Keuring elektrische installatie in België: de AREI-gids 2026

De keuring elektrische installatie is een van de weinige technische documenten die een vastgoedverkoop in België echt kunnen blokkeren: zonder keuringsverslag kan de notaris de authentieke akte niet met volledige rechtszekerheid verlijden. En 2026 vormt een kantelpunt: het koninklijk besluit van 6 oktober 2025 heeft Boek 1 van het AREI gewijzigd, met regels die van toepassing zijn sinds 1 april 2026. De termijn om na een verkoop in orde te komen gaat van 12 naar 18 maanden, en gelijkstroominstallaties (zonnepanelen, laadpunten, thuisbatterijen) vallen nu uitdrukkelijk onder de controle.

Of u verkoper, koper, verhuurder of gewoon eigenaar bent van een woning uit de jaren 1970 die nooit gekeurd is: deze gids zet de reële verplichtingen in 2026 op een rij. Wie moet de keuring aanvragen, wat kost ze, wat staat er in het verslag, wat betekent de vermelding “niet conform”, en hoe verloopt het herbezoek? We maken telkens het onderscheid tussen wat federaal is (het AREI geldt in alle drie de Gewesten) en wat afhangt van de gewestelijke en notariële praktijk.

Wat is de keuring van de elektrische installatie?

De elektrische keuring is een inspectie door een organisme dat erkend is door de FOD Economie en die nagaat of een huishoudelijke installatie in overeenstemming is met het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties (AREI). De inspecteur herstelt niets en adviseert geen werken: hij stelt vast. Na het bezoek levert hij een keuringsverslag af met daarin ofwel de conformiteit, ofwel een genummerde lijst van inbreuken met verwijzing naar de artikelen van het AREI.

Er zijn drie soorten keuringen. De keuring bij indienststelling geldt voor elke nieuwe installatie of elke belangrijke uitbreiding: ze is verplicht vóór het onder spanning brengen, en de netbeheerder (Fluvius, ORES, RESA, Sibelga) eist het verslag voor een definitieve aansluiting. De periodieke keuring komt elke 25 jaar terug voor wooneenheden. De keuring met het oog op verkoop, ten slotte, is specifiek voor de vastgoedtransactie en richt zich op oude installaties.

Wanneer is de elektrische keuring verplicht in België?

De keuringsplicht bij de verkoop van een wooneenheid geldt sinds 1 juli 2008, op basis van het koninklijk besluit van 25 juni 2008 dat artikel 276bis in het AREI heeft ingevoegd. Ze geldt in heel België, ongeacht het Gewest.

Concreet is een nieuwe keuring vereist in vier hoofdsituaties:

• Verkoop van een woning met een installatie van vóór 1 oktober 1981 die nooit gekeurd werd, of waarvan de oude delen nooit gekeurd werden.
• Bestaand verslag van meer dan 25 jaar oud: de geldigheid van een keuring voor een wooneenheid is 25 jaar, dus een verslag uit 1998 is in 2026 vervallen.
• Nieuwe of gerenoveerde installatie: nieuwbouw, vervanging van het verdeelbord, aanzienlijke uitbreiding van de kringen.
• Vermogensverhoging of meterwissel aangevraagd bij de netbeheerder.

Dateert de installatie van na 1 oktober 1981 en is er een geldig keuringsverslag van minder dan 25 jaar oud, dan bezorgt de verkoper eenvoudigweg dat verslag: geen nieuw bezoek nodig.

Wat verandert er met het AREI 2026

Het koninklijk besluit van 6 oktober 2025 wijzigt Boek 1 van het AREI met ingang van 1 april 2026. Drie wijzigingen raken de eigenaars rechtstreeks.

De regularisatietermijn gaat van 12 naar 18 maanden

Dit is de belangrijkste verandering voor kopers. Voordien had de koper van een pand met een niet-conform verslag 12 maanden vanaf de authentieke akte om in orde te komen en een herbezoek te laten uitvoeren. Die termijn bedraagt nu 18 maanden. Een extra halfjaar dat het verschil maakt voor een koper die eerst een volledige vernieuwing van het bord moet financieren.

