Openbare verkoop van een huis in België: gids 2026

De openbare verkoop van een huis intrigeert en trekt aan: instelprijzen die vaak onder de marktwaarde liggen, een procedure onder toezicht van een notaris, en biedingen die vandaag volledig online verlopen via Biddit. In België werd de openbare verkoop grondig gemoderniseerd en heeft ze nog weinig te maken met het beeld van de vroegere verkopen “bij kaarslicht”. In 2026 verloopt het grootste deel van de openbare verkopen van woningen volledig online, vanuit uw zetel.

Of u nu koper bent op zoek naar een koopje of verkoper die deze formule overweegt: deze gids overloopt alles wat u moet weten — het verschil tussen een vrijwillige en een gerechtelijke openbare verkoop, de werking van Biddit, het verloop van de biedingen, de kosten en de valkuilen, in het bijzonder het ontbreken van een opschortende voorwaarde van financiering.

Wat is een openbare verkoop van vastgoed?

Een openbare verkoop is een veiling van een onroerend goed, georganiseerd door een notaris. In tegenstelling tot een onderhandse verkoop, waar de prijs tussen verkoper en koper wordt onderhandeld, bepaalt hier de concurrentie tussen bieders de eindprijs. Het goed wordt toegewezen aan de hoogste bieder, onder voorbehoud van het akkoord van de verkoper of de rechter, afhankelijk van het type verkoop.

De openbare verkoop is strikt geregeld door het Gerechtelijk Wetboek en de hypotheekwet. De notaris speelt een centrale rol: hij stelt het lastenkohier op, organiseert de publiciteit, leidt de biedingen en stelt het proces-verbaal van toewijzing op, dat geldt als authentieke verkoopakte.

Vrijwillige of gerechtelijke openbare verkoop: twee verschillende situaties

De vrijwillige openbare verkoop

Hier kiest de eigenaar er vrij voor om zijn goed te veilen. Dat gebeurt vaak in specifieke situaties: een nalatenschap met meerdere erfgenamen die het niet eens raken over de prijs, een uitonverdeeldheidtreding, een atypisch pand dat moeilijk te waarderen valt, of gewoon de wens om via concurrentie de beste prijs te halen. De verkoper kan een minimumprijs (reserveprijs) bepalen waaronder hij weigert te verkopen.

De gerechtelijke openbare verkoop

De gerechtelijke verkoop wordt opgelegd door een rechterlijke beslissing. Ze komt vooral voor in twee gevallen: het uitvoerend beslag op onroerend goed (de hypothecaire schuldeiser, meestal de bank, laat het goed van een wanbetalende ontlener verkopen) en bepaalde gerechtelijke vereffeningen of nalatenschappen met minderjarigen of beschermde personen. De notaris wordt dan aangesteld door de rechtbank en de verkoop verloopt onder toezicht van de beslagrechter.

Voor de koper is het onderscheid belangrijk: bij een gerechtelijke verkoop is het pand soms nog bewoond door de beslagen eigenaar of een huurder, en zijn bezoeken niet altijd eenvoudig.

De hervorming van 2018: één zitdag en einde van het hoger bod

De wet van 11 augustus 2017, in werking getreden op 1 mei 2018, heeft de openbare verkoop in België grondig hervormd. Twee grote wijzigingen: ten eerste verloopt de verkoop voortaan in één enkele zitdag — het oude systeem met een voorlopige en definitieve toewijzing is afgeschaft. Ten tweede werd het recht van hoger bod afgeschaft: eens het goed is toegewezen, kan niemand nog binnen de veertien dagen een hoger bod uitbrengen, zoals vroeger wel kon. De toewijzing is onmiddellijk definitief (onder voorbehoud van het eventuele aanvaardingsrecht van de verkoper bij een vrijwillige verkoop).

Deze hervorming opende ook de deur naar digitale biedingen — en zo ontstond Biddit.

Biddit: de online openbare verkoop van de notarissen

Het platform Biddit.be, in 2018 gelanceerd door de Federatie van het notariaat (Fednot), is uitgegroeid tot hét kanaal voor openbare verkopen in België. Het principe: de panden staan online met foto’s, lastenkohier, EPB-certificaat en eventuele verslagen, en de biedingen lopen gedurende acht dagen op het internet.

