Makelaarskosten in België: tarieven en regels 2026

De makelaarskosten vormen na de registratierechten de tweede grootste kostenpost van een vastgoedtransactie in België. Voor een woning die voor 350 000 € verkocht wordt, loopt de rekening vaak op tot meer dan 12 000 € inclusief btw. Toch bestaat er geen wettelijk tarief: het BIV (Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars, IPI in het Frans) herhaalt geregeld dat het opleggen van een barema strijdig zou zijn met het Belgische en Europese mededingingsrecht. Alles is dus onderhandelbaar — op voorwaarde dat u weet waarover.

Sinds het koninklijk besluit van 28 september 2023, in werking getreden op 1 februari 2024, is de vastgoedbemiddelingsovereenkomst een stuk strakker geregeld: de duur van een exclusieve opdracht is geplafonneerd, de stilzwijgende verlenging is beperkt en het herroepingsrecht is geüniformiseerd op 14 dagen. In mei 2026 werd bovendien een wetsvoorstel ingediend in de Kamer om de vergoeding van makelaars wettelijk te omkaderen, wat de federatie Federia meteen becommentarieerde. De krachtsverhouding tussen verkoper en kantoor is dus veranderd. Deze gids overloopt de tarieven van 2026, wie wat betaalt, en welke clausules u moet nakijken vóór u tekent.

Makelaarskosten: waarover gaat het precies?

De makelaarskosten — ook ereloon of commissieloon genoemd — vergoeden de makelaar voor zijn werk als tussenpersoon: schatting, fotoreportage, verspreiding van de advertenties, organisatie van de bezoeken, screening van de kandidaten, onderhandeling en begeleiding tot aan de authentieke akte. In België neemt die vergoeding bijna altijd de vorm aan van een percentage op de effectief behaalde verkoopprijs.

Essentieel punt: de vastgoedmakelaar is in nagenoeg alle verkoopopdrachten gebonden door een resultaatsverbintenis. Zolang het pand niet verkocht is, is er geen commissie verschuldigd. Die wordt opeisbaar bij het verlijden van de authentieke akte bij de notaris, die het bedrag doorgaans inhoudt op de verkoopprijs en rechtstreeks aan het kantoor doorstort. Sommige contracten voorzien echter opeisbaarheid al bij de onderhandse verkoopovereenkomst: die clausule verdient bijzondere aandacht.

Welk percentage in 2026? De werkelijk gehanteerde tarieven

De Belgische markt situeert zich in 2026 tussen 2 % en 4 % exclusief btw op de verkoopprijs, met daarbovenop steeds 21 % btw. Bruto komt dat neer op 2,42 % tot 4,84 % inclusief btw. De mediaan in de grote steden schommelt rond 3 % excl. btw, ofwel 3,63 % incl. btw.

Concreet: bij een woning die voor 250 000 € verkocht wordt aan 3 % excl. btw factureert het kantoor 7 500 € ereloon, plus 1 575 € btw, samen 9 075 €. Bij een pand van 450 000 € loopt datzelfde percentage op tot 16 335 € incl. btw. Het effect is bijzonder scherp in het hogere segment, wat verklaart waarom de tarieven boven 500 000 € vrijwel altijd degressief zijn.

Wat het tarief doet variëren

• De prijs van het pand: hoe hoger, hoe lager het percentage. Een appartement van 180 000 € gaat zelden onder 3,5 % excl. btw; een villa van 900 000 € zakt vaak naar 1,8 à 2 %.
• Het type opdracht: exclusiviteit garandeert het kantoor zijn commissie bij verkoop, wat een tarief rechtvaardigt dat 0,5 tot 1 procentpunt lager ligt dan bij een niet-exclusieve opdracht.
• De ligging: de concurrentiedruk is groot in Brussel, Antwerpen en Gent, en kleiner op het platteland — waar de tarieven paradoxaal genoeg vaak hoger liggen.
• De moeilijkheidsgraad: een pand met een slecht EPC, een erfdienstbaarheid, een lopende verhuring of een onregelmatige stedenbouwkundige situatie vraagt meer werk, en dat wordt doorgerekend.
• Het model van het kantoor: klassieke kantoren, netwerken met vaste erelonen (forfait van 3 000 tot 6 000 €) en hybride platformen bestaan naast elkaar, met sterk uiteenlopende dienstenpakketten.

Forfait of percentage: wat kiezen?

