Verkrijgende verjaring in België: termijnen, voorwaarden en stappen in 2026
⏱ 9 min lezen📅 Gepubliceerd september 28, 2026
Via verkrijgende verjaring kunt u eigenaar worden van een stuk grond, een strook tuin of zelfs een woning zonder die te kopen, gewoon door het goed gedurende een bepaalde tijd openlijk in bezit te hebben. In België werd dit oude mechanisme grondig gemoderniseerd door Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek, dat op 1 september 2021 in werking trad: de basistermijn bedraagt nu 10 jaar voor de bezitter te goeder trouw, en de bezitter kan voortaan zelf naar de rechter stappen.
In 2026 staat het onderwerp opnieuw in de schijnwerpers, om twee redenen. Enerzijds lopen de eerste bezitstermijnen van 30 jaar die onder het oude stelsel begonnen af, en notarissen zien steeds meer dossiers om verschoven hagen, private wegen of oude landbouwpercelen te regulariseren. Anderzijds legt het overgangsrecht de uiterste vervaldatum van verjaringen te goeder trouw die vóór de hervorming begonnen vast op 1 september 2031: veel eigenaars hebben er dus belang bij nu al na te gaan waar ze staan. Hieronder leest u alles wat u moet weten, in Vlaanderen, Brussel en Wallonië.
Verkrijgende verjaring (ook wel usucapio genoemd) is een manier om eigendom te verwerven op basis van langdurig bezit van een goed. Wie zich gedurende de wettelijke termijn als eigenaar van een onroerend goed gedraagt, zonder dat de echte eigenaar reageert, wordt uiteindelijk de wettelijke eigenaar.
De grondslag is maatschappelijk nut: de wetgever verkiest de bezitter die een goed onderhoudt, gebruikt en valoriseert boven de eigenaar die het jarenlang verwaarloosd heeft. Het mechanisme zorgt ook voor rechtszekerheid, door oude feitelijke toestanden die niemand nog betwist vast te leggen.
Verwar het niet met de bevrijdende verjaring, die een recht of een rechtsvordering door tijdsverloop doet vervallen (bijvoorbeeld een onbetaalde schuld). De verkrijgende verjaring doet daarentegen een recht ontstaan in hoofde van de bezitter.
Welke goederen en rechten komen in aanmerking?
Verkrijgende verjaring betreft vooral onroerende goederen: gronden, stroken grond langs een perceelsgrens, gebouwen, garages, wegen. Ze kan ook betrekking hebben op bepaalde zakelijke rechten, zoals vruchtgebruik of bepaalde erfdienstbaarheden. Goederen van het openbaar domein (gemeentewegen, waterlopen, voetpaden) zijn daarentegen onverjaarbaar.
De voorwaarden voor nuttig bezit
Bezitten alleen volstaat niet: om tot eigendom te leiden, moet het bezit “nuttig” zijn. Het Burgerlijk Wetboek vereist vier cumulatieve kenmerken.
Voortdurend: de bezitter stelt gebruikshandelingen die even regelmatig zijn als die van een eigenaar (maaien, onderhoud, bewerking, parkeren, omheining).
Ongestoord: het bezit werd niet door geweld of bedreiging verkregen of behouden.
Openbaar: het wordt openlijk uitgeoefend, zichtbaar voor de buren en de eigenaar.
Ondubbelzinnig: de handelingen tonen duidelijk de wil om zich als eigenaar te gedragen, en niet op een andere grond.
Een huurder, een lener of een bewaarder kan nooit verjaren: zij houden het goed voor rekening van een ander, wat men precaire houderschap noemt. Een buur die een stukje grond gebruikt met stilzwijgende toestemming van de eigenaar bevindt zich in dezelfde situatie, want zijn bezit is dubbelzinnig.
