Erfpacht in België 2026: duur, canon, fiscaliteit en het nieuwe Burgerlijk Wetboek
⏱ 12 min lezen↻ Bijgewerkt op mei 25, 2026
Erfpacht is een zakelijk recht dat in België veel wordt gebruikt om een grond of een onroerend goed te valoriseren zonder de volle eigendom over te dragen. Sinds de inwerkingtreding van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek op 1 september 2021 zijn de regels gemoderniseerd: minimumduur teruggebracht tot 15 jaar, maximumduur behouden op 99 jaar, mogelijkheid van kosteloze erfpacht onder voorwaarden, verduidelijkte fiscaliteit. In 2026 is het een centraal patrimoniaal instrument voor projectontwikkelaars, overheden en particulieren die grond en gebouwen willen scheiden.
Deze volledige gids 2026 behandelt de definitie van erfpacht, het verschil met opstal en vruchtgebruik, de vestigingsvoorwaarden, de erfpachtcanon, de fiscaliteit (5 % registratierechten, btw, onroerende voorheffing), de verplichtingen van de erfpachter en de grondeigenaar, de beëindiging, en de concrete valkuilen die u in vastgoedmontages moet vermijden.
Erfpacht wordt door artikel 3.167 van het Burgerlijk Wetboek gedefinieerd als « een zakelijk gebruiksrecht dat het volle genot verleent van een onroerend goed dat aan een ander toebehoort, mits eerbiediging van de bestemming ». Concreet kan de erfpachter (titularis van het recht) het goed gebruiken, verhuren, met hypotheek bezwaren en zelfs zijn erfpachtrecht verkopen, maar hij blijft een derde ten opzichte van de eigenaar van de grond, de grondeigenaar (tréfoncier).
De erfpachter is titularis van een tijdelijk zakelijk recht dat tegen iedereen kan worden ingeroepen: hij kan bouwen, planten, huurgelden innen, maar moet een jaarlijkse canon (cijns) betalen en het goed bij het einde van het contract teruggeven, in principe met de opgerichte constructies. De grondeigenaar behoudt het eigendomsrecht van de grond en recupereert bij het verstrijken alle gebouwen, vaak zonder vergoeding (behoudens andersluidend beding).
Wettelijk kader: de hervorming van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek
De wet van 4 februari 2020 houdende Boek 3 « Goederen » van het Burgerlijk Wetboek heeft, vanaf 1 september 2021, de oude wet van 10 januari 1824 op de erfpacht vervangen. Contracten gesloten vóór die datum blijven onderworpen aan de oude wet, maar alle erfpachten gevestigd in 2021, 2022, 2023, 2024, 2025 en 2026 vallen onder de artikelen 3.167 tot 3.176 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek.
De voornaamste vernieuwingen van de hervorming:
Minimumduur verlaagd tot 15 jaar (in plaats van 27 jaar in de oude wet), maximumduur nog steeds vastgesteld op 99 jaar.
Mogelijkheid van kosteloze erfpacht tussen leden van eenzelfde familie of voor een doel van openbaar nut of openbare dienst, zonder verplichte canon.
Verduidelijking van het lot van de gebouwen bij het verstrijken: terugkeer naar de grondeigenaar behoudens andersluidend beding, optionele vergoeding.
Overdracht- en hypotheekmogelijkheid van het erfpachtrecht expliciet gecodificeerd.
Afschaffing van automatische ontbinding bij wanbetaling van de canon: voortaan een ingebrekestelling en vonnis nodig.
Verschil tussen erfpacht, opstal en vruchtgebruik
Deze drie zakelijke rechten worden vaak door elkaar gehaald, terwijl ze verschillende doelen en regels hebben. De onderstaande tabel vat de essentiële verschillen samen in 2026:
Criterium
Erfpacht
Opstal
Vruchtgebruik
Minimumduur
15 jaar
Vrij (0 tot 99 jaar)
Vrij, max 99 jaar (RP)
Maximumduur
99 jaar
99 jaar
Leven van de begunstigde (NP) of 99 jaar (RP)
Voorwerp
Volle genot + bouwen
Constructies bezitten op andermans grond
Gebruik en vruchten, geen wijziging van de substantie
Overdracht
Ja, vrij
Ja, vrij
Ja, maar gekoppeld aan het leven van de oorspronkelijke begunstigde (NP)
Hypotheek
Ja
Ja
Ja
Registratierecht
5 %
5 %
Volgens aard (schenking, verkoop)
Samengevat is erfpacht ruimer dan opstal (dat enkel bestaande of nog te bouwen gebouwen betreft) en biedt het een uitgebreider genot dan vruchtgebruik (dat de substantiële wijziging van het goed verbiedt). Voor een vastgoedmontage met bouw en lange duur is erfpacht meestal de gekozen formule.
