Huurherstellingen: huurder of eigenaar? (2026)

De verdeling van de huurherstellingen tussen de huurder en de eigenaar is een van de belangrijkste bronnen van spanning op het einde van het huurcontract. Wie moet een defecte ketel vervangen, een lekkende kraan herstellen, of een beschadigde muur herschilderen? In België is de basisregel eenvoudig: de eigenaar neemt de grote herstellingen ten laste, de huurder de kleine onderhoudsherstellingen. Maar in 2026 blijft de grens vaag voor veel gezinnen, vandaar het belang te verduidelijken wie wat betaalt inzake huurherstellingen.

Deze gids 2026 beschrijft de verdeling van de herstellingen tussen verhuurder en huurder, het begrip veroudering, de rol van de plaatsbeschrijving en de gewestelijke lijsten van kleine herstellingen. Doel: geschillen vermijden en van bij de ondertekening van het huurcontract weten wat aan wie toekomt.

Het principe: grote herstellingen voor de eigenaar

De eigenaar is verantwoordelijk voor de grote herstellingen en alles wat de structuur, de stevigheid en de gezondheid van de woning betreft: dak, dragende muren, ramen, elektrische installatie, ketel (vervanging), leidingen, centrale verwarming. Hij moet een goed in goede staat leveren en het gedurende het hele huurcontract onderhouden.

Ook de herstellingen te wijten aan veroudering (normale slijtage door de tijd), aan een constructiegebrek of aan overmacht komen de verhuurder toe. Kortom, alles wat niet door het dagelijkse gebruik van de huurder wordt veroorzaakt, is in principe ten laste van de eigenaar.

Het principe: kleine herstellingen voor de huurder

De huurder neemt de huurherstellingen en het courante onderhoud van de woning op zich: vervanging van voegen, onderhoud van de kranen, ontstopping, vervanging van lampen, klein tuinonderhoud, jaarlijks onderhoud van de ketel, schoorsteenvegen, enz. Hij moet het goed als een goede huisvader bewonen en in goede staat houden.

De huurder is ook verantwoordelijk voor de schade die hij of zijn gasten veroorzaken, bovenop de normale slijtage: een ingeslagen deur, een gebroken ruit, een onuitwisbare vlek. Deze schade, onderscheiden van de veroudering, is ten laste van hem en kan op het einde van het huurcontract op de huurwaarborg worden ingehouden.

De gewestelijke lijsten van kleine herstellingen

Om de grens te verduidelijken, hebben de gewesten indicatieve lijsten opgesteld van de herstellingen ten laste van de huurder. Vlaanderen beschikt over een precieze lijst van de kleine herstellingen en het huuronderhoud; Wallonië en Brussel bieden eveneens lijsten of referentiemodellen aan.

Deze lijsten dekken niet alle gevallen, maar vormen een waardevol houvast bij twijfel. Bij een geschil helpen ze de vrederechter en de partijen te bepalen wie een bepaalde herstelling ten laste moet nemen.

Het begrip veroudering

Veroudering duidt op de normale slijtage van een goed of uitrusting door de tijd en een normaal gebruik. Een versleten tapijt na tien jaar, verbleekte verf of een elektrisch toestel op het einde van zijn leven vallen onder de veroudering en niet onder een fout van de huurder.

Dit begrip is essentieel op het einde van het huurcontract: de huurder kan niet worden verplicht een woning « als nieuw » terug te geven. Hij moet ze teruggeven in de staat waarin hij ze heeft ontvangen, rekening houdend met de normale slijtage. Veroudering onderscheiden van vermijdbare schade staat vaak centraal in de discussies over de huurwaarborg.

De centrale rol van de plaatsbeschrijving

De plaatsbeschrijving bij intrede, tegensprekelijk opgesteld, beschrijft nauwkeurig de staat van de woning bij het begin van het huurcontract. Ze vormt de referentie om bij uittrede te vergelijken wat onder de normale slijtage valt en wat onder een aan de huurder toe te rekenen schade.