Handelingen die het bezit bewijzen
Concreet zullen de rechter of de notaris naar tastbare elementen kijken: een omheining of haag op een precieze plaats, een tuinhuis op het perceel, oude luchtfoto’s (Geopunt, BruGIS, WalOnMap), getuigenissen van buren, onderhoudsfacturen, de betaling van de onroerende voorheffing, of een huurovereenkomst met een derde over het perceel.
De termijnen: 10 of 30 jaar sinds de hervorming
Artikel 3.27 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt voortaan twee termijnen, veel eenvoudiger dan vroeger.
10 jaar als de bezitter te goeder trouw was op het ogenblik van de inbezitneming.
30 jaar als hij te kwader trouw was, met andere woorden als hij wist dat het goed hem niet toebehoorde.
Goede trouw betekent dat men gelooft eigenaar te zijn, bijvoorbeeld omdat men een woning kocht waarvan de tuin zichtbaar tot aan een haag liep, terwijl de werkelijke kadastrale grens twee meter verder lag. Goede trouw wordt vermoed: wie de verjaring betwist, moet de kwade trouw bewijzen.
Wat veranderde er ten opzichte van het oude Burgerlijk Wetboek?
Vóór 1 september 2021 was de basistermijn 30 jaar. Die kon worden verkort tot 10 of 20 jaar (naargelang de echte eigenaar binnen of buiten het rechtsgebied van het hof van beroep woonde), maar alleen als de bezitter te goeder trouw was en over een “rechtvaardige titel” beschikte, zoals een verkoop- of schenkingsakte. De hervorming schafte de vereiste van de rechtvaardige titel af: goede trouw volstaat nu voor de termijn van 10 jaar.
Het overgangsrecht: wie is betrokken in 2026?
Voor bezit dat vóór 1 september 2021 begon, geldt een overgangsregel: de nieuwe termijn loopt pas vanaf 1 september 2021, zonder dat de totale duur langer mag zijn dan die van het oude stelsel.
Twee concrete voorbeelden maken dit duidelijk.
Bezit te goeder trouw met rechtvaardige titel dat in 2007 begon, viel onder de oude termijn van 20 jaar: het is verworven in 2027, vóór de nieuwe vervaldatum van 1 september 2031.
Bezit te goeder trouw zonder rechtvaardige titel dat in 2015 begon, viel vroeger onder de 30 jaar (vervaldatum 2045). Dankzij de hervorming is het al verworven op 1 september 2031.
Voor de bezitter te kwader trouw blijft de situatie dicht bij het oude stelsel: 30 jaar. Een ingebruikname die in 1996 begon, loopt dus af in 2026, wat de huidige golf van dossiers bij notarissen verklaart.
Schorsing en stuiting van de termijn
De termijn ligt niet vast: bepaalde gebeurtenissen zetten hem op pauze (schorsing) of zetten hem terug op nul (stuiting).
Stuiting: een dagvaarding door de eigenaar, een bevel of een schriftelijke erkenning door de bezitter van het recht van de eigenaar wist de reeds verstreken termijn uit.
Schorsing: de verjaring wordt geschorst tijdens een ontneming van het bezit die langer dan een jaar duurt, en in de gevallen die het Burgerlijk Wetboek bepaalt (bijvoorbeeld tussen echtgenoten).
Verlies van bezit: als de bezitter het goed niet meer gebruikt of er meer dan een jaar van beroofd is, verliest hij het voordeel van het bezit.
Een gewone brief of een gesprek tussen buren volstaat in principe niet om de verjaring te stuiten. De eigenaar die wil reageren, moet naar de rechter stappen, bij voorkeur na een verzoeningspoging bij de vrederechter.
Hoe laat u de verkrijgende verjaring erkennen?
De verjaring heeft niet automatisch gevolgen in de registers. Er zijn drie manieren om ze te laten vaststellen.
