Huurgarantie in België: regels, bedrag en procedure 2026

De huurwaarborg is een van de meest gereglementeerde stappen bij het afsluiten van een woninghuurovereenkomst in België. Of u nu verhuurder of huurder bent, het bedrag, de wijze van vorming en de voorwaarden voor vrijgave aan het einde van de huur hangen voortaan grotendeels af van het gewest waar de woning zich bevindt. De regionalisering van het huurrecht (Wallonië, Brussels Hoofdstedelijk Gewest, Vlaanderen) heeft de bijzonderheden vermenigvuldigd, en het jaar 2026 brengt nieuwe verduidelijkingen over de openbare waarborgfondsen en de procedure voor terugvordering.

Deze gids voor 2026 maakt de balans op van de huurwaarborg in België: het wettelijk kader, het maximumbedrag per gewest, de toegelaten vormen, de procedure tot vorming, de regels van vrijgave aan het einde van de huur en de beroepsmogelijkheden bij geschil. Alle cijfers en verwijzingen zijn afkomstig uit de teksten die op 1 januari 2026 van kracht zijn.

Wat is de huurwaarborg?

De huurwaarborg is een geldsom of bankverbintenis die de huurder ten gunste van de verhuurder vormt bij de ondertekening van een huurovereenkomst voor de hoofdverblijfplaats. Hij dient als dekking voor de verhuurder tegen eventuele tekortkomingen van de huurder tijdens of na de huur: niet-betaalde huurgelden, huurschade vastgesteld bij de uittredende plaatsbeschrijving, achterstallige lasten of herstelkosten die niet door normale slijtage worden gedekt.

De huurwaarborg is niet verplicht in België: geen enkele wet legt de verhuurder op om er een te eisen. In de praktijk komt hij echter voor in nagenoeg alle woninghuurovereenkomsten, en de verhuurder mag weigeren een contract te ondertekenen zonder dat een waarborg is gevormd. Wanneer hij wordt gevraagd, is zijn regime strikt geregeld.

Een geregionaliseerd wettelijk kader sinds 2014

De zesde staatshervorming heeft de bevoegdheid voor de woninghuur overgedragen aan de drie gewesten. De regels van toepassing op de huurwaarborg in België zijn voortaan afhankelijk van de plaats waar de woning gelegen is.

• Wallonië: decreet van 15 maart 2018 betreffende de woninghuurovereenkomst, artikelen 5 en volgende.
• Brussels Hoofdstedelijk Gewest: ordonnantie van 27 juli 2017 betreffende de regionalisering van de woninghuur, aangevuld met de ordonnantie van 28 oktober 2021 die het BRUGAL-fonds invoert.
• Vlaanderen: Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 (van kracht sinds 1 januari 2019).

Voor huurovereenkomsten ouder dan deze decreten en die nog lopen, kunnen de oude federale regels (artikelen 1714 tot 1762bis van het Burgerlijk Wetboek) blijven gelden voor niet-gewijzigde clausules. Bij verlenging of een nieuwe overeenkomst is daarentegen het gewestelijk recht volledig van toepassing.

Bedrag van de huurwaarborg in 2026

Het maximumbedrag van de huurwaarborg wordt door elk gewest geplafonneerd. Het plafond wordt uitgedrukt in maanden huur en varieert volgens de gekozen vorm.

Wallonië

In het Waals Gewest mag de huurwaarborg niet hoger zijn dan:

• 2 maanden huur wanneer hij wordt gestort op een individuele geblokkeerde rekening op naam van de huurder;
• 3 maanden huur wanneer hij de vorm aanneemt van een bankwaarborg gevormd in maandelijkse schijven, of een bankwaarborg toegekend door het OCMW;
• 3 maanden huur in het kader van het Waals Huurwaarborgfonds voor gezinnen onder bepaalde inkomensgrenzen.

