Uitzetting van een huurder in België 2026: procedure, termijnen en kosten
⏱ 10 min lezen↻ Bijgewerkt op juni 17, 2026
De uitzetting van een huurder in België blijft een strikt omkaderde gerechtelijke procedure: geen enkele verhuurder kan in 2026 een bewoner dwingen het pand te verlaten zonder tussenkomst van de vrederechter. Of de reden nu onbetaalde huur, burenoverlast, het einde van het huurcontract of een bezetting zonder titel is, de wet beschermt de huurder tegen elke vorm van eigenrichting en legt de verhuurder een procedure in meerdere stappen op waarvan de gemiddelde duur vaak meer dan zes maanden bedraagt.
Deze gids 2026 beschrijft de uitzettingsprocedure in Wallonië, Brussel en Vlaanderen, met de reële termijnen, de kosten, de rol van de winterstop, de bijzonderheden bij uitzetting van een bewoner zonder huurcontract en de geactualiseerde verplichtingen van de verhuurder (kennisgeving aan het OCMW, voorafgaande verzoening, Brussels register van uitzettingen). We integreren de evoluties uit het hervormde Brusselse Huisvestingswetboek van 2024 en de actuele praktijken van de Waalse vredegerechten.
Definitie en wettelijk kader van uitzetting in België
Uitzetting is de handeling waarbij een bewoner, op bevel van een rechter en met tussenkomst van een gerechtsdeurwaarder, gedwongen wordt een woning te verlaten die hij zonder titel of in strijd met zijn contractuele verplichtingen bewoont. De materie wordt geregeld door de artikelen 1344bis tot 1344sexies van het Belgisch Gerechtelijk Wetboek, aangevuld met de gewestelijke regimes inzake hoofdverblijfplaatshuur (Waals decreet van 15 maart 2018, Brusselse ordonnantie van 27 juli 2017, Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018).
De regel is absoluut: alleen de vrederechter van het kanton waar het goed gelegen is, is bevoegd om een uitzetting uit te spreken, of het nu gaat om een hoofdverblijfplaatshuur, een handelshuur, een pachtovereenkomst of een gewone bewoning. Elke poging van de verhuurder om het water af te sluiten, het slot te veranderen, de spullen te verhuizen of de huurder “buiten te zetten”, vormt een feitelijkheid die kan leiden tot schadevergoeding en zelfs strafrechtelijke vervolging wegens woonstschennis (artikel 439 Strafwetboek).
Geldige redenen voor uitzetting van een huurder
De vrederechter zal een uitzetting slechts toestaan indien de verhuurder een ernstige tekortkoming of het einde van het bewoningsrecht aantoont. De meest voorkomende redenen in 2026 zijn:
Onbetaalde huurgelden: gewoonlijk vanaf twee maanden achterstal, maar de praktijk verschilt per kanton en huurdersprofiel.
Niet-betaling van lasten of van de heropgebouwde huurwaarborg na beschadigingen.
Opzettelijke beschadigingen of ernstig gebrek aan onderhoud van de woning.
Herhaaldelijke burenoverlast die afdoende gedocumenteerd is (processen-verbaal, getuigenissen, klachten).
Niet-toegestane onderverhuring of gebruik dat niet overeenstemt met de bestemming van het huurcontract.
Bewoning zonder huurcontract of behoud van de woning na afloop van de opzegtermijn.
Weigering van de huurder om het goed te verlaten na verkoop, einde van een huurcontract van bepaalde duur of opzegging voor eigen gebruik die naar behoren werd betekend.
Stap 1 — Ingebrekestelling en verzoening
Geen enkele uitzettingsprocedure kan worden gestart zonder voorafgaande schriftelijke ingebrekestelling aan de huurder, bij voorkeur per aangetekende zending. Deze brief moet de schuld of de tekortkoming in herinnering brengen, een redelijke regularisatietermijn vastleggen (doorgaans vijftien dagen) en de huurder waarschuwen dat de verhuurder bij gebreke daarvan de vrederechter zal aanzoeken.
Sinds 2019 verplicht artikel 1344septies van het Gerechtelijk Wetboek, voor huurgeschillen, een verzoeningspoging voor de vrederechter vóór elke dagvaarding. Deze verzoening is gratis: de verhuurder dient een verzoekschrift in en de griffie roept beide partijen op voor een informele zitting. Wordt een akkoord bereikt (afbetalingsplan, minnelijk vertrek, gedeeltelijke betaling), dan wordt het opgenomen in een proces-verbaal met uitvoerende kracht. In Brussel slaagt de verzoening in ongeveer 35 % van de gevallen volgens het rapport 2024 van het Observatorium van de huurprijzen.
