Wet Breyne 2026: volledige gids voor aankoop op plan in België

De Wet Breyne, gecodificeerd in de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, blijft in 2026 de hoeksteen van de bescherming van de Belgische koper die een woning op plan, in aanbouw of sleutel-op-de-deur verwerft. Concreet : zodra u een verkoopcompromis ondertekent voor een nieuw appartement, een door een promotor te bouwen woning of een grondige renovatie waarvan de prijs bepaalde drempels overschrijdt, legt de Wet Breyne aan de verkoper een strikt kader op : gespreide betalingen, voltooiingswaarborg, verplichte vermeldingen, dubbele oplevering. Zonder deze wet zou de koper van een nog op papier bestaande woning volledig blootgesteld zijn aan faillissementen en bouwvertragingen.

In 2026 zijn er verschillende belangrijke aanpassingen van kracht geworden : geactualiseerde financiële drempels via de ABEX-index van het eerste kwartaal, strengere eisen op het vlak van energieprestaties (EPB A in Vlaanderen voor nieuwbouw, EPB B als minimum in Wallonië en Brussel), en verduidelijkingen rond het btw-tarief van 6 % voor afbraak-heropbouw. Deze volledige gids 2026 geeft een overzicht van wat de Wet Breyne precies inhoudt, op wie zij van toepassing is, hoe zij de koper beschermt, welke verplichtingen zij aan de verkoper oplegt, en vooral welke concrete valkuilen u moet vermijden vóór ondertekening.

Wat is de Wet Breyne in België ?

De Wet Breyne — genoemd naar de Belgische senator Albert Breyne — is een wet van openbare orde, aangenomen in 1971 en sindsdien meermaals gewijzigd. Zij regelt de verkoop en de bouw van te bouwen woningen, dat wil zeggen verrichtingen waarbij de koper het geheel of een deel van de prijs betaalt vóór de woning of het appartement is voltooid. Het uitgangspunt van de wetgever was eenvoudig : een particuliere koper beschermen tegenover een professional die over fondsen beschikt vóór de oplevering en dus een belangrijk economisch voordeel heeft bij problemen.

Wet van openbare orde betekent dat haar regels dwingend zijn : geen enkele clausule van het compromis kan eraan afwijken in het nadeel van de koper. Elke afwijkende clausule wordt geacht niet geschreven te zijn en de koper kan zich erop beroepen voor de rechter. De Wet Breyne geldt in Wallonië, Brussel en Vlaanderen — het is een federale materie, in tegenstelling tot de onroerende voorheffing of de registratierechten.

Op wie is de Wet Breyne van toepassing in 2026 ?

De Wet Breyne is van toepassing zodra vijf cumulatieve voorwaarden vervuld zijn. Ontbreekt er één, dan staat u buiten het Breyne-kader en is uw bescherming aanzienlijk zwakker — wat de analyse van het contract absoluut essentieel maakt vóór de ondertekening.

De vijf toepassingsvoorwaarden

1. Een onroerend goed bestemd voor bewoning : de wet beoogt woningen (huizen, appartementen). Kantoren, winkels of opslagruimtes vallen er niet onder, behalve wanneer het gemengd gebruik ervoor zorgt dat het wonen het hoofdgebruik blijft.
2. Een te bouwen of in aanbouw zijnde woning of appartement : aankoop op plan (VOG), sleutel-op-de-deur-aankoop of aankoop van een goed dat nog in aanbouw is.
3. Een eigendomsoverdracht ten gunste van de koper : hetzij door verkoop, ruil, inbreng in een vennootschap, of door een gemengde aannemingsovereenkomst (verkoop van de grond + bouwopdracht).
4. Een betaling van de gehele of gedeeltelijke prijs vóór de oplevering : dit is het centrale criterium. Betaalt de koper pas bij de definitieve oplevering, dan is de Wet Breyne niet van toepassing.
5. De prijs overschrijdt de financiële drempels vastgesteld bij koninklijk besluit : in 2026 blijft het gewijzigde KB van 1972 van toepassing, en enkel zeer bescheiden verrichtingen (minder dan enkele duizenden euro’s, dus marginale gevallen) vallen erbuiten.

In de praktijk gedekte verrichtingen

In de praktijk dekt de Wet Breyne de overgrote meerderheid van de aankopen op plan : een appartement in een nieuwe residentie in Antwerpen, een sleutel-op-de-deur-woning in Oost-Vlaanderen, een duplex in Gent gekocht vóór de fundering, een grondige renovatie in Brussel verkocht door een promotor. Zij is ook van toepassing wanneer u eerst een grond koopt bij een promotor en daarna met hem een aannemingscontract sluit voor de bouw (zogenaamde « gemengde aannemingsovereenkomst »), op voorwaarde dat beide contracten economisch met elkaar verbonden zijn.

