Onderhoud verwarmingsketel huurder: wie betaalt en hoe vaak in 2026?

Het onderhoud van de verwarmingsketel door de huurder is een van de vragen die in België het vaakst terugkomen zodra de winter nadert. Wie belt de verwarmingstechnicus, wie betaalt de factuur, hoe vaak is het onderhoud verplicht en wat gebeurt er als het niet werd uitgevoerd? Het antwoord hangt af van het huurrecht en van de gewestelijke regels over verwarming, die verschillen in Wallonië, Brussel en Vlaanderen.

Nu het stookseizoen 2026-2027 begint, zet deze gids alles op een rij: de rolverdeling tussen huurder en verhuurder, de wettelijke frequentie per brandstof (gas, stookolie, hout of pellets), de attesten die u moet bijhouden, de gangbare kosten en de gevolgen van een vergeten onderhoud, onder meer bij schade of koolmonoxidevergiftiging.

Onderhoud verwarmingsketel: het principe bij huur

In de drie gewesten geldt dezelfde basisregel: het gewone onderhoud van de ketel is ten laste van wie hem gebruikt, dus van de huurder. Het gaat om een huurherstelling, net zoals het ontkalken van een boiler of het vervangen van een kraanrubber. De huurder maakt een afspraak met een erkende technicus en betaalt de factuur.

De verhuurder blijft verantwoordelijk voor grote herstellingen, normale slijtage, ouderdom en overmacht. Valt de ketel uit omdat hij twintig jaar oud is en de warmtewisselaar lek is, dan is de vervanging voor de verhuurder. Valt hij uit omdat hij nooit werd onderhouden, dan riskeert de huurder de gevolgen te dragen.

Die verdeling volgt uit de gewestelijke lijsten van huurherstellingen, vastgelegd bij besluit in Brussel (2017) en Wallonië (2018), en uit de lijst bij het Vlaamse Woninghuurdecreet dat in 2019 in werking trad. Die lijsten zijn niet limitatief: ze geven voorbeelden, maar het algemene principe blijft dat van het Burgerlijk Wetboek, namelijk onderhoud voor de huurder en grote werken voor de eigenaar.

Wettelijke onderhoudsfrequentie per gewest

De regels over verwarming zijn gewestelijk. Ze leggen een periodieke controle op waarvan de frequentie vooral afhangt van de brandstof. Dit zijn de regels voor woninginstallaties.

Brandstof	Wallonië	Brussel	Vlaanderen
Stookolie (vloeibare brandstof)	Elk jaar	Elk jaar	Elk jaar
Aardgas, propaan, butaan	Om de 3 jaar	Om de 2 jaar	Om de 2 jaar
Hout, pellets, steenkool	Jaarlijks onderhoud en schoorsteenveger aanbevolen	Jaarlijkse schoorsteenveger aanbevolen	Elk jaar

Dit zijn wettelijke minimumtermijnen. Fabrikanten raden vaak een jaarlijks onderhoud aan, ook voor een gasketel, om de garantie en het rendement te behouden. Het huurcontract kan ook een jaarlijks onderhoud ten laste van de huurder opleggen: zo’n clausule is geldig, omdat ze verder gaat dan de wet zonder ermee in strijd te zijn.

Wallonië

In Wallonië is de periodieke controle geregeld door het besluit van de Waalse Regering van 2009 over het onderhoud van warmtegeneratoren. Een stookolieketel moet elk jaar worden gecontroleerd, een gasketel om de drie jaar. De technicus moet door het Waals Gewest erkend zijn voor de betrokken brandstof. Hij bezorgt een controleattest met onder meer het verbrandingsrendement en de gemeten uitstoot.

Brussel

In Brussel spreekt men van EPB-verwarming. De periodieke controle is jaarlijks voor stookolie en tweejaarlijks voor gas. Het toepassingsgebied werd uitgebreid: het geldt voor alle gas- en stookolieketels en voor gasgeisers, ongeacht hun vermogen. De door Leefmilieu Brussel erkende keteltechnicus levert een EPB-attest van periodieke controle af. Bij de plaatsing van een nieuwe ketel is bovendien een EPB-oplevering verplicht.

Vlaanderen

In Vlaanderen moet een cv-installatie op gas om de twee jaar worden onderhouden, een installatie op stookolie of vaste brandstof elk jaar. De Vlaamse regelgeving wijst uitdrukkelijk de gebruiker aan als verantwoordelijke voor het onderhoud: in een huurwoning laat de huurder het dus uitvoeren en betaalt hij het. Voor oudere of krachtigere installaties kan bovendien een verwarmingsaudit verplicht zijn.

