Belasting op huurinkomsten in België 2026

De belasting op huurinkomsten in België berust op een logica die in 2026 nog steeds veel eigenaars verrast: in de meeste gevallen wordt u niet belast op de werkelijk geïnde huur, maar op het geïndexeerde kadastraal inkomen (KI) van uw woning, verhoogd met 40 %. Dit kenmerk, dat al lang in het systeem zit, maakt de Belgische vastgoedfiscaliteit tot een van de voordeligste van Europa voor residentiële verhuur. U moet de regels wel goed begrijpen, want ze verschillen sterk naargelang het gebruik dat de huurder van het pand maakt.

Of u nu een appartement aan een particulier verhuurt, een ruimte aan een vennootschap of een gemeubelde studio aan een student: het toepasselijke belastingstelsel is telkens anders. In 2026, met een indexatiecoëfficiënt van het kadastraal inkomen die op 2,2446 is gebracht voor het aanslagjaar 2026 (inkomsten 2025) en op 2,3000 voor de inkomsten 2026, blijft de belastbare basis automatisch stijgen. Deze volledige gids legt uit hoe uw huur werkelijk wordt belast, hoe u die correct aangeeft en hoe u dure fouten vermijdt.

Het basisprincipe: het geïndexeerde kadastraal inkomen, niet de werkelijke huur

In tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht, belast België bij een klassieke verhuur voor privégebruik niet de huur die u ontvangt. De fiscus gaat uit van het kadastraal inkomen, dat wil zeggen het gemiddelde theoretische netto-huurinkomen dat door de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie aan uw woning wordt toegekend. Dit KI wordt jaarlijks geïndexeerd en vervolgens met 40 % verhoogd voor de berekening van de personenbelasting (PB).

De formule is eenvoudig: KI × indexatiecoëfficiënt × 1,40. Voor een woning met een niet-geïndexeerd KI van 1 000 € bedraagt de belastbare basis voor de inkomsten 2025 (aan te geven in 2026) dus 1 000 × 2,2446 × 1,40 = 3 142 €. Voor de inkomsten 2026, met de coëfficiënt van 2,3000, loopt dit bedrag op tot 3 220 €. Het is dit cijfer, en niet uw jaarlijkse huur, dat bij uw andere belastbare inkomsten wordt gevoegd.

Drie stelsels naargelang het gebruik van het pand

Wat bepaalt hoe uw huur wordt belast, is niet uw eigen statuut, maar het gebruik dat de huurder van het pand maakt. De wet onderscheidt drie grote situaties, met sterk verschillende fiscale gevolgen.

1. Verhuur aan een particulier voor privégebruik

Dit is het meest voorkomende en voordeligste geval. Wanneer u verhuurt aan een natuurlijke persoon die de woning uitsluitend privé bewoont (hoofd- of tweede verblijf), wordt u enkel belast op het geïndexeerde KI verhoogd met 40 %. De geïnde huur speelt fiscaal geen rol: of u nu onder of ver boven de KI-waarde verhuurt, de basis blijft dezelfde. Dat maakt residentiële vastgoedinvesteringen in België bijzonder aantrekkelijk.

2. Verhuur aan een vennootschap of voor beroepsgebruik

Is uw huurder een rechtspersoon (vennootschap, vzw) of een particulier die het pand geheel of gedeeltelijk voor zijn beroepsactiviteit gebruikt, dan verandert het stelsel. U wordt dan belast op de werkelijke netto-huur: het totaal van de huur en huurvoordelen, verminderd met een kostenforfait van 40 %. Dat forfait is wel beperkt tot twee derde van het gerevaloriseerde kadastraal inkomen (via een jaarlijks vastgestelde revalorisatiecoëfficiënt). Bovendien kan de belastbare basis nooit lager zijn dan het geïndexeerde KI verhoogd met 40 %.

Concreet ligt deze op de werkelijke huur gebaseerde basis bijna altijd veel hoger dan die op het loutere geïndexeerde KI. Daarom bevatten veel residentiële huurcontracten een clausule die de huurder verbiedt het pand zonder schriftelijk akkoord voor beroepsdoeleinden te gebruiken: zelfs een gedeeltelijk beroepsgebruik kan de belasting van de verhuurder gevoelig verhogen.

3. Gemeubelde verhuur

De gemeubelde verhuur volgt een gemengde logica. De huur wordt opgesplitst in een onroerend deel (het gebouw) en een roerend deel (het meubilair). Bij gebrek aan een precieze verdeling in het contract gaat de fiscus er standaard van uit dat 60 % van de huur het onroerend goed vergoedt en 40 % het meubilair. Het onroerende deel volgt het stelsel van de klassieke verhuur (geïndexeerd KI +40 % of werkelijke huur naargelang het gebruik), terwijl het roerende deel een roerend inkomen vormt dat, na aftrek van een kostenforfait van 50 %, wordt belast tegen de roerende voorheffing van 30 %.

