Herfinanciering hypothecair krediet in België 2026: voorwaarden, besparing, kosten en stappen

Met de stijging van de tarieven tussen 2022 en 2024, gevolgd door een geleidelijke versoepeling in 2025-2026, vragen veel Belgische gezinnen zich af of een herfinanciering van het hypothecair krediet interessant is. Deze operatie vervangt een lopend krediet door een nieuw krediet met voordeligere voorwaarden, hetzij bij dezelfde bank (herziening), hetzij bij een andere instelling (externe herfinanciering). Goed uitgevoerd kan dit duizenden euro’s besparen over de resterende looptijd.

In 2026 is de context bijzonder gunstig: vaste tarieven over 20 jaar liggen rond 3,20% tot 3,60%, tegenover pieken boven 4% in 2023. Wie zijn krediet in die periode tekende, doet er goed aan een herfinanciering van het hypothecair krediet te onderzoeken. Deze volledige gids beschrijft de voorwaarden, de berekening van de echte besparing, de te voorziene kosten, de stappen bij een makelaar of bank, en de valkuilen die u moet vermijden bij een hergroepering van uw hypothecaire lening in België.

Wat is een herfinanciering van het hypothecair krediet?

Een herfinanciering van het hypothecair krediet — ook wel herfinanciering van de woonlening of refinanciering genoemd — is een financiële operatie waarbij een nieuwe lening de oude vervangt. Het belangrijkste doel is profiteren van een lager rentetarief, maar de operatie kan ook dienen om de looptijd aan te passen, over te schakelen van variabele naar vaste rente, liquide middelen vrij te maken door een deel van het goed te hypothekeren, of meerdere kredieten (hypothecair + consumentenkrediet) te bundelen.

In België bestaan twee schema’s. De interne heronderhandeling gebeurt bij de huidige bank: geen nieuwe notariële akte, maar dossierkosten en eventueel een wederbeleggingsvergoeding. De externe herfinanciering, frequenter wanneer het verschil in rente groot is, houdt vervroegde terugbetaling van het bestaande krediet in en het afsluiten van een nieuwe lening bij een andere bank, met notariële akte en nieuwe hypothecaire inschrijving.

Wanneer is herfinanciering rendabel in 2026?

De vuistregel die de meeste Belgische makelaars hanteren is de volgende: de operatie wordt interessant zodra het verschil tussen uw huidige tarief en het markttarief 0,75% à 1% bereikt, met een resterende looptijd van minstens 10 jaar en een openstaand kapitaal van meer dan 100 000 €. Onder deze drempels absorberen de vaste kosten (wederbeleggingsvergoeding, notariskosten, dossierkosten) vaak de besparing op de intresten.

Cijfervoorbeeld

Een gezin sluit in 2023 een lening van 250 000 € af op 25 jaar tegen 3,90% vast. Maandlast: ongeveer 1 304 €. Na 3 jaar bedraagt het openstaand kapitaal ongeveer 232 000 €. Bij herfinanciering in 2026 tegen 3,20% op de resterende 22 jaar, daalt de nieuwe maandlast tot ongeveer 1 200 €, een besparing van 104 € per maand of bijna 27 500 € over de resterende looptijd. Na aftrek van de kosten (wederbeleggingsvergoeding van 3 maanden intresten ≈ 2 260 €, notariële akte en inschrijving ≈ 4 500 €, dossierkosten 500 €), bedraagt de nettobesparing ongeveer 20 000 €.

Wederbeleggingsvergoeding: het wettelijke plafond

Bij volledige of gedeeltelijke vervroegde terugbetaling van een hypothecair krediet met woonbestemming, beperkt de Belgische wet de wederbeleggingsvergoeding (soms boete genoemd) tot drie maanden intresten, berekend op het terugbetaalde kapitaal aan het rentetarief van de lening. Deze regel staat in het Wetboek van economisch recht (Boek VII, artikelen VII.145 e.v.) en is van toepassing op alle hypothecaire kredieten afgesloten sinds april 2017.

