Huurverhoging in België: wat de wet toelaat in 2026
⏱ 12 min lezen📅 Gepubliceerd september 22, 2026
Een huurverhoging kan in België niet zomaar worden beslist. In tegenstelling tot wat veel verhuurders denken, mag de huurprijs niet worden opgetrokken omdat de markt is gestegen, omdat de rente is geklommen of omdat de onroerende voorheffing duurder werd. De wet laat slechts drie deuren open: de jaarlijkse indexering, de driejaarlijkse herziening en het schriftelijke akkoord van beide partijen. Al de rest is nietig en heeft geen enkel gevolg, zelfs als de huurder heeft getekend.
In 2026 is het onderwerp des te gevoeliger omdat de drie gewesten niet langer dezelfde partituur spelen. Sinds de regionalisering van de woninghuur hebben Wallonië, Brussel en Vlaanderen elk hun eigen regeling, en het EPC is in de vergelijking gestapt: in Brussel en Vlaanderen snoeit een slechte energieprestatie nog steeds in de indexering via een correctiefactor, terwijl het label in Wallonië sinds november 2023 geen enkele invloed meer heeft. Deze gids brengt orde in de materie, rekenformule inbegrepen, zodat verhuurders en huurders precies weten wat mag.
De drie enige wettelijke wegen naar een huurverhoging
Het basisbeginsel van de huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats is de vastheid van de huurprijs. Het bedrag dat bij ondertekening is afgesproken, is in principe het bedrag dat gedurende de hele looptijd wordt betaald. Slechts drie uitzonderingen laten een verhoging toe:
De jaarlijkse indexering: een aanpassing aan de gezondheidsindex, eenmaal per jaar, op de verjaardag van de inwerkingtreding van het contract. Veruit de meest gebruikte weg.
De driejaarlijkse herziening: een omkaderde heronderhandeling van de huurprijs op het einde van elke periode van drie jaar, in onderling akkoord of voor de vrederechter.
Het schriftelijke akkoord van de partijen: verhuurder en huurder kunnen een nieuwe huurprijs overeenkomen, maar uitsluitend binnen de vensters en grenzen die de wet voorziet.
Een clausule die een automatische verhoging van 3 % per jaar voorziet, of een verhoging bij stijging van de onroerende voorheffing, wordt als niet-geschreven beschouwd. De huurder die ze heeft betaald, kan terugbetaling vorderen.
De jaarlijkse indexering: de meest gebruikte weg
De federale formule, identiek in de drie gewesten
Het mechanisme van de indexering blijft federaal en wordt als volgt berekend:
Nieuwe huurprijs = (basishuurprijs × gezondheidsindex van de maand vóór de verjaardag van het contract) / gezondheidsindex van de maand vóór de ondertekening
Twee valkuilen duiken stelselmatig op. De eerste: men gebruikt de basishuurprijs, dat wil zeggen de oorspronkelijke huurprijs uit het contract, nooit de reeds geïndexeerde huurprijs van vorig jaar. Indexeren op een geïndexeerd bedrag veroorzaakt een onwettig sneeuwbaleffect. De tweede: de aanvangsindex is die van de maand die de ondertekening voorafgaat, niet die van de maand van inwerkingtreding, wanneer beide data verschillen.
De gezondheidsindex is de consumptieprijsindex zonder tabak, alcohol, benzine en diesel. Hij wordt maandelijks gepubliceerd door de FOD Economie en is de enige toegelaten index voor een woninghuurovereenkomst.
De huurovereenkomst moet geregistreerd zijn
Dit is de meest vergeten voorwaarde: zonder registratie van het contract bij het Kantoor Rechtszekerheid van de FOD Financiën heeft de verhuurder eenvoudigweg geen recht om te indexeren. De registratie is gratis voor een huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats en is de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Wie de registratie tijdens de looptijd regulariseert, herwint het recht om te indexeren, maar enkel voor de toekomst.
