Algemene vergadering van mede-eigendom in België: gids 2026

De algemene vergadering van mede-eigenaars is het soevereine orgaan van elk appartementsgebouw in België. Daar worden de begroting, de gevelwerken, de vervanging van de lift, de keuze van de syndicus en de verdeling van de lasten beslist. Toch nemen de meeste mede-eigenaars eraan deel zonder de regels inzake bijeenroeping, aanwezigheidsquorum en meerderheden te kennen — precies de regels die bepalen of een beslissing geldig en dus bindend is.

Sinds de inwerkingtreding van boek 3 van het Burgerlijk Wetboek op 1 september 2021 is het stelsel van de gedwongen mede-eigendom gebundeld in de artikelen 3.84 tot 3.100. In 2026 geldt dit kader voor alle verenigingen van mede-eigenaars (VME) van het land, met enkele belangrijke aanpassingen: de permanente mogelijkheid om de vergadering op afstand te houden, schriftelijke besluitvorming buiten de vergadering in bepaalde gevallen, en een verplichte bijdrage aan het reservekapitaal. Deze gids overloopt elke stap, van de verzending van de bijeenroeping tot de termijn van vier maanden om een beslissing bij de vrederechter aan te vechten.

Wat is de algemene vergadering van mede-eigenaars?

Zodra een gebouw is opgedeeld in privatieve kavels die aan verschillende eigenaars toebehoren en er gemeenschappelijke delen zijn, ontstaat van rechtswege een vereniging van mede-eigenaars. Die VME heeft rechtspersoonlijkheid, een ondernemingsnummer en drie onderscheiden organen:

• De algemene vergadering: het beslissingsorgaan, samengesteld uit alle eigenaars van kavels.
• De syndicus: het uitvoerend orgaan, dat de beslissingen van de vergadering uitvoert en het gebouw dagelijks beheert.
• De raad van mede-eigendom: het controleorgaan, verplicht vanaf 20 kavels (kelders, garages en parkeerplaatsen niet meegerekend).

Daarnaast is er een commissaris van de rekeningen, jaarlijks aangeduid door de algemene vergadering, die de boekhouding van de vereniging nakijkt. De basisregel: de syndicus beslist niets alleen over wat tot de bevoegdheid van de vergadering behoort. Een belangrijke uitgave zonder mandaat van de vergadering kan de aansprakelijkheid van de syndicus in het gedrang brengen.

Het wettelijk kader: boek 3 van het Burgerlijk Wetboek

De werkingsregels van de vergadering staan hoofdzakelijk in artikel 3.87 van het Burgerlijk Wetboek, aangevuld met artikel 3.88 (materiële organisatie en notulen) en artikel 3.92 (rechtsmiddelen). Die bepalingen zijn in essentie van dwingend recht: noch de basisakte, noch het reglement van mede-eigendom, noch een beslissing van de vergadering kan er in een voor de mede-eigenaars ongunstigere zin van afwijken.

Een clausule in het reglement die bijvoorbeeld zou voorzien in een bijeenroeping door eenvoudige aanplakking in de hal, of in een verlaagde meerderheid voor zware werken, wordt dus voor niet geschreven gehouden. Bij tegenspraak tussen het reglement en het Burgerlijk Wetboek primeert het Wetboek.

Wanneer moet de algemene vergadering doorgaan?

De gewone algemene vergadering komt minstens één keer per jaar samen, tijdens de periode van vijftien dagen die het reglement van mede-eigendom vastlegt. Dat punt wordt vaak onderschat: die periode is tegenstelbaar aan de syndicus, die de jaarvergadering niet vrij buiten dat venster mag verplaatsen.

Een buitengewone algemene vergadering kan op elk moment worden bijeengeroepen, in twee gevallen:

• op initiatief van de syndicus, wanneer dringend een beslissing moet worden genomen in het belang van de mede-eigendom (waterschade, conformstelling van de lift, schadegeval);
• op verzoek van één of meer mede-eigenaars die ten minste een vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten. Blijft de syndicus daarna inactief, dan mogen die mede-eigenaars zelf de vergadering bijeenroepen.

De bijeenroeping: termijn, vorm en agenda

De bijeenroeping moet minstens vijftien dagen vóór de datum van de vergadering worden verzonden, behalve bij gemotiveerde dringendheid. Ze gaat bij aangetekende zending, tenzij een mede-eigenaar individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk een ander kanaal heeft aanvaard — in de praktijk e-mail. Een algemene aanvaarding in het reglement van interne orde volstaat niet: de instemming moet persoonlijk zijn.

