Krakers in België: welke rechtsmiddelen heeft de eigenaar in 2026?

Terugkeren van vakantie en vaststellen dat krakers uw woning bezetten is de nachtmerrie van elke Belgische eigenaar. Sinds de wet van 18 oktober 2017 is kraken niet langer een louter burgerrechtelijke kwestie: het bezetten van andermans goed zonder titel of recht is een strafbaar feit, en de eigenaar beschikt voortaan over twee parallelle rechtswegen. U moet echter weten welke weg u bewandelt, in welke volgorde en met welke stukken in handen, want een onhandige reactie kan zich tegen u keren.

In 2026 blijft de materie beheerst door het duo artikel 439 en artikel 442/1 van het Strafwetboek, aangevuld met de artikelen 1344octies tot 1344duodecies van het Gerechtelijk Wetboek voor het burgerrechtelijke luik. De omzendbrief COL 2/2019 van het College van procureurs-generaal blijft het vervolgingsbeleid van de parketten sturen, met een inmiddels stevig verankerd beginsel: de vordering tot uitzetting wegens bezetting zonder titel of recht wordt vermoed spoedeisend te zijn. Deze gids behandelt de volledige procedure, de reële termijnen, de straffen, de fouten die u moet vermijden en de preventiereflexen in Wallonië, Brussel en Vlaanderen.

Wat is kraken volgens het Belgisch recht?

Juridisch spreken we van kraken wanneer iemand een onroerend goed van een ander binnendringt, bezet of erin verblijft zonder daartoe gemachtigd te zijn en zonder enige titel: geen huurovereenkomst, geen bezetting ter bede, geen zakelijk recht. Precies dat volledige gebrek aan titel onderscheidt kraken van alle andere conflictsituaties.

De meest voorkomende verwarring betreft de huurder die zijn huur niet meer betaalt of die na afloop van de huurovereenkomst in het pand blijft. Die persoon is geen kraker: hij beschikte oorspronkelijk over een titel, en zijn geval valt onder de klassieke uitzettingsprocedure voor de vrederechter, met eigen termijnen en waarborgen. Ook de ex-partner die in de gezinswoning blijft of de erfgenaam die een onverdeeld goed bewoont, zijn geen krakers in strafrechtelijke zin.

Kraken veronderstelt dus drie cumulatieve elementen: een onroerend goed van een derde, een effectieve materiële bezetting, en het ontbreken van elke toestemming van de rechthebbende. Dat het pand leegstaat, in verbouwing is of te koop staat, verandert daar niets aan: het eigendomsrecht blijft beschermd.

Wat de wet van 18 oktober 2017 veranderde voor eigenaars

Vóór 2017 stond de eigenaar van een onbewoond gekraakt gebouw juridisch zwak. Woonstschennis gold enkel voor werkelijk bewoonde plaatsen; voor een leeg gebouw was een volledige burgerlijke procedure voor de vrederechter nodig, met dagvaarding, zitting, vonnis en betekening door een gerechtsdeurwaarder. Er konden maanden verstrijken vooraleer het genot van het goed werd hersteld.

De wet van 18 oktober 2017 betreffende het onrechtmatig binnendringen in, bezetten van of verblijven in andermans goed veranderde dat op drie vlakken. Zij voegde eerst een artikel 442/1 in het Strafwetboek in, dat de bezetting van een niet-bewoond onroerend goed strafbaar stelt. Zij verruimde vervolgens artikel 439 tot het verblijven in een bewoonde woning zonder toestemming. Ten slotte creëerde zij een uitzettingsprocedure via de procureur des Konings, die veel sneller verloopt dan de klassieke burgerlijke weg.

De hervorming werd bekritiseerd door verenigingen die het recht op wonen verdedigen, die er een criminalisering van armoede in zagen. De wetgever behield waarborgen: de vrederechter behoudt een beoordelingsbevoegdheid bij uitzonderlijk ernstige omstandigheden, en een uitzetting kan nooit door de eigenaar alleen worden beslist.

Artikel 439 of artikel 442/1: twee misdrijven die u niet mag verwarren

De strafrechtelijke kwalificatie hangt af van één criterium: was het pand bewoond op het ogenblik van het binnendringen?