De verplichtingen van de verkoper onder de Wet Breyne

Wanneer zij van toepassing is, legt de Wet Breyne de verkoper of promotor een geheel van strikte verplichtingen op. De schending ervan kan leiden tot de nietigheid van het contract of tot schadevergoeding. Het compromis en de authentieke akte moeten welbepaalde vermeldingen bevatten, op straffe van relatieve nietigheid die enkel de koper kan inroepen.

Verplichte vermeldingen in het compromis

• Precieze identiteit van de partijen en volledige beschrijving van het goed (lot, plan, kadaster).
• Totale, vaste en definitieve prijs, opgesplitst tussen grond en constructie.
• Uitvoeringstermijn uitgedrukt in werkdagen, en automatische schadevergoedingen bij vertraging.
• Afgeleverde stedenbouwkundige vergunning of opschortende voorwaarde voor het bekomen ervan.
• Gedetailleerde betalingsvoorwaarden, gekoppeld aan de vordering van de werken.
• Precies bestek, plannen en materialen.
• Vermelding dat de voltooiings- of terugbetalingswaarborg werd gesteld, met kopie van het document.
• Uitdrukkelijke verwijzing naar de Wet Breyne en haar dwingende bepalingen.

De voltooiingswaarborg (of terugbetalingswaarborg)

Dit is ongetwijfeld de paradepaardbescherming van de Wet Breyne. Zij neemt twee vormen aan, naargelang de verkoper een erkende aannemer is of niet. Is de verkoper erkend door de Belgische overheid in de klasse die overeenstemt met het bedrag van de werken, dan levert hij een voltooiingswaarborg af die door een financiële instelling wordt verstrekt en die de voltooiing van de werf dekt bij in gebreke blijven — concreet, indien de promotor failliet gaat, financiert de bank de afwerking. Is de verkoper niet erkend, dan moet hij een terugbetalingswaarborg van 100 % van de gestorte sommen stellen, in de vorm van een geblokkeerde bankgarantie tot aan de voorlopige oplevering.

Gespreide betalingen : de schijvenregel

De Wet Breyne omkadert de betalingen strikt om te vermijden dat een koper de volledige prijs betaalt vóór de oplevering. Het betalingsschema moet de werkelijke vordering van de werf volgen, en elke schijf is pas verschuldigd na een attest van de architect of een onafhankelijke deskundige. De typische verdeling in 2026, bevestigd door de rechtspraak, ziet er als volgt uit.

Typische schijvenkalender

• 5 % van de prijs bij de ondertekening van het compromis (voorschot).
• Prijs van de grond bij de ondertekening van de authentieke akte bij de notaris.
• Progressieve schijven naargelang de vordering (fundering, ruwbouw, wind- en waterdicht, afwerking).
• Saldo (doorgaans 5 tot 10 %) bij de voorlopige oplevering.

Elke clausule die bijvoorbeeld 50 % bij de ondertekening van het compromis of 90 % vóór het plaatsen van het dak zou eisen, is nietig. De koper mag een schijf weigeren te betalen zolang de verkoper geen vorderingsattest aflevert.

Voorlopige oplevering en definitieve oplevering

Onder de Wet Breyne is de oplevering een belangrijke juridische akte in twee fasen. De voorlopige oplevering markeert het einde van de zware werken : de koper kan het goed in bezit nemen en er zijn huishouden installeren. Op die datum beginnen de contractuele verantwoordelijkheden van de verkoper te lopen en rijst de vraag van de « voorbehouden » (zichtbare gebreken die de koper in het proces-verbaal opneemt).

De definitieve oplevering vindt minstens één jaar na de voorlopige oplevering plaats. Dit interval van één jaar laat toe het gedrag van het goed te controleren over een volledige seizoenscyclus (winter, zomer, werking van de warmtepomp, dichtheid, scheurvorming). Het is ook de termijn waarin de aannemer gehouden blijft de bij de voorlopige oplevering niet opgeheven zichtbare gebreken te herstellen.

Tienjarige en dertigjarige aansprakelijkheid

Na de definitieve oplevering geniet de Breyne-koper de tienjarige aansprakelijkheid van de architect en de aannemer (artikel 1792 van het Burgerlijk Wetboek) gedurende 10 jaar, die de gebreken dekt die de stevigheid van het gebouw aantasten of het ongeschikt maken voor zijn bestemming. Voor zeer ernstige gebreken die de stabiliteit van het bouwwerk in gevaar brengen, kan de aansprakelijkheid worden ingeroepen tot 30 jaar (dertigjarige aansprakelijkheid) volgens artikel 2262bis van het Burgerlijk Wetboek.

