Assemblée générale de copropriété en Belgique : le guide 2026

L’assemblée générale de copropriété est l’organe souverain de tout immeuble à appartements en Belgique. C’est là que se décident le budget, les travaux de façade, le remplacement de l’ascenseur, le choix du syndic et la répartition des charges. Pourtant, la plupart des copropriétaires y assistent sans connaître les règles de convocation, de quorum et de majorité qui déterminent la validité des décisions prises — et donc leur caractère contraignant.

Depuis l’entrée en vigueur du livre 3 du Code civil, le 1er septembre 2021, le régime de la copropriété forcée est regroupé aux articles 3.84 à 3.100. En 2026, ce cadre s’applique à toutes les associations de copropriétaires (ACP) du pays, avec des ajustements notables : possibilité permanente de tenir l’assemblée à distance, décisions écrites hors assemblée dans certains cas, et cotisation obligatoire au fonds de réserve. Ce guide détaille chaque étape, de l’envoi de la convocation au délai de quatre mois pour contester une décision devant le juge de paix.

Qu’est-ce que l’assemblée générale des copropriétaires ?

Dès qu’un immeuble est divisé en lots privatifs appartenant à des propriétaires différents et comportant des parties communes, une association des copropriétaires naît de plein droit. Cette ACP possède la personnalité juridique, un numéro d’entreprise et trois organes distincts :

• L’assemblée générale : l’organe décisionnel, composé de tous les propriétaires de lots.
• Le syndic : l’organe exécutoire, chargé d’exécuter les décisions de l’AG et de gérer l’immeuble au quotidien.
• Le conseil de copropriété : l’organe de contrôle, obligatoire dès 20 lots (hors caves, garages et parkings).

S’y ajoute un commissaire aux comptes, désigné chaque année par l’assemblée générale, qui vérifie la comptabilité de l’association. La règle fondamentale à retenir : le syndic ne décide rien seul de ce qui relève de l’assemblée. Une dépense importante engagée sans mandat de l’AG expose le syndic à une mise en cause de sa responsabilité.

Le cadre légal : le livre 3 du Code civil

Les règles de fonctionnement de l’assemblée figurent principalement à l’article 3.87 du Code civil, complété par l’article 3.88 (organisation matérielle et procès-verbal) et l’article 3.92 (recours). Ces dispositions sont pour l’essentiel impératives : ni l’acte de base, ni le règlement de copropriété, ni une décision d’assemblée ne peuvent y déroger dans un sens moins favorable aux copropriétaires.

Concrètement, cela signifie qu’une clause du règlement de copropriété qui prévoirait par exemple une convocation par simple affichage dans le hall, ou une majorité affaiblie pour des travaux lourds, est réputée non écrite. En cas de contradiction entre le règlement et le Code civil, ce dernier prime.

Quand l’assemblée générale doit-elle se tenir ?

L’assemblée générale ordinaire se réunit au moins une fois par an, pendant la période de quinze jours fixée par le règlement de copropriété. Cette période est un point d’attention souvent négligé : elle est opposable au syndic, qui ne peut pas déplacer librement l’assemblée annuelle en dehors de cette fenêtre.

Une assemblée générale extraordinaire peut être convoquée à tout moment, dans deux hypothèses :

• à l’initiative du syndic, lorsqu’une décision doit être prise d’urgence dans l’intérêt de la copropriété (dégât des eaux, mise en conformité de l’ascenseur, sinistre) ;
• à la demande d’un ou plusieurs copropriétaires détenant au moins un cinquième des quotités dans les parties communes. Si le syndic reste inactif après cette demande, ces copropriétaires peuvent convoquer eux-mêmes l’assemblée.

La convocation : délai, forme et ordre du jour

La convocation doit être envoyée au moins quinze jours avant la date de l’assemblée, sauf urgence dûment motivée. Elle part par envoi recommandé, sauf si un copropriétaire a accepté individuellement, explicitement et par écrit un autre canal — l’e-mail, en pratique. Une acceptation générale glissée dans le règlement d’ordre intérieur ne suffit pas : le consentement doit être personnel.

