Registratierechten in België in 2026: Wallonië, Brussel en Vlaanderen

De registratierechten vormen vaak de zwaarste kostenpost bij de aankoop van vastgoed in België, ruim vóór het ereloon van de notaris. In 2026 hangt het bedrag volledig af van het gewest waar het goed gelegen is: Wallonië past voortaan 3 % toe, Vlaanderen 2 %, terwijl Brussel op 12,5 % blijft met een abattement. Dit mechanisme begrijpen is essentieel om het reële budget van een aankoop in te schatten en verrassingen bij het verlijden van de akte te vermijden.

Dit artikel geeft een volledig overzicht van de registratierechten in 2026 in de drie gewesten: gewone tarieven, verlaagde tarieven voor de eigen en enige woning, voorwaarden, het Brusselse abattement en becijferde voorbeelden. Het verschil tussen de gewesten kan voor eenzelfde goed oplopen tot enkele tienduizenden euro’s, vandaar het belang van het juiste regime voor uw situatie te kennen.

Wat zijn registratierechten?

Registratierechten zijn een gewestelijke belasting die wordt geheven bij de registratie van een verkoopakte van vastgoed. Concreet: wanneer u een bestaand goed koopt (huis, appartement, grond), heft de overheid een percentage op de verkoopprijs of op de venale waarde van het goed indien die hoger is. De notaris int deze belasting voor rekening van het gewest en stort ze door aan de belastingadministratie.

Het gaat om een geregionaliseerde bevoegdheid: elk gewest (Wallonië, Brussel-Hoofdstad en Vlaanderen) bepaalt zijn eigen tarieven en gunstregimes. De ligging van het goed bepaalt het tarief, niet de woonplaats van de koper. Een Brusselaar die een huis in Namen koopt, betaalt dus de Waalse rechten.

Registratierechten in Wallonië in 2026

Wallonië heeft zijn regime grondig hervormd. Sinds 1 januari 2025 is het tarief voor de aankoop van een eigen en enige woning gedaald van 12,5 % naar slechts 3 %. Dit verlaagde tarief geldt zonder prijsplafond, wat het tot een van de aantrekkelijkste regimes van het land maakt, zowel voor starters als voor kopers die van hoofdverblijfplaats veranderen.

Het gewone tarief blijft vastgesteld op 12,5 % en geldt onder meer voor tweede verblijven, opbrengsteigendommen en aankopen door vennootschappen. De hervorming heeft het oude abattementsysteem (vermindering van de belastbare basis tot 40.000 €) en de oude verlaagde tarieven voor de bescheiden woning afgeschaft: één enkel tarief van 3 % vervangt ze voortaan.

Voorwaarden voor het tarief van 3 % in Wallonië

Om van het verlaagde tarief van 3 % te genieten, moet de koper aan twee cumulatieve voorwaarden voldoen. Enerzijds moet het goed de eigen woning worden: de koper moet er zijn hoofdverblijfplaats vestigen (vermoed door de inschrijving in het bevolkingsregister) en er drie volledige jaren blijven vanaf zijn intrek. Anderzijds moet het gaan om een enige woning: de koper mag niet reeds de volledige volle eigendom bezitten van een ander goed bestemd voor bewoning.

Worden deze voorwaarden niet nageleefd, bijvoorbeeld bij vroegtijdige doorverkoop of verhuis, dan kan de administratie het verschil tussen het tarief van 3 % en het gewone tarief van 12,5 % terugvorderen, in voorkomend geval verhoogd met nalatigheidsinteresten.

Registratierechten in Vlaanderen in 2026

Ook Vlaanderen heeft zijn tarief verlaagd. Sinds 1 januari 2025 bedraagt het tarief voor de aankoop van de eigen en enige woning 2 %, tegenover 3 % voordien. Net als in Wallonië geldt dit voorkeurstarief zonder prijsbeperking op de waarde van het goed, waardoor het het laagste tarief van de drie gewesten is.