Wet Breyne en btw aan 6 % in 2026

Een cruciaal punt voor 2026 : de btw aan 6 % op afbraak-heropbouw blijft van toepassing op het ganse Belgische grondgebied onder strikte voorwaarden (enige eigen woning, oppervlakte ≤ 200 m², bewoning gedurende 5 jaar). Wanneer een promotor onder de Wet Breyne een nieuw appartement verkoopt dat voortvloeit uit een afbraak-heropbouwoperatie, kan het verlaagde btw-tarief van toepassing zijn als de koper de naamsverklaring tekent via formulier nr. 111/3-2026. De verkoper moet uitdrukkelijk het btw-stelsel in het compromis vermelden. Bij klassieke nieuwbouw (zonder afbraak-heropbouw) blijft de btw op 21 %.

Gewestelijke specifieke regels in 2026

Waals Gewest

In Wallonië moet de aankoop op plan van een nieuwe woning vanaf 2026 minstens EPB B halen (en A voor het label « Q-ZEN » dat verplicht is om gewestelijke woonpremies te genieten). De registratierechten op de grond bedragen 12,5 % aan het gewone tarief, maar de aankoop van een eigen en enige woning kan een geplafonneerde abattement genieten. Controleer ook de overeenstemming met het Waalse Wetboek van Wonen en Duurzaam Wonen (CWLHD).

Brussels Hoofdstedelijk Gewest

In Brussel wordt nieuwbouw beheerst door de COBRACE en de GSV/Good Living. Nieuwe woningen moeten de prestatie « bijna nul energie » (BNE) bereiken met EPB A. Het Brusselse abattement op de registratierechten (op de eerste schijf van de aankoopprijs) blijft van toepassing op de grond, op voorwaarde dat de koper er gedurende minstens 5 jaar zijn hoofdverblijfplaats vestigt.

Vlaams Gewest

In Vlaanderen is sinds 2023 en bevestigd in 2026 het EPB A verplicht voor elke nieuwbouw. Het uniforme tarief van registratierechten (gewijzigd « klein beschrijf ») aan 2 % voor de enige eigen woning blijft een van de gunstigste in Europa, maar geldt enkel voor een bestaand goed — voor nieuwbouw onder de Wet Breyne is het uitsluitend de btw die op de constructie weegt en zijn het de registratierechten die op de grond drukken.

Wet Breyne en grondige renovatie

De Wet Breyne dekt eveneens grondige renovaties die door een professional worden verkocht. De rechtspraak beschouwt een renovatie als grondig wanneer de kostprijs van de werken de aankoopprijs van het bestaande gebouw overschrijdt of wanneer de werken de structuur aantasten (fundering, dragende muren, dak). Koopt u bijvoorbeeld een opbrengsteigendom dat door een promotor van top tot teen werd gerenoveerd en wordt een deel van de prijs vóór de oplevering gestort, dan is de Wet Breyne van toepassing met haar voltooiingswaarborg en gespreide betalingen.

Frequente valkuilen en clausules om in de gaten te houden

• Vage uitvoeringstermijnen : eis een termijn in werkdagen met duidelijke startdatum.
• Symbolische schadevergoedingen voor vertraging : de wet legt vergoedingen op die in verhouding staan tot het nadeel ; weiger boetes geplafonneerd op 1 %.
• Vooruit gefactureerde schijven : betaal nooit zonder vorderingsattest van de architect.
• Mondelinge voorbehouden : elk voorbehoud bij de voorlopige oplevering moet schriftelijk en ondertekend zijn.
• Eenzijdige wijziging : geen enkele wijziging van het bestek mag worden opgelegd zonder schriftelijk en door beide partijen getekend addendum.
• Afwezige of vage voltooiingswaarborg : eis een kopie van het document vóór ondertekening.
• Clausules « niet-contractuele plannen » : nietig indien zij de koper de precisie over het gekochte goed ontnemen.

Wat doen bij in gebreke blijven van de verkoper ?

Eerste stap : de formele ingebrekestelling per aangetekend schrijven, met verwijzing naar het precieze artikel van de Wet Breyne of het compromis. Bij ernstige vertraging kan de koper de contractuele schadevergoedingen voor vertraging eisen of, bij zware tekortkoming, de ontbinding van het contract vragen met teruggave van de gestorte sommen (de voltooiingswaarborg komt dan tussenbeide). De bevoegde rechtbank is de ondernemingsrechtbank wanneer de verkoper handelaar is, of de vrederechter van het kanton van het onroerend goed in eerste lijn voor materiële vragen. Vastgoedbemiddeling, georganiseerd door het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) en de notariskamers, is vaak een eerste snelle en voordelige reflex.

