Medehuur in Wallonië 2026: pact, solidariteit, indexering en opzegging
⏱ 11 min lezen↻ Bijgewerkt op juni 17, 2026
Medehuur in Wallonië wordt sinds het Waals decreet van 15 maart 2018 en het bijhorende uitvoeringsbesluit door een specifieke regeling omkaderd. Concreet : zodra meerdere personen samen één huurcontract tekenen om een woning als hoofdverblijfplaats te delen, valt dit contract automatisch onder de regels van de medehuur. Dit houdt in : een verplicht schriftelijk medehuurpact, een hoofdelijke aansprakelijkheid van rechtswege, één globale huurwaarborg en een omkaderde procedure voor de vervanging van een vertrekkende medehuurder. In 2026, met de nieuwe gezondheidsindex en de huurprijsdruk in studentensteden (Luik, Louvain-la-Neuve, Namen, Bergen), is een goede beheersing van deze regeling onmisbaar voor zowel verhuurders als huurders.
Deze gids 2026 overloopt het volledige onderwerp : definitie, voorwaarden, verplichte inhoud van het medehuurpact, duur, indexering van de huurprijs, huurwaarborg, vertrek van een medehuurder, opzegging en veelgemaakte fouten. Hij integreert de meest recente Waalse regels en een cijfervoorbeeld van indexering 2026.
Medehuur is een huurovereenkomst voor één en dezelfde woning, gesloten tussen een verhuurder en minimaal twee huurders, en bestemd om voor minstens één van hen als hoofdverblijfplaats te dienen. Het Waals decreet vereist drie cumulatieve voorwaarden :
één enkele woning, dat kan een appartement, een huis of een collectieve studentenwoning (kot) zijn, voor zover ze tot huisvesting bestemd is ;
minstens twee huurders die één enkel contract ondertekenen (als elke medehuurder een afzonderlijk contract per kamer tekent, gaat het om individuele huurcontracten en niet om medehuur) ;
de ondertekening van een medehuurpact als bijlage bij het huurcontract.
Als een van die voorwaarden ontbreekt, blijft het contract een gewone woninghuurovereenkomst. Een gehuwd of wettelijk samenwonend koppel dat samen een appartement huurt, valt dus niet onder de medehuur in de zin van het decreet : het tekent een gewone hoofdverblijfplaats-huurovereenkomst.
Wettelijk kader : Waals decreet van 15 maart 2018
Medehuur in Wallonië is geregeld door het decreet van 15 maart 2018 betreffende de woninghuurovereenkomst en zijn uitvoeringsbesluit van 17 mei 2018. Deze regeling primeert op de federale regels van het Burgerlijk Wetboek voor alle woninghuurovereenkomsten die in Wallonië zijn gesloten, hernieuwd of verlengd sinds 1 september 2018.
De kernprincipes :
Hoofdelijke aansprakelijkheid tussen medehuurders : de verhuurder kan de volledige huur en lasten bij om het even welke medehuurder opvragen.
Verplicht medehuurpact, gelijktijdig met het contract te ondertekenen, dat het interne leven regelt (verdeling van kamers, lasten, waarborg, vervanging, enz.).
Eén enkele huurwaarborg, beperkt tot twee of drie maanden huur naargelang de wijze van samenstelling.
Omkaderde vervangingsprocedure : een vertrekkende medehuurder moet in principe een vervanger vinden die de verhuurder niet zonder ernstige reden mag weigeren.
De drie grote vormen van medehuur
1. De klassieke medehuur via één contract
Alle medehuurders ondertekenen hetzelfde contract, zijn hoofdelijk gehouden en genieten dezelfde rechten. Dit is de meest beschermende vorm van het Waals decreet en de enige die volledig onder het regime van de medehuur valt.
2. Individuele huurcontracten per kamer
Elke huurder tekent een afzonderlijk contract voor zijn eigen kamer, met toegang tot gemeenschappelijke ruimtes. Het regime van medehuur is niet van toepassing : het zijn klassieke woninghuurovereenkomsten (vaak studentenkots of gemeubileerde huur). De verhuurder hoeft geen pact op te stellen, maar verliest de globale hoofdelijke aansprakelijkheid.
3. Studentenhuur in medehuur
Als alle medehuurders studenten zijn, kan het contract worden gesloten onder het specifieke Waalse studentenhuurregime (duur van 12 maanden, mogelijkheid tot opzegging mits twee maanden vooropzeg en één maand vergoeding). De regels van de medehuur stapelen zich dan met die van de studentenhuur.