Het pand is bewoond: artikel 439 van het Strafwetboek

Artikel 439 bestraft wie een huis, appartement, kamer of woning die door een ander wordt bewoond binnendringt door middel van bedreiging, geweld, braak, inklimming of valse sleutels, evenals wie zo’n pand bezet of er verblijft zonder toestemming van de bewoners. De straf bedraagt een gevangenisstraf van vijftien dagen tot twee jaar en een geldboete van 26 tot 300 euro. Die bedragen moeten worden vermenigvuldigd met de opdeciemen die op strafrechtelijke geldboeten van toepassing zijn, waardoor de reële boete oploopt tot enkele honderden en zelfs meer dan tweeduizend euro.

Belangrijk punt: een gemeubelde tweede verblijfplaats, een studentenkot dat tijdens het academiejaar wordt bewoond of een woning die tijdelijk leeg staat tijdens de vakantie blijven als bewoond beschouwd. Een tijdelijke fysieke afwezigheid ontneemt het pand niet zijn hoedanigheid van woonst.

Het pand is niet bewoond: artikel 442/1 van het Strafwetboek

Artikel 442/1 viseert de bezetting van een onroerend goed dat op het ogenblik van de feiten niet bewoond is en evenmin tot bewoning bestemd is: een magazijn, een leegstaand kantoor, een gebouw in afwachting van renovatie, een woning die werd leeggemaakt met het oog op verkoop. Het misdrijf wordt bestraft met een gevangenisstraf van acht dagen tot een maand en een geldboete van 26 tot 100 euro, of met één van die straffen alleen, eveneens onderworpen aan de opdeciemen.

De straf is duidelijk lichter dan die van artikel 439, wat de door de wetgever gewilde gradatie weerspiegelt: de aantasting van de privacy van een bewoner weegt zwaarder door dan de loutere aantasting van het eigendomsrecht op een leeg pand. Paragraaf 2 van artikel 442/1 verzwaart de sanctie wel voor wie weigert gevolg te geven aan een uitzettingsbevel of aan een uitzettingsvonnis.

De strafrechtelijke weg: het uitzettingsbevel van de procureur des Konings

Dit is de snelste weg, en die welke eigenaars sinds 2017 verkiezen. Ze verloopt in verschillende stappen.

1. Vaststelling en klachtneerlegging. De eigenaar gaat naar het commissariaat van de bevoegde politiezone en legt klacht neer wegens onrechtmatige bezetting. Hij levert het bewijs van zijn recht: notariële akte, uittreksel uit de kadastrale legger, huurovereenkomst indien hij verhuurder is, of elke andere titel.
2. Overmaking aan het parket. Het proces-verbaal gaat naar de procureur des Konings, die de opportuniteit van vervolging beoordeelt overeenkomstig omzendbrief COL 2/2019.
3. Machtiging van de onderzoeksrechter. De procureur kan de ontruiming pas bevelen na machtiging van de onderzoeksrechter, een waarborg ter bescherming van het grondwettelijk recht op eerbiediging van de woning.
4. Uitzettingsbevel. Eenmaal gemachtigd wordt het bevel aan de bezetters betekend en zichtbaar op het pand aangeplakt. Het laat een termijn van acht dagen vanaf de kennisgeving om de plaats te verlaten.
5. Gedwongen ontruiming. Geven de bezetters geen gevolg, dan gaat de politie over tot ontruiming en is het misdrijf van paragraaf 2 van artikel 442/1 voltrokken.

In de praktijk hangt de totale duur sterk af van de werklast van het parket en van het betrokken gerechtelijk arrondissement. Reken doorgaans op enkele dagen tot enkele weken tussen de klacht en het bevel. Een volledig dossier, gestaafd met gedateerde foto’s en getuigenverklaringen van buren, versnelt de behandeling aanzienlijk.

De burgerlijke weg: uitzetting voor de vrederechter

Seponeert het parket het dossier, weigert de onderzoeksrechter de machtiging of verkiest de eigenaar meteen de rechtszekerheid van een vonnis, dan blijft de burgerlijke weg over. Enkel de vrederechter van het kanton waar het gebouw ligt, is bevoegd om een uitzetting uit te spreken.

De vordering tot uitzetting van een bezetter zonder titel of recht wordt vermoed spoedeisend te zijn, wat een versnelde behandeling mogelijk maakt. De procedure is in beginsel die van artikel 1344octies van het Gerechtelijk Wetboek: de rechter roept de partijen op, poogt te verzoenen en doet vervolgens uitspraak. Het uitzettingsvonnis moet daarna door een gerechtsdeurwaarder worden betekend, die tot uitvoering overgaat, zo nodig met bijstand van de openbare macht.