Een deel van de Belgische markt is overgestapt op een vast ereloon, doorgaans tussen 3 000 € en 6 500 € incl. btw, ongeacht de prijs van het pand. Voor een woning van 200 000 € komt een forfait van 4 500 € neer op 2,25 % incl. btw: zelden interessant tegenover een goed onderhandelde klassieke commissie. Voor een pand van 600 000 € staat datzelfde forfait gelijk aan 0,75 %, en loopt de besparing op tot tienduizenden euro’s.

De keerzijde is reëel: forfaitaire formules sluiten vaak de begeleide bezoeken, de onderhandeling voor rekening van de verkoper of de opvolging van het notarisdossier uit. Vergelijk dus de prestaties regel per regel, niet enkel de bedragen.

Wie betaalt de makelaarskosten in België?

Bij verkoop is de regel eenvoudig: de opdrachtgever betaalt, en dat is vrijwel altijd de verkoper. Economisch zit de commissie uiteraard vervat in de vraagprijs, zodat de koper ze onrechtstreeks draagt — juridisch moet hij het kantoor echter niets betalen. Let op constructies waarbij een kantoor « dossierkosten » aanrekent aan de koper: die zijn aanvechtbaar als de koper geen enkele zoekopdracht met dat kantoor ondertekende.

Er bestaat één legitiem geval waarin de koper wel betaalt: de zoekopdracht (aankoopbegeleiding). De koper geeft dan uitdrukkelijk een professional de opdracht om een pand te vinden dat aan zijn criteria voldoet, en betaalt daarvoor een ereloon, vaak 2 à 3 % excl. btw op de aankoopprijs. Dat is een afzonderlijk contract, vooraf ondertekend, met een eigen herroepingsrecht.

Bij verhuring betaalt de huurder niets

Dit is een van de minst gekende punten van de markt. Sinds de wet van 18 juni 2009, in werking getreden op 17 augustus 2009, zijn de kosten van een makelaar bij de verhuring van een woning bestemd als hoofdverblijfplaats uitsluitend ten laste van de verhuurder. Aan de huurder mag noch een commissie, noch « dossierkosten », noch een bijdrage in de publiciteitskosten gevraagd worden — ook niet als de huurovereenkomst dat uitdrukkelijk bepaalt. Zo’n beding wordt voor niet geschreven gehouden.

In Wallonië is het verbod uitgebreid: sinds 1 juni 2024 geldt het niet enkel meer voor huurovereenkomsten van hoofdverblijfplaats, maar voor alle huurcontracten, inclusief de studentenhuurovereenkomst en de medehuurovereenkomst. Ook in Brussel mag de verhuurder die kosten niet doorschuiven. Kantoren die kandidaat-huurders 50 tot 250 € « administratieve kosten » blijven aanrekenen, riskeren terugbetaling en een tuchtklacht bij het BIV.

Enige praktische uitzondering: de plaatsbeschrijving bij intrede, waarvan de kost bij helften gedeeld wordt tussen verhuurder en huurder wanneer ze wordt opgesteld door een in onderling akkoord aangestelde deskundige. Dat is een aparte post, los van het makelaarsereloon, en moet ook als dusdanig vermeld worden.

De verkoopopdracht: exclusief, semi-exclusief of vrij

Het type opdracht bepaalt zowel het tarief als uw bewegingsruimte. In België bestaan drie formules naast elkaar.

• De exclusieve opdracht: één enkel kantoor krijgt de verkoop toevertrouwd. U mag geen concurrent aanstellen en naargelang de redactie van het contract soms zelfs niet zelf verkopen zonder de commissie verschuldigd te zijn. In ruil investeert het kantoor meer (home staging, professionele foto’s, gesponsorde campagne) en aanvaardt het een lager tarief.
• De semi-exclusieve opdracht: het kantoor is de enige aangestelde professional, maar u behoudt het recht om zelf te verkopen zonder commissie, of met een verlaagde commissie. Voor de meeste verkopers het beste compromis.
• De vrije (niet-exclusieve) opdracht: meerdere kantoren werken parallel, alleen wie de verkoop afsluit wordt betaald. Op papier aantrekkelijk, maar een pand dat op vijf portalen door vijf kantoren aan licht verschillende prijzen wordt aangeboden, geeft een slecht signaal aan de markt en verkoopt vaak minder goed.