Minnelijke regeling bij de notaris
Als de oorspronkelijke eigenaar de situatie erkent, ondertekenen beide partijen een notariële akte die de verkrijgende verjaring vaststelt. Dat is de snelste en goedkoopste weg. De akte wordt vervolgens overgeschreven bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (het vroegere hypotheekkantoor, vandaag het kantoor Rechtszekerheid).
Eenzijdige verklaring van de eigenaar
De eigenaar die zijn bezit verloor, kan ook alleen erkennen dat de verjaring verworven is ten gunste van de bezitter. Ook die erkenning moet authentiek zijn om te kunnen worden overgeschreven.
Rechtsvordering van de bezitter
Dit is de grote nieuwigheid van artikel 3.26 van het Burgerlijk Wetboek: de bezitter kan voortaan zelf het initiatief nemen tot een rechtsvordering om te laten vaststellen dat hij eigenaar geworden is. Vóór de hervorming kon hij zich er enkel verwerend op beroepen, wanneer de eigenaar hem aanviel. Die mogelijkheid is waardevol als de eigenaar onvindbaar is, overleden zonder gekende erfgenamen, of gewoon inactief. Het vonnis wordt daarna overgeschreven in de registers.
Waarom hypothecaire publiciteit onmisbaar is
Sinds de hervorming behoort de verkrijgende verjaring tot de wettelijke verkrijgingen die onder de publiciteit van onroerende goederen vallen. Zolang de akte of het vonnis niet is overgeschreven bij de Patrimoniumdocumentatie, zal de nieuwe eigenaar zijn recht moeilijk kunnen tegenwerpen aan derden, het goed moeilijk kunnen verkopen of met een hypotheek bezwaren. In de praktijk verlijdt geen enkele notaris een verkoop of een authentieke verkoopakte voor een perceel waarvan de eigendom enkel op niet-vastgesteld bezit berust.
Daarna moeten het plan en de legger van het kadaster worden bijgewerkt, vaak op basis van een opmetingsplan van een landmeter-expert.
De meest voorkomende situaties tussen buren
In de Belgische praktijk duikt verkrijgende verjaring vooral op bij grensgeschillen.
De verkeerd geplaatste haag of omheining: een omheining die 25 jaar geleden een meter te ver werd geplaatst, kan de grens verschoven hebben. Een afpaling van het terrein brengt vaak het verschil tussen de juridische en de feitelijke grens aan het licht.
Het gebouw dat over de grens gaat: een garage of uitbreiding gebouwd op de grond van de buur. Het Burgerlijk Wetboek biedt daarvoor ook specifieke oplossingen rond overbouw.
De weg die al decennia gebruikt wordt: die kan eerder leiden tot een erfdienstbaarheid van overgang dan tot een eigendomsoverdracht.
De gedeelde muur: ook de gemeenschappelijkheid van een gemene muur kan uit langdurig bezit voortvloeien.
Het verlaten perceel: een stuk tuin of braakliggende grond die een buur al jaren onderhoudt, waarvan de eigenaar zich nooit gemeld heeft.
Kosten en praktische stappen in 2026
De kostprijs van een regularisatie hangt sterk af van de gekozen weg. Reken doorgaans op:
Een landmeter-expert voor het opmetingsplan: vaak tussen 800 en 2 000 euro, afhankelijk van de complexiteit.
Notariskosten voor de akte die de verjaring vaststelt, met de rechten en overschrijvingskosten.
Advocaten- en proceskosten bij een rechtsvordering, met de mogelijkheid van een voorafgaande verzoening bij de vrederechter.
Fiscaal is een akte die een verkrijgende verjaring vaststelt geen verkoop: er is geen prijs, maar de administratie kan registratierechten vorderen op de verkoopwaarde van het goed, afhankelijk van de kwalificatie die de notaris kiest. Vraag dus best een nauwkeurige raming vóór u tekent. Het geregulariseerde perceel wordt aan uw kadastraal artikel toegevoegd en telt mee voor het kadastraal inkomen en de onroerende voorheffing.