Wat houdt een ketelonderhoud in?

Een wettelijk onderhoud is meer dan een snelle blik. De erkende technicus voert in principe de volgende handelingen uit:

• reiniging van de brander, de verbrandingskamer en de warmtewisselaar;
• controle en reiniging van de rookgasafvoer, of nazicht van de schoorsteenveging;
• controle van de verluchting van de stookruimte en de toevoer van verbrandingslucht;
• meting van het verbrandingsrendement, het CO-gehalte en de trek;
• controle van de veiligheidsonderdelen en het expansievat;
• eventuele afstelling van de brander en afgifte van een officieel attest.

Bij een stookolieketel gebeurt het vegen van de schoorsteen vaak tegelijk. Ook dat is voor de huurder, omdat het om gebruiksgebonden onderhoud gaat. Brandverzekeraars vragen vaak een bewijs van jaarlijkse schoorsteenveging voor afvoerkanalen van stookolie- of houttoestellen.

Wat kost een ketelonderhoud in 2026?

De tarieven verschillen per gewest, type toestel en vakman. Ter indicatie:

• gasketel: ongeveer 100 tot 200 euro inclusief btw voor een onderhoud met attest;
• stookolieketel: ongeveer 130 tot 250 euro, soms inclusief schoorsteenveging;
• jaarlijks onderhoudscontract: ongeveer 120 tot 250 euro per jaar, vaak met een gratis of goedkopere herstellingsverplaatsing.

Voor een woning ouder dan tien jaar wordt het onderhoud aan 6 % btw gefactureerd wanneer het rechtstreeks voor een particulier wordt uitgevoerd. Grote vervangstukken, zoals een circulatiepomp of een elektronische printplaat die niet door gebrekkig onderhoud defect raakte, zijn in principe voor de eigenaar.

Wat blijft ten laste van de verhuurder?

De verhuurder moet een woning in goede staat en een werkende verwarming ter beschikking stellen. Concreet neemt hij voor zijn rekening:

• de vervanging van de ketel op het einde van zijn levensduur;
• herstellingen door normale slijtage of ouderdom (warmtewisselaar, ketellichaam, versleten brander);
• wettelijk opgelegde aanpassingen (rookgasafvoer, verluchting, EPB-oplevering van een nieuw toestel);
• de overdracht van een onderhouden en gecontroleerde installatie bij het begin van de huur.

Verwarming maakt deel uit van de woningkwaliteitsnormen. Een gevaarlijke of langdurig defecte ketel kan de woning ongeschikt maken volgens de gewestelijke normen, wat de verhuurder blootstelt aan sancties en de huurder toegang geeft tot de vrederechter.

Ketel defect: wie betaalt de herstelling?

Dit is het meest betwiste punt. Om te beslissen moet u nagaan wat de oorzaak van het defect is.

• Gebrekkig onderhoud of verkeerd gebruik door de huurder: de herstelling is voor hem.
• Normale slijtage, ouderdom of een gebrek van het toestel: de herstelling is voor de verhuurder.
• Kleine slijtstukken die bij het onderhoud worden vervangen (sproeier, filter, elektrode, dichting): die volgen meestal het onderhoud en zijn dus voor de huurder.

De huurder moet de verhuurder snel op de hoogte brengen van elk defect, bij voorkeur schriftelijk. Wacht hij te lang en verergert de schade, dan kan hij aansprakelijk worden gesteld. Een verhuurder die niet reageert op een dringende herstellingsvraag kan in gebreke worden gesteld en vervolgens voor de vrederechter worden gedaagd.

Attesten: wie bewaart ze en waarom?

Het onderhoudsattest is het enige bewijs dat de verplichting werd nageleefd. De huurder bewaart best het origineel en bezorgt een kopie aan de verhuurder, die het moet kunnen voorleggen bij een gewestelijke controle of een schadegeval. In Vlaanderen moet de eigenaar de attesten van de installatie overigens bijhouden.

Het is verstandig het laatste attest bij de intredende plaatsbeschrijving te voegen. Zo weet de huurder wanneer de volgende controle nodig is, en bewijst de verhuurder dat hij een installatie in orde heeft overgedragen. Bij het vertrek levert de huurder op zijn beurt een recent attest af.