De bijeenroeping vermeldt de plaats, de dag en het uur van de vergadering, en de gedetailleerde agenda, punt per punt. Dat is een inhoudelijke vereiste: de vergadering kan enkel geldig beraadslagen over de punten op de agenda. Een beslissing over een punt dat pas ter zitting opduikt, is vernietigbaar.

Een punt op de agenda laten zetten

Elke mede-eigenaar mag vragen om een punt op de agenda te plaatsen. Het verzoek moet de syndicus minstens drie weken vóór het begin van de periode van vijftien dagen bereiken waarin de jaarvergadering moet doorgaan. De syndicus is dan verplicht het punt op te nemen. Buiten die termijn wordt het punt naar de volgende vergadering verschoven — anticipeer dus als u een wijziging van het reglement of het mandaat van de syndicus ter stemming wil brengen.

De nuttige documenten (bestekken, jaarrekeningen, ontwerpbegroting, verslag van de commissaris van de rekeningen) moeten worden bijgevoegd of ter beschikking gehouden, zodat een geïnformeerde stemming mogelijk is.

Wie neemt deel en hoe wordt gestemd?

Elke eigenaar van een kavel maakt deel uit van de algemene vergadering, met een aantal stemmen in verhouding tot zijn aandelen in de gemeenschappelijke delen (de duizendsten of tienduizendsten uit de basisakte). Er wordt dus niet per hoofd gestemd, maar per aandeel.

De huurder, de vruchtgebruiker, de houder van een opstalrecht of de erfpachter zijn geen lid van de vergadering. Bij splitsing van het eigendomsrecht (vruchtgebruik / blote eigendom) duiden de betrokkenen aan wie het stemrecht uitoefent; bij gebrek aan akkoord beslist de vrederechter.

Volmachten: maximaal drie

Een verhinderde mede-eigenaar kan zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber met een schriftelijke volmacht, al dan niet op naam. Twee strikte grenzen gelden:

• een lasthebber mag niet meer dan drie volmachten hebben, tenzij het totaal van de stemmen waarover hij beschikt (zijn eigen stemmen plus die van zijn volmachtgevers) niet meer bedraagt dan 10 % van het totale aantal stemmen van de mede-eigendom;
• de syndicus mag geen lasthebber zijn op de algemene vergadering, zelfs niet op vraag van een mede-eigenaar. De regel moet vermijden dat het uitvoerend orgaan het beslissingsorgaan controleert.

De beperking van de meerderheidseigenaar

Een promotor of investeerder die meer dan de helft van de aandelen bezit, kan zijn beslissingen niet alleen doordrukken: zijn stemmen worden herleid tot de som van de stemmen van de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars. Dat anti-blokkeringsmechanisme beschermt de kleine eigenaars in gebouwen waar één speler veel kavels behoudt.

Het quorum: mag de vergadering geldig beraadslagen?

De algemene vergadering beraadslaagt enkel geldig indien bij het begin van de zitting aan één van beide voorwaarden is voldaan:

• meer dan de helft van de mede-eigenaars is aanwezig of vertegenwoordigd en bezit ten minste de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen (het « dubbele quorum »);
• of de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars bezitten meer dan drie vierde van de aandelen, ongeacht hun aantal.

Is aan geen van beide voorwaarden voldaan, dan kan de vergadering niets beslissen. Er wordt dan een tweede algemene vergadering bijeengeroepen na een termijn van ten minste vijftien dagen: die beraadslaagt geldig ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde leden en ongeacht de aandelen die zij bezitten. Die tweede vergadering is een nuttig instrument tegen chronisch absenteïsme — maar ze verlengt de kalender met enkele weken, wat lastig kan zijn bij dringende werken.

De vereiste meerderheden, beslissing per beslissing

Het Burgerlijk Wetboek voorziet in vier meerderheidsniveaus. Onthoudingen, blanco en ongeldige stemmen worden niet meegerekend: de meerderheid wordt berekend op de werkelijk uitgebrachte stemmen.