Het medehuurpact : verplichte inhoud
Het medehuurpact is een document apart van het huurcontract, ondertekend door alle medehuurders. Het bindt de verhuurder niet wat zijn redactie betreft (hij is niet verplicht om het goed te keuren), maar het moet bestaan opdat de regeling kan worden toegepast. Het Waals decreet vereist de volgende vermeldingen :
De verdeelsleutel van de huur, de huurwaarborg en de lasten tussen medehuurders.
De inventaris van de aanwezige meubels en aan wie ze toebehoren.
De verdeling van de kamers en privatieve ruimtes.
De modaliteiten voor onderhoud en kleine herstellingen van de gemeenschappelijke delen (keuken, badkamer, tuin).
De regels voor het samenleven (rust, rokers, dieren, bezoek).
Het mechanisme voor de vervanging van een medehuurder die wil vertrekken.
De verdeling van de gratis registratievrijstelling en eventuele kosten.
Zonder pact blijft het huurcontract geldig als gewone woninghuurovereenkomst, maar het specifieke medehuurregime (en met name de vervangingsprocedure) kan niet worden ingeroepen.
Hoofdelijke aansprakelijkheid tussen medehuurders
De hoofdelijke aansprakelijkheid geldt van rechtswege in Wallonië : de verhuurder kan de volledige huur bij één enkele medehuurder opvragen, die zich dan tegen de andere zal moeten keren. Ze dekt :
de huur en de lasten ;
huurschade vastgesteld op het einde van de huur ;
indexeringen en contractuele verhogingen die behoorlijk werden meegedeeld ;
achterstallen die werden gelaten door een medehuurder die de woning al heeft verlaten, tot aan de volgende opzegging of zijn definitieve vervanging.
Deze hoofdelijke aansprakelijkheid kan onder de medehuurders door het pact worden getemperd, maar blijft tegenstelbaar aan de verhuurder zolang geen formeel vertrek door middel van een aanhangsel is geakteerd.
Duur van het contract en mogelijke vormen
Net als elke hoofdverblijfplaats-huurovereenkomst in Wallonië kan ook de medehuur in drie vormen worden gesloten :
Kortlopend contract (maximaal 3 jaar, één keer hernieuwbaar).
Negenjarig contract (gemeenrechtelijk regime, het 3-6-9).
Langlopend contract (meer dan negen jaar) of levenslang contract.
De studentenhuur in medehuur loopt over 12 maanden (hernieuwbaar) met eigen opzeggingsregels. In alle gevallen moet het contract schriftelijk, gedateerd en door elke medehuurder en door de verhuurder ondertekend zijn, en binnen twee maanden gratis bij de FOD Financiën worden geregistreerd.
Huur en lasten in medehuur
De huur wordt vrij door de partijen bij ondertekening vastgelegd, met inachtneming van het Waalse indicatieve huurprijzenrooster (gepubliceerd op loyerswallonie.be). De lasten kunnen zijn :
Forfaitair : een vast bedrag dat in de huur is begrepen of er bovenop wordt aangerekend, zonder jaarlijkse afrekening.
Provisioneel : een maandelijks voorschot dat jaarlijks op basis van het werkelijk verbruik wordt geregulariseerd.
Bij medehuur wordt de verdeling tussen medehuurders in het pact vastgelegd (gelijke delen, naar verhouding van de privatieve m², enz.). De verhuurder blijft de unieke gesprekspartner en factureert het geheel : het is aan de medehuurders om de rekening onder elkaar via het pact te verdelen.
Indexering 2026 van de huurprijs in medehuur
De indexering van de huurprijs in Wallonië volgt de wettelijke formule op basis van de gezondheidsindex (basis 2013 = 100). Ze kan slechts één keer per jaar gebeuren, op de verjaardatum van de inwerkingtreding van het contract, op schriftelijk verzoek van de verhuurder, en enkel als het contract schriftelijk en geregistreerd is.
Formule : nieuwe huur = basishuur × (gezondheidsindex van de maand vóór de verjaardag / gezondheidsindex van de maand vóór de ondertekening).
Cijfervoorbeeld 2026 : een medehuurcontract getekend op 1 mei 2024 voor 1 200 € maandelijkse huur exclusief lasten. Gezondheidsindex april 2024 (maand vóór ondertekening) : 128,79. Gezondheidsindex april 2026 : ongeveer 134,12. Op 1 mei 2026 : 1 200 × (134,12 / 128,79) = 1 249,67 €, oftewel een stijging van ongeveer 49,67 € per maand voor de medehuurders samen (te verdelen volgens het pact).