Brussels Hoofdstedelijk Gewest

In Brussel werd het wettelijk plafond verhoogd sinds 2018:

• 2 maanden huur op een individuele geblokkeerde rekening;
• 3 maanden huur in bankwaarborg met maandelijkse heropbouw;
• 3 maanden huur via het regionale BRUGAL-fonds voor in aanmerking komende huurders.

Vlaanderen

Het Vlaams decreet stelt de huurwaarborg vast op een maximum van 3 maanden huur, ongeacht de gekozen vorm (geblokkeerde rekening, bankwaarborg of renteloze lening toegekend door de Vlaamse overheid via de Vlaamse Huurwaarborglening).

De toegelaten vormen van huurwaarborg

De huurder kiest vrij de formule die hem past binnen de in zijn gewest toegelaten vormen. De verhuurder kan er geen bepaalde opleggen.

Individuele geblokkeerde rekening

Dit is de meest verspreide vorm. De huurder stort de fondsen op een rekening op zijn naam bij een Belgische financiële instelling. De rekening is geblokkeerd: noch de verhuurder, noch de huurder kunnen de bedragen opnemen zonder akkoord van de andere of zonder rechterlijke beslissing. De rente die de rekening oplevert komt de huurder ten goede en wordt gekapitaliseerd.

Bankwaarborg met spreiding (3 maanden)

De huurder beschikt niet onmiddellijk over de fondsen: de bank stelt zich borg ten gunste van de verhuurder, en de huurder bouwt het kapitaal op via gelijke maandelijkse schijven gedurende de duur van de huur, zonder 3 jaar te overschrijden. De bank mag deze formule niet weigeren om een reden van solvabiliteit, behalve wanneer de huurder is opgenomen in het register van de Centrale voor kredieten aan particulieren.

Bankwaarborg via het OCMW

Voor huurders in financiële moeilijkheden kan het OCMW zich borg stellen bij de bank, die dan de waarborg uitvaardigt ten gunste van de verhuurder. Deze weg is gratis voor de huurder en verschijnt niet als schuld in de bankbestanden.

Gewestelijk huurwaarborgfonds

Wallonië (Woningfonds), Brussel (BRUGAL) en Vlaanderen (Vlaamse Huurwaarborglening) bieden renteloze leningen of waarborgfondsen aan voor gezinnen waarvan de inkomsten zich onder bepaalde plafonds bevinden. De verhuurder ontvangt geen ander signaal: de waarborg wordt vrijgegeven zoals een klassieke waarborg aan het einde van de huur.

Hoe de huurwaarborg vormen?

De vorming moet plaatsvinden vóór de inbezitneming van het goed. Concreet opent de huurder de geblokkeerde rekening (of vraagt hij de bankwaarborg aan), ontvangt het blokkeringsattest en bezorgt dit aan de verhuurder. Zolang de waarborg niet is gevormd, mag de verhuurder weigeren de sleutels te overhandigen.

De huurovereenkomst moet verplicht het type gekozen waarborg en het bedrag ervan vermelden. De gratis registratie van de huurovereenkomst bij de FOD Financiën blijft verplicht en is de verantwoordelijkheid van de verhuurder; zonder registratie kan de huurder de woning verlaten zonder opzeggingstermijn of vergoeding.

Voorbeeld met cijfers: een huurovereenkomst van 850 € in Charleroi

Voor een huur van 850 € per maand in Wallonië kan de huurder:

• 1 700 € storten op een geblokkeerde rekening op zijn naam (2 maanden);
• opteren voor een bankwaarborg van 2 550 € die wordt heropgebouwd via maandelijkse schijven van ongeveer 71 € over 36 maanden;
• het Waals Huurwaarborgfonds aanvragen indien hij aan de inkomensvoorwaarden voldoet, voor een renteloze lening van 2 550 €.