Geldigheidsvoorwaarden van een erfpachtcontract
Het Burgerlijk Wetboek legt vier grondvoorwaarden en één vormvoorwaarde op opdat een erfpacht in 2026 geldig zou zijn:
Een bebouwd of onbebouwd onroerend goed waarop de erfpacht wordt gevestigd (grond, gebouw, geïdentificeerd deel van een gebouw).
Een duur van 15 tot 99 jaar, die in de akte moet worden gepreciseerd. Bij gebreke past de rechtspraak 99 jaar toe.
Een jaarlijkse canon in geld of in natura, behoudens de wettelijk voorziene gevallen van kosteloosheid (familie, openbaar nut).
Akkoord van de eigenaar (grondeigenaar) over de bestemming van het goed en eventuele beperkingen.
Een notariële akte overgeschreven in het Hypotheekregister om tegenwerpelijk te zijn aan derden (artikel 3.30 van het Burgerlijk Wetboek).
Het ontbreken van overschrijving maakt de erfpacht niet-tegenwerpelijk aan derden: een verwerver van de grondeigendom te goeder trouw zou theoretisch het erfpachtrecht kunnen miskennen. De overschrijving is dus onontbeerlijk, en de kostprijs (5 % registratierecht op de gekapitaliseerde waarde van de canon + notariskosten) moet worden begroot.
De erfpachtcanon: berekening en indexering
De canon (of cijns) is de jaarlijkse financiële tegenprestatie die de erfpachter aan de grondeigenaar betaalt. De vaststelling ervan is vrij: de partijen kunnen een symbolisch bedrag, een forfaitaire som of een percentage van de verkoopwaarde van de grond voorzien. In de Belgische notariële praktijk in 2026 worden drie dominante schema’s waargenomen:
Lage (symbolische) canon: 1 € tot enkele honderden euro per jaar, gepaard met een aanzienlijk instaprecht betaald bij de akte. Vaak gebruikt voor fiscale optimalisatie.
Economische canon: 3 tot 5 % van de verkoopwaarde van de grond per jaar, geïndexeerd op de gezondheidsindex. Vaak voor commerciële en publieke erfpachten.
Kosteloze canon: sinds 2021 toegelaten voor familiale erfpachten of erfpachten met een doel van openbaar nut. Opgelet: kosteloosheid kan worden geherkwalificeerd als schenking als ze een afstammeling bevoordeelt zonder reële economische tegenprestatie.
Indexering van de canon is niet automatisch: ze moet uitdrukkelijk in de akte worden bedongen. De gebruikelijke referentie is de gezondheidsindex gepubliceerd door Statbel, gebaseerd op de index van het jaar van ondertekening. Een klassiek indexeringsbeding: « De canon wordt jaarlijks op de verjaardag geïndexeerd volgens de formule basiscanon × gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de verjaardag / gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de ondertekening. »
Fiscaliteit van erfpacht in 2026
De fiscaliteit van erfpacht is een sleutelfactor voor projectontwikkelaars en investeerders. Drie hoofdbelastingen zijn van toepassing:
Registratierechten
De vestiging van een erfpacht is onderworpen aan het verminderd registratierecht van 5 % op de gekapitaliseerde waarde van de canon vermeerderd met de lasten (artikel 83 van het Wetboek der registratierechten). Dit is duidelijk voordeliger dan een klassieke verkoop (12,5 % in Brussel, 3 % in Wallonië voor de eigen woning, Vlaams tarief van 2 % sinds 1 januari 2025). De gekapitaliseerde waarde stemt over het algemeen overeen met 20 maal de jaarlijkse canon, geplafonneerd op de verkoopwaarde van de grond.