Meerderheid	Betrokken beslissingen
Absolute (50 % + 1)	Dagelijks beheer, goedkeuring van de rekeningen en de begroting, aanstelling en ontslag van de syndicus en de commissaris van de rekeningen, wettelijk verplichte werken, bewarende werken en daden van voorlopig beheer
2/3 van de stemmen	Werken aan de gemeenschappelijke delen (gevel, dak, lift, collectieve verwarming), wijziging van de statuten wat het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke delen betreft
4/5 van de stemmen	Wijziging van de bestemming van het gebouw, heropbouw of belangrijke herstelling, daden van beschikking (verkoop van een gemeenschappelijk deel), verdeling van een kavel, oprichting van deelverenigingen, wijziging van de zakelijke gebruiksrechten op de gemeenschappelijke delen
Eenparigheid	Wijziging van de verdeling van de aandelen tussen de kavels, behalve wanneer die wijziging het gevolg is van een regelmatig met gekwalificeerde meerderheid genomen beslissing

Het onderscheid tussen « wettelijk verplichte » werken (absolute meerderheid) en verbeteringswerken (2/3) veroorzaakt veel geschillen. Een conformstelling van een lift op grond van het koninklijk besluit van 9 maart 2003, of de vervanging van een niet-conforme elektrische installatie, vallen onder de absolute meerderheid. De installatie van een nieuwe digicode of de herinrichting van de hal is daarentegen een verbetering: 2/3 van de stemmen.

Begroting, lasten en reservekapitaal

Elke jaarvergadering keurt twee afzonderlijke geraamde begrotingen goed: die van de lopende uitgaven (onderhoud, verzekeringen, ereloon van de syndicus, gemeenschappelijk verbruik) en die van de buitengewone uitgaven op middellange termijn, gefinancierd door het reservekapitaal.

Sinds 1 januari 2019 is de aanleg van een reservekapitaal verplicht voor mede-eigendommen waarvan de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen meer dan vijf jaar oud is. De jaarlijkse bijdrage moet ten minste 5 % bedragen van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande boekjaar. De vergadering kan beslissen dat kapitaal niet aan te leggen, maar enkel met een meerderheid van 4/5 van de stemmen.

Belangrijk bij doorverkoop: het reservekapitaal blijft eigendom van de vereniging van mede-eigenaars. De verkoper kan geen terugbetaling vorderen; in de praktijk wordt de waarde ervan verrekend in de verkoopprijs of vastgelegd in een specifieke clausule in de verkoopovereenkomst.

Vergadering op afstand en schriftelijke besluiten

Het Burgerlijk Wetboek laat deelname op afstand nu permanent toe. De bijeenroeping moet de technische modaliteiten preciseren en de vergadering moet doorgaan via een oplossing die werkelijk debat, interactie en stemming mogelijk maakt — een eenvoudige videostream zonder mogelijkheid tot tussenkomst volstaat niet. De mede-eigenaar behoudt de keuze: men kan hem niet verplichten volledig digitaal deel te nemen als hij fysiek aanwezig wil zijn.

Artikel 3.87, § 11, van het Burgerlijk Wetboek laat de mede-eigenaars bovendien toe bepaalde beslissingen schriftelijk te nemen, zonder vergadering bijeen te roepen, op voorwaarde dat 4/5 van de stemmen wordt bereikt. De syndicus maakt dan notulen op binnen dertig dagen na het verstrijken van de voor de stemming bepaalde termijn. Die procedure is nuttig voor punctuele en consensuele beslissingen, maar blijft ongeschikt voor dossiers die debat vereisen.

De notulen en het register van beslissingen

De notulen bevatten per agendapunt de genomen beslissingen met het gedetailleerde stemresultaat en de naam van de mede-eigenaars die tegen stemden of zich onthielden. Ze worden aan het einde van de zitting ondertekend door de voorzitter van de vergadering, door de secretaris (vaak de syndicus) en door elke nog aanwezige mede-eigenaar die daarom vraagt.

De syndicus bezorgt de notulen aan alle mede-eigenaars en aan de andere houders van een stemrecht binnen dertig dagen na de vergadering. Hij neemt ze op in het register van beslissingen, bewaard op de zetel van de vereniging en ter plaatse inzagbaar door elke belanghebbende, ook een kandidaat-koper.

Dat register heeft een aanzienlijke praktische waarde: vóór de aankoop van een appartement onthult de lezing van de notulen van de laatste drie jaar de gestemde maar nog niet uitgevoerde werken, de lopende geschillen en de werkelijke stand van het reservekapitaal. Een reflex die in elke analyse van een aankoopdossier in mede-eigendom thuishoort.

Een beslissing aanvechten: vier maanden om te handelen

Elke mede-eigenaar kan de vrederechter vragen een beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen wanneer die onregelmatig, bedrieglijk of onrechtmatig is en hem persoonlijk nadeel bezorgt. Drie klassieke gevallen: een gebrek in de bijeenroeping (termijn van vijftien dagen niet nageleefd), een verkeerd toegepaste meerderheid, of een beslissing die één mede-eigenaar een onevenredige last oplegt.