Huurwaarborg en studentencontract of co-housing

Het Waalse of Brusselse studentencontract volgt dezelfde plafonds als de hoofdverblijfshuur: 2 of 3 maanden huur volgens de formule. Bij co-housing vormt elke medehuurder gewoonlijk een proportioneel deel van de globale waarborg, en het cohousingpact voorziet in de modaliteiten voor de vervanging van een uittredende medehuurder. In Brussel is het cohousingpact verplicht sinds 2018 en moet de kwestie van de huurwaarborg behandelen.

Vrijgave van de huurwaarborg aan het einde van de huur

De vrijgave van de geblokkeerde rekening kan slechts plaatsvinden met:

• een schriftelijk gezamenlijk akkoord tussen verhuurder en huurder; of
• een rechterlijke beslissing uitgesproken door de vrederechter van het kanton waar het gebouw gelegen is.

Geen enkele bank kan de fondsen overmaken op de loutere handtekening van een van de partijen. De ondertekening van de handlichting moet vergezeld zijn van de tegensprekelijke uittredende plaatsbeschrijving en van het bewijs van betaling van de laatste huurgelden en lasten.

Termijnen voor terugvordering in de praktijk

De wet legt geen dwingende termijn op, maar de praktijk wil dat de verhuurder de waarborg teruggeeft binnen 4 tot 6 weken na het vertrek van de huurder en de opmaak van de uittredende plaatsbeschrijving. Indien schade wordt vastgesteld, mag de verhuurder een gedeeltelijke of volledige inhouding eisen, maar moet hij de gevraagde bedragen nauwkeurig becijferen (offertes of facturen).

Bij stilzwijgen van de verhuurder kan de huurder hem in gebreke stellen per aangetekend schrijven en daarna de vrederechter aanzoeken.

Geschillen over de huurwaarborg: wie beslist?

De vrederechter van het kanton van de woning is bevoegd voor elk geschil verbonden aan de huurwaarborg, zonder bedragslimiet. De procedure is gratis (enkel rolrechten van ongeveer 50 € in 2026), kan ingeleid worden via tegensprekelijk verzoekschrift en de bijstand van een advocaat is niet verplicht.

Vóór de zitting biedt de griffie vaak een gratis verzoeningspoging aan, die een aanzienlijk deel van de geschillen oplost zonder formele zitting.

Bijzondere gevallen: onderhuur, overdracht en indexering

Bij toegestane onderhuur blijft de waarborg deze van de hoofdhuurder ten gunste van de verhuurder. De onderhuur doet geen nieuwe waarborg ontstaan ten gunste van de hoofdhuurder, behalve andersluidend beding in het onderhuurcontract.

De overdracht van de huur aan een derde (bijvoorbeeld bij wettelijke samenwoning of huuroverdracht) brengt, op verzoek van de verhuurder, de vrijgave van de oorspronkelijke waarborg en de vorming van een nieuwe waarborg door de overnemer met zich mee.

Tot slot wordt de huurwaarborg, in tegenstelling tot de huur, niet geïndexeerd: het bedrag blijft vast zoals bepaald bij de ondertekening, ook al evolueert de huur jaarlijks volgens de gezondheidsindex.

Veelgemaakte fouten

• De waarborg op de zichtrekening van de verhuurder storten: dit is verboden. De verhuurder moet deze storting weigeren en de huurder verwijzen naar een geblokkeerde rekening.
• Meer dan 2 maanden in cash eisen: onwettig in Wallonië en in Brussel, behalve via een bankwaarborg of een gewestelijk fonds.
• De overhandiging van de sleutels afhankelijk maken van de storting vóór de ondertekening van de huur: de aanbevolen praktijk is gelijktijdigheid van ondertekening en bankattest.
• De tegensprekelijke intredende plaatsbeschrijving overslaan: zonder een door beide partijen ondertekende plaatsbeschrijving is het uiterst moeilijk voor de verhuurder om de waarborg in te houden bij vertrek.
• Afzien van de ingebrekestelling: vóór elke gerechtelijke actie maakt een aangetekende brief vaak een minnelijke deblokkering mogelijk.