BTW
Als de erfpacht een nieuw gebouw betreft (minder dan 2 jaar na de eerste ingebruikneming) en wordt gevestigd door een btw-plichtige, kan ze onderworpen worden aan 21 % btw (of 6 % voor zware renovatie van particuliere woningen ouder dan 10 jaar). De keuze tussen btw en registratierechten is doorslaggevend en moet samen met de notaris en de boekhouder worden geanalyseerd.
Onroerende voorheffing
De erfpachter is gedurende de hele looptijd van het contract de onroerende voorheffing verschuldigd (artikel 251 WIB 92). In de praktijk ontvangt hij het aanslagbiljet. Het gebruikte kadastraal inkomen is dat van het belaste goed, jaarlijks geïndexeerd volgens de gebruikelijke formule (KI × index 2026 / 100).
Personenbelasting
Voor de particuliere grondeigenaar wordt de geïnde canon gekwalificeerd als onroerend inkomen en belast op basis van het geïndexeerde KI (en niet op de werkelijke canon) als het goed niet beroepsmatig is. Voor de vennootschap-grondeigenaar vormt de canon een belastbaar beroepsinkomen aan de vennootschapsbelasting (25 %, of 20 % op de eerste schijf voor kmo’s).
Rechten en plichten van de erfpachter
De erfpachter beschikt over een quasi-totaal zakelijk recht. Hij kan:
Het goed gebruiken en er alle burgerlijke vruchten (huurgelden) en natuurlijke vruchten (oogsten) van innen.
Constructies oprichten, slopen, herplanten, met respect voor de overeengekomen bestemming.
Onderverhuren, zijn recht overdragen, inbrengen in een vennootschap, met hypotheek bezwaren.
Genieten van gewestelijke premies (renovatie, energie, isolatie) voor werken die hij financiert.
Herziening van de canon vragen in geval van uitzonderlijke omstandigheden, op grond van de imprevisieleer gecodificeerd in artikel 5.74 van het Burgerlijk Wetboek.
Zijn voornaamste verplichtingen zijn:
De canon betalen op de voorziene vervaldagen, geïndexeerd als de clausule bestaat.
Het goed onderhouden als een goed huisvader: zowel grote als kleine herstellingen zijn voor zijn rekening (artikel 3.172 van het Burgerlijk Wetboek), in tegenstelling tot vruchtgebruik.
Alle lasten betalen (onroerende voorheffing, gemeentebelastingen, lasten van mede-eigendom).
De overeengekomen bestemming respecteren (residentieel, commercieel, gemengd).
Het goed bij het verstrijken in goede staat teruggeven, met de constructies behoudens sloopbeding.
Rechten en plichten van de grondeigenaar
De grondeigenaar, die de eigendom van de grond behoudt, beschikt tijdens de looptijd van het contract over een verminderd onroerend vermogen, maar krijgt bij het verstrijken de volle waarde terug. Zijn rechten:
De canon innen en de betaling ervan eisen (met de mogelijkheid van ingebrekestelling en gerechtelijke ontbinding bij wanbetaling).
Het goed in volle eigendom recupereren bij het verstrijken, in principe zonder vergoeding voor de door de erfpachter opgerichte constructies.
Zijn blote eigendom (tréfonds) overdragen aan een derde, die de nieuwe grondeigenaar wordt.
Zijn verplichtingen zijn beperkt: hij moet de erfpachter vrijwaren tegen uitwinning (eigendomsgebreken van de grond, rechtsstoornissen) en het gebruiksrecht van de erfpachter gedurende de hele looptijd eerbiedigen. Hij draagt de grote herstellingen niet.
Einde van de erfpacht: beëindiging en gevolgen
De erfpacht eindigt in vijf gevallen, opgesomd in artikel 3.175 van het Burgerlijk Wetboek:
Verstrijken van de termijn: de in de akte vastgestelde einddatum. Het meest voorkomende geval.
Volledig verlies van het goed: sloop, brand zonder mogelijkheid van wederopbouw, onteigening. Het contract vervalt zonder wederzijdse vergoeding.
Afstand van de erfpachter: te allen tijde mogelijk, bij notariële akte, zonder akkoord van de grondeigenaar (maar de verschuldigde canon blijft opeisbaar).
Vermenging: de erfpachter koopt de grondeigendom terug, of omgekeerd, en beide hoedanigheden verenigen zich in één hoofd.