Op een openstaand kapitaal van 232 000 € aan 3,90% bedraagt de maximale vergoeding dus 232 000 × 3,90% × 3/12 = 2 262 €. Controleer altijd de clausule in uw kredietaanbod: sommige banken passen minder toe, maar nooit meer. Voor professionele leningen (vastgoedinvestering via vennootschap, opbrengstgebouw) geldt dit plafond niet en kan de vergoeding aanzienlijk hoger zijn.

Notariskosten en nieuwe hypothecaire inschrijving

Wanneer u uw krediet herfinanciert bij een andere bank, moet de bestaande hypotheek doorgehaald worden en een nieuwe ingeschreven ten gunste van de nieuwe kredietverstrekker. De kosten omvatten drie hoofdposten: het notarishonorarium (gereglementeerd tarief), de registratierechten op de hypothecaire inschrijving (1% op het gewaarborgde bedrag, met inbegrip van de bijhorigheden), en de administratieve kosten (handlichting, hypotheek, kosten van het kantoor voor juridische zekerheid).

Voor een kapitaal van 232 000 € met hypothecaire inschrijving op 232 000 €, reken op 4 500 € à 5 500 € notariskosten alles inbegrepen. Sommige banken bieden een hypothecair mandaat aan in plaats van een inschrijving, wat de aanvangskosten verlaagt maar het risico bij wanbetaling vergroot. Deze optie bespreken met uw notaris en makelaar is essentieel.

Interne heronderhandeling of externe herfinanciering?

De heronderhandeling bij de huidige bank vermijdt notariskosten (geen nieuwe akte als de bestaande inschrijving behouden blijft). U betaalt in het algemeen de wederbeleggingsvergoeding, dossierkosten (250 € à 500 €) en tekent een addendum. Dit is de snelste optie, maar vaak minder concurrentieel: de uittredende bank heeft geen belang om haar tarief te verlagen.

De externe herfinanciering kost meer aan vaste kosten, maar het renteverschil is doorgaans gunstiger omdat de instappende bank uw dossier koopt en haar beste tarief biedt. Strategie aangeraden door makelaars: een simulatie van de hypothecaire herfinanciering uitvoeren bij meerdere externe banken, en vervolgens het beste aanbod voorleggen aan uw huidige bank om die zich te laten aligneren. Dat dwingt de interne heronderhandeling tot het beste tarief.

Moet u langs een makelaar gaan?

In België vergelijkt een hypotheekmakelaar de aanbiedingen van 10 tot 25 banken naargelang zijn netwerk. Hij kent de banken die agressief zijn op herfinanciering (Hello bank!, ING, BNP Paribas Fortis voor bepaalde profielen, Argenta, AXA Bank, Beobank, Belfius) en die met grote tariefverschillen tussen bestaande klanten en nieuwe klanten. Zijn vergoeding wordt betaald door de gekozen bank (commissie van 0,3% à 0,7% van het kapitaal), zonder meerkost voor de ontlener.

Een goede makelaar evalueert niet alleen het tarief maar ook de bijkomende voorwaarden: schuldsaldoverzekering verplicht of niet, vereiste salarisdomiciliëring, verplichte rekeningopening, voorwaarden voor toekomstige vervroegde terugbetaling. Op een lening van 250 000 € over 20 jaar vertegenwoordigt een verschil van 0,15% bijna 6 000 € over de looptijd — voldoende reden om breed te kijken.

Documenten voor de simulatie

Om een betrouwbare simulatie van hypothecaire herfinanciering te verkrijgen, vraagt de makelaar of bank systematisch: het oorspronkelijke kredietaanbod (tarief, looptijd, voorwaarden voor vervroegde terugbetaling), de geactualiseerde aflossingstabel (exact openstaand kapitaal), de drie laatste loonfiches van elke ontlener, het aanslagbiljet van de laatste fiscale aangifte, en een geactualiseerde schatting van het goed (vaak vereist door de instappende bank via een erkend schatter, ongeveer 350 €).