De indexering is niet automatisch : de verhuurder moet er schriftelijk om vragen (brief of e-mail). Ze kan slechts retroactief worden gevorderd binnen een grens van drie maanden.
Huurwaarborg in medehuur
De huurwaarborg is uniek voor het hele medehuurcontract. Het maximumbedrag hangt af van de wijze van samenstelling :
2 maanden huur op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder (of de medehuurders).
3 maanden huur in de vorm van een bankgarantie die per maand wordt opgebouwd, of via een waarborg van het OCMW of het Waals Woningfonds.
De verdeling tussen medehuurders wordt in het pact vastgelegd (gelijke delen bij ontstentenis van een andere afspraak, of in functie van de kamers). Bij vervanging recupereert de vertrekkende medehuurder zijn aandeel rechtstreeks bij de vervanger of via een onderlinge regularisatie, zonder verplichte tussenkomst van de verhuurder.
Vertrek van een medehuurder en vervangingsprocedure
Dit is de grote vernieuwing van het Waals decreet : een medehuurder die wil vertrekken, breekt het collectieve contract niet, maar moet een precieze procedure volgen.
Vooropzeg van twee maanden per aangetekende brief gericht aan de verhuurder én aan de andere medehuurders.
De vertrekkende medehuurder moet actief naar een vervanger zoeken, anders blijft hij hoofdelijk de huur verschuldigd.
De verhuurder mag de vervanger enkel om ernstige en redelijke redenen weigeren (kennelijke insolvabiliteit, onverenigbaar gedrag, overbevolking van de woning).
Wordt na de vooropzeg geen vervanger gevonden, dan blijft de vertrekkende medehuurder hoofdelijk gehouden gedurende een overgangsperiode van maximaal zes maanden.
De aankomst van de vervanger geeft aanleiding tot een aanhangsel bij het contract en het pact, ondertekend door alle partijen.
Collectieve opzegging van het medehuurcontract
Als alle medehuurders de woning willen verlaten, kunnen ze het contract opzeggen onder dezelfde voorwaarden als een klassiek hoofdverblijfplaats-contract :
Aan de kant van de huurders : op elk moment, mits drie maanden vooropzeg. Tijdens de eerste drie jaren is een vergoeding gelijk aan 3, 2 of 1 maand huur naargelang het jaar verschuldigd.
Aan de kant van de verhuurder : enkel voor persoonlijke bewoning (vooropzeg 6 maanden), belangrijke werken (vooropzeg 6 maanden) of op het einde van een driejarige periode mits vergoeding (9 of 6 maanden huur).
Een collectieve opzegging is enkel geldig als ze door alle medehuurders is ondertekend of als het pact een mandaatclausule bevat. Bij gebreke daarvan kan de verhuurder de opzegging als gedeeltelijk beschouwen (één enkel vertrek) en de vervangingsprocedure toepassen.
Het Waals decreet voorziet meerdere situaties waarin het medehuurregime wordt genuanceerd :
Echtgenoten en wettelijk samenwonenden : ze zijn hoofdelijk gehouden, ook al hebben ze het contract niet ondertekend. Hun scheiding volgt de regels van het familierecht en niet de vervangingsprocedure.
Feitelijk samenwonenden : tekenen ze beiden, dan is het medehuur. Tekent slechts één van hen, dan kan de andere worden toegevoegd met instemming van de verhuurder.
Studentenkot : de studentenhuur primeert wanneer alle huurders studenten zijn. Bij een gemengde groep (student/niet-student) geldt het klassieke medehuurregime.
Gemeenschappelijke woonvormen : als de medehuurders enkel enkele gemeenschappelijke ruimtes delen en één enkel contract ondertekenen, is het medehuurregime van toepassing.
Veelgemaakte fouten om te vermijden
Het medehuurpact vergeten : zonder pact is de vervangingsprocedure niet tegenstelbaar en valt de verhuurder terug op het klassieke regime.
Eén contract verwarren met afzonderlijke contracten : drie verschillende contracten voor drie kamers tekenen, opent het medehuurregime niet.
Het contract niet registreren : indexering wordt onmogelijk en de verhuurder verliest de huurprescriptie bij geschil.
Geen aanhangsel bij vervanging maken : zonder ondertekend aanhangsel blijft de vertrekkende medehuurder hoofdelijk gehouden voor toekomstige achterstallen.
Een huurwaarborg per persoon vragen : de waarborg is globaal en beperkt tot 2 of 3 maanden huur, niet per medehuurder.