Indexering gebeurt nooit automatisch
Ook als het contract ze voorziet, moet de indexering schriftelijk worden gevraagd door de verhuurder. Een brief, een e-mail of een gedateerd bericht volstaan, op voorwaarde dat de berekening gedetailleerd is. Zolang de vraag niet is gesteld, blijft de huurprijs op het vroegere bedrag: er bestaat geen stilzwijgende inhaalbeweging.
Nog een beveiliging: de terugwerkende kracht van de vraag is beperkt tot drie maanden vóór de maand van de aanvraag. Een verhuurder die in september 2026 de indexering opeist die sinds januari 2024 verschuldigd is, recupereert enkel de laatste drie maanden. De rest is definitief verloren.
Het EPC bepaalt de indexering nog altijd in Brussel en Vlaanderen
Dit is het grote gewestelijke verschil van 2026, en de belangrijkste bron van rekenfouten.
Wallonië: het EPC speelt geen rol meer
De Waalse regeling die de indexering van energieverslindende woningen gedeeltelijk blokkeerde, liep af op 31 oktober 2023. Sinds 1 november 2023 past een Waalse verhuurder de klassieke federale formule toe, ongeacht het energielabel. Opgelet evenwel: het EPC blijft verplicht bij de verhuring en moet aan de kandidaat-huurder worden bezorgd. Het ontbreken ervan brengt andere sancties mee, ook al blokkeert het de indexering niet langer.
Brussel: de correctiefactor blijft van kracht
Het Brussels Gewest heeft de volledige blokkering ingeruild voor een genuanceerder maar nog steeds actief mechanisme: voor contracten gesloten vóór 14 oktober 2022 en over een slecht gescoorde woning wordt de indexering afgeroomd door een correctiefactor. Hoe slechter het label, hoe kleiner het recupereerbare deel. Voor contracten die na 14 oktober 2022 in werking traden, is de indexering volledig, ongeacht het label — op uitdrukkelijke voorwaarde dat een geldig EPC aan de huurder werd overhandigd.
Vlaanderen: gedeeltelijke indexering voor labels D, E en F
Vlaanderen hief zijn volledige verbod op 1 oktober 2023 op. Sindsdien mag een Vlaamse verhuurder een woning met label D, E of F, of zonder geldig EPC, opnieuw indexeren, maar met toepassing van een correctiefactor die het recupereerbare bedrag vermindert. Woningen met label A, B of C genieten de volledige indexering. Het attest moet bestaan en vóór het sluiten van het contract aan de huurder zijn bezorgd.
De driejaarlijkse herziening: verhogen boven de index
Wanneer de indexering niet volstaat — omdat de aanvangshuurprijs zeer laag lag, omdat de buurt is veranderd, omdat de verhuurder heeft gerenoveerd — biedt de wet een tweede deur: de herziening van de huurprijs op het einde van elke driejarige periode. Ze werkt in beide richtingen: ook de huurder kan een verlaging vragen.
Een zeer strikte kalender
De herziening kan niet op eender welk moment worden gevraagd. Twee vensters volgen elkaar op vóór het einde van elke periode van drie jaar:
Tussen de 9e en de 6e maand vóór het einde van de driejarige periode: in dit venster kunnen de partijen een minnelijk akkoord sluiten over de nieuwe huurprijs.
Tussen de 6e en de 3e maand vóór het einde van de periode: bij gebrek aan akkoord is dit het enige venster om de vrederechter te vatten.
Deze termijnen zijn bindend. Een aanvraag buiten het venster is onontvankelijk, en men moet drie jaar langer wachten. Voor een negenjarig contract dat op 1 april 2021 in werking trad, eindigt de eerste driejarige periode op 31 maart 2024 en de tweede op 31 maart 2027: het verzoekschrift bij de vrederechter moet dus tussen 1 oktober en 31 december 2026 worden ingediend.