Quotiteit en herschatting van het goed

Sinds 2022 beveelt de Nationale Bank van België kredietinstellingen aan de quotiteit (loan-to-value, LTV) te beperken tot 90% voor kopers en 80% voor verhuurinvesteringen. Bij herfinanciering worden deze quotiteiten herberekend op de actuele waarde van het goed. Indien uw goed sinds de aankoop in waarde is gestegen (frequent in België met +20% tot +35% cumulatief tussen 2018 en 2025), is uw quotiteit mechanisch verbeterd, wat toegang geeft tot de beste tarieven.

Een goed gekocht voor 280 000 € in 2020 met een lening van 250 000 € (LTV 89%) kan in 2026 340 000 € waard zijn, wat de residuele LTV terugbrengt tot 68%. Deze natuurlijke « waardestijging » geeft toegang tot voorkeurstarieven bij de meeste banken.

Mogelijke aanpassingen bij herfinanciering

Een herfinanciering beperkt zich niet tot een tariefverlaging. Het is de gelegenheid om de structuur van het krediet bij te sturen. Verschillende hefbomen bestaan. De looptijd inkorten bespaart aanzienlijk op intresten met een vergelijkbare maandlast: van 22 naar 18 jaar gaan kan 15 000 € extra besparen. De looptijd verlengen verlicht daarentegen de maandlast (nuttig bij inkomensdaling of nieuw project). Van variabel naar vast overstappen zekert de toekomst als de tarieven laag worden geacht.

Het is ook mogelijk om een renovatiekapitaal (energierenovatie, uitbreiding) in de nieuwe lening op te nemen door het ontleende bedrag licht te verhogen. Indien de werken het EPB-label verbeteren, kennen sommige banken een green loan toe met een tariefbonus van 0,20% à 0,40%.

Hergroepering van hypothecair en consumentenkrediet

De hergroepering van kredieten die een hypothecaire lening en consumentenkredieten samenbrengt, is een aparte operatie. Het bestaat erin alle schulden over te kopen in één enveloppe gegarandeerd door de hypotheek, tegen een gewogen gemiddelde rente die lager ligt dan die van de oorspronkelijke korf. Onmiddellijk gevolg: lagere totale maandlast dankzij verlengde looptijd. Opgelet: verlenging van de looptijd verhoogt de totale kost van het krediet, zelfs als de maandlast daalt. Post per post te evalueren.

De FSMA beveelt aan de JKP (jaarlijks kostenpercentage) van de hergroepering te vergelijken met het gewogen gemiddelde van de JKP’s van de oorspronkelijke kredieten, en de totale kost te simuleren op constante looptijd en vervolgens op verlengde looptijd.

Fiscaliteit van de herfinanciering: wat met de woonbonus?

Voor leningen afgesloten vóór 2015 genieten bepaalde Waalse en Brusselse ontleners nog van een oude woonbonus of intrestaftrek voor hypothecaire intresten. Bij herfinanciering is het fiscaal belang essentieel: de nieuwe bank moet uitdrukkelijk het fiscaal voordeel van de oorspronkelijke lening overnemen, anders gaat het verloren. Dit punt moet duidelijk in het kredietaanbod vermeld worden.

In Wallonië is de wooncheque sinds 2026 afgesloten voor nieuwe contracten maar blijft verworven voor leningen afgesloten vóór de hervorming. In Vlaanderen werd de geïntegreerde woonbonus afgeschaft voor aankopen na 2020 — een herfinanciering reactiveert het voordeel niet. In Brussel wordt het abattement op registratierechten en de federale intrestaftrek niet betwist door een herfinanciering zolang het goed eigen en enige woning blijft.

Hoelang duurt een hypothecaire herfinanciering?

De gemiddelde termijn tussen de eerste simulatie en het tekenen van de akte bij de notaris bedraagt 8 tot 12 weken. Dit splitst zich op als volgt: 1 tot 2 weken voor simulaties en vergelijking van aanbiedingen, 2 tot 4 weken voor opbouw van het volledige dossier en schatting van het goed, 4 tot 6 weken tussen kredietakkoord en notariële ondertekening. Anticiperen is cruciaal indien u dicht bij een herziening van het variabele tarief zit of bij een verandering van professionele situatie.