Geschillen en rechtsmiddelen bij conflict
Bij meningsverschil tussen verhuurder en medehuurders, of tussen medehuurders onderling, is de bevoegde rechter de vrederechter van het kanton waar de gehuurde woning gelegen is. De procedure kan worden voorafgegaan door :
een gratis verzoening voor de vrederechter (zonder verplichte advocaat) ;
een vrijwillige bemiddeling bij een erkende bemiddelaar ;
de tussenkomst van de huurbemiddelingsdienst van de gemeente of van Service public de Wallonie Logement.
Checklist voor het ondertekenen van een medehuurcontract in Wallonië
Eén enkel huurcontract ondertekend door de verhuurder en alle medehuurders.
Eén huurwaarborg, samengesteld volgens een van de drie wettelijke wijzen.
Gratis registratie van het contract binnen twee maanden bij de FOD Financiën.
Inschrijving in het rijksregister van de gemeente door elke medehuurder.
FAQ : medehuur in Wallonië
Is het medehuurpact verplicht ?
Ja, zodra het contract als medehuur in de zin van het Waals decreet wordt gekwalificeerd. Zonder pact blijft het contract geldig, maar wordt het als gewone woninghuurovereenkomst behandeld, zonder vervangingsprocedure.
Mag de verhuurder een vervangende medehuurder weigeren ?
Enkel om ernstige en objectieve redenen (kennelijke insolvabiliteit, overbevolking van de woning, profiel onverenigbaar met een redelijk samenleven). Een ongegronde weigering kan voor de vrederechter worden betwist.
Wordt de huurwaarborg door elke medehuurder gestort ?
Neen. De waarborg is uniek voor het hele contract (2 maanden op geblokkeerde rekening of 3 maanden in bankgarantie / OCMW). De medehuurders verdelen hun aandeel onderling via het pact.
Hoe wordt de huur van een medehuurcontract in 2026 geïndexeerd ?
Eén keer per jaar, op de verjaardatum van het contract, per brief of e-mail aan de hoofdhuurder. Formule : huur × (gezondheidsindex van de maand vóór de verjaardag / gezondheidsindex van de maand vóór de ondertekening). Het contract moet schriftelijk en geregistreerd zijn.
Mag een medehuurder vertrekken zonder vooropzeg ?
Neen. Hij moet een vooropzeg van twee maanden per aangetekende brief sturen aan de verhuurder en aan de andere medehuurders, en actief meezoeken naar een vervanger. Doet hij dat niet, dan blijft hij hoofdelijk gehouden tot zes maanden na zijn effectieve vertrek.
Is de studentenhuur een medehuurcontract ?
Niet automatisch. Als alle huurders studenten zijn en één enkel contract voor de hele woning tekenen, stapelen de twee regimes (studenten en medehuur) zich. Tekent ieder voor zijn eigen kamer, dan zijn het individuele studentenhuurcontracten.
Mag de verhuurder het contract opzeggen als één medehuurder vertrekt ?
Neen. Het vertrek van één medehuurder beëindigt het contract niet : de vervangingsprocedure is van toepassing. De verhuurder kan slechts opzeggen in de gevallen die het decreet voorziet (persoonlijke bewoning, belangrijke werken, einde van de driejarige periode).
Moet het medehuurcontract worden geregistreerd ?
Ja, en het is gratis. De registratie beschermt de huurder bij verkoop en is een voorwaarde voor het recht van de verhuurder om indexering te vragen. Bij gebrek aan registratie mag de huurder de woning verlaten zonder vooropzeg of vergoeding.
Wat gebeurt er met het pact als een medehuurder wordt vervangen ?
Het moet via een aanhangsel worden aangepast en door iedereen worden ondertekend (oude, nieuwe en verhuurder). Zonder aanhangsel blijft de vertrekkende medehuurder hoofdelijk verbonden en is de vervanger niet tegenstelbaar aan de verhuurder.
Welke sancties gelden bij een slecht opgesteld pact ?
Het pact is een onderhandse akte tussen medehuurders : een gebrekkige redactie maakt het contract niet ongeldig, maar kan de verdeling van de kosten of een vervanging bemoeilijken. Het is aan te raden om het te laten herlezen door een juridische bijstandsdienst of een notaris.
Bronnen en referenties
Waals decreet van 15 maart 2018 betreffende de woninghuurovereenkomst, Belgisch Staatsblad.
Besluit van de Waalse Regering van 17 mei 2018 houdende uitvoering van het decreet.
Verstuur reactie