Gelijkstroominstallaties vallen onder de keuring

Sinds april 2026 gelden de AREI-voorschriften uitdrukkelijk voor DC-installaties: zonnepanelen, omvormers, thuisbatterijen en laadpunten voor elektrische wagens. Die uitrusting is de afgelopen vijf jaar massaal verspreid geraakt in België, vaak geplaatst zonder nette integratie in het bestaande bord. De keurder controleert nu de scheiding, de differentieelbeveiliging en de signalisatie. Voor een verkoper die in 2021 panelen liet plaatsen, kan dat onverwachte inbreuken opleveren.

Strengere documentatie

Het installatiedossier (eendraadschema en situatieschema) blijft verplicht, maar het ontbreken ervan wordt consequenter bestraft. Zonder schema’s kan het erkende organisme weigeren zich over de conformiteit uit te spreken, wat neerkomt op een niet-conform verslag.

Wie mag de elektrische keuring uitvoeren?

Alleen een erkend organisme van de FOD Economie mag een geldig verslag afleveren. Uw elektricien, hoe goed ook, is daartoe niet bevoegd: hij bereidt de installatie voor, hij certificeert ze niet. De FOD publiceert de lijst van erkende organismen, met daarin de grote namen van de sector (Vinçotte, BTV, Certinergie, ATG en een dertigtal andere).

De verkoper kiest vrij zijn organisme en de tarieven verschillen aanzienlijk. Let wel op: een keurder mag geen installatie keuren die hij zelf ontworpen of uitgevoerd heeft. Die onafhankelijkheidsregel is de kern van het systeem.

Hoe verloopt het keuringsbezoek

Het bezoek duurt 45 minuten tot anderhalf uur voor een standaard eengezinswoning. De inspecteur begint bij het elektriciteitsbord, gaat de aanwezigheid en de kalibratie van de differentieelschakelaars na, controleert de aarding (de spreidingsweerstand, doorgaans vereist onder 30 ohm), en test daarna de kringen, de aanwezigheid van een differentieel van 300 mA aan de kop en van een differentieel van 30 mA voor de vochtige ruimtes.

U moet het bord, de meter, de aardingsonderbreker en de technische ruimtes bereikbaar maken. Leg ook het eendraadschema en het situatieschema klaar, samen met het vorige keuringsverslag als dat bestaat. Een bezoek dat mislukt omdat de kelder of de zolder niet toegankelijk is, wordt doorgaans toch gefactureerd.

Prijs van een keuring elektrische installatie in 2026

De tarieven liggen in 2026 tussen 135 en 220 euro inclusief btw voor een standaard huishoudelijke keuring met één verdeelbord. Elk bijkomend bord kost ongeveer 80 tot 100 euro. Het herbezoek na regularisatie kost meestal tussen 80 en 110 euro.

• Keuring met het oog op verkoop, één bord: 135 tot 220 € incl. btw
• Bijkomend verdeelbord: 80 tot 100 € incl. btw
• Herbezoek na regularisatie: 80 tot 110 € incl. btw
• Keuring bij indienststelling (nieuwe installatie): 150 tot 250 € incl. btw

De kost van de keuring valt wettelijk ten laste van de verkoper. De kost van de regularisatiewerken wordt in de praktijk vaak onderhandeld in de verkoopovereenkomst.

Conform of niet conform: welke gevolgen?

Een niet-conform verslag verhindert de verkoop niet. Dat is een hardnekkig misverstand. Het AREI verbiedt niet om een pand met een niet-conforme installatie te verkopen: het eist dat de koper geïnformeerd wordt en binnen de wettelijke termijn regulariseert.