Artikel 1344decies van het Gerechtelijk Wetboek voorziet in een veiligheidsklep: bij uitzonderlijk ernstige omstandigheden kan de vrederechter bij met redenen omklede beslissing een langere termijn toestaan dan die welke in het bevel van de procureur is bepaald. Die termijn mag echter niet meer bedragen dan één maand wanneer de rechthebbende een natuurlijke persoon of een privaatrechtelijke rechtspersoon is, en niet meer dan zes maanden wanneer het om een publiekrechtelijke rechtspersoon gaat.

Overzicht van de termijnen

Stap	Indicatieve termijn
Klachtneerlegging en proces-verbaal	Dezelfde dag
Beslissing van het parket en machtiging van de onderzoeksrechter	Enkele dagen tot enkele weken
Vrijwillig vertrek na het uitzettingsbevel	8 dagen vanaf de kennisgeving
Uitzonderlijke verlenging door de vrederechter (private eigenaar)	Maximum 1 maand
Uitzonderlijke verlenging (publiekrechtelijke rechtspersoon)	Maximum 6 maanden
Volledige burgerlijke procedure voor de vrederechter	Enkele weken tot enkele maanden

Wat een eigenaar absoluut niet mag doen

De verleiding om het recht in eigen handen te nemen is groot, maar stelt u bloot aan vervolging die het slachtoffer in een beklaagde kan veranderen. Verboden zijn onder meer:

• De sloten vervangen of de toegang dichtmetselen terwijl de bezetters aanwezig zijn of hun spullen ter plaatse hebben gelaten;
• Water, elektriciteit, gas of verwarming afsluiten om vertrek af te dwingen, wat als feitelijkheid kan worden gekwalificeerd;
• Een beroep doen op derden om de bezetters te intimideren of fysiek te verdrijven;
• De persoonlijke bezittingen van de bezetters weggooien zonder tussenkomst van een gerechtsdeurwaarder;
• Zelf met braak het pand binnendringen, wat woonstschennis kan opleveren in hoofde van de eigenaar zelf.

Het beginsel is eenvoudig: enkel een gerechtelijke overheid kan een ontruiming bevelen, en enkel een gerechtsdeurwaarder, eventueel bijgestaan door de politie, kan ze materieel uitvoeren.

Kraken voorkomen: concrete reflexen

De beste bescherming blijft bewoning, reëel of schijnbaar. Enkele eenvoudige maatregelen verkleinen het risico sterk:

• Het pand fysiek beveiligen: veiligheidssloten, beveiligingspanelen voor bereikbare openingen, buitenverlichting met bewegingsmelder.
• De schijn van bewoning onderhouden: brievenbus regelmatig leegmaken, tuin onderhouden, rolluiken bedienen, tijdschakelaar voor de verlichting.
• Het pand laten opvolgen: een buur, familielid of beheerder vragen om periodiek langs te gaan en foto’s te nemen.
• De toestand documenteren: gedateerde foto’s, plaatsbeschrijving door een landmeter-expert of gerechtsdeurwaarder vóór een lange leegstand of werf.
• Tijdelijke bezetting contractueel regelen: een overeenkomst van bezetting ter bede met een pandwachter of een erkende vereniging geeft de bezetter een titel en neutraliseert het kraakrisico.
• Leegstand beperken: een pand dat snel opnieuw wordt verhuurd of verkocht, loopt weinig risico.

Regionale bijzonderheden: Wallonië, Brussel en Vlaanderen

Het strafrecht en de gerechtelijke procedure zijn federaal: de artikelen 439 en 442/1 van het Strafwetboek gelden op dezelfde manier in het hele land. Het woonbeleid is daarentegen regionaal en beïnvloedt het fenomeen onrechtstreeks.

In het Waals Gewest voorziet de Waalse Code van Duurzame Huisvesting in een mechanisme van openbaar beheersrecht over leegstaande woningen door openbare vastgoedoperatoren, en kunnen gemeenten een belasting op leegstaande gebouwen heffen. Een pand langdurig leeg laten staan kost dus ook fiscaal geld, bovenop het bezettingsrisico.

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest organiseert de Brusselse Huisvestingscode een openbaar beheersrecht waarmee een openbare operator een leegstaande woning in beheer kan nemen, en voorziet het in aanzienlijke administratieve boetes tegen leegstand. De druk op leegstaande gebouwen is er het grootst van de drie gewesten.

In het Vlaams Gewest legt de Vlaamse Codex Wonen een leegstandsregister op dat door de gemeenten wordt bijgehouden, met een progressieve leegstandsheffing. De ontruimingsprocedure via de procureur des Konings en de vrederechter is identiek aan die in de rest van het land.

