Belasting tweede verblijf in België: wie betaalt en hoeveel in 2026

De belasting op de tweede verblijfplaats in België treft alle eigenaars van een woning waar zij niet zijn gedomicilieerd: een huis aan de kust, een appartement in de Ardennen, een pied-à-terre in de stad of een geërfd pand. In 2026 blijft deze gemeentebelasting een van de minst begrepen heffingen in het Belgische vastgoedfiscaliteitslandschap, want ze hangt niet af van uw inkomen of van de waarde van het pand, maar van een belastingreglement dat elke gemeente afzonderlijk stemt. Afhankelijk van waar uw pand ligt, kan de rekening variëren van enkele honderden euro’s tot meer dan 1 500 euro per jaar.

Dit artikel maakt de volledige stand van zaken op over de belasting tweede verblijf in 2026: wat de notie tweede verblijf precies inhoudt, wie moet betalen, hoeveel het kost van gemeente tot gemeente, hoe ze samenloopt met de onroerende voorheffing en de federale inkomstenbelasting, en welke legale pistes er bestaan om de factuur te verlichten. Het doel: u in staat stellen de werkelijke kost van het bezit van een tweede pand in te schatten vóór de aankoop, en onaangename verrassingen bij het aanslagbiljet te vermijden.

Wat is een tweede verblijf fiscaal gezien?

Een tweede verblijf is een woning waarover u beschikt maar waar u niet bent ingeschreven in het bevolkingsregister. Het bepalende criterium is dus niet het comfort, de grootte of het gebruik van het pand, maar de domicilie: als u er op 1 januari van het aanslagjaar niet bent gedomicilieerd, kan de gemeente het als een tweede verblijf beschouwen.

Deze definitie is bewust ruim. Bedoeld worden zowel een appartement aan zee dat enkele weekends per jaar wordt gebruikt, een chalet in de Ardennen, een bungalow in een vakantiedomein, als een studio die u “voor het geval dat” aanhoudt. Het maakt niet uit of het pand gemeubeld is of niet, bewoond of leeg: wat telt is de afwezigheid van inschrijving in het bevolkingsregister van de gemeente waar het ligt.

Gemeentebelasting of gewestelijke belasting? Niet verwarren

De belasting op de tweede verblijfplaats is strikt een gemeentebelasting. Ze wordt elk jaar door de gemeenteraad gestemd, die het bedrag en de eventuele vrijstellingen vrij vaststelt binnen de grenzen van de wet. Daarom kunnen twee naburige gemeenten zeer verschillende tarieven hanteren, of kan de ene de belasting heffen en de andere helemaal niet.

Ze mag niet worden verward met andere heffingen die ook een tweede pand treffen:

• De onroerende voorheffing: een jaarlijkse gewestelijke belasting op het geïndexeerde kadastraal inkomen, verschuldigd door elke eigenaar, of het nu om de hoofdverblijfplaats gaat of niet.
• De federale belasting op onroerende inkomsten: opgenomen in uw aangifte in de personenbelasting.
• De belasting op leegstaande woningen: een aparte belasting voor leegstaande panden, die naargelang de gemeente al dan niet kan samenlopen met de belasting tweede verblijf.

Een tweede verblijf kan dus tegelijk door meerdere van deze heffingen worden geraakt. Het is die samenloop die de werkelijke bezitskost soms veel hoger maakt dan kopers zich voorstellen.

Wie moet de belasting tweede verblijf betalen?

De belastingplichtige is in principe de persoon die op 1 januari van het aanslagjaar over de tweede verblijfplaats beschikt. In de meeste gemeentereglementen is dat de eigenaar. Sommige gemeenten duiden echter de bewoner aan (bijvoorbeeld de houder van een langlopend huurcontract) wanneer het pand permanent ter beschikking van een derde wordt gesteld.

Aangezien het belastbare feit de toestand op 1 januari is, heeft kopen of verkopen in de loop van het jaar een direct gevolg: het is de toestand op 1 januari die bepaalt wie voor het hele jaar betaalt. Het is dan ook nuttig om bij een verkoopcompromis voor een tweede verblijf de verdeling van deze belasting tussen verkoper en koper contractueel te regelen.

Hoeveel kost de belasting in 2026?