La convocation mentionne le lieu, le jour et l’heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour détaillé, point par point. C’est une exigence de fond : l’assemblée ne peut valablement délibérer que sur les points inscrits à l’ordre du jour. Une décision prise sur un point surgi en séance est annulable.

Faire ajouter un point à l’ordre du jour

Tout copropriétaire peut demander l’inscription d’un point à l’ordre du jour. La demande doit parvenir au syndic au moins trois semaines avant le début de la période de quinze jours pendant laquelle l’assemblée annuelle doit se tenir. Le syndic est alors obligé de l’inscrire. En dehors de ce délai, le point est reporté à l’assemblée suivante — d’où l’importance d’anticiper si vous souhaitez faire voter une modification du règlement ou une remise en cause du syndic.

Les documents utiles (devis, comptes annuels, projet de budget, rapport du commissaire aux comptes) doivent être joints ou tenus à disposition, de manière à permettre un vote éclairé.

Qui participe et comment se compte le vote ?

Chaque propriétaire d’un lot fait partie de l’assemblée générale, avec un nombre de voix proportionnel à ses quotités dans les parties communes (les fameux millièmes ou dix-millièmes fixés par l’acte de base). Le vote ne se compte donc pas par tête, mais par quotités.

Le locataire, l’usufruitier, le titulaire d’un droit de superficie ou l’emphytéote ne sont pas membres de l’assemblée. En cas de démembrement (usufruit / nue-propriété), les intéressés désignent celui qui exercera le droit de vote ; à défaut d’accord, le juge de paix tranche.

Les procurations : trois maximum

Un copropriétaire empêché peut se faire représenter par un mandataire muni d’une procuration écrite, nominative ou non. Deux limites strictes s’appliquent :

• un mandataire ne peut détenir plus de trois procurations, sauf si le total des voix dont il dispose (les siennes plus celles de ses mandants) n’excède pas 10 % du total des voix de la copropriété ;
• le syndic ne peut pas être mandataire à l’assemblée générale, même si un copropriétaire le lui demande. La règle vise à éviter que l’organe exécutoire ne contrôle l’organe décisionnel.

La limitation du copropriétaire majoritaire

Un promoteur ou un investisseur qui détiendrait plus de la moitié des quotités ne peut pas imposer ses décisions seul : ses voix sont ramenées à la somme des voix des autres copropriétaires présents ou représentés. Ce mécanisme anti-blocage protège les petits propriétaires dans les immeubles où un acteur unique conserve un grand nombre de lots.

Le quorum : l’assemblée peut-elle valablement délibérer ?

L’assemblée générale ne délibère valablement que si, au début de la séance, l’une des deux conditions suivantes est remplie :

• plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et détiennent au moins la moitié des quotités dans les parties communes (le « double quorum ») ;
• ou les copropriétaires présents ou représentés détiennent plus des trois quarts des quotités, quel que soit leur nombre.

Si aucune de ces conditions n’est atteinte, l’assemblée ne peut rien décider. Une deuxième assemblée générale est alors convoquée après un délai d’au moins quinze jours : elle délibère valablement quel que soit le nombre de membres présents ou représentés et quelles que soient les quotités détenues. Cette seconde assemblée est un outil précieux contre l’absentéisme chronique — mais elle allonge le calendrier de plusieurs semaines, ce qui peut poser problème pour des travaux urgents.

Les majorités requises, décision par décision

Le Code civil prévoit quatre niveaux de majorité. Les abstentions, votes blancs et votes nuls ne sont pas comptabilisés dans le calcul : la majorité se calcule sur les voix effectivement exprimées.