Wat het KB van 28 september 2023 veranderde

Deze tekst, van kracht sinds 1 februari 2024, vervangt het oude koninklijk besluit van 2007 en legt verplichte clausules op in elke vastgoedbemiddelingsovereenkomst met een consument. De aandachtspunten voor de verkoper:

• Duur van de exclusieve opdracht beperkt tot maximaal zes maanden. Exclusiviteiten van een jaar die de verkoper vastketenden aan een inefficiënt kantoor, behoren tot het verleden.
• Stilzwijgende verlenging omkaderd: als het contract automatisch doorloopt, kan dat enkel per periodes van maximaal één maand, en elke partij kan opzeggen met een opzegtermijn van hoogstens één maand.
• Herroepingsrecht geüniformiseerd op 14 dagen, ongeacht waar het contract werd ondertekend — op kantoor, bij u thuis of op afstand. Het oude onderscheid tussen 7 en 14 dagen is verdwenen.
• Transparante berekeningswijze: de schriftelijke overeenkomst moet de wijze van berekening en betaling van de vergoeding duidelijk vermelden, net als de wederzijdse verplichtingen van de partijen.
• Verbrekingsvergoedingen geplafonneerd: strafbedingen moeten wederkerig en proportioneel zijn; een vergoeding gelijk aan 100 % van de commissie bij vroegtijdige opzegging wordt doorgaans als onrechtmatig beschouwd.

De clausule « commissie verschuldigd na de opdracht »: de echte valkuil

Bijna elke opdracht bevat een beschermingsclausule: verkoopt u in de maanden na het einde van de opdracht aan een kandidaat die het kantoor u had voorgesteld, dan blijft de commissie verschuldigd. Het principe is legitiem — anders zou men gewoon de vervaldag afwachten om het kantoor te omzeilen. Maar de redactie verschilt enorm van contract tot contract.

Twee parameters verdienen nazicht vóór u tekent: de duur van de clausule (zes maanden is gangbaar, twaalf maanden is overdreven) en het te leveren bewijs. Eis dat het kantoor u bij het einde van de opdracht een schriftelijke en gedateerde lijst bezorgt van de effectief voorgestelde kandidaten. Zonder die lijst zal het kantoor moeilijk kunnen aantonen dat een koper wel degelijk van hem kwam, en vermijdt u een geschil waarbij uw notaris de gelden moet blokkeren.

Hoe onderhandelt u uw makelaarskosten?

De commissie is altijd onderhandelbaar, maar zelden door frontaal het percentage aan te vallen. De hefbomen die echt werken:

• Drie kantoren laten concurreren op een schriftelijke schatting. Zo krijgt u zowel een betrouwbare prijsvork als een tariefvork. Wees op uw hoede voor wie het pand 15 % te hoog schat om de opdracht binnen te halen: zes weken later zal diezelfde makelaar u vragen te zakken.
• Exclusiviteit ruilen tegen een becijferde korting. « Ik geef u zes maanden exclusiviteit als u van 3,5 % naar 2,7 % gaat » werkt in de meeste gevallen.
• Een progressieve commissie bedingen. Bijvoorbeeld 2,5 % tot 320 000 € en 6 % op de schijf daarboven: het kantoor heeft dan een reëel belang bij een hogere prijs in plaats van bij een snelle afronding.
• De bijkomende prestaties loskoppelen. EPC, bodemattest, plannen, fotoreportage: vraag of ze inbegrepen zijn. Apart gefactureerd lopen ze snel op tot 600 à 1 200 €.
• De verbintenisduur inkorten. Drie maanden hernieuwbaar is beter dan zes maanden vast: het kantoor weet dat het geëvalueerd wordt, en u blijft vrij.

Makelaarskosten en fiscaliteit: wat is aftrekbaar?

Voor een particulier die zijn hoofdverblijfplaats verkoopt, zijn de erelonen niet aftrekbaar in de personenbelasting — na vijf jaar bezit is er hoe dan ook geen belastbare meerwaarde. Is de meerwaarde wél belastbaar (doorverkoop van een bebouwd goed binnen vijf jaar, belast aan 16,5 %, of grond binnen acht jaar), dan komen de door de verkoper gedragen makelaarskosten in mindering van de belastbare basis, net als de aankoopkosten bij de notaris. Bewaar dus zorgvuldig de factuur.

Voor een investeerder die via een vennootschap verhuurt, is de commissie een integraal aftrekbare beroepskost, en is de btw van 21 % in principe recupereerbaar als de vennootschap btw-plichtig is. Voor een verhuurder-natuurlijke persoon die belast wordt op het geïndexeerde kadastraal inkomen verhoogd met 40 %, is geen enkele werkelijke kost aftrekbaar.

Wat bij een geschil met een kantoor?