Omdat het bedrag van gemeente tot gemeente wordt vastgesteld, bestaat er geen nationaal tarief. Toch zijn er ordes van grootte in 2026:

• Kustgemeenten (Knokke-Heist, Oostende, Koksijde, De Panne, Blankenberge, Nieuwpoort…): historisch de hoogste tarieven, vaak tussen 800 en 1 200 euro per jaar, soms meer voor panden op de eerste lijn.
• Toeristische Ardense gemeenten (Durbuy, La Roche, Bouillon, Stavelot…): doorgaans gematigder bedragen, in de orde van 400 tot 800 euro, waarbij sommige gemeenten moduleren naar oppervlakte of type pand.
• Grote steden en residentiële gemeenten: veel heffen geen eigenlijke belasting tweede verblijf, of passen een lager tarief toe en verkiezen leegstand te belasten.

Sommige gemeenten hanteren één forfaitair tarief, andere moduleren naar bewoonbare oppervlakte, aantal slaapkamers of ligging. Het enige betrouwbare document blijft het belastingreglement van de betrokken gemeente voor het lopende aanslagjaar.

De belasting tweede verblijf en de onroerende voorheffing lopen samen

Veel eigenaars denken dat het betalen van de onroerende voorheffing hen vrijstelt van de gemeentebelasting. Dat klopt niet. De onroerende voorheffing is verschuldigd door alle eigenaars op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen; de belasting tweede verblijf komt daar als specifieke gemeentelijke heffing bovenop.

Om de werkelijke jaarlijkse kost van een tweede verblijf te schatten, moet u dus optellen: de onroerende voorheffing, de gemeentebelasting tweede verblijf, de eventuele leegstandsbelasting als het pand leeg blijft, en de federale belasting op het onroerend inkomen. Daarbij komen de klassieke lasten (mede-eigendomslasten, verzekering, onderhoud, energie).

De federale belasting van een tweede verblijf

Op het vlak van de personenbelasting hangt de behandeling af van het gebruik van het pand:

Tweede verblijf niet verhuurd (privégebruik)

Als u uw tweede verblijf zelf gebruikt of ter beschikking houdt zonder te verhuren, wordt u belast op het geïndexeerde kadastraal inkomen verhoogd met 40 %. Dat bedrag wordt bij uw andere belastbare inkomsten gevoegd. Het gaat dus niet om de werkelijke huur, maar om een forfaitair inkomen.

Tweede verblijf verhuurd aan een particulier

Wanneer het pand wordt verhuurd aan een natuurlijke persoon die het privé gebruikt, blijft de belasting gebaseerd op het geïndexeerde kadastraal inkomen verhoogd met 40 %, en niet op de werkelijk ontvangen huur. Dat is een opmerkelijk voordeel van het Belgische stelsel voor private residentiële verhuur.

Tweede verblijf verhuurd voor beroepsdoeleinden

Als de huurder het pand voor zijn beroepsactiviteit gebruikt, slaat de belasting op de werkelijke netto huur (na een kostenforfait), wat doorgaans zwaarder is. Het onderscheid tussen privé- en beroepsgebruik van de huurder is dus essentieel.

Tweede verblijf in het buitenland

Sinds de hervorming wordt aan buitenlands vastgoed van Belgische inwoners een kadastraal inkomen toegekend en moet het volgens een vergelijkbare logica worden aangegeven, onder voorbehoud van de dubbelbelastingverdragen. Een vakantiehuis in Frankrijk of Spanje moet dus in de Belgische aangifte voorkomen.

Mogelijke vrijstellingen en verminderingen

De gemeentereglementen voorzien soms vrijstellingen of verminderingen, die sterk verschillen van gemeente tot gemeente. Voorbeelden:

• de vrijstelling van studentenkamers (kots) in sommige universiteitssteden, soms vervangen door een specifieke belasting;
• verminderingen voor woningen die in beheer worden gegeven aan een sociaal verhuurkantoor;
• het ontbreken van samenloop, in sommige gemeenten, tussen belasting tweede verblijf en leegstandsbelasting voor eenzelfde pand;
• situaties waarin het pand in werkelijkheid de enige woning van de eigenaar is die er om beroepsredenen zijn domicilie niet kon vestigen.

Geen van die vrijstellingen is automatisch of universeel: u moet het belastingreglement nakijken en de aanvraag meestal binnen de termijn indienen.

Hoe wordt de belasting vastgesteld en geïnd?

De gemeente stuurt een aanslagbiljet met het verschuldigde bedrag en de betalingstermijn (vaak twee maanden). Sommige gemeenten sturen vooraf een in te vullen aangifte, andere baseren zich op hun eigen gegevens (verbruik, bevolkingsregister, controles ter plaatse).