Onderhoud vergeten: de risico’s voor de huurder

Het onderhoud van de ketel verwaarlozen is niet zonder gevolgen. Die kunnen financieel, contractueel en soms dramatisch zijn:

• Inhouding op de huurwaarborg: op het einde van de huur kan de verhuurder de kost van een niet uitgevoerd onderhoud terugvorderen, en eventueel de herstellingen die daaruit voortvloeien.
• Weigering of vermindering van de schadevergoeding door de brandverzekeraar als een schadegeval verband houdt met een niet onderhouden installatie.
• Administratieve boetes volgens de gewestelijke regelgeving bij controle.
• Risico op koolmonoxidevergiftiging, een reukloos gas dat elke winter in België tot talrijke ziekenhuisopnames leidt.

Een goedkope CO-melder is sterk aanbevolen in elke ruimte met een verbrandingstoestel, ook als het onderhoud in orde is.

Collectieve ketel in mede-eigendom

In een gebouw met collectieve centrale verwarming bestelt de syndicus het onderhoud namens de vereniging van mede-eigenaars. De kost wordt als gemeenschappelijke last verdeeld en door elke verhuurder via de huurlasten aan zijn huurder doorgerekend, op voorwaarde dat het huurcontract dat voorziet en de afrekening gestaafd is. De vervanging van de stookplaats is daarentegen een bewaringsuitgave die voor de eigenaar blijft.

Warmtepomp, elektrische ketel en nieuwe toestellen

Gerenoveerde woningen krijgen steeds vaker een warmtepomp. Die toestellen vallen niet onder de periodieke controle van verbrandingsketels, maar onderhoud blijft aangeraden en voor modellen met een grote hoeveelheid koelmiddel kan een lekdichtheidscontrole verplicht zijn. Hetzelfde principe geldt: gewoon onderhoud volgt het gebruik, dus de huurder, tenzij anders bepaald, terwijl zware herstellingen voor de verhuurder blijven.

Praktische tips om geschillen te vermijden

• Neem in het huurcontract een duidelijke clausule op over het onderhoud, de frequentie en de overhandiging van het attest aan de verhuurder.
• Voeg het laatste attest bij de intredende plaatsbeschrijving en noteer de datum van de volgende controle.
• Plan het onderhoud op het einde van de zomer of begin herfst, vóór de piekvraag.
• Meld elk defect schriftelijk (mail of brief) met een beschrijving van de symptomen.
• Bewaar facturen en attesten gedurende de hele huurperiode.
• Vraag bij onenigheid over de oorzaak van een defect de technicus om die in zijn verslag te vermelden.

FAQ: onderhoud verwarmingsketel en huurder

Moet de huurder het onderhoud van de ketel betalen?

Ja. In de drie gewesten is het gewone onderhoud van de ketel een huurherstelling ten laste van de huurder, die een erkende technicus inschakelt en betaalt.

Hoe vaak moet een gasketel worden onderhouden?

Om de drie jaar in Wallonië en om de twee jaar in Brussel en Vlaanderen. Het huurcontract kan een jaarlijks onderhoud opleggen.

En een stookolieketel?

Elk jaar, in de drie gewesten. De schoorsteen wordt doorgaans tegelijk geveegd.

Wie betaalt de vervanging van een defecte ketel?

De verhuurder, als het defect het gevolg is van normale slijtage of ouderdom. De huurder kan aansprakelijk zijn als het defect door gebrekkig onderhoud komt.

Mag de verhuurder het onderhoud inhouden op de huurwaarborg?

Ja, als de huurder op het einde van de huur geen recent attest voorlegt. De inhouding moet overeenstemmen met de werkelijke kost van het onderhoud en eventueel bewezen schade.

Mag de verhuurder de technicus kiezen?

In principe kiest de huurder vrij een erkende technicus. Het huurcontract kan wel een door de verhuurder afgesloten onderhoudscontract voorzien dat aan de huurder wordt doorgerekend, als het bedrag duidelijk is.

Wat als de ketel midden in de winter uitvalt?

Verwittig onmiddellijk schriftelijk de verhuurder. Zonder snelle reactie kan de huurder een ingebrekestelling sturen en in dringende gevallen naar de vrederechter stappen.

Is onderhoud verplicht voor een kot of een korte huur?

Ja, de gewestelijke verplichting geldt voor de installatie, niet voor de duur van de huur. In een kot met collectieve verwarming zit het onderhoud meestal in de lasten.

Mini quiz : test je kennis