Stap 2 — De procedure voor de vrederechter
Indien de verzoening mislukt, dient de verhuurder een tegensprekelijk verzoekschrift of een dagvaarding via gerechtsdeurwaarder in. Het tegensprekelijk verzoekschrift is goedkoper (ongeveer 50 € griffierechten); de dagvaarding kost 250 tot 400 € maar is verplicht in bepaalde gevallen (bewoning zonder huurcontract, ontbreken van een gekend adres).
De zitting wordt in principe binnen zes tot acht weken na de inleiding gehouden. De rechter hoort de partijen, onderzoekt de huurovereenkomst, de bewijzen van wanbetaling, de plaatsbeschrijving en kan aan de huurder termijnen van uitstel verlenen op grond van artikel 1244 van het Burgerlijk Wetboek: deze termijnen laten toe de uitzetting verscheidene maanden te schorsen indien de huurder zijn goede trouw en een geloofwaardig afbetalingsplan kan aantonen. In 2025 hebben de vredegerechten van Charleroi en Luik in bijna 40 % van de dossiers met onbetaalde huur dergelijke termijnen toegekend.
Stap 3 — Het vonnis en de betekening
Indien de rechter de uitzetting uitspreekt, moet het vonnis door een gerechtsdeurwaarder aan de huurder worden betekend. Vanaf die betekening lopen twee termijnen gelijktijdig:
Een termijn van één maand vóór de effectieve uitvoering van de uitzetting (artikel 1344quater Gerechtelijk Wetboek), behoudens gemotiveerde afwijking van de rechter.
Een termijn van één maand om beroep in te stellen bij de rechtbank van eerste aanleg.
Tijdens deze maand moet de deurwaarder verplicht het OCMW van de gemeente waar het pand gelegen is van de uitzetting in kennis stellen. Het OCMW contacteert vervolgens de huurder om de sociale toestand te beoordelen en, in voorkomend geval, een dringende herhuisvesting of hulp bij het betalen van de achterstallige huur voor te stellen. Deze kennisgeving is een geldigheidsvoorwaarde van de uitzetting: bij ontbreken kan de huurder ze laten nietig verklaren.
De “winterstop” in België: wat u moet weten
In tegenstelling tot Frankrijk kent België geen wettelijke winterstop die elke uitzetting tussen 1 november en 31 maart zou verbieden. Geen enkele bepaling van het Gerechtelijk Wetboek schorst automatisch de uitzettingen in de winter, en een vonnis kan technisch worden uitgevoerd in december of januari.
In de praktijk temperen twee mechanismen deze strengheid: enerzijds verlenen de vrederechters in de winter sneller uitstel, vooral in aanwezigheid van kinderen, bejaarden of zieken; anderzijds legt het Waalse decreet sinds 2018 een evaluatie van de kwetsbaarheid van het gezin op vóór de uitvoering, waarmee de deurwaarder rekening moet houden. In Brussel heeft de hervorming van het Huisvestingswetboek van 2024 een register van uitzettingen ingesteld dat door Brussel Huisvesting wordt bijgehouden, met de verplichting voor de deurwaarder om ten minste twee maanden vóór de uitzettingsdatum een voorafgaand bericht over te maken.
Bijzonderheden van uitzetting in Wallonië
Het Waalse decreet van 15 maart 2018 betreffende de woninghuurovereenkomst, aangevuld door het besluit van de Waalse Regering van 2022, omkadert de uitzettingen strikt. In Wallonië moet de verhuurder de volgende stukken voorleggen aan de rechter:
De geregistreerde huurovereenkomst (de gratis registratie op het kantoor Rechtszekerheid is verplicht binnen de twee maanden na ondertekening).
De tegensprekelijke plaatsbeschrijving bij intrede.
De gedetailleerde afrekeningen van de onbetaalde huur en lasten.
Het bewijs van ten minste één aangetekende ingebrekestelling.
De Waalse rechter kan, sinds het “anti-leegstand”-decreet van 2023, een uitzetting bevelen onder voorwaarde van een aangetoonde herhuisvestingsoplossing, in het bijzonder voor gezinnen met op school ingeschreven kinderen in de loop van het schooljaar. De reële termijnen van een Waalse uitzetting bedragen tussen vijf en negen maanden vanaf de ingebrekestelling.