In de praktijk voegt de notaris het verslag bij de akte en neemt hij een clausule op waarin staat dat de koper het document ontvangen heeft, de vastgestelde inbreuken kent en zich ertoe verbindt de werken en een herbezoek binnen 18 maanden te laten uitvoeren. De koper moet zich ook bekendmaken bij het keuringsorganisme. Is het verslag conform, dan voegt de notaris het verslag eenvoudig bij, zonder regularisatieclausule.

De termijn van 18 maanden: handleiding

De termijn begint te lopen vanaf de ondertekening van de authentieke akte, niet vanaf de verkoopovereenkomst. Drie stappen: de werken laten uitvoeren door een elektricien, de bijgewerkte schema’s laten opmaken, en vervolgens het herbezoek aanvragen bij hetzelfde erkende organisme (een praktische eis van traceerbaarheid).

Wat als de termijn verstrijkt? Het erkende organisme meldt het gebrek aan regularisatie aan de FOD Economie. De eigenaar riskeert een aanmaning en daarna administratieve sancties. Het meest concrete risico blijft echter dat van de verzekering: bij een brand van elektrische oorsprong op een niet-conforme en niet tijdig geregulariseerde installatie kan de brandverzekeraar zich beroepen op de risicoverzwaring en zijn tussenkomst beperken.

De meest vastgestelde inbreuken

Bij installaties van vóór 1981 komen vier families van inbreuken systematisch terug:

1. Ontbrekende of ontoereikende aarding. Dit is met voorsprong de eerste oorzaak van niet-conformiteit. Een spreidingsweerstand van meer dan 30 ohm vereist een differentieel van 30 mA aan de kop, of zelfs een nieuwe aardingspin of aardingslus.
2. Geen differentieel van 30 mA voor vochtige ruimtes (badkamer, waskamer, keuken) en voor buitenkringen.
3. Ontbrekende schema’s of schema’s die niet overeenstemmen met de werkelijkheid. Zeer courant na opeenvolgende werken zonder update.
4. Verouderd of gevaarlijk materiaal: patroonzekeringen, bekabeling in textielmantel of onder lood, niet-gesloten aftakdozen, stopcontacten zonder aardingspin in vochtige ruimtes.

Het budget voor de regularisatie varieert sterk: van een paar honderd euro om een differentieel toe te voegen en de schema’s te hermaken, tot 3.000–7.000 euro om het bord te vervangen en een woning uit de jaren 1960 opnieuw te bekabelen.

Zonnepanelen, laadpunten en thuisbatterijen

Dat is de nieuwigheid van 2026 die u niet mag onderschatten. Een fotovoltaïsche installatie moet een eigen keuring bij indienststelling hebben, met controle van de omvormer, de DC-scheider, de kabeldimensionering aan de gelijkstroomzijde en de overspanningsbeveiliging. Een laadpunt thuis vereist een eigen kring, een aangepaste differentieelbeveiliging (type A met detectie van residuele gelijkstroom, of type B naargelang het laadpunt) en een duidelijke signalisatie op het bord.

Liet u panelen of een laadpunt plaatsen na uw laatste keuring? Laat die elementen nakijken vóór u het pand te koop zet: ze pas in het verslag ontdekken, veertien dagen vóór de akte, is een klassieke oorzaak van blokkering op het laatste moment.

En bij verhuur?

Het AREI legt geen specifieke elektrische keuring op bij de verhuur van een woning. Toch komen twee eisen samen. Enerzijds moet de verhuurder een woning afleveren die voldoet aan de eisen van veiligheid, gezondheid en woonkwaliteit: in Wallonië impliceert de verhuurvergunning voor kleine en collectieve woningen een controle van de elektrische installatie; in Brussel legt de Huisvestingscode gelijkwaardige veiligheidsnormen op. Anderzijds blijft de installatie onderworpen aan de periodieke keuring om de 25 jaar.

In de praktijk laten veel voorzichtige verhuurders een vrijwillige keuring uitvoeren vóór een eerste verhuur: het verslag vormt een nuttig bewijs bij een geschil of een schadegeval.