Checklist vóór ondertekening van een Breyne-compromis

1. Controleer de erkenning van de aannemer (categorie en klasse).
2. Vraag een kopie van de voltooiings- of terugbetalingswaarborg.
3. Lees het volledige bestek, neem geen genoegen met de commerciële brochure.
4. Laat u begeleiden door een notaris of advocaat reeds bij het compromis.
5. Controleer de stedenbouwkundige vergunning (afgeleverd of goed geformuleerde opschortende voorwaarde).
6. Bevestig het EPB-doel (A in Vlaanderen, B als minimum in Wallonië/Brussel).
7. Verifieer dat de betalingen overeenstemmen met de werkelijke vordering.
8. Eis een becijferde uitvoeringstermijn en schadevergoedingen voor vertraging.
9. Bewaar alle e-mails en geviseerde plannen.
10. Bereid de voorlopige oplevering voor met een onafhankelijke deskundige.

FAQ — Wet Breyne in België

Geldt de Wet Breyne als ik koop van een particulier ?

Nee, in beginsel beoogt de Wet Breyne verkopen door een professional (promotor, aannemer, vastgoedhandelaar). Een verkoop tussen particulieren van een bestaand goed valt buiten het Breyne-kader. Wees echter waakzaam voor montages waarbij een particulier bouwt om snel door te verkopen : de rechter herkwalificeert dan de verkoop als professionele verrichting en past de Wet Breyne toe.

Kan ik afzien van de Wet Breyne ?

Nee. Het is een wet van openbare orde : elke afstand is nietig en de koper behoudt zijn bescherming, zelfs indien hij een tekst heeft getekend die het tegendeel beweert. Afstandclausules worden systematisch door de rechtbanken terzijde geschoven.

Wat gebeurt er bij faillissement van de promotor ?

De voltooiingswaarborg (erkende aannemer) of terugbetalingswaarborg (niet-erkende aannemer) is precies daarvoor bedoeld : de borgbank neemt het over en financiert ofwel de afwerking van de werf, ofwel de integrale terugbetaling van de door de koper gestorte sommen. Zonder die waarborg zou de koper louter een chirografaire schuldeiser worden in het faillissement.

Wat is de termijn tussen voorlopige en definitieve oplevering ?

Minstens één jaar, volgens de meerderheidsrechtspraak. Deze termijn laat toe om het goed te observeren over een volledige seizoenscyclus en om zichtbare gebreken te detecteren. De definitieve oplevering bevrijdt de verkoper niet van de tienjarige aansprakelijkheid.

Dekt de Wet Breyne verborgen gebreken ?

Ja, onrechtstreeks. Na de definitieve oplevering geniet de koper de tienjarige aansprakelijkheid (artikel 1792 van het Burgerlijk Wetboek) die alle gebreken dekt, zichtbaar of niet, die de stevigheid van het goed aantasten. Voor louter esthetische of kleine gebreken speelt de contractuele waarborg, die doorgaans tot 5 jaar beperkt is.

Is een notaris vereist voor het Breyne-compromis ?

Het compromis hoeft niet notarieel te zijn, maar het is sterk aanbevolen : de notaris controleert dat alle Breyne-vermeldingen aanwezig zijn, dat de voltooiingswaarborg bestaat en dat de gespreide betalingen conform zijn. De authentieke verkoopakte daarentegen is verplicht notarieel en moet binnen vier maanden na het compromis worden ondertekend.

Wat doen als de verkoper weigert een gebrek te herstellen na de voorlopige oplevering ?

Aangetekende ingebrekestelling, en blijft de verkoper passief, dan kan de koper de werken laten uitvoeren door een derde op kosten van de verkoper, na rechterlijke machtiging (artikel 1144 van het Burgerlijk Wetboek). Bewaar absoluut de fotografische bewijzen en het proces-verbaal van oplevering.

Geldt de Wet Breyne voor een grond die alleen wordt verkocht ?

Nee als de grond alleen wordt verkocht, zonder bouwverbintenis. Maar wanneer de verkoop van de grond economisch verbonden is met een bouwopdracht aan dezelfde verkoper of een aangewezen partner, past de rechter de Wet Breyne toe om de wetsontduiking (zogenaamde « package »-techniek) te vermijden.

---

Meer lezen op Housing-Service.be

• Verschillen met de klassieke verkoopovereenkomst
• Ons instrument voor de simulatie van aankoopkosten
• De stedenbouwkundige vergunning voor nieuwbouw
• Een vrijstaande woning bouwen in Wallonië

Mini quiz : test je kennis