Bijzonderheden van uitzetting in Brussel
Brussel kent in 2026 de procedure die de huurder het meest beschermt. De Brusselse ordonnantie van 27 juli 2017, ingrijpend gewijzigd door de ordonnantie van 13 juni 2024, voorziet in:
Een gewestelijk register van uitzettingen centraal beheerd door Brussel Huisvesting, gevoed door de deurwaarders binnen de acht dagen na het vonnis.
Een verplichting voor de verhuurder om de BGHM en het OCMW te informeren vóór elke uitvoering.
Een uitvoeringstermijn van twee maanden na betekening (tegen één maand in Wallonië en Vlaanderen), waardoor de totale duur van een Brusselse procedure op zeven tot twaalf maanden komt.
Het verbod om zonder effectieve herhuisvesting gezinnen uit te zetten die het leefloon ontvangen en minderjarige kinderen hebben, behoudens bewezen ernstige overlast.
Bijzonderheden van uitzetting in Vlaanderen
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 (in werking sinds 1 januari 2019) is gunstiger voor de verhuurder dan de Waalse of Brusselse regelingen. De procedure voor de vrederechter volgt dezelfde structuur, maar de termijnen zijn doorgaans korter (vier tot zes maanden) en de rechter verleent minder vaak termijnen en uitstel. Sinds 2024 heeft het Vlaams Gewest niettemin een signaalplicht aan het CAW (Centrum Algemeen Welzijnswerk) ingevoerd bij uitzetting met kinderen, en een ondersteuning van de bemiddeling tussen verhuurder en huurder vóór de zitting.
Een huurder zonder huurcontract uitzetten: een bijzonder geval
Wanneer geen geschreven huurcontract werd gesloten, is de bewoner daarom niet automatisch een kraker: het Hof van Cassatie oordeelt dat een mondelinge huurovereenkomst bestaat zodra de verhuurder een betaling van huurgeld heeft aanvaard. Om een bewoner zonder geschreven huurcontract uit te zetten, moet de eigenaar dus:
Een opzegging in de juiste vorm betekenen, met inachtneming van de opzegtermijnen die gelden voor de mondelinge huurovereenkomst (doorgaans drie maanden, zes maanden als de bewoning langer dan zes maanden duurt).
De vrederechter aanzoeken met een uitzettingsvordering bij dagvaarding (het tegensprekelijk verzoekschrift is in dat geval niet geschikt).
Het bewijs leveren van de bewoning zonder titel met alle middelen: foto’s, getuigenissen, uitgewisselde brieven, brievenbusgegevens.
Indien het gaat om een illegale bezetting zonder enige huurrelatie (zuivere kraak), maakt de wet van 18 oktober 2017 op de strafbaarstelling van het kraken van een gebouw een versnelde procedure mogelijk: kort geding voor de vrederechter met uitvoerbaar uitzettingsbevel binnen de acht dagen.
Reële termijnen en totale kost van een procedure
Voor de verhuurder vertegenwoordigt een uitzetting in 2026 een aanzienlijke financiële en tijdsinvestering. Hier een gemiddelde raming:
Ereloon van de advocaat: 800 tot 1 800 € naargelang de complexiteit (een eenvoudig dossier van wanbetaling kan zonder advocaat worden behandeld).
Deurwaarderskosten (dagvaarding, betekeningen, uitvoering): 400 tot 900 €.
Griffierechten en rolrechten: 50 tot 165 €.
Eventuele slotenmaker- en verhuiskosten bij gedwongen uitvoering: 300 tot 1 500 €.
Definitief verloren huurgelden tijdens de procedure: gemiddeld zes tot negen maanden huur.
In totaal kost een uitzetting de verhuurder zelden minder dan 3 000 €, exclusief onbetaalde huur. Deze bedragen kunnen in principe op de huurder worden verhaald, maar zijn insolventie maakt de effectieve invordering in meer dan de helft van de gevallen onzeker.
Verweer en rechtsmiddelen van de huurder
De huurder die met uitzetting wordt bedreigd, beschikt over verschillende hefbomen: termijnen van uitstel vragen op grond van zijn sociale of familiale toestand, de afrekening van de achterstand betwisten, een onderhoudsgebrek van de woning door de verhuurder inroepen (exceptie van niet-nakoming), gratis rechtsbijstand aanvragen via het bureau voor juridische bijstand van het arrondissement, of beroep aantekenen tegen het vonnis binnen de maand na de betekening. De OCMW’s en de huurdersdiensten (Verbond van Huurders in Brussel, Huurdersbond in Vlaanderen) begeleiden de huurders gratis bij deze stappen.
