Registratierechten in Wallonië in 2026: tarief van 3 %, voorwaarden en berekening

In het Waals Gewest vormen de registratierechten in Wallonië vaak de grootste kostenpost bij een vastgoedaankoop, meteen na de prijs zelf. Sinds 1 januari 2025 is de regel grondig veranderd: wie een enige eigen woning koopt, betaalt geen 12,5 % meer, maar 3 % van de prijs. Op een woning van 250.000 € loopt het verschil op tot meer dan 23.000 €.

In 2026 is het stelsel ingeburgerd. De administratieve circulaire 2025/C/42 heeft de grijze zones verduidelijkt (gemengde panden, bouwgrond, “hinderlijk” vastgoed) en de Waalse fiscale administratie SPW Finances neemt de inning van deze rechten geleidelijk over van de FOD Financiën. Hieronder leest u alles wat u moet weten om het juiste bedrag te betalen, aan de voorwaarden te voldoen en een naheffing tegen 12,5 % te vermijden.

Wat zijn registratierechten in Wallonië?

Registratierechten zijn een gewestelijke belasting die verschuldigd is bij de overdracht onder bezwarende titel van onroerend goed in België. Koopt u een huis, appartement of grond in Wallonië, dan bepaalt het Waals Gewest het tarief, ook als de koper in Brussel, Vlaanderen of het buitenland woont. Doorslaggevend is de ligging van het goed.

De notaris berekent de rechten op de verkoopprijs (verhoogd met eventuele lasten) of op de verkoopwaarde als die hoger ligt. Hij int ze bij de ondertekening van de authentieke akte en stort ze door aan de administratie. Een overzicht van de drie gewesten vindt u in onze gids over registratierechten in België.

De tarieven van de registratierechten in Wallonië in 2026

Het Waalse systeem steunt voortaan op twee hoofdtarieven:

• 3 % voor de aankoop van een enige eigen woning door een natuurlijke persoon die er zijn hoofdverblijfplaats vestigt;
• 12,5 % (gewoon tarief) voor alle andere aankopen: tweede verblijf, huurinvestering, aankoop door een vennootschap, grond die niet voor de hoofdverblijfplaats bestemd is.

Het verlaagde tarief van 3 % geldt op de volledige prijs, zonder prijsplafond en zonder plafond op de rechten. Dat is een groot verschil met Brussel, waar het voordeel de vorm aanneemt van een abattement op de belastbare basis, beperkt tot woningen onder een bepaalde prijs.

Wat met de hervorming verdwenen is

Het decreet van 5 december 2024 verving een lappendeken van regelingen door één tarief. Afgeschaft werden: het abattement voor de eerste woning (20.000 € vrijgestelde basis), het verlaagde tarief van 6 % voor bescheiden woningen, de verhoging voor grote gezinnen en de woonbonus “chèque-habitat” voor nieuwe kredieten. Leest u nog een artikel over een abattement in Wallonië, dan dateert het van vóór 2025.

De voorwaarden voor het verlaagde tarief van 3 %

Het tarief van 3 % is niet automatisch. U moet cumulatief aan meerdere voorwaarden voldoen en ze uitdrukkelijk in de notariële akte laten opnemen.

Een koper die een natuurlijke persoon is

Alleen natuurlijke personen komen in aanmerking. Een vennootschap (BV, NV, patrimoniumvennootschap) betaalt altijd 12,5 %. De aankoop moet in principe de volle eigendom betreffen; de aankoop van een onverdeeld aandeel is toegestaan als de koper daardoor de volle eigendom verkrijgt.

Een enige eigen woning

Op de datum van de akte mag de koper niet de volle eigendom bezitten van de totaliteit van een andere woning, in België of in het buitenland. Men spreekt van een “hinderlijk” onroerend goed. Een onverdeeld aandeel uit een erfenis of een blote eigendom blokkeert het voordeel niet.