Eigenaar: hoe beschermt u zich tegen verkrijgende verjaring?
Bezit u een terrein dat u niet gebruikt (bouwgrond, weiland, achtertuin, geërfd goed), dan beperken enkele reflexen het risico.
Bezoek het goed regelmatig en documenteer de toestand met gedateerde foto’s.
Laat het terrein afpalen en maak de grenzen zichtbaar.
Leg elke gebruikstoestemming aan een buur schriftelijk vast: een eenvoudig geschrift maakt het bezit precair en verhindert elke verjaring.
Reageer snel bij inname van uw grond, met een ingebrekestelling en zo nodig een dagvaarding voor de vrederechter.
Breng onbewoonde goederen in kaart bij een nalatenschap: erfgenamen die jarenlang passief blijven, lopen een reëel risico.
Voor goederen in onverdeeldheid geldt: een mede-eigenaar die het goed alleen gebruikt, verjaart niet tegen de anderen zolang hij niet duidelijk te kennen heeft gegeven dat hij voor zichzelf alleen wil bezitten.
Verkrijgende verjaring valt onder het federale burgerlijk recht: de regels zijn dezelfde in de drie Gewesten. Alleen de praktische hulpmiddelen verschillen: de gewestelijke geoportalen (Geopunt in Vlaanderen, BruGIS in Brussel, WalOnMap in Wallonië) om oude luchtfoto’s terug te vinden, en de gewestelijke stedenbouwkundige regels als er op het geregulariseerde perceel constructies staan. Een gebouw dat door verjaring verworven werd, is immers niet automatisch stedenbouwkundig in orde: werd het zonder vergunning gebouwd, dan moet die inbreuk afzonderlijk worden behandeld.
FAQ: verkrijgende verjaring in België
Hoe lang duurt verkrijgende verjaring in België?
Sinds 1 september 2021 10 jaar als de bezitter te goeder trouw is en 30 jaar als hij te kwader trouw is (artikel 3.27 van het Burgerlijk Wetboek). Goede trouw wordt vermoed.
Is een rechtvaardige titel nog nodig voor de termijn van 10 jaar?
Nee. De hervorming van het goederenrecht schafte de vereiste van een rechtvaardige titel af. Goede trouw op het ogenblik van de inbezitneming volstaat.
Kan een huurder de woning door verjaring verwerven?
Nee. De huurder houdt het goed voor rekening van de verhuurder. Zijn bezit is precair en kan nooit tot eigendom leiden, ongeacht de duur van de huur.
Kan de bezitter zelf naar de rechter stappen?
Ja, dat is een nieuwigheid van artikel 3.26 van het Burgerlijk Wetboek. De bezitter kan de rechter vragen vast te stellen dat hij eigenaar geworden is, zonder te wachten tot de oorspronkelijke eigenaar zich meldt.
Kan men gemeentegrond of een voetpad verjaren?
Nee. Goederen van het openbaar domein zijn onverjaarbaar. Alleen goederen van het privaat domein van de overheid kunnen in principe verjaren.
Hoe stuit men een lopende verkrijgende verjaring?
Met een dagvaarding, een bevel of een schriftelijke erkenning door de bezitter van het recht van de eigenaar. Een gewoon gesprek of een informele brief volstaat meestal niet.
Wat met bezit dat vóór 2021 begon?
De nieuwe termijn loopt vanaf 1 september 2021, zonder de totale duur van het oude stelsel te overschrijden. De verjaring is verworven op de eerste van beide vervaldata.
Moet men na de verjaring langs de notaris?
In de praktijk wel. Om tegenwerpelijk te zijn aan derden en een verkoop mogelijk te maken, moet de verjaring worden vastgesteld in een authentieke akte of een vonnis en daarna worden overgeschreven bij de Patrimoniumdocumentatie.
Mini quiz : test je kennis
Drie korte vragen om uw begrip van het artikel te checken.
