Expulsion locataire en Belgique 2026 : procédure, délais et coût

L’expulsion d’un locataire en Belgique reste une procédure judiciaire strictement encadrée : aucun propriétaire ne peut, en 2026, contraindre un occupant à quitter les lieux sans passer par le juge de paix. Que le motif soit un loyer impayé, un trouble de voisinage, la fin du bail ou une occupation sans titre, la loi protège le locataire contre toute mesure d’auto-justice, et impose au bailleur un parcours en plusieurs étapes dont la durée moyenne dépasse souvent six mois.

Ce guide 2026 détaille la procédure d’expulsion locative en Wallonie, à Bruxelles et en Flandre, avec les délais réels, les coûts, le rôle de la trêve hivernale, les particularités de l’expulsion d’un occupant sans bail et les obligations actualisées du bailleur (notification au CPAS, conciliation préalable, registre bruxellois des expulsions). Nous y intégrons les évolutions issues du Code bruxellois du logement réformé en 2024 et les pratiques actuelles des justices de paix wallonnes.

Définition et cadre légal de l’expulsion en Belgique

L’expulsion est l’acte par lequel un occupant est contraint, sur ordre d’un juge et avec l’intervention d’un huissier de justice, à quitter un logement qu’il occupe sans titre ou en violation de ses obligations contractuelles. Elle relève des articles 1344bis à 1344sexies du Code judiciaire belge, complétés par les régimes régionaux du bail de résidence principale (décret wallon du 15 mars 2018, ordonnance bruxelloise du 27 juillet 2017, décret flamand du 9 novembre 2018).

La règle est absolue : seul le juge de paix (vrederechter) du canton où se situe le bien est compétent pour prononcer une expulsion, qu’elle concerne un bail de résidence principale, un bail commercial, un bail rural ou une simple occupation. Toute tentative du bailleur de couper l’eau, changer la serrure, déménager les biens ou « mettre dehors » le locataire constitue une voie de fait passible de dommages et intérêts, voire de poursuites pénales pour violation de domicile (article 439 du Code pénal).

Motifs valables d’expulsion d’un locataire

Le juge de paix n’accordera une expulsion que si le bailleur démontre un manquement grave ou la fin du droit d’occupation. Les motifs les plus fréquents en 2026 sont :

• Loyers impayés : généralement à partir de deux mois d’arriérés, mais la pratique varie selon les cantons et le profil du locataire.
• Non-paiement des charges ou de la garantie locative reconstituée après dégradations.
• Dégradations volontaires ou défaut d’entretien grave du logement.
• Troubles de voisinage répétés dûment documentés (procès-verbaux, témoignages, plaintes).
• Sous-location non autorisée ou usage non conforme à la destination du bail.
• Occupation sans bail ou maintien dans les lieux après l’expiration du préavis.
• Refus du locataire de quitter le bien après vente, fin de bail à durée déterminée ou résiliation pour occupation personnelle dûment notifiée.

Étape 1 — Mise en demeure et conciliation

Aucune procédure d’expulsion ne peut être lancée sans une mise en demeure écrite préalable adressée au locataire, idéalement par envoi recommandé. Ce courrier doit rappeler la dette ou le manquement, fixer un délai raisonnable de régularisation (généralement quinze jours) et avertir le locataire qu’à défaut, le bailleur saisira le juge de paix.

Depuis 2019, l’article 1344septies du Code judiciaire impose, pour les litiges locatifs, une tentative de conciliation devant le juge de paix avant toute citation. Cette conciliation est gratuite : le bailleur dépose une requête, et le greffe convoque les deux parties pour une audience informelle. Si un accord est trouvé (échéancier, départ amiable, paiement partiel), il est acté dans un procès-verbal qui a force exécutoire. À Bruxelles, la conciliation aboutit dans environ 35 % des cas selon le rapport 2024 de l’Observatoire des loyers.

Étape 2 — La procédure devant le juge de paix

Si la conciliation échoue, le bailleur introduit une requête contradictoire ou une citation par huissier. La requête contradictoire est moins onéreuse (environ 50 € de droits de greffe) ; la citation par huissier coûte de 250 à 400 € mais est obligatoire dans certains cas (occupation sans bail, défaut d’adresse connue).

L’audience se tient en principe dans les six à huit semaines suivant l’introduction. Le juge entend les parties, examine le bail, les preuves d’impayés, l’état des lieux, et peut accorder au locataire des délais de grâce au titre de l’article 1244 du Code civil : ces termes et délais permettent de suspendre l’expulsion pendant plusieurs mois si le locataire démontre sa bonne foi et un plan de remboursement crédible. En 2025, les juges de paix de Charleroi et de Liège ont accordé des délais dans près de 40 % des dossiers de loyers impayés.

Étape 3 — Le jugement et la signification

Si le juge prononce l’expulsion, le jugement doit être signifié par huissier au locataire. À compter de cette signification, deux délais simultanés courent :

• Un délai de un mois avant l’exécution effective de l’expulsion (article 1344quater du Code judiciaire), sauf dérogation motivée du juge.
• Un délai d’un mois pour faire appel devant le tribunal de première instance.