Gerechtelijke ontbinding: uitgesproken door de rechtbank op verzoek van de grondeigenaar bij wanbetaling van de canon, zware beschadiging of schending van de bestemming.
Bij het verstrijken wordt het lot van de constructies door de akte bepaald. Drie bedingen komen vaak voor: kosteloze terugkeer naar de grondeigenaar (wettelijk standaard), terugkeer met vergoeding ten belope van de restwaarde, of sloopverplichting voor de erfpachter. Voor projectontwikkelaars is het vergoedingsbeding essentieel om een puur verlies aan het einde van de pacht te vermijden.
Erfpacht en mede-eigendom: een opkomend 2026-montage
Erfpacht wordt steeds meer gebruikt door de Belgische overheden (OCMW’s, gemeenten, Gewesten) om grond ter beschikking te stellen aan projectontwikkelaars of huisvestingscoöperaties. Het mechanisme: de gemeente blijft eigenaar van de grond, een ontwikkelaar of coöperatie krijgt het erfpachtrecht voor 50 tot 99 jaar, bouwt, verkoopt de appartementen aan particulieren door hen een aandeel van het erfpachtrecht over te dragen. Dat laat toe de aankoopprijs met 20 tot 40 % te verminderen ten opzichte van een klassieke verkoop met volle eigendom van de grond.
Meerdere Brusselse projecten in 2025-2026 maken gebruik van dit schema (CityDev, Brusselse Huisvesting). De kopers worden erfpachters-mede-eigenaars voor de resterende duur en betalen een canon evenredig aan hun aandeel. Bij het verstrijken keert het gebouw in volle eigendom terug naar de gemeente, die kan verlengen of recupereren.
Veelvoorkomende fouten om te vermijden
De overschrijving vergeten: een niet-overgeschreven erfpachtakte blijft niet-tegenwerpelijk. De notaris moet ze binnen 15 dagen verzorgen.
Symbolische canon verwarren met verkapte schenking: een canon duidelijk lager dan de economische waarde van het recht kan door de fiscale administratie als schenking worden geherkwalificeerd, met heffing van rechten.
De canon niet indexeren: over 50 jaar verliest een niet-geïndexeerde canon 40 tot 60 % van zijn reële waarde. Altijd een indexeringsbeding voorzien.
Het lot van de constructies weglaten: zonder duidelijk beding geldt de kosteloze terugkeer naar de grondeigenaar, wat voor een ontwikkelaar een verlies van miljoenen kan betekenen.
Een te korte duur kiezen: om een zware vastgoedinvestering af te schrijven, mik op minstens 50 jaar, idealiter 99 jaar.
Slechte keuze tussen erfpacht en opstal: als het project enkel constructies betreft, is opstal eenvoudiger en fiscaal gelijkwaardig.
Bijzonder geval: erfpacht en sociale huisvesting
In Wallonië gebruiken de SWL (Société wallonne du Logement) en sommige SLSP’s erfpacht voor de terbeschikkingstelling van gronden aan huisvestingsmaatschappijen. In Brussel maakt de BGHM (Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij) sinds 2019 gebruik van hetzelfde mechanisme. De kosteloosheid of quasi-kosteloosheid van de canon wordt aanvaard zodra ze een doel van openbaar nut nastreeft (artikel 3.169 van het Burgerlijk Wetboek).
Checklist vóór ondertekening in 2026
Minimumduur 15 jaar en maximumduur 99 jaar duidelijk bedongen.
Bestemming van het goed gedefinieerd (residentieel, commercieel, gemengd).
Lot van de constructies bij het verstrijken expliciet (kosteloos, vergoeding, sloop).
Mogelijkheid van overdracht en hypotheek toegelaten of omkaderd.
Ontbindingsbeding bij wanbetaling gedetailleerd (ingebrekestelling, termijnen).
Fiscaal stelsel gecontroleerd: 5 % registratierechten of btw naargelang het geval.
Overschrijving in het Hypotheekregister georganiseerd door de notaris.
Onroerende voorheffing ten laste van de erfpachter.
Brand- en BA-verzekeringen onderschreven door de erfpachter ten gunste van de grondeigenaar.
FAQ — Erfpacht in België 2026
Wat is de minimumduur van een erfpacht in 2026?