De vordering moet worden ingesteld binnen vier maanden na de datum van de algemene vergadering. Die termijn is een vervaltermijn: nadien wordt de beslissing definitief, ook als ze onregelmatig was. Enkel de vrederechter van de plaats waar het gebouw is gelegen, is bevoegd.

Let op: een beslissing aanvechten ontslaat u niet van de betaling van de eruit volgende opvragingen van fondsen, tenzij de rechter de uitvoering schorst. Wie weigert te betalen in afwachting van de uitkomst, riskeert verwijlintresten en een invorderingsprocedure van de vereniging.

De vijf meest voorkomende fouten

1. Werken met de verkeerde meerderheid goedkeuren. Een gevelrenovatie aangenomen met absolute meerderheid in plaats van 2/3 is vier maanden lang vernietigbaar — en de aannemer heeft misschien al materialen besteld.
2. De tweede vergadering verwaarlozen. Veel syndici laten na een quorumgebrek maanden voorbijgaan voor ze opnieuw bijeenroepen, wat bewarende werken vertraagt.
3. Een volmacht aan de syndicus geven. De stemming is onregelmatig en kan de hele beslissing ondermijnen.
4. Beslissen over een punt buiten de agenda. Zelfs met de schijnbare instemming van alle aanwezigen blijft de beslissing aanvechtbaar door een afwezige.
5. Het register niet lezen vóór de aankoop. Een koper die na de ondertekening een het jaar voordien gestemde dakrenovatie ontdekt, zal zijn aandeel in de lasten moeten dragen.

FAQ — Algemene vergadering van mede-eigendom

Hoeveel dagen vóór de vergadering moet de bijeenroeping aankomen?

Minstens vijftien dagen vóór de datum van de vergadering, behalve bij gemotiveerde dringendheid. De verzending gebeurt aangetekend, tenzij de mede-eigenaar individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk een ander kanaal zoals e-mail heeft aanvaard.

Mag ik de vergadering bijwonen als huurder?

Nee, de huurder is geen lid van de algemene vergadering en heeft er geen stemrecht. Hij kan wel de vrederechter vragen een beslissing van de vergadering over de aan hem doorgerekende lasten te wijzigen, of als raadgevende gast worden uitgenodigd indien de vergadering dat aanvaardt.

Wat als het quorum niet wordt bereikt?

De vergadering kan niet beraadslagen. Een tweede vergadering wordt bijeengeroepen na een termijn van ten minste vijftien dagen en kan dan geldig beslissen, ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars.

Welke meerderheid om van syndicus te veranderen?

De aanstelling en het ontslag van de syndicus vereisen de absolute meerderheid van de uitgebrachte stemmen. Het mandaat van de syndicus is beperkt tot drie jaar, verlengbaar door een uitdrukkelijke beslissing van de vergadering: een stilzwijgende verlenging is niet geldig.

Hoeveel volmachten mag één persoon hebben?

Maximaal drie, tenzij het totaal van de stemmen waarover die persoon beschikt niet meer bedraagt dan 10 % van alle stemmen van de mede-eigendom. De syndicus mag geen enkele volmacht hebben.

Is een met eenparigheid van de aanwezigen genomen beslissing altijd geldig?

Niet noodzakelijk. Stond het punt niet op de agenda, was het quorum niet bereikt of vereist de wet een gekwalificeerde meerderheid berekend op alle aandelen, dan blijft de beslissing vier maanden lang aanvechtbaar.

Mag de syndicus weigeren mijn punt op de agenda te zetten?

Nee, indien uw schriftelijk verzoek hem minstens drie weken vóór het begin van de periode van vijftien dagen voor de jaarvergadering bereikt. Een onterechte weigering kan aan de vrederechter worden voorgelegd.

Kan de vergadering volledig via videoconferentie doorgaan?

Deelname op afstand is toegelaten indien de bijeenroeping de modaliteiten voorziet en het gebruikte instrument debat, interactie en stemming mogelijk maakt. Een mede-eigenaar mag echter niet de mogelijkheid worden ontzegd fysiek aanwezig te zijn.

Wordt het reservekapitaal terugbetaald aan de verkoper?

Nee. Het reservekapitaal behoort toe aan de vereniging van mede-eigenaars en volgt de kavel. De waarde ervan kan wel worden meegenomen in de prijsonderhandeling of het voorwerp uitmaken van een uitdrukkelijke clausule in de verkoopovereenkomst.

Binnen welke termijn moeten de notulen mij worden bezorgd?

Binnen dertig dagen na de algemene vergadering. De syndicus moet ze ook opnemen in het register van beslissingen, dat op de zetel van de vereniging door elke belanghebbende kan worden ingekeken.

Mini quiz : test je kennis