Pendant ce mois, l’huissier doit obligatoirement notifier l’expulsion au CPAS de la commune où se situe le bien. Le CPAS contacte alors le locataire pour évaluer la situation sociale et, le cas échéant, proposer un relogement d’urgence ou une aide au paiement des arriérés. Cette notification est une condition de validité de l’expulsion : son absence permet au locataire de la faire annuler.

La « trêve hivernale » en Belgique : ce qu’il faut savoir

Contrairement à la France, la Belgique ne connaît pas de trêve hivernale légale qui interdirait toute expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars. Aucune disposition du Code judiciaire ne suspend automatiquement les expulsions en hiver, et un jugement peut techniquement être exécuté en décembre ou en janvier.

En pratique, deux mécanismes tempèrent cette rigueur : d’une part, les juges de paix accordent plus volontiers des délais de grâce en hiver, surtout en présence d’enfants, de personnes âgées ou malades ; d’autre part, depuis 2018, le décret wallon impose une évaluation de la vulnérabilité du ménage avant exécution, et l’huissier doit en tenir compte. À Bruxelles, la réforme du Code du logement de 2024 a créé un registre des expulsions tenu par Bruxelles Logement, avec obligation pour l’huissier de transmettre un avis préalable au moins deux mois avant la date d’expulsion.

Spécificités de l’expulsion en Wallonie

Le décret wallon du 15 mars 2018 sur le bail d’habitation, complété par l’arrêté du Gouvernement wallon de 2022, encadre strictement les expulsions. En Wallonie, le bailleur doit produire devant le juge :

• Le bail enregistré (l’enregistrement gratuit au bureau Sécurité juridique est obligatoire dans les deux mois suivant la signature).
• L’état des lieux d’entrée signé contradictoirement.
• Les décomptes détaillés des loyers et charges impayés.
• La preuve d’au moins une mise en demeure recommandée.

Le juge wallon peut, depuis le décret « anti-vide locatif » de 2023, ordonner une expulsion conditionnée à la production d’une solution de relogement, particulièrement pour les familles avec enfants scolarisés en cours d’année. Les délais réels d’une expulsion wallonne s’établissent entre cinq et neuf mois à compter de la mise en demeure.

Spécificités de l’expulsion à Bruxelles

Bruxelles connaît la procédure la plus protectrice du locataire en 2026. L’ordonnance bruxelloise du 27 juillet 2017, profondément modifiée par l’ordonnance du 13 juin 2024, prévoit :

• Un registre régional des expulsions centralisé chez Bruxelles Logement, alimenté par les huissiers dans les huit jours du jugement.
• Une obligation pour le bailleur d’informer le SLRB et le CPAS avant toute exécution.
• Un délai d’exécution étendu à deux mois après signification (contre un mois en Wallonie et en Flandre), portant la durée totale d’une procédure bruxelloise à sept à douze mois.
• L’interdiction d’expulser sans relogement effectif les ménages bénéficiaires du revenu d’intégration sociale avec enfants mineurs, sauf trouble grave avéré.

Spécificités de l’expulsion en Flandre

Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 (entré en vigueur le 1er janvier 2019) est plus favorable au bailleur que les régimes wallon ou bruxellois. La procédure devant le vrederechter suit la même structure, mais les délais sont en général plus courts (quatre à six mois) et le juge accorde moins fréquemment des termes et délais. Depuis 2024, la Région flamande a néanmoins instauré une obligation de signalement au CAW (Centrum Algemeen Welzijnswerk) en cas d’expulsion avec enfants, et un soutien à la médiation entre bailleur et locataire avant audience.

Expulser un locataire sans bail : un cas particulier

Lorsqu’aucun bail écrit n’a été conclu, l’occupant n’est pas pour autant un squatteur : la Cour de cassation considère qu’un bail verbal existe dès lors que le bailleur a accepté un paiement de loyer. Pour expulser un occupant sans bail écrit, le propriétaire doit donc :

• Notifier un congé en bonne et due forme respectant les délais de préavis applicables au bail verbal (généralement trois mois, six mois si l’occupation dure depuis plus de six mois).
• Saisir le juge de paix d’une demande d’expulsion par citation (la requête contradictoire n’est pas adaptée à ce cas).
• Apporter la preuve de l’occupation sans titre par tous moyens : photographies, témoignages, courriers échangés, relevés de boîte aux lettres.

S’il s’agit d’une occupation illégale sans aucun lien locatif (squat pur), la loi du 18 octobre 2017 contre l’occupation illégale permet une procédure accélérée : référé devant le juge de paix avec ordonnance d’expulsion exécutoire sous huitaine.