Majorité	Décisions concernées
Absolue (50 % + 1)	Gestion courante, approbation des comptes et du budget, désignation et révocation du syndic et du commissaire aux comptes, travaux imposés par la loi, travaux conservatoires et actes d’administration provisoire
2/3 des voix	Travaux sur les parties communes (façade, toiture, ascenseur, chauffage collectif), modification des statuts en ce qui concerne l’usage ou l’administration des parties communes
4/5 des voix	Modification de la destination de l’immeuble, reconstruction ou remise en état importante, actes de disposition (vente d’une partie commune), division d’un lot, création d’associations partielles, modification des droits réels d’usage sur les parties communes
Unanimité	Modification de la répartition des quotités entre les lots, sauf lorsque cette modification résulte d’une décision régulièrement prise à la majorité qualifiée

La distinction entre travaux « imposés par la loi » (majorité absolue) et travaux d’amélioration (2/3) est source de nombreux litiges. Une mise en conformité d’un ascenseur imposée par l’arrêté royal du 9 mars 2003, ou le remplacement d’une installation électrique non conforme, relèvent de la majorité absolue. En revanche, l’installation d’un digicode neuf ou le réaménagement du hall est une amélioration : 2/3 des voix.

Budget, charges et fonds de réserve

Chaque assemblée annuelle approuve deux budgets prévisionnels distincts : celui des dépenses courantes (entretien, assurances, honoraires du syndic, consommations communes) et celui des dépenses extraordinaires à moyen terme, alimenté par le fonds de réserve.

Depuis le 1^er janvier 2019, la constitution d’un fonds de réserve est obligatoire pour les copropriétés dont la réception provisoire des parties communes remonte à plus de cinq ans. La cotisation annuelle doit correspondre à au moins 5 % du total des charges communes ordinaires de l’exercice précédent. L’assemblée peut décider de ne pas constituer ce fonds, mais uniquement à la majorité des 4/5 des voix.

Point important à la revente : le fonds de réserve reste la propriété de l’association des copropriétaires. Le vendeur ne peut pas en réclamer le remboursement ; en pratique, sa valeur se négocie dans le prix de vente ou fait l’objet d’une clause spécifique dans le compromis.

L’assemblée à distance et les décisions écrites

Le Code civil autorise désormais de façon permanente la participation à distance. La convocation doit préciser les modalités techniques et l’assemblée doit se tenir via une solution qui permet réellement le débat, l’interaction et le vote — une simple retransmission vidéo sans possibilité d’intervenir ne suffit pas. Le copropriétaire garde le choix : on ne peut pas lui imposer le tout-numérique s’il souhaite se présenter physiquement.

L’article 3.87, § 11, du Code civil permet en outre aux copropriétaires de prendre certaines décisions par écrit, sans convoquer d’assemblée, à condition de réunir 4/5 des voix. Le syndic dresse alors un procès-verbal dans les trente jours de l’expiration du délai fixé pour le vote. Cette procédure est utile pour des décisions ponctuelles et consensuelles, mais elle reste inadaptée aux dossiers qui nécessitent un débat.

Le procès-verbal et le registre des décisions

Le procès-verbal reprend, pour chaque point, les décisions prises avec le résultat détaillé du vote et le nom des copropriétaires qui ont voté contre ou se sont abstenus. Il est signé à la fin de la séance par le président de l’assemblée, par le secrétaire (souvent le syndic) et par tout copropriétaire encore présent qui le demande.

Le syndic communique le procès-verbal à tous les copropriétaires et aux autres titulaires d’un droit de vote dans les trente jours de l’assemblée. Il l’inscrit dans le registre des décisions, conservé au siège de l’association et consultable sur place par tout intéressé, y compris un candidat acquéreur.

Ce registre a une valeur pratique considérable : avant d’acheter un appartement, la lecture des trois dernières années de procès-verbaux révèle les travaux votés mais non encore exécutés, les litiges en cours et l’état réel du fonds de réserve. C’est un réflexe à intégrer à toute analyse d’un dossier d’achat en copropriété.

Contester une décision : quatre mois pour agir

Tout copropriétaire peut demander au juge de paix d’annuler ou de réformer une décision de l’assemblée générale qu’il estime irrégulière, frauduleuse ou abusive, et qui lui cause un préjudice personnel. Trois hypothèses classiques : un vice de convocation (délai de quinze jours non respecté), une majorité mal appliquée, ou une décision qui fait peser sur un seul copropriétaire une charge disproportionnée.