Concreet, om te bieden op Biddit moet u:

1. Een account aanmaken en u identificeren via itsme of uw elektronische identiteitskaart (eID);
2. Het dossier van het pand raadplegen en deelnemen aan de georganiseerde bezoeken;
3. Uw biedingen plaatsen tijdens de biedperiode van acht dagen, waarbij het minimumbedrag van elk opbod in de advertentie staat;
4. Op het einde van de periode verlengt een anti-sniping-systeem de biedingen met enkele minuten als er in de laatste minuten nog een bod binnenkomt.

Na afloop van de biedingen legt de notaris het resultaat voor aan de verkoper (vrijwillige verkoop) of stelt hij de toewijzing vast (gerechtelijke verkoop). Het proces-verbaal van toewijzing wordt vervolgens ondertekend, meestal binnen enkele dagen.

Hoe verloopt een openbare verkoop, stap voor stap

1. Het lastenkohier. Het sleuteldocument, opgesteld door de notaris: het beschrijft het pand, de stedenbouwkundige toestand, de erfdienstbaarheden, de huursituatie, de verkoopvoorwaarden en de verdeling van de kosten. Integraal te lezen vóór u biedt.

2. De publiciteit en de bezoeken. Het pand wordt aangekondigd op Biddit, op vastgoedsites en soms in de lokale pers. Groepsbezoeken worden op vaste data georganiseerd.

3. De biedingen. Acht dagen online op Biddit, of in bepaalde gevallen één fysieke zitdag.

4. De toewijzing. De hoogste bieder wordt koper verklaard. Bij een vrijwillige verkoop met reserveprijs kan de verkoper weigeren als het hoogste bod onder het minimum blijft.

5. De betaling. Hier verschilt de openbare verkoop radicaal: de koper moet de kosten binnen de vijf werkdagen betalen en de prijs binnen de zes weken (de exacte termijn staat in het lastenkohier). Daarna lopen automatisch verwijlinteresten.

Geen opschortende voorwaarde van krediet: de grootste valkuil

Bij een onderhandse verkoop bevat het compromis bijna altijd een opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een lening: weigert de bank het krediet, dan vervalt de verkoop zonder boete. Bij een openbare verkoop bestaat die bescherming niet. Elk bod is vast en definitief. Wordt u koper verklaard en volgt uw bank niet, dan blijft u verplicht te betalen — op straffe van rouwkoop: het pand wordt op uw risico opnieuw verkocht en u moet het prijsverschil en de kosten bijpassen als de nieuwe prijs lager uitvalt.

De gouden regel is dus eenvoudig: verkrijg een schriftelijk principeakkoord van uw bank vóór u biedt, op basis van uw maximumbudget inclusief kosten. Sommige banken leveren specifiek voor Biddit-verkopen attesten van leencapaciteit af.

Welke kosten voor de koper bij een openbare verkoop?

De kosten van een openbare verkoop liggen globaal hoger dan bij een onderhandse verkoop, omdat ze procedure- en publiciteitskosten omvatten. Reken, naargelang het geval, op 10 tot 15 % van de toewijzingsprijs, als volgt samengesteld:

– De registratierechten, dezelfde als bij elke verkoop: 12,5 % in Brussel, 3 % in Wallonië voor de eigen en enige woning (anders 12,5 %), 2 % in Vlaanderen voor de eigen en enige woning (anders 12 %);
– Het ereloon van de notaris, vastgelegd bij wettelijk barema;
– De procedure-, publiciteits- en dossierkosten, hoger dan bij een klassieke verkoop;
– Bij een gerechtelijke verkoop bepaalde gerechtskosten.

Het exacte kostenpercentage staat in het lastenkohier en in de Biddit-advertentie. Neem het altijd op in uw maximumbudget vóór u biedt.

Kopen op een openbare verkoop: voor- en nadelen

De voordelen: aantrekkelijke instelprijzen (de inzet wordt vaak onder de marktwaarde bepaald om de biedingen te stimuleren), een transparante procedure waarbij iedereen de concurrerende biedingen ziet, een snelle eigendomsoverdracht en geen lange onderhandelingen. Vooral gerechtelijke verkopen laten soms toe een pand duidelijk onder de waarde te verwerven.