Veelvoorkomende fouten te vermijden voor de verhuurder
Een uitzetting “zelf” proberen uit te voeren (slot veranderen, water afsluiten, spullen verhuizen): burgerlijke en strafrechtelijke sancties zijn gegarandeerd.
De verplichte verzoeningspoging overslaan: de dagvaarding zal onontvankelijk worden verklaard.
De huurovereenkomst niet hebben laten registreren: onmogelijkheid om het contract te bewijzen en verlies van de tegenwerpelijkheid aan derden.
De tegensprekelijke plaatsbeschrijving bij intrede verwaarlozen: onmogelijkheid om schade aan het einde van de huur in te roepen.
Elke dialoog weigeren: een onderhandeld afbetalingsplan kost bijna altijd minder dan een gerechtelijke procedure.
De kennisgeving aan het OCMW onderschatten: bij ontbreken kan de uitzetting worden vernietigd.
Checklist voor de verhuurder vóór hij de vrederechter aanzoekt
Geschreven en geregistreerde huurovereenkomst, tegensprekelijke plaatsbeschrijving bij intrede;
Cijfermatige en gedateerde afrekening van de achterstand, lasten inbegrepen;
Aangetekende ingebrekestelling met ontvangstbevestiging;
Verzoeningspoging neergelegd bij de griffie van het vredegerecht;
Exacte contactgegevens van de huurder en zijn eventuele borg;
Foto’s en getuigenissen bij beschadigingen of burenoverlast;
Financiële provisie voor de proceskosten (minimaal 1 000 tot 2 000 €).
FAQ — Uitzetting huurder in België 2026
Mag men een huurder in de winter uitzetten in België?
Ja, juridisch wel. België kent geen winterstop zoals Frankrijk. De vrederechters verlenen tijdens de koude maanden echter vaker uitstel, in het bijzonder in aanwezigheid van kwetsbare personen.
Hoe lang duurt een uitzettingsprocedure gemiddeld?
Tussen vijf en negen maanden in Wallonië, zeven tot twaalf maanden in Brussel, vier tot zes maanden in Vlaanderen, van de ingebrekestelling tot de effectieve uitzetting.
Is een advocaat verplicht om een huurder uit te zetten?
Nee. Vertegenwoordiging voor de vrederechter is niet verplicht. Een verhuurder kan alleen verschijnen, maar bijstand door een advocaat of een verhuurbeheerdienst blijft sterk aanbevolen voor betwiste dossiers.
Hoeveel kost een uitzettingsprocedure in België?
Tussen 1 500 en 4 000 € alles inbegrepen voor de verhuurder (eventueel advocaat, gerechtsdeurwaarder, griffie, uitvoering), waarbij de zelden volledig gerecupereerde onbetaalde huur nog moet bijgeteld worden.
Mag de huurder na het uitzettingsvonnis blijven?
Tijdens minimaal één maand na de betekening (twee maanden in Brussel sinds 2024) blijft de huurder wettelijk in het pand. Hij kan ook een bijkomend uitstel vragen of beroep aantekenen.
Wat gebeurt er met de meubels van de uitgezette huurder?
De deurwaarder maakt een inventaris op en stockeert de meubels, hetzij ter plaatse in een gesloten ruimte, hetzij in een meubelopslag op kosten voorgeschoten door de verhuurder. Bij gebrek aan ophaling binnen zes maanden kunnen de goederen worden verkocht of vernietigd volgens de gewestelijke regels.
Kan men een huurder zonder geschreven huurcontract uitzetten?
Ja, maar via de gewone procedure voor de vrederechter: een mondelinge huurovereenkomst wordt vermoed zodra huur wordt betaald. Enkel krakers zonder enige huurrelatie vallen onder de versnelde procedure van de wet van 18 oktober 2017.
Kan het OCMW zich tegen de uitzetting verzetten?
Het OCMW heeft geen vetorecht, maar moet door de deurwaarder worden verwittigd. Het komt tussen om herhuisvesting voor te stellen, een betalingshulp of sociaal voordeel vrij te maken, en kan de verhuurder overtuigen om een afbetalingsplan te aanvaarden.
Verstuur reactie