Geldigheid, archivering en te bewaren documenten

Voor een wooneenheid is het conformiteitsattest 25 jaar geldig. Bewaar zorgvuldig het originele verslag, het eendraadschema en het situatieschema, en de verslagen van de herbezoeken. Die documenten maken deel uit van het postinterventiedossier van het pand en worden bij elke transactie, elke vermogensverhoging en elke periodieke keuring opgevraagd.

Een tip voor verkopers: vraag de keuring aan vóór u de verkoopovereenkomst ondertekent, en niet tussen overeenkomst en akte. Zo kent u de reële kost van de regularisatie en kunt u die verrekenen in uw prijs of onderhandeling, in plaats van ze te ondergaan als argument op het laatste moment.

Veelgestelde vragen

Is de elektrische keuring verplicht om een woning te verkopen in België?

Ja. Sinds 1 juli 2008 (artikel 276bis AREI) moet de verkoper van een wooneenheid de notaris een geldig keuringsverslag bezorgen. Dateert de installatie van vóór 1 oktober 1981 en werd ze nooit gekeurd, of is het verslag meer dan 25 jaar oud, dan is een nieuwe keuring nodig.

Mag ik verkopen met een niet-conform verslag?

Ja. De verkoop blijft mogelijk: het verslag wordt bij de akte gevoegd en de koper verbindt zich ertoe binnen 18 maanden na de authentieke akte te regulariseren en een herbezoek te laten uitvoeren. De notaris neemt de overeenkomstige clausule op.

Wat is de regularisatietermijn in 2026?

18 maanden vanaf de ondertekening van de authentieke akte, tegen 12 maanden vóór de hervorming. Die nieuwe termijn volgt uit het koninklijk besluit van 6 oktober 2025 dat Boek 1 van het AREI wijzigt, van toepassing sinds 1 april 2026.

Wat kost een keuring elektrische installatie?

Reken op 135 tot 220 euro inclusief btw voor een standaard huishoudelijke keuring met één bord, plus 80 tot 100 euro per bijkomend verdeelbord. Het herbezoek ligt tussen 80 en 110 euro.

Wie betaalt de elektrische keuring bij een verkoop?

Wettelijk de verkoper. De kost van de regularisatiewerken is daarentegen vrij onderhandelbaar tussen de partijen en wordt doorgaans geregeld bij de verkoopovereenkomst.

Mag mijn elektricien de keuring doen?

Neen. Alleen een door de FOD Economie erkend organisme mag een geldig verslag afleveren, en het mag geen installatie keuren die het zelf uitgevoerd heeft. Uw elektricien bereidt de installatie voor en maakt de schema’s op; het erkende organisme certificeert.

Hoe lang blijft een keuringsverslag geldig?

25 jaar voor een wooneenheid. Daarna is een periodieke keuring vereist, ook buiten elke verkoop.

Vallen mijn zonnepanelen hieronder?

Ja, en dat is nieuw sinds april 2026. Gelijkstroominstallaties (fotovoltaïsch, thuisbatterijen, laadpunten) vallen uitdrukkelijk onder de AREI-voorschriften en worden bij de keuring nagekeken. Laat ze nakijken vóór u uw pand te koop zet.

Is een elektrische keuring nodig om te verhuren?

Het AREI legt geen eigen keuring op bij verhuur, maar de verhuurder moet een veilige en gezonde woning afleveren. In Wallonië impliceert de verhuurvergunning een controle van de installatie. De periodieke keuring om de 25 jaar blijft in alle gevallen verschuldigd.

Wat riskeert u als de termijn van 18 maanden niet gerespecteerd wordt?

Het erkende organisme meldt het gebrek aan regularisatie aan de FOD Economie, wat kan leiden tot een aanmaning en administratieve sancties. Het grootste risico blijft dat van de verzekering: bij een elektrisch schadegeval kan de brandverzekeraar zijn tussenkomst beperken wegens risicoverzwaring.

Mini quiz : test je kennis