Hij kan zich nadien tegen de onderhuurder keren op basis van het onderhuurcontract, maar de aanvankelijke financiële last komt hem toe. Die getrapte verantwoordelijkheid rechtvaardigt om de onderhuurder goed te kiezen en een verzorgde plaatsbeschrijving op te stellen.

Plaatsbeschrijving en huurwaarborg bij onderverhuring

Bij een onderverhuring speelt de hoofdhuurder de rol van verhuurder ten aanzien van de onderhuurder. De plaatsbeschrijving bij intrede is dus verplicht en moet tegensprekelijk worden opgesteld, idealiter op gedetailleerde wijze. Ze laat toe om de staat van het goed bij de intrede en de uittrede van de onderhuurder te vergelijken en eventuele schade die aan hem toe te schrijven is, te bepalen.

De huurwaarborg is geen wettelijke verplichting, noch bij een klassiek huurcontract, noch bij een onderverhuring, maar ze is sterk aanbevolen. De hoofdhuurder kan een waarborg vragen aan de onderhuurder om zich te beschermen tegen wanbetaling en schade. Opgelet: de onderhuurder handelt nooit rechtstreeks met de oorspronkelijke eigenaar, die de huurwaarborg van het hoofdhuurcontract enkel kan aanspreken op basis van zijn relatie met de hoofdhuurder.

De registratie van het onderhuurcontract

Zoals elk huurcontract moet ook het onderhuurcontract in principe geregistreerd worden. De modaliteiten hangen af van de bestemming van de woning voor de onderhuurder.

Wanneer het goed de hoofdverblijfplaats van de onderhuurder vormt, moet de registratie binnen de twee maanden na de ondertekening gebeuren, is ze gratis, en ligt de verantwoordelijkheid voor de formaliteit bij de hoofdhuurder. De plaatsbeschrijving tussen de huurder en de onderhuurder is verplicht en moet eveneens geregistreerd worden. Wanneer de woning een tweede verblijf is voor de onderhuurder, kan de registratie binnen de vier maanden gebeuren, is de verantwoordelijkheid gedeeld tussen de huurder en de onderhuurder, en is de formaliteit niet gratis: ze stemt overeen met 0,2 % van het totaal van de huren en lasten voor de volledige duur van het contract.

Onderverhuren en Airbnb: opgelet met toeristische verhuur

Je woning op Airbnb plaatsen tijdens een afwezigheid valt onder een logica van onderverhuring van korte duur, maar voegt een laag reglementering toe die eigen is aan de toeristische logies. In Brussel is de uitbating van een toeristisch logies onderworpen aan een voorafgaande registratie en aan strikte voorwaarden; in Wallonië en Vlaanderen gelden eveneens regimes van aangifte en vergunning naargelang de gemeente en de aard van het goed.

Vooral mag een huurder zijn woning niet op Airbnb plaatsen zonder het akkoord van zijn verhuurder: het gaat om een vorm van onderverhuring die aan dezelfde toestemmingsregels gehoorzaamt. Veel huurcontracten en reglementen van mede-eigendom verbieden trouwens uitdrukkelijk de verhuur van korte duur. Vóór je eraan begint, moet je dus het huurcontract, het reglement van mede-eigendom en de gemeentelijke verplichtingen nakijken.

De risico’s van een onwettige onderverhuring

Onderverhuren zonder het akkoord van de verhuurder is geen kleine misstap: het is een contractuele fout. De eigenaar kan eerst een ingebrekestelling sturen die het einde van de onderverhuring eist. Als de huurder daaraan geen gevolg geeft, kan de verhuurder zich tot de vrederechter wenden om de ontbinding van het huurcontract ten laste van de huurder te vragen, de uitzetting van de onderhuurder en, in voorkomend geval, schadevergoeding.

Ook de onderhuurder loopt risico: als de rechter het hoofdhuurcontract beëindigt, stort zijn eigen bewoning in, want zijn rechten hangen volledig af van die van de hoofdhuurder. Hij kan zich dan tegen die laatste keren wegens niet-naleving van het onderhuurcontract, maar moet in tussentijd de woning verlaten. Aan beide kanten is het dus beter om er zeker van te zijn dat de onderverhuring steunt op een duidelijke toestemming en een schriftelijk contract.

FAQ: onderverhuren in België

Mag een huurder onderverhuren zonder de eigenaar te verwittigen?

Nee. De onderverhuring vereist het akkoord van de verhuurder. In Wallonië moet dat akkoord zelfs schriftelijk gegeven worden. Onderverhuren zonder toestemming is een fout die kan leiden tot de ontbinding van het huurcontract.

Mag de onderhuur hoger zijn dan de hoofdhuur?

De onderhuur mag niet buiten verhouding zijn. Voor een gedeeltelijke onderverhuring moet ze in verhouding blijven tot het deel van de woning dat ter beschikking wordt gesteld. De onderverhuring mag niet dienen om een onrechtmatige winst te maken ten nadele van de eigenaar.

Wie is verantwoordelijk als de onderhuurder schade veroorzaakt?

De hoofdhuurder blijft als enige verantwoordelijk ten aanzien van de eigenaar, ook voor schade veroorzaakt door de onderhuurder. Hij kan zich nadien tegen de onderhuurder keren op basis van het onderhuurcontract.

Kan de onderverhuring langer duren dan het hoofdhuurcontract?

Nee. De onderverhuring mag nooit de einddatum van het hoofdhuurcontract overschrijden. Wanneer het hoofdhuurcontract eindigt, dooft de onderverhuring tegelijk uit.

Is een plaatsbeschrijving nodig voor een onderverhuring?

Ja. Aangezien de hoofdhuurder optreedt als verhuurder van de onderhuurder, is de plaatsbeschrijving bij intrede verplicht. Voor een onderverhuring van een hoofdverblijfplaats moet ze ook geregistreerd worden.

Moet het onderhuurcontract geregistreerd worden?

Ja. Voor een hoofdverblijfplaats is de registratie gratis en moet ze binnen de twee maanden gebeuren, ten laste van de hoofdhuurder. Voor een tweede verblijf gebeurt ze binnen de vier maanden en kost ze 0,2 % van de huren en lasten.

Mag je je gehuurde woning op Airbnb plaatsen?

Enkel met het akkoord van de verhuurder, want het gaat om een onderverhuring. Daar komen de verplichtingen eigen aan toeristische logies bij (registratie in Brussel, aangiften in Wallonië en Vlaanderen) en, vaak, de verbodsbepalingen van het reglement van mede-eigendom.

Mag een begunstigde van een huurtoelage onderverhuren?

Nee. Begunstigden van de ADeL-premie in Wallonië of de huurtoelage in Brussel mogen hun woning niet onderverhuren op straffe van het verlies van het voordeel van de toelage.

Mini quiz : test je kennis