De nadelen: de vaste verbintenis zonder opschortende voorwaarde, hogere kosten, korte betalingstermijnen, panden die verkocht worden in de staat waarin ze zich bevinden (soms bewoond, soms verwaarloosd), en het risico om meegesleept te worden door de veilingkoorts. In de meeste lastenkohieren wordt het goed verkocht zonder vrijwaring voor verborgen gebreken.

Uw huis openbaar verkopen: voor wie is het interessant?

De vrijwillige openbare verkoop spreekt verkopers aan in specifieke situaties: conflictueuze onverdeeldheden en nalatenschappen (de objectieve veilingprijs vermijdt ruzies tussen erfgenamen), atypische of moeilijk te waarderen panden, de wens om snel en met een vaste datum te verkopen, of een krappe lokale markt waar de concurrentie de prijs boven de schattingen kan tillen. De kostprijs voor de verkoper is beperkt: het grootste deel van de kosten is ten laste van de koper, zoals bij een klassieke verkoop.

Voor een standaardwoning in een rustige markt blijft de onderhandse verkoop daarentegen vaak aangewezen: de openbare verkoop biedt geen prijsgarantie als de concurrentie uitblijft, tenzij met een reserveprijs — met het risico dat de verkoop niet doorgaat.

Praktische tips vóór u biedt

Bezoek het pand altijd en laat u zo mogelijk vergezellen door een bouwprofessional. Lees het lastenkohier van de eerste tot de laatste regel, inclusief de huursituatie en de exoneratieclausules. Controleer de stedenbouwkundige toestand en het EPB-certificaat. Bepaal uw maximumbudget inclusief kosten en overschrijd het nooit, hoe spannend de biedingen ook worden. Leg uw financiering schriftelijk vast vóór de eerste klik. En hou de laatste dagen van de biedingen in het oog: op Biddit wordt het spel vaak in de laatste uren gespeeld.

FAQ: openbare verkoop van een huis in België

Waar vindt u huizen in openbare verkoop in België?

Voornamelijk op Biddit.be, het officiële platform van de notarissen, dat vrijwel alle vrijwillige en gerechtelijke openbare verkopen centraliseert. De advertenties verschijnen ook op Notaris.be en de grote vastgoedportalen.

Kan er na de toewijzing nog een hoger bod worden uitgebracht?

Nee. Sinds de hervorming die op 1 mei 2018 in werking trad, is het recht van hoger bod afgeschaft en verloopt de verkoop in één enkele zitdag. De toewijzing is definitief.

Is er een opschortende voorwaarde van lening bij een openbare verkoop?

Nee, nooit. Elk bod is vast. Krijgt u uw krediet niet, dan kan het pand op uw risico opnieuw worden verkocht (rouwkoop) en moet u het prijsverschil en de kosten bijpassen.

Wat zijn de betalingstermijnen?

In de regel moeten de kosten binnen de vijf werkdagen worden betaald en de prijs binnen de zes weken na de toewijzing. Het lastenkohier vermeldt de exacte termijnen en de toepasselijke verwijlinteresten.

Is een huis in openbare verkoop goedkoper?

De instelprijs ligt vaak onder de marktwaarde, maar de eindprijs hangt af van de concurrentie. Koopjes bestaan, vooral bij gerechtelijke verkopen, maar de hogere kosten (10 tot 15 %) moeten worden meegerekend.

Wie betaalt de kosten van de openbare verkoop?

Hoofdzakelijk de koper: registratierechten, notariskosten en procedurekosten. De verkoper draagt in voorkomend geval de kosten voor de opheffing van zijn hypotheken (handlichting).

Kan u een pand bezoeken vóór de openbare verkoop?

Ja, groepsbezoeken worden op vaste data georganiseerd en vermeld in de advertentie. Bij een gerechtelijke verkoop van een bewoond pand kunnen de bezoeken beperkter zijn.

Kan de verkoper weigeren te verkopen als de prijs te laag is?

Bij een vrijwillige openbare verkoop wel: hij kan een reserveprijs bepalen en de toewijzing weigeren als het beste bod eronder blijft. Bij een gerechtelijke verkoop gelden de regels die de rechtbank oplegt.

Mini quiz : test je kennis