L’action doit être introduite dans les quatre mois de la date de l’assemblée générale. Ce délai est un délai de forclusion : passé ce cap, la décision devient définitive, même si elle était irrégulière. Le juge de paix du lieu de situation de l’immeuble est seul compétent.

Attention : contester une décision ne dispense pas de payer les appels de fonds qui en découlent, sauf si le juge en suspend l’exécution. Refuser de payer en attendant l’issue de la procédure expose à des intérêts de retard et à une procédure de recouvrement de l’association.

Les cinq erreurs les plus fréquentes

1. Voter des travaux à la mauvaise majorité. Une réfection de façade adoptée à la majorité absolue au lieu des 2/3 est annulable pendant quatre mois — et l’entreprise a peut-être déjà commandé les matériaux.
2. Négliger la seconde assemblée. Beaucoup de syndics laissent passer plusieurs mois avant de reconvoquer après un défaut de quorum, ce qui retarde des travaux conservatoires.
3. Confier une procuration au syndic. Le vote est irrégulier et peut fragiliser toute la décision concernée.
4. Décider sur un point hors ordre du jour. Même en cas d’accord apparent de tous les présents, la décision est attaquable par un absent.
5. Ne pas lire le registre avant d’acheter. Un acquéreur qui découvre après la signature une réfection de toiture votée l’année précédente devra en assumer sa part de charges.

FAQ — Assemblée générale de copropriété

Combien de jours avant l’AG la convocation doit-elle arriver ?

Au moins quinze jours avant la date de l’assemblée, sauf urgence motivée. L’envoi se fait par recommandé, à moins que le copropriétaire ait accepté par écrit, individuellement et explicitement, un autre canal comme l’e-mail.

Puis-je assister à l’assemblée si je suis locataire ?

Non, le locataire n’est pas membre de l’assemblée générale et n’y dispose d’aucun droit de vote. Il peut toutefois demander au juge de paix la modification d’une décision de l’assemblée relative aux charges qui lui sont répercutées, ou être invité à titre consultatif si l’assemblée l’accepte.

Que se passe-t-il si le quorum n’est pas atteint ?

L’assemblée ne peut pas délibérer. Une deuxième assemblée est convoquée après un délai d’au moins quinze jours et peut alors décider valablement, quel que soit le nombre de copropriétaires présents ou représentés.

Quelle majorité pour changer de syndic ?

La désignation et la révocation du syndic relèvent de la majorité absolue des voix exprimées. Le mandat du syndic est limité à trois ans, renouvelable par décision expresse de l’assemblée : un renouvellement tacite n’est pas valable.

Combien de procurations une personne peut-elle détenir ?

Trois au maximum, sauf si le total des voix dont elle dispose ne dépasse pas 10 % de l’ensemble des voix de la copropriété. Le syndic, lui, ne peut détenir aucune procuration.

Une décision prise à l’unanimité des présents est-elle toujours valable ?

Pas nécessairement. Si le point n’était pas à l’ordre du jour, si le quorum n’était pas atteint ou si la loi exige une majorité qualifiée calculée sur l’ensemble des quotités, la décision reste attaquable dans les quatre mois.

Le syndic peut-il refuser d’inscrire mon point à l’ordre du jour ?

Non, si votre demande écrite lui parvient au moins trois semaines avant le début de la période de quinze jours prévue pour l’assemblée annuelle. Un refus injustifié peut être porté devant le juge de paix.

L’assemblée peut-elle se tenir entièrement en visioconférence ?

La participation à distance est autorisée si la convocation en prévoit les modalités et si l’outil utilisé permet le débat, l’interaction et le vote. Un copropriétaire ne peut cependant pas être privé de la possibilité d’être présent physiquement.

Le fonds de réserve est-il remboursé au vendeur ?

Non. Le fonds de réserve appartient à l’association des copropriétaires et suit le lot. Sa valeur peut en revanche être prise en compte dans la négociation du prix ou faire l’objet d’une clause expresse dans le compromis de vente.

Dans quel délai le procès-verbal doit-il m’être envoyé ?

Dans les trente jours suivant l’assemblée générale. Le syndic doit également l’inscrire au registre des décisions, consultable au siège de l’association par tout intéressé.

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