Hoofdverblijfplaats vestigen en behouden

De koper verbindt zich ertoe zijn hoofdverblijfplaats in het goed te vestigen binnen 3 jaar na de akte voor een bestaande woning, of binnen 5 jaar voor bouwgrond of een nieuwbouw. Daarna moet hij er minstens 3 jaar ononderbroken gedomicilieerd blijven. De inschrijving in het bevolkingsregister geldt als bewijs, maar de administratie kan een fictieve domiciliëring betwisten (bijvoorbeeld bij gebrek aan energieverbruik).

Verplichte vermeldingen in de akte

Het verzoek om toepassing van het verlaagde tarief (artikel 44bis van het Wetboek der registratierechten) en de verbintenissen van de koper moeten in de akte staan. Worden die vermeldingen vergeten, dan geldt 12,5 %. Een regularisatie is binnen een beperkte termijn mogelijk, maar laat het ontwerp van akte best vooraf nakijken door uw notaris.

Al eigenaar? Het geval van de woning die u moet verkopen

Dit is een van de nuttigste nieuwigheden. Een eigenaar die een nieuwe woning koopt, kan toch 3 % genieten als hij zich in de akte verbindt zijn vorige woning binnen 3 jaar na de aankoop te verkopen. Die woning moet precies in de akte worden omschreven.

Gebeurt de verkoop niet tijdig, dan vordert de administratie het verschil tussen 3 % en 12,5 %, verhoogd met interesten. Voorbeeld: Paul koopt een huis van 350.000 € terwijl hij nog een appartement bezit. Hij betaalt 10.500 € rechten in plaats van 43.750 €, op voorwaarde dat hij het appartement binnen 3 jaar verkoopt. Onze gids om een huis te verkopen zonder makelaar helpt u die verkoop voor te bereiden.

Rekenvoorbeelden van de registratierechten in Wallonië

Drie courante situaties in 2026:

• Woning van 250.000 € gekocht als hoofdverblijfplaats: 250.000 × 3 % = 7.500 € rechten. Tegen het gewone tarief zou dat 31.250 € zijn.
• Appartement van 180.000 € gekocht om te verhuren: 180.000 × 12,5 % = 22.500 €.
• Bouwgrond van 120.000 € om er uw woning op te bouwen: 120.000 × 3 % = 3.600 €, op voorwaarde dat u er binnen 5 jaar uw hoofdverblijfplaats vestigt.

Bij die rechten komen het ereloon van de notaris (degressief wettelijk barema), de btw op dat ereloon, de administratieve kosten en, als u leent, de kosten van de hypotheekakte. Ons artikel over notariskosten in België geeft u een raming van de totale kostprijs.

Gemengde panden, aanhorigheden en bouwgrond

De circulaire 2025/C/42 verduidelijkte verschillende frequente situaties.

• Gemengd pand (woning boven, handelszaak op het gelijkvloers): zodra een deel van het goed voor bewoning bestemd is, geldt 3 % op de volledige prijs.
• Aanhorigheden: een garage, tuin of aanpalend perceel dat in dezelfde akte wordt gekocht en een normaal toebehoren van de woning vormt, volgt het tarief van 3 %.
• Bouwgrond: komt in aanmerking, met een termijn van 5 jaar om er te gaan wonen. Onze gids over bouwgrond kopen beschrijft de andere controles.
• Twee woningen tegelijk kopen: slechts één kan 3 % genieten, de andere betaalt 12,5 %.

Aankoop op plan en nieuwbouw: registratierechten of btw?

Een nieuwe woning die door een promotor wordt verkocht, is onderworpen aan btw (in de regel 21 %) op het gebouw. De registratierechten slaan dan alleen op het aandeel van de grond, dat 3 % kan genieten als aan de voorwaarden is voldaan. Bij een aankoop onder de wet Breyne telt u dus btw op het gebouw en rechten op de grond op. De verlaagde btw-tarieven worden toegelicht in ons artikel over btw op nieuwbouw.

Wanneer en hoe betaalt u de registratierechten?

De verkoopovereenkomst (compromis) moet binnen 4 maanden na ondertekening worden geregistreerd. In de praktijk wordt de authentieke akte binnen die termijn verleden en vraagt de notaris de koper een provisie die de rechten, zijn ereloon en de kosten dekt. De rechten worden dus bij de akte betaald, via de notaris.