Zonder gedetailleerde plaatsbeschrijving bij intrede wordt het zeer moeilijk de oorsprong van een beschadiging te bewijzen. Een verzorgde plaatsbeschrijving bij intrede en uittrede opstellen is dus de beste bescherming, zowel voor de eigenaar als voor de huurder.

Het onderhoud van de uitrusting

Bepaalde periodieke onderhoudsbeurten komen duidelijk de huurder toe: het jaarlijkse onderhoud van de ketel, het schoorsteenvegen, de reiniging van de ventilatiesystemen, het tuinonderhoud als hij het genot ervan heeft. Deze onderhoudsbeurten verwaarlozen kan zijn aansprakelijkheid in het gedrang brengen als er een defect uit voortvloeit.

Omgekeerd blijft de vervanging van een uitrusting op het einde van haar leven of defect zonder fout van de huurder (een ketel die na jaren de geest geeft) ten laste van de eigenaar. Het onderscheid tussen onderhoud (huurder) en vervanging (eigenaar) is fundamenteel.

Wat te doen bij onenigheid?

Bij een geschil over een herstelling is de eerste stap de dialoog, steunend op het huurcontract, de plaatsbeschrijving en de gewestelijke lijsten. Een dringende herstelling die de veiligheid of de gezondheid betreft, mag niet wachten: ze moet onverwijld aan de eigenaar worden gemeld.

Wordt geen akkoord gevonden, dan is de vrederechter bevoegd om huurgeschillen te beslechten. Hij beoordeelt wie de herstelling ten laste moet nemen, rekening houdend met de veroudering, de plaatsbeschrijving en de oorzaak van de schade. Bemiddeling verdient vaak de voorkeur boven een procedure.

Tips voor 2026

Voor de huurder: stel een verzorgde plaatsbeschrijving bij intrede op, voer het courante onderhoud uit en meld snel elk structureel probleem aan de eigenaar. Bewaar de bewijzen van de onderhoudsbeurten (factuur ketel, schoorsteenvegen).

Voor de eigenaar: onderhoud het goed, reageer op de herstellingsverzoeken die u toekomen en steun op de gewestelijke lijsten om de verantwoordelijkheden te verduidelijken. Een duidelijk huurcontract en een nauwkeurige plaatsbeschrijving vermijden de meeste conflicten over huurherstellingen.

FAQ – Huurherstellingen in België

Wie betaalt de grote herstellingen?
De eigenaar: structuur, dak, ramen, vervanging van de ketel, leidingen, evenals alles wat onder de veroudering of de overmacht valt.

Wie betaalt de kleine herstellingen?
De huurder: voegen, kranen, ontstopping, lampen, jaarlijks onderhoud van de ketel, schoorsteenvegen, klein tuinonderhoud.

Wat is veroudering?
De normale slijtage door de tijd en een normaal gebruik; ze is ten laste van de eigenaar en de huurder moet geen woning als nieuw teruggeven.

Bestaan er officiële lijsten?
Ja, de gewesten publiceren indicatieve lijsten van de herstellingen ten laste van de huurder, met name gedetailleerd in Vlaanderen.

Waarom is de plaatsbeschrijving zo belangrijk?
Ze dient als referentie om de normale slijtage te onderscheiden van aan de huurder toe te rekenen schade bij uittrede; zonder haar is het bewijs zeer moeilijk.

Is het onderhoud van de ketel ten laste van de huurder?
Ja voor het jaarlijkse onderhoud; de vervanging van een ketel op het einde van zijn leven komt daarentegen de eigenaar toe.

Wat te doen bij een geschil?
Verkies de dialoog steunend op het huurcontract en de plaatsbeschrijving; wend u anders tot de vrederechter, bevoegd voor huurgeschillen.

Mini quiz : testez vos connaissances