Het bijzondere geval van de eigen woning

Goed nieuws voor eigenaars-bewoners: het kadastraal inkomen van uw eigen woning (het huis of appartement waar u woont) is sinds 2005 volledig vrijgesteld van belasting. U moet voor de woning die u zelf bewoont dus niets aangeven. Deze vrijstelling geldt slechts voor één woning: zodra u een tweede pand bezit, of het nu verhuurd wordt of niet, wordt het KI ervan belastbaar.

Onroerende goederen in het buitenland

Sinds de hervorming die van kracht werd voor de inkomsten 2021, worden onroerende goederen die een Belgisch rijksinwoner in het buitenland bezit, op dezelfde manier belast als goederen in België, namelijk op basis van een door de FOD Financiën toegekend kadastraal inkomen. Deze inkomsten moeten worden aangegeven, ook al zijn ze in principe vrijgesteld in België (met progressievoorbehoud) wanneer er een dubbelbelastingverdrag met het betrokken land bestaat.

Tegen welk tarief worden uw vastgoedinkomsten belast?

Zodra de belastbare basis is bepaald (geïndexeerd KI +40 % of werkelijke netto-huur), wordt dit bedrag bij al uw andere inkomsten gevoegd — lonen, pensioenen, inkomsten als zelfstandige — en onderworpen aan het progressieve tarief van de PB. Voor de inkomsten 2025 zijn de indicatieve schijven als volgt: 25 % tot ongeveer 15 820 €, 40 % van 15 820 tot 27 920 €, 45 % van 27 920 tot 48 320 €, en 50 % daarboven. Daar komen nog de gemeentelijke opcentiemen bij, gemiddeld rond 7 %, die van gemeente tot gemeente verschillen.

Met andere woorden: het marginale tarief op uw vastgoedinkomsten hangt af van uw totale inkomensniveau. Voor een belastingplichtige die al in de schijf van 50 % zit, wordt het verhoogde geïndexeerde KI bovenop de stapel toegevoegd en dus tegen dat marginale tarief belast, gemeentelijke opcentiemen inbegrepen.

Aftrekbare interesten: een vaak vergeten hefboom

Hebt u een hypothecaire lening aangegaan om een pand met belastbare inkomsten te verwerven of te behouden (bijvoorbeeld een huurwoning), dan zijn de interesten van die lening aftrekbaar van het geheel van uw belastbare vastgoedinkomsten. Deze interestaftrek geldt niet voor uw eigen woning (die al is vrijgesteld), maar kan de belastbare basis van uw andere goederen sterk verlagen of zelfs tot nul herleiden. De oude voordelen verbonden aan het terugbetaalde kapitaal (woonbonus, wooncheque) zijn daarentegen uitdovend en gelden niet meer voor recente leningen.

Hoe geeft u uw huurinkomsten aan in de praktijk?

De aangifte van vastgoedinkomsten gebeurt in deel III van de PB-aangifte. Voor een aan een particulier voor privégebruik verhuurd pand vermeldt u het niet-geïndexeerde KI in de voorziene codes (de fiscus past zelf de indexatie en de verhoging met 40 % toe). Voor een pand dat voor beroepsdoeleinden of aan een vennootschap wordt verhuurd, vermeldt u het KI én het brutobedrag van de ontvangen huur en voordelen, waarna de fiscus de basis op de werkelijke netto-huur berekent.

Veel eigenaars maken de fout de werkelijke huur aan te geven voor een privéverhuur: dat leidt tot een overbelasting, want de fiscus houdt het hoogste bedrag aan. Controleer dus goed de aard van het gebruik vóór u uw aangifte invult, en bewaar een kopie van het geregistreerde huurcontract als bewijs van het overeengekomen gebruik.

Investeren via een vennootschap: een ander stelsel

Wanneer het pand in handen is van een vennootschap (bijvoorbeeld een bv), gelden niet langer de regels van de PB, maar de vennootschapsbelasting (venb.). De vennootschap wordt belast op de werkelijke netto-huur, na aftrek van de werkelijke kosten en de afschrijvingen van het gebouw, tegen het tarief van de venb. (20 % op de eerste schijf voor kmo’s die aan de voorwaarden voldoen, 25 % daarboven). Dit stelsel kan voordelig zijn voor een omvangrijk huurpatrimonium, maar gaat gepaard met een belasting bij de uitstap (op dividenden of meerwaarde) die u moet anticiperen. Persoonlijk fiscaal advies is hier onmisbaar.