De twee motieven die de rechter kan aanvaarden
De vrederechter kent een herziening niet toe op eenvoudig verzoek. Hij moet een van beide volgende elementen vaststellen:
Nieuwe omstandigheden hebben de normale huurwaarde van het goed met minstens 20 % doen afwijken van de werkelijk betaalde huurprijs. Het sleutelwoord is “nieuw”: er moet een feit zijn dat dateert van na het sluiten van het contract en buiten de wil van de partijen ligt — de komst van een station, de aanleg van een voetgangerszone, de sluiting van een school, de bouw van een lawaaierige verkeersas. Een algemene marktstijging alleen volstaat zelden.
Werken betaald door de verhuurder hebben de huurwaarde met minstens 10 % verhoogd ten opzichte van de betaalde huurprijs.
De bewijslast rust op de eiser. In de praktijk vormen een verslag van een vastgoedexpert, vergelijkbare huurcontracten in dezelfde buurt en de facturen van de werken de basis van een geloofwaardig dossier.
Verhoging na werken: de regel van 10 %
De verhuurder die een dak isoleert, ramen vervangt, een nieuwe ketel plaatst of een badkamer vernieuwt, mag die investering in de huurprijs verrekenen, maar niet vrij. Twee cumulatieve voorwaarden gelden: de werken moeten volledig door de verhuurder zijn gefinancierd, en ze moeten de huurwaarde met minstens 10 % hebben doen stijgen.
Gewoon onderhoud en herstellingen die hoe dan ook ten laste van de eigenaar vallen — een defecte ketel vervangen, een lek herstellen, de woning conform maken — rechtvaardigen geen enkele verhoging: ze vloeien voort uit de verplichting om een goed in behoorlijke staat te leveren. Enkel echte verbeteringen tellen mee. Omgekeerd kunnen werken die door de huurder zijn uitgevoerd of betaald nooit als basis voor een verhoging dienen.
Veel verhuurders onderhandelen liever een minnelijke verhoging vóór de start van de werken, bijvoorbeeld in ruil voor een verlenging van het contract. Dat akkoord moet schriftelijk en gedateerd zijn en de herzieningsvensters respecteren om tegenstelbaar te zijn.
Het minnelijke akkoord: wat het waard is en wat niet
Een huurder mag perfect een huurverhoging aanvaarden. Maar het akkoord heeft slechts waarde als het binnen het wettelijke venster valt (tussen de 9e en de 6e maand vóór het einde van een driejarige periode) en schriftelijk is vastgelegd, ondertekend door beide partijen, met vermelding van het nieuwe bedrag en de ingangsdatum.
Een akkoord buiten dat kader is in principe zonder gevolg: de huurder die het supplement heeft betaald, kan teruggave vragen. Veel verhuurders zijn zich daar niet van bewust, wat een aanzienlijk aantal geschillen voor de vrederechter verklaart. Let op: ook het aanhangsel dat de huurprijs wijzigt, moet worden geregistreerd.
Verwar huurverhoging niet met stijgende lasten
Een provisie voor lasten die van 100 naar 150 euro gaat, is geen huurverhoging: het is een aanpassing van de lasten, onderworpen aan een volledig andere regeling. Lasten worden afgerekend op basis van werkelijke uitgaven en bewijsstukken, en de huurder mag op elk moment de gedetailleerde afrekening en inzage in de stukken eisen.
Een verhuurder mag evenmin doorschuiven wat hem toekomt: de onroerende voorheffing, de gebouwverzekering, de syndicuskosten voor structurele werken of de afschrijving van uitrusting blijven in een woninghuurovereenkomst voor zijn rekening. De provisies opblazen om de onmogelijkheid van een huurverhoging te compenseren, wordt geregeld gesanctioneerd.