Délais réels et coût total d’une procédure

Pour le bailleur, une expulsion représente, en 2026, un investissement financier et temporel non négligeable. Voici une estimation moyenne :

• Honoraires d’avocat : 800 à 1 800 € selon la complexité (un dossier simple de loyers impayés peut être traité sans avocat).
• Frais d’huissier (citation, significations, exécution) : 400 à 900 €.
• Droits de greffe et de mise au rôle : 50 à 165 €.
• Frais éventuels de serrurier et de garde-meubles en cas d’exécution forcée : 300 à 1 500 €.
• Loyers définitivement perdus pendant la procédure : équivalent à six à neuf mois de loyer en moyenne.

Au total, une expulsion coûte rarement moins de 3 000 € au bailleur, hors loyers impayés. Ces sommes peuvent en principe être récupérées sur le locataire, mais l’insolvabilité de ce dernier rend le recouvrement effectif aléatoire dans plus de la moitié des cas.

Recours et défenses du locataire

Le locataire menacé d’expulsion dispose de plusieurs leviers : demander des termes et délais en invoquant sa situation sociale ou familiale, contester le décompte des arriérés, invoquer un défaut d’entretien du logement par le bailleur (exception d’inexécution), solliciter l’aide juridique gratuite via le bureau d’aide juridique de l’arrondissement, ou faire appel du jugement dans le mois de la signification. Les CPAS, les services d’aide aux locataires (Union des locataires à Bruxelles, Syndicat des locataires en Wallonie) accompagnent gratuitement les locataires dans ces démarches.

Erreurs fréquentes à éviter pour le bailleur

• Tenter une expulsion « par soi-même » (changement de serrure, coupure d’eau, déménagement d’effets) : sanctions civiles et pénales garanties.
• Oublier la tentative de conciliation obligatoire : la citation sera déclarée irrecevable.
• Ne pas avoir fait enregistrer le bail : impossibilité de prouver le contrat et perte du caractère opposable aux tiers.
• Négliger l’état des lieux d’entrée : impossibilité de réclamer des dégradations en fin de bail.
• Refuser tout dialogue : un échéancier négocié coûte presque toujours moins cher qu’une procédure judiciaire.
• Sous-estimer la notification CPAS : son absence rend l’expulsion annulable.

Checklist du bailleur avant de saisir le juge de paix

• Bail écrit et enregistré, état des lieux d’entrée contradictoire ;
• Décompte chiffré et daté des arriérés, charges incluses ;
• Mise en demeure recommandée avec accusé de réception ;
• Tentative de conciliation déposée au greffe du juge de paix ;
• Coordonnées exactes du locataire et de son éventuel garant ;
• Photos et témoignages en cas de dégradations ou troubles de voisinage ;
• Provision financière pour les frais de procédure (1 000 à 2 000 € minimum).

FAQ — Expulsion locataire en Belgique 2026

Peut-on expulser un locataire en hiver en Belgique ?

Oui, juridiquement. La Belgique ne connaît pas de trêve hivernale comme en France. Toutefois, les juges de paix accordent plus souvent des délais de grâce pendant les mois froids, surtout en présence de personnes vulnérables.

Combien de temps dure en moyenne une procédure d’expulsion ?

Entre cinq et neuf mois en Wallonie, sept à douze mois à Bruxelles, quatre à six mois en Flandre, du jour de la mise en demeure à l’expulsion effective.

Faut-il obligatoirement un avocat pour expulser un locataire ?

Non. La représentation devant le juge de paix n’est pas obligatoire. Un bailleur peut comparaître seul, mais l’assistance d’un avocat ou d’un service de gestion locative reste vivement conseillée pour les dossiers contestés.

Combien coûte une procédure d’expulsion en Belgique ?

Entre 1 500 et 4 000 € tout compris pour le bailleur (avocat éventuel, huissier, greffe, exécution), auxquels s’ajoutent les loyers impayés rarement intégralement recouvrés.

Le locataire peut-il rester après le jugement d’expulsion ?

Pendant un mois minimum après signification (deux mois à Bruxelles depuis 2024), le locataire reste légalement dans les lieux. Il peut aussi demander un délai de grâce supplémentaire ou faire appel.

Que se passe-t-il avec les meubles du locataire expulsé ?

L’huissier dresse un inventaire et stocke les meubles, soit sur place dans un local fermé, soit en garde-meubles aux frais avancés du bailleur. À défaut de récupération dans les six mois, les biens peuvent être vendus ou détruits selon les règles régionales.

Peut-on expulser un locataire sans bail écrit ?

Oui, mais via la procédure ordinaire devant le juge de paix : un bail verbal est présumé dès qu’un loyer est payé. Seuls les squatteurs sans aucun lien locatif relèvent de la procédure accélérée de la loi du 18 octobre 2017.

Le CPAS peut-il s’opposer à l’expulsion ?

Le CPAS n’a pas de droit de veto, mais il doit être notifié par l’huissier. Il intervient pour proposer un relogement, débloquer une aide au paiement ou un avantage social, et peut convaincre le bailleur d’accepter un échéancier.

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• L’absence d’enregistrement peut compliquer la procédure
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