Elke vastgoedmakelaar die in België actief is, moet ingeschreven zijn op het tableau van het BIV/IPI. De eerste controle, nog vóór u tekent, is het erkenningsnummer nakijken op de website van het Instituut. Een niet-ingeschreven tussenpersoon oefent illegaal uit, en de met hem gesloten contracten staan zwak.

Bij problemen — commissie geëist zonder verkoop, kosten aangerekend aan de huurder, onrechtmatig beding, tekortkoming aan de raadgevingsplicht — verloopt de aanpak in stappen: aangetekende ingebrekestelling aan het kantoor, vervolgens een klacht bij de Uitvoerende Kamer van het BIV voor het tuchtluik, en de vrederechter of de ondernemingsrechtbank voor het financiële luik. Ook de FOD Economie kan gevat worden voor oneerlijke handelspraktijken.

Veelgestelde vragen over makelaarskosten

Wat is het gemiddelde percentage van een vastgoedkantoor in België?

De gangbare vork ligt tussen 2 % en 4 % exclusief btw op de verkoopprijs, ofwel 2,42 % tot 4,84 % inclusief 21 % btw. De mediaan schommelt rond 3 % excl. btw. Er bestaat geen wettelijk barema: het BIV herhaalt dat een opgelegd tarief strijdig zou zijn met het mededingingsrecht.

Wanneer is de commissie opeisbaar?

In de overgrote meerderheid van de opdrachten pas bij het verlijden van de authentieke akte bij de notaris, die ze inhoudt op de verkoopprijs. Sommige contracten maken ze al opeisbaar bij de onderhandse overeenkomst: controleer dat vóór u tekent, want als de financiering van de koper afspringt, zou u commissie moeten betalen voor een verkoop die niet doorgaat.

Moet een huurder makelaarskosten betalen?

Neen. Sinds de wet van 18 juni 2009 zijn die kosten ten laste van de verhuurder voor woningen bestemd als hoofdverblijfplaats. In Wallonië geldt het verbod sinds 1 juni 2024 voor alle huurcontracten, inclusief de studenten- en medehuurovereenkomst. Elk andersluidend beding wordt voor niet geschreven gehouden en betaalde bedragen zijn terugvorderbaar.

Hoe lang mag een exclusieve opdracht duren?

Maximaal zes maanden sinds het koninklijk besluit van 28 september 2023, van kracht op 1 februari 2024. Bij stilzwijgende verlenging kan dat enkel per periodes van hoogstens één maand, waarbij elke partij kan opzeggen met een opzegtermijn van maximaal één maand.

Kan ik mij herroepen na ondertekening van een verkoopopdracht?

Ja, u beschikt over 14 kalenderdagen om zonder motief en zonder vergoeding te herroepen, ongeacht waar het contract werd ondertekend. De oude termijn van 7 dagen voor contracten die op kantoor werden gesloten, werd door het KB van 2023 afgeschaft.

Kan het kantoor zijn commissie eisen als ik zelf verkoop?

Dat hangt af van de opdracht. Bij een strikte exclusieve opdracht blijft de commissie verschuldigd, ook bij een verkoop door uzelf. Bij een semi-exclusieve opdracht niet, of slechts voor een verlaagd bedrag. Dat is precies het verschil tussen beide formules, en het verdient uitdrukkelijke onderhandeling.

Zijn makelaarskosten onderhandelbaar?

Altijd, aangezien geen enkel tarief wordt opgelegd. De doeltreffendste hefbomen zijn drie kantoren laten concurreren, exclusiviteit ruilen tegen een tariefverlaging, een progressieve commissie boven een drempelprijs, en het onderhandelen van de bijkomende prestaties (EPC, foto’s, plannen) die vaak extra worden aangerekend.

Zijn makelaarskosten fiscaal aftrekbaar?

Niet bij de verkoop van een hoofdverblijfplaats door een particulier. Ze zijn wel aftrekbaar van de belastbare basis wanneer een meerwaarde belast wordt (bebouwd goed binnen vijf jaar aan 16,5 %, grond binnen acht jaar), en integraal aftrekbaar als beroepskost voor een vennootschap, met recuperatie van de btw indien ze btw-plichtig is.

Tot wie richt ik mij bij een geschil?

Eerst een aangetekende ingebrekestelling aan het kantoor. Vervolgens een klacht bij de Uitvoerende Kamer van het BIV/IPI voor het tuchtluik, en de FOD Economie voor oneerlijke handelspraktijken. Om bedragen terug te vorderen is de vrederechter bevoegd voor woninggerelateerde geschillen. Controleer altijd het BIV-erkenningsnummer van de makelaar vóór u iets ondertekent.

Mini quiz : test je kennis