Korte contracten, studentenhuur en medehuur: bijzondere regimes
De huurovereenkomst van korte duur (drie jaar of minder) kent geen driejaarlijkse herziening, aangezien ze de eerste driejarige periode niet bereikt. De huurprijs ligt er vast voor de hele looptijd, indexering uitgezonderd. Hij kan in principe enkel bij hernieuwing worden gewijzigd, en zelfs dan: zowel in Wallonië als in Brussel mag de huurprijs van een hernieuwd kort contract niet boven de indexering worden opgetrokken.
De studentenhuurovereenkomst volgt een vergelijkbare logica: doorgaans één jaar, zonder ruimte voor herziening. Een nieuw academiejaar betekent een nieuw contract, en de verhuurder is dan vrij om een nieuwe huurprijs te bepalen voor de volgende huurder — maar niet om ze tijdens de looptijd te wijzigen.
Bij medehuur wordt de verhoging beoordeeld op de totale huurprijs van het goed, niet op het aandeel van elke medehuurder. De vervanging van een medehuurder via een aanhangsel opent geen enkel recht om het totaalbedrag te herzien.
Wat een verhuurder nooit mag doen
De huurprijs verhogen omdat de onroerende voorheffing, de gemeentebelastingen of de verzekering zijn gestegen.
De stijging van zijn hypothecaire lening of van de rentevoeten doorrekenen.
Een automatische indexeringsclausule van X % per jaar toepassen, los van de gezondheidsindex.
Een niet-geregistreerd contract indexeren.
Twee keer in hetzelfde jaar indexeren, of indexeren op een reeds geïndexeerd bedrag.
Meer dan drie maanden achterstallige indexering opeisen.
Dreigen met opzegging als de huurder een verhoging buiten het wettelijke kader weigert.
De huurprijs verhogen tijdens een lopend contract van korte duur.
Een huurverhoging betwisten: de middelen van de huurder
Tegenover een verhoging die hij onterecht acht, beschikt de huurder over een eenvoudig stappenplan. Eerste stap: de berekening nakijken. Veel betwistingen lossen zich op door de bewerking opnieuw te maken met de juiste basishuurprijs en de juiste aanvangsindex. Tweede stap: de verhuurder aanschrijven, per aangetekende zending of per e-mail met ontvangstbevestiging, met de correcte berekening en de melding dat enkel het wettelijke bedrag zal worden betaald.
Het is essentieel om de niet-betwiste huurprijs te blijven betalen. De volledige betaling opschorten verandert een geschil over indexering in wanbetaling, met het risico op een procedure tot ontbinding van het contract. Derde stap, bij gebrek aan akkoord: de gratis verzoening voor de vrederechter van het kanton waar het goed ligt. Een snelle procedure, zonder verplichte advocaat, die de meeste dossiers oplost.
De huurder die maandenlang een onwettige verhoging heeft betaald, kan terugbetaling vorderen binnen de verjaringstermijn die op huurgelden van toepassing is. De huurbemiddelingsdiensten van de gemeenten en de huurdersbonden begeleiden die stap gratis in de drie gewesten.
Het indicatieve huurprijsrooster: een richtpunt, geen plafond
Wallonië en Brussel publiceren een indicatief huurprijsrooster dat een referentiehuurprijs raamt op basis van de gemeente, het type woning, de oppervlakte, het aantal slaapkamers en de algemene staat. Het is niet bindend: een huurprijs boven het rooster is op zich niet onwettig.
De draagwijdte ervan is niettemin reëel. De vrederechter verwijst er graag naar om een herzieningsvraag te beoordelen, en in Brussel kan een huurprijs die duidelijk boven de referentie ligt de basis vormen voor een vordering tot verlaging bij de paritaire huurcommissie. Voor een verhuurder die een verhoging overweegt, is het rooster dus een goede indicator van de redelijkheid van zijn vraag.
Checklist 2026 vóór u verhoogt of een verhoging aanvaardt
Is het contract geregistreerd? Zonder registratie geen indexering.
Is het EPC aan de huurder bezorgd? Onmisbaar in Brussel en Vlaanderen.
Vertrekt de berekening wel van de oorspronkelijke basishuurprijs en de index van de maand vóór de ondertekening?