Wordt de akte niet binnen 4 maanden verleden, dan worden de rechten opeisbaar op de verkoopovereenkomst zelf, met boetes bij laattijdigheid. Lees onze gids over de verkoopovereenkomst om die valkuil te vermijden.

Wat als u uw verbintenissen niet nakomt?

Vestigt u zich niet tijdig, verlaat u het goed vóór 3 jaar of verkoopt u uw vorige woning niet op tijd, dan vordert het Gewest aanvullende rechten tegen het gewone tarief (12,5 % min de reeds betaalde 3 %), verhoogd met nalatigheidsinteresten. De sanctie is individueel: kopen twee personen samen en komt slechts één zijn verbintenissen niet na, dan is de aanvulling alleen op zijn aandeel verschuldigd.

Er gelden uitzonderingen bij overmacht (onteigening, overlijden, schade die het goed onbewoonbaar maakt) of dwingende redenen (beroepsmatige overplaatsing, opname in een woonzorgcentrum, scheiding). Die moeten tegenover de administratie aangetoond worden.

Wallonië, Brussel, Vlaanderen: vergelijking 2026

• Wallonië: 3 % voor de enige eigen woning, anders 12,5 %;
• Vlaanderen: 2 % voor de enige eigen woning, anders 12 %, en 1 % voor bepaalde ingrijpend gerenoveerde woningen;
• Brussel: 12,5 % met een abattement op de eerste schijf van de prijs voor een eerste hoofdverblijfplaats, onder een prijsplafond.

Voor een koper die twijfelt tussen twee gewesten is Wallonië duidelijk aantrekkelijker geworden voor woningen boven 400.000 €, omdat het verlaagde tarief er aan geen plafond gebonden is.

Tips om het juiste bedrag te betalen

• Controleer vóór het compromis of u een “hinderlijk” onroerend goed bezit en plan de verkoop ervan.
• Vraag de notaris om het uitdrukkelijke verzoek om 3 % en alle verbintenissen in de akte op te nemen.
• Bewaar de bewijzen van uw domiciliëring en effectieve bewoning (energiefacturen, briefwisseling).
• Neem bij een huurinvestering de 12,5 % van bij het begin op in uw rendementsberekening.
• Bij aankoop via een vennootschap: vergelijk het globale fiscale voordeel, want een vennootschap geniet nooit 3 %.

Veelgestelde vragen over registratierechten in Wallonië

Wat is het tarief van de registratierechten in Wallonië in 2026?

Het gewone tarief bedraagt 12,5 %. Het daalt tot 3 % voor de aankoop van een enige eigen woning door een natuurlijke persoon die er zijn hoofdverblijfplaats vestigt.

Bestaat het abattement van 20.000 € nog in Wallonië?

Nee. Het abattement voor de eerste woning werd op 1 januari 2025 afgeschaft en vervangen door het verlaagde tarief van 3 %, dat in de overgrote meerderheid van de gevallen voordeliger is.

Is het tarief van 3 % geplafonneerd?

Nee, het geldt op de volledige prijs, ongeacht het bedrag, zolang aan de voorwaarden is voldaan.

Kan ik 3 % genieten als ik al eigenaar ben?

Ja, als u zich in de akte verbindt om uw huidige woning binnen 3 jaar na de aankoop van de nieuwe te verkopen.

Hoelang moet ik in de woning wonen?

U moet er binnen 3 jaar (5 jaar voor grond of nieuwbouw) uw hoofdverblijfplaats vestigen en er daarna minstens 3 jaar ononderbroken gedomicilieerd blijven.

Kan een vennootschap het verlaagde tarief genieten?

Nee. Het tarief van 3 % is voorbehouden aan natuurlijke personen. Een vennootschap betaalt 12,5 %.

Valt bouwgrond eronder?

Ja. De aankoop van bouwgrond voor uw toekomstige hoofdverblijfplaats geniet 3 %, met een termijn van 5 jaar om er te gaan wonen.

Wie int de registratierechten in Wallonië?

De notaris int ze bij de akte en stort ze door aan de fiscale administratie. Het Waals Gewest neemt het beheer van deze rechten geleidelijk over via SPW Finances.