Kosten, schade en verzekering

Naast het verlies van genot veroorzaakt kraken vaak materiële schade, onbetaald energieverbruik en herstelkosten. De meeste woningverzekeringen sluiten de dekking uit of beperken ze sterk wanneer een pand langer dan een contractueel bepaalde duur leeg heeft gestaan, vaak 60 tot 90 opeenvolgende dagen. Het is onontbeerlijk die clausule na te kijken vóór elke langdurige leegstand en de leegstand desgevallend aan de verzekeraar te melden om een uitbreiding van de waarborg te bekomen.

Wat de proceskosten betreft: klacht neerleggen is gratis. De burgerlijke weg brengt daarentegen advocatenkosten, een rechtsplegingsvergoeding en deurwaarderskosten voor betekening en uitvoering met zich mee. Sommige polissen rechtsbijstand komen tussen in die kosten, wat het vanaf dag één de moeite waard maakt om na te kijken.

Het recupereren van bedragen bij de bezetters is in de praktijk zeer onzeker. De eigenaar kan zich burgerlijke partij stellen om schadevergoeding te bekomen, maar de frequente insolvabiliteit van de bezetters maakt de uitvoering moeilijk. Vandaar het belang van preventie en van een snelle reactie.

Veelgestelde vragen over krakers in België

Klopt het dat krakers na 48 uur niet meer kunnen worden uitgezet?

Neen. Dat is een hardnekkige mythe, vaak overgenomen uit discussies over het Franse recht. In het Belgisch recht doet geen enkele termijn van 48 uur enig recht ontstaan in hoofde van de bezetters. Snel reageren blijft niettemin essentieel, want een onmiddellijke vaststelling vergemakkelijkt het bewijs van het binnendringen aanzienlijk.

Mijn huurder betaalt niet meer: is dat een kraker?

Neen. Een huurder beschikt over een bezettingstitel, zelfs bij wanbetaling. Zijn situatie valt onder de uitzettingsprocedure voor de vrederechter, beheerst door het huurrecht van uw gewest, en niet onder de antikraakwet.

Mag ik de sloten vervangen terwijl de bezetters afwezig zijn?

Dat is sterk af te raden zolang er geen rechterlijke beslissing is en de persoonlijke bezittingen van de bezetters zich in het pand bevinden. U stelt zich bloot aan een vordering wegens feitelijkheid en, in bepaalde gevallen, aan een strafrechtelijke kwalificatie.

Welk bewijs moet ik leveren van mijn recht op het pand?

De notariële aankoopakte, een uittreksel uit de kadastrale legger of een uittreksel van het Kantoor Rechtszekerheid volstaan doorgaans. Een geregistreerde huurovereenkomst bewijst eveneens het recht van de huurder die door onrechtmatige bezetters werd verdrongen.

Hoelang duurt het om mijn pand terug te krijgen?

Via de strafrechtelijke weg reken op enkele dagen tot enkele weken voor het bevel, gevolgd door acht dagen vertrektermijn. Via de burgerlijke weg duurt het langer en hangt het af van de agenda van de vrederechter en van eventuele uitzonderlijke omstandigheden.

Kunnen krakers zich in mijn pand domiciliëren?

Inschrijving in het bevolkingsregister berust op de werkelijke verblijfplaats en niet op een bezettingstitel. Een domiciliëring creëert echter geen enkel recht op het pand en verhindert de ontruiming niet; de eigenaar kan de gemeente vragen tot ambtshalve schrapping over te gaan zodra de bezetting is beëindigd.

Wat als de bezetters weigeren te vertrekken na het bevel?

Zij plegen dan het misdrijf van paragraaf 2 van artikel 442/1 van het Strafwetboek en stellen zich bloot aan een gedwongen ontruiming door de politie, bovenop de voorziene strafsancties.

Wordt een pand in verbouwing als bewoond beschouwd?

Neen, een gebouw dat voor renovatie werd leeggemaakt is een niet-bewoond pand in de zin van artikel 442/1. De strafrechtelijke kwalificatie is dus lichter, maar de ontruimingsprocedure via de procureur des Konings blijft open.

Heb ik verplicht een advocaat nodig?

Klacht neerleggen kan zonder advocaat. Voor de burgerlijke weg voor de vrederechter is bijstand van een advocaat niet verplicht, maar wel sterk aanbevolen, onder meer voor het opstellen van de vordering en het beheer van de uitvoeringstermijnen.

Mini quiz : test je kennis