Geldt er een gewestelijke correctiefactor voor het energielabel van het goed?
Is de vraag schriftelijk, gedateerd en gedetailleerd?
Mikt u op meer dan de index: zit u in het venster van de 9e tot de 6e maand (akkoord) of van de 6e tot de 3e maand (rechter) vóór het einde van de driejarige periode?
Beschikt u over het bewijs van een afwijking van 20 % (nieuwe omstandigheden) of 10 % (werken)?
Is het aanhangsel dat de huurprijs wijzigt geregistreerd?
Veelgestelde vragen over de huurverhoging
Mag mijn verhuurder de huurprijs elk jaar verhogen?
Enkel via de indexering, eenmaal per jaar, op de verjaardag van de inwerkingtreding van het contract, als dat geregistreerd is en als de verhuurder er schriftelijk om vraagt. Elke andere jaarlijkse verhoging is onwettig.
Mag ik een huurverhoging weigeren?
Ja, als ze buiten het wettelijke kader valt. Blijf het verschuldigde bedrag betalen, schrijf de verhuurder aan met uitleg over uw betwisting, en vat zo nodig de vrederechter in verzoening. Een rechtmatige weigering kan het einde van het contract niet rechtvaardigen.
Welke index moet ik gebruiken om een huurprijs in 2026 te indexeren?
De gezondheidsindex die de FOD Economie maandelijks publiceert, nooit de klassieke consumptieprijsindex. Men neemt de index van de maand vóór de verjaardag van het contract, gedeeld door die van de maand vóór de ondertekening.
Blokkeert het EPC de indexering nog in 2026?
Niet meer in Wallonië sinds 1 november 2023. In Brussel snoeit een correctiefactor in de indexering van slecht gescoorde woningen voor contracten van vóór 14 oktober 2022. In Vlaanderen ondergaan labels D, E, F en woningen zonder geldig EPC eveneens een correctiefactor sinds 1 oktober 2023.
Mijn verhuurder vergat drie jaar te indexeren: mag hij alles opeisen?
Nee. De terugwerkende kracht van de indexeringsvraag is beperkt tot de drie maanden vóór de maand van de aanvraag. De rest van de achterstand is verloren, ook al voorziet het contract de indexering.
Geeft een renovatie recht op een onmiddellijke huurverhoging?
Niet onmiddellijk. Ofwel bekomt de verhuurder het schriftelijke akkoord van de huurder binnen het herzieningsvenster, ofwel vat hij de vrederechter tussen de 6e en de 3e maand vóór het einde van de driejarige periode, met het bewijs dat de door hem gefinancierde werken de huurwaarde met minstens 10 % hebben verhoogd.
Mag de huurprijs stijgen bij de hernieuwing van een kort contract?
Niet boven de indexering. Zowel in Wallonië als in Brussel moet de hernieuwing van een kort contract onder dezelfde voorwaarden gebeuren, geïndexeerde huurprijs inbegrepen. De verhuurder herwint zijn prijsvrijheid pas met een nieuwe huurder.
Mag de huurder een verlaging van de huurprijs vragen?
Ja, via hetzelfde mechanisme van driejaarlijkse herziening en binnen dezelfde vensters. Hij moet een daling van minstens 20 % van de huurwaarde aantonen als gevolg van nieuwe omstandigheden: blijvende hinder, verloedering van de buurt, verlies van een essentiële voorziening.
Wat als de verhuurder de provisies voor lasten optrekt in plaats van de huurprijs?
Eis de gedetailleerde afrekening en de bewijsstukken. Lasten worden op basis van werkelijke uitgaven afgerekend: een opgeblazen provisie zonder overeenkomstige uitgave moet bij de jaarlijkse afrekening worden terugbetaald, en de vrederechter kan worden gevat om ze te laten herzien.
Mini quiz : test je kennis
Drie korte vragen om uw begrip van het artikel te checken.