Vaak gemaakte fouten

Verschillende terugkerende valkuilen ondermijnen de rentabiliteit van een herfinanciering. Enkel het nominale tarief vergelijken zonder het JKP te integreren verbergt verborgen kosten (verplichte schuldsaldoverzekering, rekeningbeheerkosten, domiciliëring). De wederbeleggingsvergoeding en notariskosten onderschatten leidt tot een te optimistische besparingsberekening. De looptijd verlengen om de maandlast te verlagen verhoogt mechanisch de totale kost zelfs als het tarief daalt. Ten slotte kan het verwaarlozen van de overdraagbaarheid van het nieuwe krediet (kan de hypotheek meegenomen worden bij een toekomstige aankoop?) duur uitvallen bij een verhuis.

FAQ — Herfinanciering hypothecair krediet

Welk renteverschil rechtvaardigt een herfinanciering?

Een verschil van minstens 0,75% à 1% tussen uw huidig tarief en het markttarief, samen met een resterende looptijd van 10 jaar en een openstaand kapitaal van minstens 100 000 €, maakt de operatie economisch interessant na aftrek van alle kosten.

Wat is de maximale vergoeding bij vervroegde terugbetaling?

Voor een hypothecair krediet met woonbestemming beperkt Boek VII van het Wetboek van economisch recht de wederbeleggingsvergoeding tot drie maanden intresten, berekend op het terugbetaalde kapitaal aan het tarief van de lening. Geen enkele bank mag wettelijk dit plafond overschrijden.

Hoeveel kost een hypothecaire herfinanciering aan notariskosten?

Voor een kapitaal van 200 000 € à 250 000 € reken tussen 4 000 € en 5 500 € notariskosten alles inbegrepen (doorhaling van de oude inschrijving + nieuwe hypothecaire inschrijving + registratierechten van 1% + honoraria).

Kan men een hypothecair krediet herfinancieren bij dezelfde bank?

Ja, dat is de interne heronderhandeling. Geen notariskosten, enkel de wederbeleggingsvergoeding en dossierkosten. De winst is doorgaans kleiner dan bij externe herfinanciering omdat de uittredende bank minder reden heeft om haar beste tarief te bieden.

Verliest men het fiscaal voordeel van de woonbonus door herfinanciering?

Niet automatisch. De nieuwe lening moet uitdrukkelijk de bestemming en fiscale kenmerken van de vorige overnemen. Deze clausule moet in het kredietaanbod staan. Anders kan het fiscale voordeel verloren gaan — kritisch punt voor leningen afgesloten vóór 2015.

Hoelang duurt het om een herfinanciering te finaliseren?

Gemiddeld tussen 8 en 12 weken, van eerste simulatie tot ondertekening van de notariële akte. De termijn hangt af van de snelheid van de bank, de schatting van het goed en de beschikbaarheid van de notaris.

Is een nieuwe schatting van het goed nodig?

Ja, de instappende bank vereist bijna altijd een geactualiseerde schatting van het goed (kost: 250 € à 400 €). Dit herberekent de quotiteit (LTV) op de actuele waarde, doorgaans gunstig voor de ontlener door de waardestijging van vastgoed.

Is een herfinanciering altijd rendabel als ik mijn tarief verlaag?

Neen. Als de resterende looptijd kort is (minder dan 8-10 jaar) of het openstaand kapitaal laag (minder dan 100 000 €), kunnen de vaste kosten (vergoeding, notaris, dossier) de intrestbesparing absorberen. Maak altijd een volledige berekende simulatie vóór beslissing.

Bronnen

Officiële bronnen: Wetboek van economisch recht, Boek VII (hypothecair krediet), economie.fgov.be; Nationale Bank van België (LTV-aanbevelingen); FSMA (regulering van makelaars); notaris.be (kosten en hypothecaire inschrijvingen); FOD Financiën (fiscaal regime van hypothecaire intresten).

Foto: Pexels

---

Meer lezen op Housing-Service.be

• Uw schuldsaldoverzekering herzien bij herfinanciering
• Ons instrument om de kosten van herfinanciering te berekenen
• De financiële clausules in uw aankoopakte
• De Wet Breyne bij herfinanciering van een aankoop op plan

Mini quiz : test je kennis