Onroerende voorheffing: niet te verwarren met de inkomstenbelasting

De onroerende voorheffing is een aparte jaarlijkse gewestelijke belasting, eveneens berekend op het geïndexeerde KI, maar tegen gewestelijke tarieven (1,25 % basis in Wallonië en Brussel, 2,5 % in Vlaanderen, verhoogd met provinciale en gemeentelijke opcentiemen). Ze is verschuldigd door de eigenaar op 1 januari, of hij het pand nu bewoont of verhuurt. De voorheffing is niet aftrekbaar van de belasting op de huurinkomsten: het gaat om twee parallelle heffingen op hetzelfde goed.

Veelgemaakte fouten en aandachtspunten voor 2026

Verschillende valkuilen keren regelmatig terug. Ten eerste: een beroepsgebruik van het pand niet melden. Trekt de huurder zijn huur af als beroepskosten, dan zal de fiscus dit via kruiscontroles ontdekken en uw inkomsten herkwalificeren, met een belastingsupplement. Ten tweede: vergeten dat de verhoging met 40 % en de stijgende indexatie de basis elk jaar verzwaren, ook zonder huurverhoging. Ten slotte: de impact van de gemeentelijke opcentiemen onderschatten, die de eindfactuur met meerdere punten kunnen doen variëren naargelang de gemeente van het pand.

In 2026 blijft de indexatie van het KI de belangrijkste factor van de stijging: met een coëfficiënt die van 2,1763 (aanslagjaar 2025) naar 2,2446 (aanslagjaar 2026) ging, stijgt de belastbare basis met ongeveer 3 % bij gelijkblijvend KI. Het is essentieel deze stijging te anticiperen in uw berekening van het huurrendement.

FAQ – Belasting op huurinkomsten in België

Word ik belast op de huur die ik werkelijk ontvang?

Niet voor een verhuur aan een particulier voor privégebruik: u wordt dan belast op het geïndexeerde kadastraal inkomen verhoogd met 40 %, ongeacht de geïnde huur. De werkelijke huur telt alleen mee voor verhuur voor beroepsgebruik of aan een vennootschap.

Wat is de indexatiecoëfficiënt van het kadastraal inkomen in 2026?

Hij bedraagt 2,2446 voor het aanslagjaar 2026 (inkomsten 2025) en 2,3000 voor de inkomsten 2026 (aan te geven in 2027). Men vermenigvuldigt het niet-geïndexeerde KI met deze coëfficiënt en daarna met 1,40 om de belastbare basis te bekomen.

Hoe wordt een gemeubelde verhuur belast?

De huur wordt opgesplitst in een onroerend deel (standaard 60 %, belast als een klassieke verhuur) en een roerend deel (standaard 40 %), waarbij dit laatste na een kostenforfait van 50 % onderworpen is aan de roerende voorheffing van 30 %.

Moet ik mijn eigen woning aangeven?

Nee. Het kadastraal inkomen van de woning die u zelf bewoont, is sinds 2005 vrijgesteld. Alleen uw andere goederen (verhuurd of niet) zijn belastbaar.

Zijn de interesten van mijn lening aftrekbaar?

Ja, de interesten van een lening aangegaan om een pand met belastbare inkomsten te verwerven of te behouden, zijn aftrekbaar van het geheel van uw belastbare vastgoedinkomsten. Deze aftrek geldt niet voor de eigen woning.

Wat gebeurt er als mijn huurder het pand voor beroepsdoeleinden gebruikt?

U valt dan onder het stelsel van de werkelijke netto-huur, dat veel zwaarder is dan de belasting op het loutere geïndexeerde KI. Het is aangeraden het gebruik van het pand te regelen met een duidelijke clausule in het huurcontract.

Vervangt de onroerende voorheffing de belasting op de huurinkomsten?

Nee. Het gaat om twee aparte belastingen: de onroerende voorheffing is een jaarlijkse gewestelijke belasting, terwijl de belasting op huurinkomsten onder de federale PB valt. Beide cumuleren en de voorheffing is niet aftrekbaar van de PB.

Is verhuren via een vennootschap voordeliger?

Dat hangt ervan af. De vennootschap wordt in de venb. belast op de werkelijke netto-huur na kosten en afschrijvingen, maar de uitstap van de winst (dividenden, meerwaarde) wordt eveneens belast. Voor een omvangrijk patrimonium is persoonlijk fiscaal advies onmisbaar vóór u beslist.

Mini quiz : test je kennis