Het gewone tarief in Vlaanderen bedraagt 12 % en betreft tweede verblijven, gronden en investeringsgoederen. Een nog voordeliger tarief van 1 % is voorzien voor de eigen en enige woning waaraan een ingrijpende energetische renovatie wordt uitgevoerd, evenals voor beschermde monumenten onder restauratievoorwaarden.

Voorwaarden voor het tarief van 2 % in Vlaanderen

Het tarief van 2 % veronderstelt dat de koper een natuurlijke persoon is, dat hij de volle eigendom van het goed verwerft, dat hij er zich binnen een bepaalde termijn domicilieert en dat hij niet reeds een andere woning in volle eigendom bezit. De voorwaarde van « enige woning » wordt beoordeeld op de datum van de authentieke akte. Wanneer de vorige woning snel na de aankoop wordt verkocht, is een gunstige regularisatie mogelijk.

Registratierechten in Brussel in 2026

Brussel is in 2026 het minst voordelige gewest. De Brusselse regering is er niet in geslaagd de kloof met Wallonië en Vlaanderen te dichten: het gewone tarief blijft vastgesteld op 12,5 %, net als voor de andere aankopen. Er bestaat geen verlaagd tarief vergelijkbaar met de Vlaamse 2 % of de Waalse 3 %.

Het gewest compenseert dit gedeeltelijk met een abattement: er zijn geen registratierechten verschuldigd op de eerste 200.000 euro van de aankoopprijs. De maximale besparing bedraagt dus 25.000 € (12,5 % van 200.000 €). Dit abattement is voorbehouden voor de aankoop van de eigen en enige woning.

Voorwaarden van het Brusselse abattement

Om van het abattement van 200.000 € te genieten, moeten verschillende voorwaarden vervuld zijn: het goed moet gelegen zijn in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, de prijs mag niet hoger zijn dan 600.000 €, de koper moet een natuurlijke persoon zijn, hij moet het goed in volle eigendom verwerven, geen andere woning bezitten, er zich domiciliëren en er zijn hoofdverblijfplaats vijf ononderbroken jaren behouden.

Ter info: tegen 2029, en naargelang de beschikbare budgettaire middelen, zou het prijsplafond dat recht geeft op het abattement worden opgetrokken van 600.000 € naar 800.000 €. Boven het plafond wordt geen abattement toegekend en geldt de 12,5 % op de volledige prijs.

Vergelijkende tabel van de tarieven 2026

Gewest	Eigen en enige woning	Gewoon tarief	Specifiek voordeel
Wallonië	3 %	12,5 %	Verlaagd tarief zonder prijsplafond
Vlaanderen	2 % (1 % bij ingrijpende energetische renovatie)	12 %	Laagste tarief van het land
Brussel	12,5 %	12,5 %	Abattement van 200.000 € (max. 25.000 € besparing)

Rekenvoorbeeld voor een goed van 300.000 €

Nemen we de aankoop van een eigen en enige woning ter waarde van 300.000 €. In Wallonië bedragen de rechten 9.000 € (3 %). In Vlaanderen 6.000 € (2 %). In Brussel verlaagt het abattement de belastbare basis tot 100.000 € (300.000 € − 200.000 €), wat neerkomt op rechten van 12.500 € in plaats van 37.500 €.

Het verschil is opvallend: voor eenzelfde goed betaalt een Vlaamse koper 6.000 €, een Waalse koper 9.000 € en een Brusselse koper 12.500 €. Voor een tweede verblijf van 300.000 € daarentegen lopen de rechten op tot 37.500 € in Wallonië en Brussel (12,5 %) en tot 36.000 € in Vlaanderen (12 %).

Verlaagde registratierechten en bijzondere gevallen

Naast de verlaagde tarieven voor de eigen woning genieten bepaalde situaties van specifieke regimes. De meeneembaarheid van rechten, die het in bepaalde gewesten mogelijk maakte om een deel van de reeds betaalde rechten bij een vorige aankoop te recupereren, werd geleidelijk afgeschaft ten voordele van de uniforme verlaagde tarieven. De aankoop van bouwgronden volgt in principe het gewone tarief, behalve indien er een woning op wordt opgericht onder de voorwaarden van de eigen woning.