Sinds de inwerkingtreding van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek op 1 september 2021 bedraagt de minimumduur 15 jaar (in plaats van 27 jaar in de oude wet van 1824). De maximumduur blijft 99 jaar. Elk contract gesloten voor minder dan 15 jaar wordt geherkwalificeerd, vaak als gewone huur op lange termijn.
Mag de erfpachter zijn recht verkopen?
Ja, de erfpachter mag zijn erfpachtrecht voor de resterende duur vrij overdragen. De overdracht is onderworpen aan het registratierecht van 5 % en vereist een notariële akte die wordt overgeschreven. De verkrijger neemt alle verplichtingen van het oorspronkelijke contract over.
Wie betaalt de onroerende voorheffing bij erfpacht?
De erfpachter is gedurende de hele looptijd van het contract de onroerende voorheffing verschuldigd (artikel 251 WIB 92). De grondeigenaar staat zolang de erfpacht loopt niet meer ingeschreven als belastingplichtige in het kadaster.
Kan een erfpacht kosteloos zijn?
Ja, de hervorming van 2021 heeft uitdrukkelijk de kosteloze erfpacht toegestaan in twee gevallen: (1) tussen leden van eenzelfde familie (ouders-kinderen, broers-zussen) op voorwaarde dat de regels van de schenkingen worden gerespecteerd; (2) voor een doel van openbaar nut of openbare dienst (gemeente, intercommunale, vzw van algemeen belang).
Wat gebeurt er met de constructies aan het einde van de erfpacht?
Zonder andersluidend beding gaan de constructies kosteloos over naar de grondeigenaar bij het verstrijken van het contract (artikel 3.174 van het Burgerlijk Wetboek). De partijen kunnen echter een uitzettingsvergoeding of een sloopverplichting voorzien. Dit beding is cruciaal voor projectontwikkelaars en moet vanaf de start worden onderhandeld.
Wat is het verschil tussen erfpacht en opstal?
Erfpacht geeft volle genot van een bebouwd of onbebouwd onroerend goed, voor 15 tot 99 jaar, met onderhouds- en canonverplichting. Opstal heeft enkel betrekking op constructies (gebouwen, werken, beplantingen) opgericht op andermans grond, voor 0 tot 99 jaar, zonder verplichte canon. Opstal is meer geschikt voor zuivere infrastructuren (windmolens, antennes, parkings), erfpacht voor duurzame vastgoedprojecten.
Kan men een erfpachtrecht met hypotheek bezwaren?
Ja. Artikel 3.171 van het Burgerlijk Wetboek staat de erfpachter uitdrukkelijk toe zijn recht met hypotheek te bezwaren om de aankoop of de constructies te financieren. De bank moet er echter op toezien dat de resterende duur van de erfpacht langer is dan de duur van het krediet, en rekening houden met de terugkeer naar de grondeigenaar bij het verstrijken.
Hoe de canon herzien bij verandering van omstandigheden?
Sinds 2023 verankert artikel 5.74 van het Burgerlijk Wetboek de imprevisieleer: als een verandering van omstandigheden de uitvoering van het contract buitensporig zwaar maakt voor een partij, kan die heronderhandeling vragen, en bij gebrek daaraan aanpassing door de rechter. Dat kan gaan om een kennelijk buitensporig geworden canon, een ineenstorting van de huurmarkt, of een buitengewone renovatie opgelegd door de overheid.
Is erfpacht onderworpen aan btw of registratierechten?
Standaard is de vestiging van een erfpacht onderworpen aan de registratierechten van 5 % op de gekapitaliseerde waarde van de canon en de lasten. Als de erfpacht een nieuw gebouw betreft dat is gevestigd door een btw-plichtige, kan ze onderworpen worden aan 21 % btw (of 6 % bij renovatie). De keuze gebeurt samen met de notaris en de boekhouder naargelang de fiscale situatie van de grondeigenaar.
Wie betaalt de grote herstellingen bij erfpacht?
In tegenstelling tot vruchtgebruik draagt de erfpachter alle herstellingen, met inbegrip van de grote herstellingen (dak, funderingen, dragende muren). Artikel 3.172 van het Burgerlijk Wetboek verplicht hem uitdrukkelijk om het goed gedurende de hele looptijd in goede staat van onderhoud te houden.
Verstuur reactie