Als u meent dat de belasting onterecht is (bijvoorbeeld omdat u er in werkelijkheid gedomicilieerd bent, of omdat het om een al anders belaste leegstaande woning gaat), kunt u een schriftelijk en gemotiveerd bezwaar indienen bij het college van burgemeester en schepenen, binnen de op het aanslagbiljet vermelde termijn. Bewijzen van domiciliëring en bewoning bewaren is dan doorslaggevend.

Is de belasting wettig? Stand van zaken bij betwistingen

De wettigheid van de belasting tweede verblijf is herhaaldelijk betwist, met name omdat ze inwoners en niet-inwoners van een gemeente verschillend zou behandelen. De Belgische rechtspraak aanvaardt dit type belasting echter wanneer ze berust op een objectief criterium (de afwezigheid van domiciliëring) en een legitiem doel nastreeft, zoals de bijdrage van tijdelijke bewoners aan de gemeentelasten. Betwistingen die slagen, viseren meestal slecht gemotiveerde of discriminerend toegepaste reglementen, eerder dan het principe van de belasting zelf.

De kost anticiperen vóór de aankoop

Vóór de aankoop van een tweede verblijf is de juiste reflex om bij de gemeente het geldende belastingreglement op te vragen en alle jaarlijkse heffingen te becijferen. Een huis aan de kust met een aantrekkelijke prijs kan, eenmaal onroerende voorheffing, belasting tweede verblijf en lasten samengeteld, veel zwaarder wegen dan een vergelijkbaar pand in een gemeente zonder specifieke belasting. Deze terugkerende kost opnemen in uw financieringsplan voorkomt dat u de rentabiliteit van een tweedeverblijfproject overschat.

Tweede verblijf en wederverkoop

Bij wederverkoop heeft het statuut van tweede verblijf ook een fiscale impact. De gerealiseerde meerwaarde kan belastbaar zijn als de verkoop binnen een bepaalde termijn na de aankoop plaatsvindt, in tegenstelling tot de hoofdverblijfplaats die een gunstiger regime geniet. De jaarlijkse gemeentebelasting blijft verschuldigd voor het lopende jaar volgens de toestand op 1 januari. Een goede planning van de verkoopdatum laat toe zowel de meerwaarde als het laatste belastingjaar te optimaliseren.

FAQ — Belasting tweede verblijf in België

Wordt een tweede verblijf bepaald door het feit dat ik het zelden gebruik?

Nee. De kwalificatie hangt niet af van de gebruiksfrequentie maar van de afwezigheid van inschrijving in het bevolkingsregister. Een pand waar u niet gedomicilieerd bent, is een tweede verblijf, ook al verblijft u er vaak.

Is de belasting tweede verblijf overal in België dezelfde?

Nee. Het is een gemeentebelasting: elke gemeente bepaalt haar eigen bedrag, modulaties en vrijstellingen. De verschillen zijn groot, vooral tussen kustgemeenten en de andere.

Moet ik zowel de onroerende voorheffing als de belasting tweede verblijf betalen?

Ja. De onroerende voorheffing is een gewestelijke belasting voor elke eigenaar; de belasting tweede verblijf is een bijkomende gemeentelijke heffing. Beide lopen samen.

Word ik op de huur belast als ik mijn tweede verblijf verhuur?

Als u verhuurt aan een particulier voor privégebruik, wordt u belast op het geïndexeerde kadastraal inkomen verhoogd met 40 %, niet op de werkelijke huur. Gebruikt de huurder het beroepsmatig, dan slaat de belasting op de werkelijke netto huur.

Is mijn vakantiehuis in het buitenland betrokken?

De Belgische gemeentebelasting geldt enkel voor in België gelegen panden. Een pand in het buitenland moet wel worden aangegeven in de Belgische inkomstenbelasting, volgens de geldende regels en de dubbelbelastingverdragen.

Kan ik de belasting betwisten?

Ja, via een schriftelijk en gemotiveerd bezwaar bij het college van burgemeester en schepenen binnen de op het aanslagbiljet vermelde termijn, met de nuttige bewijsstukken (domiciliëring, bewoning, ligging van het pand).

Wie betaalt de belasting bij verkoop in de loop van het jaar?

De belastingplichtige is wie op 1 januari van het aanslagjaar over het pand beschikt. De verdeling tussen verkoper en koper kan in het verkoopcompromis worden geregeld.

Is een studentenkot onderworpen aan de belasting tweede verblijf?

Dat hangt van de gemeente af. Sommige universiteitssteden stellen kots vrij van de belasting tweede verblijf maar passen een specifieke belasting op studentenwoningen toe. Het lokale reglement moet worden nagekeken.

Mini quiz : test je kennis