Voor de aankoop van een nieuwbouwwoning verkocht onder het btw-regime (21 %) zijn geen registratierechten verschuldigd op het gebouw: enkel de grond kan in bepaalde gevallen aan registratierechten worden onderworpen. Dit punt is cruciaal omdat het de berekening van de aankoopkosten voor een nieuwbouw fundamenteel wijzigt ten opzichte van een bestaand goed.

Wanneer en hoe de registratierechten betalen?

De registratierechten zijn opeisbaar op het ogenblik van het verlijden van de authentieke verkoopakte, doorgaans binnen de vier maanden na de ondertekening van het compromis. De notaris staat in voor de registratie van de akte en de betaling van de rechten aan de administratie. De koper moet dus uiterlijk op de dag van het verlijden van de akte over de overeenstemmende middelen beschikken.

Deze rechten komen bovenop het ereloon van de notaris en de diverse administratieve kosten (hypothecaire opzoekingen, overschrijving, enz.). In totaal vertegenwoordigen de aankoopkosten op een bestaand goed een aanzienlijk deel van het budget, vandaar het belang ze te anticiperen vanaf de zoektocht naar financiering.

Tips om uw registratierechten te optimaliseren

De eerste reflex is na te gaan of u wel aan alle voorwaarden van het verlaagde tarief of het abattement voldoet vóór de ondertekening, want regularisatie achteraf is moeilijk. Leef de verbintenissen inzake domiciliëring en behoud van hoofdverblijfplaats nauwgezet na, waarvan de duur varieert van drie jaar (Wallonië) tot vijf jaar (Brussels abattement).

Denk er ook aan de registratierechten in uw financieringsplan op te nemen: de meeste banken financieren deze kosten niet, die met uw eigen inbreng moeten worden gedekt. Vraag ten slotte, bij de aankoop van een goed dat over twee gewesten gespreid is of bij een complexe situatie (onverdeeldheid, splitsing), advies aan uw notaris vóór de ondertekening van het compromis.

Veelgestelde vragen over registratierechten

Hoeveel bedragen de registratierechten in België in 2026?

Voor de eigen en enige woning bedragen de rechten 3 % in Wallonië, 2 % in Vlaanderen en 12,5 % in Brussel (met een abattement van 200.000 €). Het gewone tarief is 12,5 % in Wallonië en Brussel, en 12 % in Vlaanderen.

Wie betaalt de registratierechten?

Het is de koper die de registratierechten draagt. De notaris int ze op het ogenblik van de authentieke akte en stort ze door aan de gewestelijke belastingadministratie voor rekening van de koper.

Op welke basis worden de registratierechten berekend?

Ze worden berekend op de overeengekomen verkoopprijs of op de venale waarde van het goed indien die hoger is. In Brussel verlaagt het abattement deze belastbare basis met 200.000 € voor de eigen en enige woning onder voorwaarden.

Geldt het verlaagde tarief voor een tweede verblijf?

Neen. De verlaagde tarieven (3 % in Wallonië, 2 % in Vlaanderen) en het Brusselse abattement zijn voorbehouden voor de eigen en enige woning. Een tweede verblijf of een verhuurinvestering is onderworpen aan het gewone tarief (12,5 % of 12 %).

Betaalt men registratierechten op een nieuwbouwwoning?

Een nieuwbouwwoning verkocht onder het btw-regime (21 %) is niet onderworpen aan registratierechten op het gebouw. Enkel de grond kan, naargelang het geval, aanleiding geven tot registratierechten.

Wat gebeurt er als ik te snel doorverkoop na het verlaagde tarief te hebben genoten?

Als u de verbintenis tot behoud van de hoofdverblijfplaats niet naleeft (3 jaar in Wallonië, 5 jaar voor het Brusselse abattement), kan de administratie het verschil met het gewone tarief terugvorderen, verhoogd met eventuele nalatigheidsinteresten.

Kunnen de registratierechten met een lening worden gefinancierd?

De meeste banken financieren de aankoopkosten niet, waaronder de registratierechten. Ze moeten doorgaans met uw eigen inbreng worden gedekt, bovenop de aankoopprijs te voorzien.

Mini quiz : test je kennis