Praktische checklist voor verhuurder en huurder

• Identificeer het gewest van het gebouw en het toepasselijke wettelijk plafond.
• Kies de formule (geblokkeerde rekening, bankwaarborg, gewestelijk fonds) vóór de ondertekening.
• Vermeld type en bedrag van de waarborg in het huurcontract.
• Vorm de waarborg vóór de overhandiging van de sleutels.
• Laat de huurovereenkomst registreren binnen 2 maanden (gratis, door de verhuurder).
• Stel een gedetailleerde tegensprekelijke intredende plaatsbeschrijving op.
• Aan het einde van de huur: uittredende plaatsbeschrijving, schriftelijk akkoord of verzoek aan de vrederechter.
• Bewaar alle betalingsbewijzen, offertes en facturen.

FAQ: huurwaarborg in België

Wat is het maximumbedrag van de huurwaarborg in 2026?

2 maanden huur op individuele geblokkeerde rekening in Wallonië en Brussel, 3 maanden bij bankwaarborg of via het gewestelijk fonds. In Vlaanderen bedraagt het plafond uniform 3 maanden, ongeacht de gekozen vorm.

Is de huurwaarborg verplicht?

Nee, geen enkele wet legt hem op. Maar de verhuurder mag weigeren het contract te ondertekenen indien er geen waarborg gevormd wordt. In de praktijk voorzien meer dan 95 % van de woninghuurovereenkomsten in België er een.

Hoe lang duurt het om de huurwaarborg terug te krijgen?

Reken op 4 tot 6 weken na de uittredende plaatsbeschrijving voor een minnelijke vrijgave. Bij geschil kan de beslissing van de vrederechter binnen 2 tot 6 maanden vallen, afhankelijk van het kanton.

Wat doen als de eigenaar weigert de waarborg vrij te geven?

Stuur eerst een aangetekende ingebrekestelling met opgave van de gevraagde bedragen. Bij gebrek aan bevredigend antwoord binnen 15 dagen, dien een tegensprekelijk verzoekschrift in bij de vrederechter van het kanton (formulier verkrijgbaar bij de griffie of online).

Kan de huurwaarborg in schijven betaald worden?

Ja, door te kiezen voor de bankwaarborg met spreiding (maximum 3 maanden) bouwt de huurder het kapitaal op via maandelijkse schijven over de duur van de huur, zonder 36 maanden te overschrijden. De verhuurder ontvangt onmiddellijk een waarborg van de bank.

Levert de huurwaarborg rente op?

Ja op een individuele geblokkeerde rekening: de gekapitaliseerde rente komt de huurder ten goede en wordt hem teruggegeven met het kapitaal. Bij een bankwaarborg met spreiding gelden bescheiden bankkosten (in de orde van 25 tot 50 €/jaar volgens de banken).

Hoe werkt de huurwaarborg voor een studentencontract?

Dezelfde plafonds als bij een hoofdverblijfshuur in het betrokken gewest. Voor korte studentencontracten (10 maanden) vraagt de verhuurder vaak de waarborg in de vorm van een geblokkeerde rekening voor 2 maanden, vrijgegeven in de weken na de uittredende plaatsbeschrijving.

Wat gebeurt er bij onenigheid over de uittredende plaatsbeschrijving?

Verhuurder en huurder kunnen samen een gemeenschappelijke deskundige aanwijzen om een tegensprekelijke staat op te maken. Bij gebrek aan akkoord kan de vrederechter een gerechtelijk deskundige aanduiden. Zijn erelonen worden in beginsel gedeeld, behoudens andersluidende beslissing van de rechter.

Mag de verhuurder de volledige waarborg behouden?

Enkel indien hij elk ingehouden bedrag verantwoordt (facturen, offertes, niet-betaalde huurgelden). Elke forfaitaire of niet-onderbouwde inhouding kan worden betwist voor de vrederechter, die de volledige of gedeeltelijke teruggave kan bevelen.

Mini quiz : test je kennis